湖南金荣企业集团有限公司、康普药业股份有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

湖南省高级人民法院 民事裁定书 （2020）湘民申4353号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南金荣企业集团有限公司，住所地湖南省长沙市高新技术开发区麓湖路39号央谷金苑A座1220-1222房。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 委托诉讼代理人：***，湖南善上律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：康普药业股份有限公司，住所地湖南省常德市汉寿县高新产业园康普大道8号。 法定代表人:***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南南琴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南南琴律师事务所律师。 再审申请人湖南金荣企业集团有限公司（以下简称“金荣公司”）因与被申请人康普药业股份有限公司（以下简称“康普公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01民终4024号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 金荣公司申请再审称，1.案涉套内面积减少，分摊面积增大，属于不动产登记部门测绘计算方法发生变化所致，金荣公司不存在欺骗或隐瞒康普公司的事实，一审简单认为金荣公司作为案涉房屋的建设开发单位，应当在合同主要内容产生变更时，及时通知康普公司并进行释明，判令金荣公司承担一定的违约责任，是对金荣公司过分苛责，显失公平；2.不动产权证延期办理，是因政府办理不动产权证部门要重新测绘及康普公司没有按时交纳契税、物业维修基金等费用所致。双方于2018年11月底通过《补充协议书》对办证时间进行了重新约定，金荣公司在重新约定的办证时间如期办证，金荣公司不应承担延期办证的违约责任。原审未采信金荣公司提交的《告知函》，甚至认为金荣公司未在办证期限内向康普公司催缴过相关税费，忽视了被申请人一直未缴纳契税与物业维修基金的违约事实，而单方面追究再审申请人延期办证实属适用法律错误。涉案房屋不动产证的延期办理，完全是因为被申请人自身不及时向再审申请人交付过户材料、税费等以及政府不动产登记新政所致。双方对于办证时间进行了重新约定，再审申请人在重新约定的时间内如期办证，不应承担延期办证的违约责任，请求依法再审。 康普公司提交意见称，1.登记到答辩人名下的涉案房产套内建筑面积比房屋买卖合同减少了11.25％以上，被答辩人构成违约。套内建筑面积的减少直接影响到房产使用和交易价值。被答辩人一直无法办理过户、转移登记至答辩人名下后套内面积减少的原因在于其未缴足土地出让金.即便涉案房产套内建筑面积减少有测绘因素，造成该结果的原因也在于被答辩人的设计或建设问题。事后补签协议只是为了办理过户手续，《房屋买卖合同》是双方当事人认可的最终版本，另被答辩人的违约行为发生在政策变更之前，被答辩人以此主张免责的理由不能成立。2.被答辩人未按《房屋买卖合同》约定的时间办理涉案房产权属转移登记手续，构成违约。本案合同约定产权过户的时间是2016年3月31日前，争取在2016年6月30日、最迟于2016年12月31日办国有土地使用证。但答辩人直至约定期满的两年多后才办理不动产权证书。3.按照合同约定，被答辩人应当在收到第一笔购房款后启动办理过户手续，但答辩人在支付了3700万元购房款后直至2016年6月6日发送律师函催促过户之前，被答辩人都没有采取任何积极行动办理过户。被答辩人发送《告知函》是为了逃避违约责任才故意要求答辩人提供相关资料，且此时违约事实已经存在。4.《补充协议书》并没有免除被答辩人逾期办证应承担的违约责任。5.原审充分考虑本案实际情况，酌情调低了本案违约金，判决被答辩人仅支付103万元违约金并无不当。请求驳回再审申请。 本院经审查认为，对康普公司提出的违约损失,应当根据公平原则和诚实信用原则,以其实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。从原审查明的事实来看，康普公司已根据合同约定于2016年1月8日前向金荣公司支付了3700万元购房款，但金荣公司并未按约定时间为其办妥相关权属证书，金荣公司主张逾期的原因在于康普公司但并无确凿证据予以证明。原审基于上述原因，并考虑案涉房屋最终取得的不动产登记证中载明的面积与《房屋买卖合同》中约定的房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积等存在较大差异等因素，认定金荣公司应向康普公司支付违约金103万元并无不当。因再审程序系针对生效裁判可能出现的错误而赋予当事人的特别救济程序，在发挥再审程序纠错功能时，亦要保障生效判决的既判力，根据《最高人民法院关于在审判执行工作中切实规范自由裁量权行使保障法律统一适用的指导意见》的相关规定，本院对原审判决的违约金数额予以维持。 综上，金荣公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回湖南金荣企业集团有限公司的再审申请。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年三月十一日 法官助理*** 书记员***