普洱海诚投资有限公司、某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

云南省普洱市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云08民终27号

上诉人（原审被告）：普洱海诚投资有限公司。住所地为云南省普洱市思茅区。

法定代表人：周永，该公司总经理。

委托诉讼代理人：黄娜，建纬(昆明)律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

委托诉讼代理人：陈磊，建纬(昆明)律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：**（陈燕华丈夫），男，1967年7月11日生，住云南省普洱市思茅区。

被上诉人（原审原告）：马子淳（陈燕华之女），女，1995年7月17日生，现住云南省普洱市思茅区。

委托诉讼代理人：李家标，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

委托诉讼代理人：李季桦，云南天溯律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。

原审被告：云南丰云房屋拆迁有限公司。住所地为云南省昆明市盘龙区精尚俊园C座21层。

法定代表人：王贵云，该公司总经理。

委托诉讼代理人：段元登，男，汉族，1975年9月1日生，该公司项目经理，现住云南省昆明市五华区，代理权限为一般授权代理。

上诉人普洱海诚投资有限公司（以下简称海诚公司）因与被上诉人**、马子淳、原审被告云南丰云房屋拆迁有限公司（以下简称丰云公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2017）云0802民初1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。上诉人海诚公司的委托诉讼代理人黄娜、被上诉人**、马子淳的委托诉讼代理人李家标、李季桦到庭参加诉讼，丰云公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

海诚公司上诉请求：1.请求撤销原审第一项判决、第二项判决，发回重审或判决驳回**、马子淳的全部诉讼请求。2.请求判决一审、二审诉讼费由**、马子淳承担。事实和理由：一、一审法院基本事实认定不清，导致裁判错误。1.海诚公司委托丰云公司与陈燕华签订的《私房货币补偿协议》已经履行完毕，海诚公司按照合同约定足额支付了拆迁补偿款，陈燕华也交付了房屋，本协议已经履行完毕。海诚公司并不存在根本性违约的行为。2.海诚公司依法取得拆迁许可，房屋无法得到拆迁是因为部分拆迁人不同意拆迁，不能归责于海诚公司，海诚公司非自愿放弃履行行政许可范围内的房屋拆迁。3.陈燕华签订《私房货币补偿协议》后，海诚公司已经按照合同约定足额向陈燕华支付房屋货币补偿款共计217272元，陈燕华的房屋货币补偿款合同履行完毕后的十年内已给陈燕华创造经济利益，不存在利益无法实现的事实。二、一审法院适用法律错误，错误适用情势变更原则导致裁判错误，且陈燕华的合同解除权未在法定期限内行使，陈燕华的合同解除权已经消灭。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，陈燕华在起诉状中自认2007年签订合同是已明知《房屋拆迁许可证》的内容，合同签订后陈燕华也知道房屋未拆迁的事实，但未在1年内行使合同解除权，因此陈燕华的合同解除权已经消灭。情势变更原则应符合如下条件：1.应有情势变更的事实；2.该事实的发生是签订合同是当事人所不能预见的；3.发生于合同成立之后，履行完毕前；4.维持合同效力，会对一方当事人显失公平。本案，房屋价格上涨是正常的商业风险，双方在签订合同时能够预见，《私房货币补偿协议》已经履行完毕，不存在继续维持合同效力会对一方显失公平。根据相关法律规定，涉案项目是办理过许可证的项目，应该继续沿用原来的协议办理，双方之间的《私房货币补偿协议》不应予以解除；即使解除合同，**、马子淳应按照市场价格将款项返还海诚公司。

**、马子淳口头辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉。

丰云公司未提交书面陈述意见。

陈燕华向一审法院起诉请求：1.判令解除陈燕华与海诚公司、丰云公司签订的《私房货币补偿协议》及《拆迁补偿约定书》;2.判令海诚公司、丰云公司返还陈燕华位于普洱市思茅区的房产(产权证号为思证字第××号)。

一审法院认定事实：2006年10月18日，普洱市建设局(原思茅市建设局)因海诚公司承建“思茅中心商务区”项目建设中，向海诚公司(原思茅海诚房地产开发有限公司)颁发思拆许字(2006)第01号《房屋拆迁许可证》1份，该许可证中记载：“拆迁范围：东：联通公司，南：思茅中心商务一期，西：振兴中路，北：月光路。拆迁面积：建面面积(㎡)非住宅810、住宅5712。占地面积(㎡)11643.3。拆迁期限：自2006年10月18日至2006年12月31日。拆迁实施单位：思茅海诚房地产开发有限公司。”同时，思茅市建设局作出(2006)第1号《思茅市城市房屋拆迁公告》，公告事项：一、准许拆迁范围；二、拆迁人；三、拆迁实施单位；四、安置补偿依据。2006年12月25日，思茅市建设局下发思建房(2006)310号《关于同意原思茅宾馆职工住宅区延长拆迁期限的批复》1份，该批复中记载：“思茅海诚房地产开发有限公司：你公司关于原思茅宾馆职工住宅区延长拆迁期限的申请报告收悉。经审查，同意该地块城市房屋拆迁项目延期至2007年12月31日。望你公司抓紧时间与拆迁人协商拆迁补偿安置事宜，加大动迁工作力度，确保在批准延期期限内完成拆迁项目。思茅市建设局，2006年12月25日”。2007年8月17日，海诚公司(原普洱海诚房地产开发有限公司)与丰云公司签订《委托拆迁拆除协议》1份，双方约定：“一、拆迁范围及拆迁量；二、拆迁期限及实施步骤；三、…；四、…；五、…；六、…；七、…。甲方：普洱海诚房地产开发有限公司。乙方：云南丰云房屋拆迁有限公司。2007年8月17日。”2007年8月20日，根据普洱市建设局下发普建房(2007)191号《关于同意原思茅宾馆职工住宅区房屋拆迁项目变更拆迁实施单位的批复》1份，该批复记载：“普洱海诚房地产开发有限公司：你公司关于变更原思茅宾馆职工住宅区房屋拆迁项目拆迁实施单位的申请报告收悉。经审查，同意将原思茅宾馆职工住宅区房屋拆迁实施单位云南康宸房屋拆迁有限公司变更为接受房屋拆迁委托单位云南丰云房屋拆迁有限公司和经你公司认可的普洱市原思茅宾馆拆迁补偿安置实施细则。原思建房(2007)310号批复延期时间不便。望你公司与云南丰云房屋拆迁有限公司通力合作，抓紧时间与被拆迁人协商拆迁补偿安置事宜，加大动迁工作力度，确保在批准延期期限内完成拆迁项目。思茅市建设局，2007年8月20日”。2007年8月20日，普洱市建设局因海诚公司承建“思茅中心商务区”项目建设，向普洱海诚公司(原思茅海诚房地产开发有限公司)颁发思拆许字(2007)第02号《房屋拆迁许可证》1份，该许可证中记载：“拆迁范围：东：联通公司，南：思茅中心商务一期，西：振兴中路，北：月光路。拆迁面积：建面面积(㎡)非住宅810、住宅5712。占地面积(㎡)11643.3。拆迁期限：自2007年8月21日至2007年12月31日。拆迁实施单位：云南丰云房屋拆迁有限公司。”2008年1月8日，普洱市建设局因普洱海诚公司承建“思茅中心商务区”项目建设，向普洱海诚公司(原思茅海诚房地产开发有限公司)颁发普拆许字(2008)第01号《房屋拆迁许可证》1份，该许可证中记载：“拆迁范围：东：联通公司，南：思茅中心商务一期，西：振兴中路，北：月光路;拆迁面积：建面面积(㎡)非住宅810、住宅5712；占地面积(㎡)11643.3；拆迁期限：自2008年1月8日至2008年12月31日；拆迁实施单位：云南丰云房屋拆迁有限公司。”2007年9月30日，陈燕华与丰云公司签订了《私房货币补偿协议》1份，双方约定：“甲方：云南丰云拆迁有限公司，乙方：陈燕华。根据普洱市委、市政府关于创建国家园林城市、卫生城市、环保城市，改造主城区城市面貌、改善城市交通环境，提升普洱市形象需要，为促进普洱现代化建设和社会经济繁荣发展，经批准决定对普洱市中心商务区进行改造。参照国务院第305条号令《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称条例）、云南省第109号《云南省城市房屋拆迁管理规定》（以下简称规定），乙方所有的振兴路27号房屋在普拆许字（2007）第02号《房屋拆迁许可证》所划定拆迁范围内，经双方协商一致，对乙方的房屋拆迁补偿事宜达成如下协议：一、乙方所有房屋的状况；二、评估结果；三、货币补偿方案；四、甲方责任；五、乙方责任；六、违约责任；七、纠纷处理；八、法律效力等。甲方：云南丰云拆迁有限公司（签字盖章）。乙方：陈燕华（签字捺印）。2007年9月30日。”同时，双方签订《拆迁补偿约定书》各1份，该约定书记载：“甲方：云南丰云拆迁有限公司，乙方：陈燕华。经甲、乙双方协商，就原思茅宾馆住房拆迁补偿金额达成协议。为保证乙方的切身利益，甲、乙双方约定在今后的原思茅宾馆住房拆迁中如有被拆迁人获得的单位面积补偿价超过乙方获得的单位面积补偿价，甲方将无条件的把超出部分的差额乘以乙方在原思茅宾馆住房面积（房产证记载面积）所得的金额补偿给乙方。本约定书一式二份，由甲、乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。甲方：云南丰云拆迁有限公司（签字盖章）。乙方：陈燕华（签字捺印）。2007年9月30日。”上述协议签订后，陈燕华按照约定将该拆迁房产腾空，向海诚公司、丰云公司交付了其所有的位于普洱市思茅区的房产(产权证号为思证字第××号)，陈燕华按约向海诚公司领取该房产拆迁补偿款。随后，海诚公司、丰云公司在上述拆迁期限内未按普拆许字(2008)第01号《房屋拆迁许可证》中记载的拆迁范围、拆迁面积、拆迁期限内对陈燕华所有的位于普洱市思茅区的房产(产权证号为思证字第××号)进行拆迁，该房产的所有权仍登记在陈燕华名下。自2008年12月31日起至今，该房产由海诚公司、丰云公司自行管理使用。

一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七条的规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”、第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十五条的规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”、第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》第九条的规定：“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围及拆迁期限内实施房屋拆迁。”本案中，海诚公司、丰云公司与陈燕华协商一致，共同签订的《私房货币补偿协议》及《拆迁补偿约定书》各1份，该行为系双方当事人的真实意思表示，双方之间的房屋拆迁关系成立，对双方当事人均具有约束力，且受法律保护。该协议签订后，陈燕华按照约定将该拆迁房产腾空，向海诚公司、丰云公司交付其所有的拆迁房屋。海诚公司、丰云公司未在普拆许字（2008）第01号《房屋拆迁许可证》所规定的拆迁期限内实施房屋实际拆迁的行为，且已超过法定拆迁期限，违反国家行政许可规定的许可期限，同时丧失其可继续实施房屋拆迁的主体资格，应视为海诚公司、丰云公司自愿放弃履行行政许可范围内该拆迁房屋及其他房屋的拆迁。海诚公司、丰云公司在履行该协议中，未按约按期在拆迁期限及范围内对陈燕华的房屋进行拆迁的行为，致使登记在陈燕华名下的该拆迁房屋至今未实施拆迁，严重损害陈燕华的合法权益，现陈燕华仍为该拆迁房屋的所有人，造成陈燕华诸多的既得利益无法实现，应承担相应的民事责任。

根据《中华人民共和国合同法》第一条的规定“为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。”、第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”一审法院认为，本案中，陈燕华与海诚公司、丰云公司签订补偿协议时，是由于普洱市人民政府的城市建设的迫切需要，用于改造主城区城市面貌、改善城市交通环境，提升普洱市形象需要，促进社会经济繁荣发展。作为拆迁人与被拆迁人的双方当事人均应极积配合相关部门，履行公民的法定义务。双方签订补偿协议主要内容是“拆迁房屋”，其主要目的是“维护社会公共利益，促进社会经济发展”，该拆迁行为具有为国家公共利益服务的属性。双方均无法预见海诚公司、丰云公司在行政许可拆迁期限范围内能否完成拆迁房屋，继续履行该补偿协议。海诚公司、丰云公司未在许可的拆迁期限及范围完成“房屋拆迁”，其行为构成根本性违约。现由于市政府建设、经济发展的宏观调控，海诚公司拆迁主体以现行法律法规主体要求不符，且应“拆迁房屋”至今未被拆迁。发生上述情势变更的原因均不由双方当事人主观意愿可左右调控。其行为产生的法律后果势必造成陈燕华与其他拆迁范围内未签订拆迁协议的房屋所有权人得到的实际利益存在较大差距，对已作为签订拆迁房屋补偿协议一方的陈燕华明显“显失公平”，使其难以实现“合同目的”，及其双方约定的“补偿条件”无法得以实现。根据本案中发生的情势变更的具体情况及变更原则，现陈燕华主张解除《私房货币补偿协议》及《拆迁补偿约定书》，并要求海诚公司、丰云公司返还其所有的未拆迁的房屋的诉讼请求，符合上述法律规定的情形之一。综上，陈燕华提出的该诉讼请求，有事实及法律依据，故一审法院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，海诚公司庭审辩称，1.陈燕华要求解除补偿协议不具备事实条件及法律依据，该补偿协议已经履行完毕；2.陈燕华主张的情势变更原则是适用于合同成立后，在合同履行完毕以前，而本案双方之间的协议已经履行完毕，故本案不适用情势变更原则。综上，陈燕华应承担举证不能的责任，请求依法驳回陈燕华的诉讼请求。一审法院认为，由于海诚公司未提供相应证据材材证明其辩称理由成立，且未提交符合相关法律规定的证据材料，予以佐证其用于证明欲证明的内容，应视为自行处分其民事诉讼权利的行为，并应承担该行为产生的民事法律后果。故海诚公司的上述辩称理由，一审法院不予以采信。丰云公司经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，也未提交证据材料，应视为自行处分其民事诉讼权利的行为，并应承担该行为产生的民事法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第七条、第八条、第四十五条、第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之的规定，一审判决：一、解除原告陈燕华与被告普洱海诚投资有限公司、云南丰云房屋拆迁有限公司于2007年9月30日签订的《私房货币补偿协议》及《拆迁补偿约定书》；二、由被告普洱海诚投资有限公司、云南丰云房屋拆迁有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈燕华位于普洱市思茅区(产权证号为思证字第××号)的房产。案件受理费100元，由普洱海诚投资有限公司负担。

二审期间，海诚公司向本院提交以下证据。一、普洱市厅级领导每周接待群众来访日群众来访处理卡；二、普洱市信访局《关于交办市厅级领导每周接待群众来访日群众信访事项的函》；三、关于原思茅宾馆40户住户拆迁问题的回复；四、原思茅宾馆住户拆迁补偿协调会签到表。欲证明：1.四份证据形成的时间都是2011年，直到2011年海诚公司让仍然在积极推动着拆迁的工作，但由于部分被拆迁人要价过高，导致涉案房屋所在房屋至今未拆除，房屋未能拆除不能归责于海诚公司；2.政府相关部门认可海诚公司作为拆迁主体的合法性，并协调海诚公司与被拆迁户的安置补偿协议。经质证，**、马子淳对四组证据的真实性认可，对关联性和证明目的不予认可。本院认为，四组证据不能证明其证明目的，本院不予采信。

马子淳、**向本院提交《房产房屋所有权证》。欲证明，拆迁实际上已经结束，涉案房屋所在的整栋楼没有拆迁，其他住户已经办了国有土地使用权证，房屋所有权证。海诚公司认可真实性，但不认可证明目的。本院认为，该组证据与本案没有关联，本院不予采信。

经本院二审审理，查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定。情势变更是指合同有效成立后，因当事人不可预见的事情发生或不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力有悖于诚实信用原则或显失公平。本案中，陈燕华与丰云公司于2007年9月30日签订的《私房货币补偿协议》和《拆迁补偿约定书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。《私房货币补偿协议》和《拆迁补偿约定书》签订的基础是拆迁人（海诚公司、丰云公司）与被拆迁人（陈燕华）积极响应政府号召，提升普洱市形象、促进社会经济的繁荣发展，其合同目的是对涉案房屋进行拆迁。据查明的案件事实，海诚公司并未在普拆许字（2008）第01号《房屋拆迁许可证》规定的时间内，即2008年12月31日前完成拆迁，现海诚公司已不能合法的对涉案房屋进行拆迁。房屋无法拆迁是海诚公司、陈燕华在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，不能归责于双方当事人。且房屋无法拆迁导致《私房货币补偿协议》和《拆迁补偿约定书》赖以订立的基础发生了动摇乃至丧失，合同目的已不能实现。若继续履行合同，陈燕华作为该拆迁房屋所有人的权益将无法实现，对陈燕华显失公平。故本案属于法律规定的因不可归责于双方当事人的事由导致合同无法继续履行的情形，对陈燕华主张解除《私房货币补偿协议》和《拆迁补偿约定书》的诉讼请求，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院判令海诚公司、丰云公司返还陈燕华位于普洱市思茅区（产权证号为思证字第××号）的房产并无不当，本院予以支持。

关于海诚公司上诉称解除《私房货币补偿协议》和《拆迁补偿约定书》后，**、马子淳应按照市场价格将款项返还海诚公司的主张。本院认为，根据最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”因海诚公司在一审中并未提起反诉，本案不做处理。

综上所述，海诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由普洱海诚投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　赵　键

审判员　张劲松

审判员　付学华

二〇二〇年四月十日

法官助理付梦瑶

书记员刘奕君