北京市地质工程设计研究院与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市密云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）京0118民初10398号 原告：北京市地质工程设计研究院，住所地北京市密云区滨河路**号。统一社会信用代码121100004007445273。 法定代表人：**发，院长。 委托诉讼代理人：***，北京市鑫宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市鑫宝律师事务所律师。 被告：北京****国际大酒店有限公司，住所地北京市密云区滨河路46号。统一社会信用代码91110228675076839T。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市檀州律师事务所律师。 被告：***，男，1968年3月6日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 原告北京市地质工程设计研究院（以下简称北京地质研究院）与被告北京****国际大酒店有限公司（以下简称文锦公司）、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京地质研究院之委托诉讼代理人***、***、被告文锦公司法定代表人***及委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京地质研究院向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告按照每月25万元的标准向原告支付占用费187.5万元（自2018年4月16日起至2018年11月30日止）。2、请求判令二被告向原告支付违约金50万元。3、请求判令二被告负担向原告支付已缴纳的房产税2268211.45元。4、诉讼费由二被告负担。事实和理由：2008年1月5日，原告与二被告签订《北京市地质工程设计研究院综合服务楼租赁合同》一份，双方约定：二被告承租原告所有的位于北京市密云区XX路X号院的一幢新建综合性建筑，租赁期限为十年。2008年5月30日，原告与二被告签订《北京市地质工程设计研究院综合服务楼项目移交协议书》一份，双方约定：于2008年4月15日开始计算租期。现租赁期限已满，二被告拒绝为原告腾退该综合性建筑，构成违约，应承担给付50万元违约金的违约责任。根据双方合同约定，房产税应当由被告方支付，而实际上房产税由被告向税务局缴纳，故被告方应当向原告方支付原告已经缴纳的房产税。 文锦公司辩称：双方签订租赁合同属实，租赁合同是2008年1月5日***以个人身份签订的。文锦公司于2008年5月注册后在合同上面加盖了公章，***公司履行合同权利义务，实际履行合同的主体也是文锦公司，与***没有关系。现在租赁合同已经履行完毕，被告方不存在违约行为。被告方在合同期内交纳的50万质保金原告方已经退还，此事实可以证明被告方没有违约。双方合同约定由被告方承担经营酒店有关的税费，而原告所主张的房产税应由原告自己承担，不应由被告方承担。租赁期限届满后，原告方在2018年8月给被告方一个腾退协议，但双方关于过渡期内的租金标准存有争议，原告方提出按照22.5万元每月的标准支付租金，但被告方要求按照18万元每月的标准支付。在合同期届满过渡期内，被告方已经向原告支付了75万元租金。关于腾退房屋，被告方同意。此外，原告向被告交付的标的物不符合合同约定，存在大量的工程问题，给被告方造成了巨大损失。 ***辩称：我的答辩意见与文锦公司的答辩费意见一致。 本院经审理认定事实如下：2008年1月5日，甲方（出租方）北京地质研究院与乙方（承租方）***签订《北京市地质工程设计研究院综合服务楼租赁合同》，甲方将位于密云县XX路X#院的一幢新建综合性建筑出租给乙方。该合同特别注明：该乙方为上述自然人及上述自然人拟设立的酒店经营管理有限责任公司，拟设立的酒店经营管理有限责任公司正式设立日，在本合同加盖法人公章，一并成为本合同及今后正式合同的乙方。合同约定租赁期限为十年，起算日为甲方将该项目正式移交乙方之日。租金及支付方式为：1、第一年和第二年的租金为每年220万元；2、从第三年起（含第三年）租金每年递增5%，直至递增到每年300万元止。履约保证金约定如下：双方签订本合同后7日内，乙方向甲方提供履约保证金50万元，对乙方履行本合同、本合同附件及与承包酒店经营过程中有关的义务、责任进行担保。在本合同履行完毕之日起三十日内，并且乙方无任何违约情形时，甲方应将该50万元无息退还乙方。交付时间约定如下：甲方应在2008年4月30日之前，将附件1所列财产交付给乙方，双方办理书面交接手续。关于修葺及维护约定如下：合同期内乙方应负责对承租的房屋、设备、设施、物品等进行及时修葺与更新，保证其完好，并保证在承租期满向甲方交付酒店时上述各项的完好（含正常折旧与损耗）。关于税费负担约定如下：乙方在承租期内应负责缴纳与酒店经营有关的税费（包括但不限于城建税、房产税、土地使用费、教育附加税、水电费、燃气费等），费用标准随国家标准的调整而调整。关于违约责任约定如下：任何一方违反本合同及本合同的补充条款，给对方造成有形与无形资产损失时，违约方应向守约方支付50万元的违约金，并承担其他全部赔偿责任。2008年5月7日，文锦公司注册成立。文锦公司在上述租赁合同上亦**确认。 2008年5月30日，北京地质研究院与***、文锦公司签订《北京市地质工程设计研究院综合服务楼项目移交协议书》，内容如下：北京地质研究院综合服务楼项目，位于密云县XX路X#，已通过验收，达到合格标准，准予使用。根据双方于2008年1月5日签订的《北京市地质工程设计研究院综合服务楼租赁合同》约定，现将本项目正式移交***先生，用于开办北京****国际大酒店有限公司。双方约定于2008年4月15日开始计算租期。本移交书作为租赁合同附件与租赁合同具有同等法律效力。 上述租赁合同及移交协议书签订后，文锦公司在涉案房屋内进行了酒店经营活动。2018年4月15日，租赁合同到期，文锦公司继续在涉案房屋内进行经营。2018年6月12日，北京地质研究院与文锦公司签订对账单，双方共同确认关于综合服务楼（截止2018年4月14日）及办公楼（截止2018年3月19日）文锦公司共计欠付租金930935.6元。2018年6月19日，文锦公司向北京地质研究院支付上述未付的房租共计930935.6元，其中以支票形式支出430935.6元，以退回的履约保证金抵顶50万元。2018年7月至10月，文锦公司向北京地质研究院支付上述房屋的房租共计75万元，北京地质研究院为文锦公司出具了相应的发票。 本案在审理过程中，文锦公司称其在2018年10月31日之前已经将涉案房屋腾退，具备向北京地质研究院交付的条件。2018年11月7日，本院至涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋已经空置，未进行商业经营，文锦公司组织人员正在拆除部分装修设施及腾退房屋。在11月7日开庭过程中，文锦公司称在10天之内将能够拉走的东西拉走，不拉走的东西就不要了，北京地质研究院予以同意并认可，双方就交接联系人等事宜达成了一致意见。 2018年11月29日，北京地质研究院起草了***，文锦酒店作为承诺单位在该***上面**，***亦在该***上面签字。***内容如下：北京市地质工程设计研究院：鉴于我方与贵单位所签订的《北京市地质工程设计研究院综合服务楼租赁合同》已到期，我方未能将所承租的综合服务楼及院内自有物品按时清理干净。为此，我方作出如下承诺：一、就上述未搬走的物品暂时存放在贵方综合服务楼及院内，存放期限不超过两个月（截止至2019年1月31日前搬走），如逾期仍未搬走，我方自愿放弃上述物品的所有权，贵单位有权自行处理。二、物品存放期间，贵单位对所存放资产物品的遗失、损坏不负任何责任。三、存放期间我方在搬运物品时严格遵守贵单位的《**、人员、物资出入管理办法》。四、如遇国家政策或上级部门要求急需腾空上述建筑物时，我方在收到贵单位电话或者短信通知后7日内，将贵单位建筑物及院内的我方物品及时清理干净，如逾期仍未搬走，我方自愿放弃上述物品的所有权，贵单位有权自行处理。 2018年12月4日，文锦公司将涉案房屋交付给北京地质研究院，双方签署了《综合服务楼及楼内、外配套设施移交单》。北京地质研究院认可根据2018年11月29日文锦公司所**的上述***内容，不收取文锦公司2018年12月1日至2019年1月31日期间涉案房屋的占用费。 经本院向北京市密云区税务局核实，北京地质研究院所主张的2010年至2018年期间涉案房屋的房产税2268211.45元确已缴纳，其中北京地质研究院缴纳了1797358.2元、北京市一零一地质大队缴纳了36095.78元、北京市地质基础工程公司缴纳了434757.48元。2018年12月7日，北京市一零一地质大队及北京市地质基础工程公司均出具证明，称该两家单位均系北京地质研究院的下属全资企业，两家单位所缴纳的上述房产税均系替北京地质研究院所缴纳，并表示自愿放弃就其所缴纳的房产税向文锦公司追偿的权利，该追偿权由北京地质研究院行使。 另查，文锦公司在涉案房屋后面新建了一排彩钢房屋及一个彩钢房食堂，文锦公司称对上述彩钢房屋及彩钢房食堂将另案主张权利。 上述事实，有当事人陈述、《北京市地质工程设计研究院综合服务楼租赁合同》、移交协议书、对账单、付款支出证明单、支付租金的发票、支票存根、涉案房屋的房产税交纳清单、综合服务楼及楼内、外配套设施移交单等证据在案佐证。 本院认为：本案的争议焦点为：一、***是否应为涉案租赁合同的乙方（承租方）主体？二、涉案房屋在租赁期间的房产税应由谁负担？三、文锦公司及***在履行租赁合同过程中是否存在违约行为？四、在租赁期限届满后，向北京地质研究院交纳继续占用涉案房屋占用费的主体是谁？五、在租赁期限届满后，交纳涉案房屋占用费的期间及标准如何确定？ 对于第一个争议焦点，租赁合同第一页已注明：该乙方为上述自然人及上述自然人拟设立的酒店经营管理有限责任公司，拟设立的酒店经营管理有限责任公司正式设立日，在本合同加盖法人公章，一并成为本合同及今后正式合同的乙方。该注明中所指的自然人即为***，故根据租赁合同中的该项约定，***应为涉案租赁合同的乙方（承租方）主体，应与文锦公司一起享有租赁合同所约定的权利并履行约定的义务。 对于第二个争议焦点，租赁合同关于税费负担作出明确约定：乙方在承租期内应负责缴纳与酒店经营有关的税费（包括但不限于城建税、房产税、土地使用费、教育附加税、水电费、燃气费等），费用标准随国家标准的调整而调整。根据该约定，涉案房屋在租赁期间的房产税应当***公司及***负担。现北京市一零一地质大队及北京市地质基础工程公司缴纳了租赁期间涉案房屋的部分房产税，该两个单位均认可系北京地质研究院缴纳，本院对此不持异议，该两个单位所缴纳的涉案房屋的房产税应视为北京地质研究院缴纳。文锦公司及***辩称房产税根据法律规定系由房屋产权人缴纳，不应由其负担的意见，本院认为法律关于房产税的规定并不影响双方关于房产税负担的约定效力，租赁合同中关于房产税的负担约定不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。综上，北京地质研究院要求文锦公司及***给付北京地质研究院所已缴纳的租赁期间涉案房屋房产税2268211.45元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。文锦公司及***关于房产税不应由其负担的辩解意见，本院不予采信。 关于第三个争议焦点，租赁合同到期后，虽然文锦公司仍占用涉案房屋，***公司向北京地质研究院支付了75万元的费用，北京地质研究院亦接收了该笔费用，此应视为北京地质研究院同意文锦公司继续占用涉案房屋。故北京地质研究院以二被告在租赁合同期限届满后拒绝腾退房屋为由，认为二被告违约，要求给付违约金50万元的诉讼请求，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，在涉案房屋的租赁合同届满后，继续占用涉案房屋的主体系文锦公司，故应***公司承担给付北京地质研究院房屋占用费的给付义务，北京地质研究院要求***承担给付租赁合同届满后涉案房屋占用费义务的诉讼请求，本院不予支持。 对于第五个争议焦点，北京地质研究院与文锦公司在2018年12月4日完成了涉案房屋的交接工作，且北京地质研究院亦认可根据文锦公司及***签订的***不予收取2018年12月1日至2019年1月31日期间的费用，故考虑到文锦公司在2018年11月30日之前仍占用涉案房屋，文锦公司应当向北京地质研究院支付2018年4月16日至2018年11月30日期间的房屋占用费。对于房屋占用费的支付标准，本院参照涉案房屋租赁合同届满前的租金标准、文锦公司是否实际使用经营、北京地质研究院与文锦公司在2018年11月沟通交接涉案房屋实际等情况酌情予以确定。文锦公司已向北京地质研究院支付的75万元，在文锦公司应支付的房屋占用费中予以扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告北京****国际大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京市地质工程设计研究院北京市密云区XX路X号综合服务楼二○一八年四月十六日至二○一八年十一月三十日期间的占用费九十万元。 二、被告北京****国际大酒店有限公司、***于本判决生效之日起七日内给付原告北京市地质工程设计研究院北京市密云区XX路X号综合服务楼房产税款二百二十六万八千二百一十一元四角五分。 三、驳回原告北京市地质工程设计研究院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费二万一千九百七十三元（原告北京市地质工程设计研究院已预交一万四千四百七十三元），由原告北京市地质工程设计研究院负担五千九百元（已交纳），由被告北京****国际大酒店有限公司负担一万六千零七十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员　　*** 二〇一八年十二月二十六日 书记员　　王　艳