北京某某国际大酒店有限公司等与北京市地质工程设计研究院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)京03民终3490号 上诉人(原审被告)：北京****国际大酒店有限公司，住所地北京市密云区滨河路46号。 法定代表人：***，总经理。 上诉人(原审被告)：***，男，1968年3月6日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：**，北京天驰君泰律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：北京市地质工程设计研究院，住所地北京市密云区滨河路**号。 法定代表人：**发，院长。 委托诉讼代理人：***，北京市鑫宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市鑫宝律师事务所律师。 上诉人北京****国际大酒店有限公司（以下简称文锦公司）、***因与被上诉人北京市地质工程设计研究院（以下简称北京地质研究院）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2018）京0118民初10398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 文锦公司、***上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回北京地质研究院的诉讼请求。2.北京地质研究院承担本案诉讼费用。事实和理由：一、根据《租赁合同》第七条第五款内容及合同实际履行情况，不应当认定***公司及***承担房产税的约定义务。1.合同中列举的税费为房地产税并非房产税，且我国有房地产税这一税种，故合同并未约定房产税***公司负担。自2009年1月1日起，因《城市房地产税暂行条例》废止而房地产税不再征收，文锦公司没有缴纳房地产税的义务；2.房地产税、土地使用费均为原应由外商投资企业所缴纳的税费，不适用内资企业，不属于本案当事人应缴纳的税款范围；3.租赁合同旨在约定“与酒店经营有关的税费”由承租人承担，而“房产税”纳税义务的发生与是否从事酒店经营行为无关；4.租赁合同第七条第五款旨在约定由承租人直接向第三方缴纳的费用项目，而非约定由承租人向出租人支付的费用项目，且履行十年来北京地质研究院一直自行向税务机关直接缴纳，从未要求文锦公司直接缴纳该税款。二、一零一地质大队及北京市地质基础工程公司并非是代北京地质研究院履行纳税义务，该税款不应***公司、***承担。一零一地质大队及北京市地质基础工程公司的缴税行为是履行自身的纳税义务，并非是代替北京地质研究院履行纳税义务，其产生的支出也不能视为北京地质研究院的支出。 北京地质研究院辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，文锦公司、***与北京地质研究院签订的租赁合同合法有效。文锦公司、***应当按照合同约定向北京地质研究院支付房产税款。 北京地质研究院向一审法院起诉请求：1.请求判令文锦公司、***按照每月25万元的标准向北京地质研究院支付占用费187.5万元（自2018年4月16日起至2018年11月30日止）。2.请求判令文锦公司、***向北京地质研究院支付违约金50万元。3.请求判令文锦公司、***负担向北京地质研究院支付已缴纳的房产税2268211.45元。4.诉讼费***公司、***负担。 一审法院认定事实：2008年1月5日，甲方（出租方）北京地质研究院与乙方（承租方）***签订《北京市地质工程设计研究院综合服务楼租赁合同》，甲方将位于密云县46#院的一幢新建综合性建筑出租给乙方。该合同特别注明：该乙方为上述自然人及上述自然人拟设立的酒店经营管理有限责任公司，拟设立的酒店经营管理有限责任公司正式设立日，在本合同加盖法人公章，一并成为本合同及今后正式合同的乙方。合同约定租赁期限为十年，起算日为甲方将该项目正式移交乙方之日。租金及支付方式为：1.第一年和第二年的租金为每年220万元；2.从第三年起（含第三年）租金每年递增5％，直至递增到每年300万元止。履约保证金约定如下：双方签订本合同后7日内，乙方向甲方提供履约保证金50万元，对乙方履行本合同、本合同附件及与承包酒店经营过程中有关的义务、责任进行担保。在本合同履行完毕之日起三十日内，并且乙方无任何违约情形时，甲方应将该50万元无息退还乙方。交付时间约定如下：甲方应在2008年4月30日之前，将附件1所列财产交付给乙方，双方办理书面交接手续。关于修葺及维护约定如下：合同期内乙方应负责对承租的房屋、设备、设施、物品等进行及时修葺与更新，保证其完好，并保证在承租期满向甲方交付酒店时上述各项的完好（含正常折旧与损耗）。关于税费负担约定如下：乙方在承租期内应负责缴纳与酒店经营有关的税费（包括但不限于城建税、房产税、土地使用费、教育附加税、水电费、燃气费等），费用标准随国家标准的调整而调整。关于违约责任约定如下：任何一方违反本合同及本合同的补充条款，给对方造成有形与无形资产损失时，违约方应向守约方支付50万元的违约金，并承担其他全部赔偿责任。2008年5月7日，文锦公司注册成立。文锦公司在上述租赁合同上亦**确认。 2008年5月30日，北京地质研究院与***、文锦公司签订《北京市地质工程设计研究院综合服务楼项目移交协议书》，内容如下：北京地质研究院综合服务楼项目，位于密云县46#，已通过验收，达到合格标准，准予使用。根据双方于2008年1月5日签订的《北京市地质工程设计研究院综合服务楼租赁合同》约定，现将本项目正式移交***先生，用于开办北京****国际大酒店有限公司。双方约定于2008年4月15日开始计算租期。本移交书作为租赁合同附件与租赁合同具有同等法律效力。 上述租赁合同及移交协议书签订后，文锦公司在涉案房屋内进行了酒店经营活动。2018年4月15日，租赁合同到期，文锦公司继续在涉案房屋内进行经营。2018年6月12日，北京地质研究院与文锦公司签订对账单，双方共同确认关于综合服务楼（截止2018年4月14日）及办公楼（截止2018年3月19日）文锦公司共计欠付租金930935.6元。2018年6月19日，文锦公司向北京地质研究院支付上述未付的房租共计930935.6元，其中以支票形式支出430935.6元，以退回的履约保证金抵顶50万元。2018年7月至10月，文锦公司向北京地质研究院支付上述房屋的房租共计75万元，北京地质研究院为文锦公司出具了相应的发票。 本案在审理过程中，文锦公司称其在2018年10月31日之前已经将涉案房屋腾退，具备向北京地质研究院交付的条件。2018年11月7日，本院至涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋已经空置，未进行商业经营，文锦公司组织人员正在拆除部分装修设施及腾退房屋。在11月7日开庭过程中，文锦公司称在10天之内将能够拉走的东西拉走，不拉走的东西就不要了，北京地质研究院予以同意并认可，双方就交接联系人等事宜达成了一致意见。 2018年11月29日，北京地质研究院起草了***，文锦酒店作为承诺单位在该***上面**，***亦在该***上面签字。***内容如下：北京市地质工程设计研究院：鉴于我方与贵单位所签订的《北京市地质工程设计研究院综合服务楼租赁合同》已到期，我方未能将所承租的综合服务楼及院内自有物品按时清理干净。为此，我方作出如下承诺：一、就上述未搬走的物品暂时存放在贵方综合服务楼及院内，存放期限不超过两个月（截止至2019年1月31日前搬走），如逾期仍未搬走，我方自愿放弃上述物品的所有权，贵单位有权自行处理。二、物品存放期间，贵单位对所存放资产物品的遗失、损坏不负任何责任。三、存放期间我方在搬运物品时严格遵守贵单位的《**、人员、物资出入管理办法》。四、如遇国家政策或上级部门要求急需腾空上述建筑物时，我方在收到贵单位电话或者短信通知后7日内，将贵单位建筑物及院内的我方物品及时清理干净，如逾期仍未搬走，我方自愿放弃上述物品的所有权，贵单位有权自行处理。 2018年12月4日，文锦公司将涉案房屋交付给北京地质研究院，双方签署了《综合服务楼及楼内、外配套设施移交单》。北京地质研究院认可根据2018年11月29日文锦公司所**的上述***内容，不收取文锦公司2018年12月1日至2019年1月31日期间涉案房屋的占用费。 经一审法院向北京市密云区税务局核实，北京地质研究院所主张的2010年至2018年期间涉案房屋的房产税2268211.45元确已缴纳，其中北京地质研究院缴纳了1797358.2元、北京市一零一地质大队缴纳了36095.78元、北京市地质基础工程公司缴纳了434757.48元。2018年12月7日，北京市一零一地质大队及北京市地质基础工程公司均出具证明，称该两家单位均系北京地质研究院的下属全资企业，两家单位所缴纳的上述房产税均系替北京地质研究院所缴纳，并表示自愿放弃就其所缴纳的房产税向文锦公司追偿的权利，该追偿权由北京地质研究院行使。 另查，文锦公司在涉案房屋后面新建了一排彩钢房屋及一个彩钢房食堂，文锦公司称对上述彩钢房屋及彩钢房食堂将另案主张权利。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、***是否应为涉案租赁合同的乙方（承租方）主体？二、涉案房屋在租赁期间的房产税应由谁负担？三、文锦公司及***在履行租赁合同过程中是否存在违约行为？四、在租赁期限届满后，向北京地质研究院交纳继续占用涉案房屋占用费的主体是谁？五、在租赁期限届满后，交纳涉案房屋占用费的期间及标准如何确定？ 对于第一个争议焦点，租赁合同第一页已注明：该乙方为上述自然人及上述自然人拟设立的酒店经营管理有限责任公司，拟设立的酒店经营管理有限责任公司正式设立日，在本合同加盖法人公章，一并成为本合同及今后正式合同的乙方。该注明中所指的自然人即为***，故根据租赁合同中的该项约定，***应为涉案租赁合同的乙方（承租方）主体，应与文锦公司一起享有租赁合同所约定的权利并履行约定的义务。 对于第二个争议焦点，租赁合同关于税费负担作出明确约定：乙方在承租期内应负责缴纳与酒店经营有关的税费（包括但不限于城建税、房产税、土地使用费、教育附加税、水电费、燃气费等），费用标准随国家标准的调整而调整。根据该约定，涉案房屋在租赁期间的房产税应当***公司及***负担。现北京市一零一地质大队及北京市地质基础工程公司缴纳了租赁期间涉案房屋的部分房产税，该两个单位均认可系北京地质研究院缴纳，一审法院对此不持异议，该两个单位所缴纳的涉案房屋的房产税应视为北京地质研究院缴纳。文锦公司及***辩称房产税根据法律规定系由房屋产权人缴纳，不应由其负担的意见，一审法院认为法律关于房产税的规定并不影响双方关于房产税负担的约定效力，租赁合同中关于房产税的负担约定不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。综上，北京地质研究院要求文锦公司及***给付北京地质研究院所已缴纳的租赁期间涉案房屋房产税2268211.45元之诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。文锦公司及***关于房产税不应由其负担的辩解意见，一审法院不予采信。 关于第三个争议焦点，租赁合同到期后，虽然文锦公司仍占用涉案房屋，***公司向北京地质研究院支付了75万元的费用，北京地质研究院亦接收了该笔费用，此应视为北京地质研究院同意文锦公司继续占用涉案房屋。故北京地质研究院以文锦公司、***在租赁合同期限届满后拒绝腾退房屋为由，认为文锦公司、***违约，要求给付违约金50万元的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于第四个争议焦点，在涉案房屋的租赁合同届满后，继续占用涉案房屋的主体系文锦公司，故应***公司承担给付北京地质研究院房屋占用费的给付义务，北京地质研究院要求***承担给付租赁合同届满后涉案房屋占用费义务的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于第五个争议焦点，北京地质研究院与文锦公司在2018年12月4日完成了涉案房屋的交接工作，且北京地质研究院亦认可根据文锦公司及***签订的***不予收取2018年12月1日至2019年1月31日期间的费用，故考虑到文锦公司在2018年11月30日之前仍占用涉案房屋，文锦公司应当向北京地质研究院支付2018年4月16日至2018年11月30日期间的房屋占用费。对于房屋占用费的支付标准，一审法院参照涉案房屋租赁合同届满前的租金标准、文锦公司是否实际使用经营、北京地质研究院与文锦公司在2018年11月沟通交接涉案房屋实际等情况酌情予以确定。文锦公司已向北京地质研究院支付的75万元，在文锦公司应支付的房屋占用费中予以扣除。 据此，一审法院于2018年12月判决：一、文锦公司于判决生效之日起七日内给付北京地质研究院北京市密云区46号综合服务楼二○一八年四月十六日至二○一八年十一月三十日期间的占用费九十万元。二、文锦公司、***于判决生效之日起七日内给付北京地质研究院北京市密云区46号综合服务楼房产税款二百二十六万八千二百一十一元四角五分。三、驳回北京地质研究院的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。文锦公司、***提交以下证据：证据一：催款函两张，欲证明文锦公司、***有欠付租金的违约行为，如果说在当时北京地质研究院认为文锦公司、***始终有多年拖欠税款的行为，北京地质研究院从未提出过要求文锦公司、***向税务机关缴纳房产税的主张；证据二：综合服务楼办公服务楼房屋租金的支付对账单，欲证明履行过程中，双方经常对账，但北京地质研究院从未提出过房产税的支付主张。北京地质研究院认为文锦公司所提交的上述证据不属于新证据，不能证明其主张的事实成立，对证明目的不予认可。本院经审理查明的其它事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点归纳为涉案房屋在租赁期间的房产税是否应当***公司及***负担。 北京地质研究院与***签订的《北京市地质工程设计研究院综合服务楼租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方在租赁合同中关于税费负担明确约定“乙方在承租期内应负责缴纳与酒店经营有关的税费（包括但不限于城建税、房地产税、土地使用费、教育附加税、水电费、燃气费等），费用标准随国家标准的调整而调整”，该约定亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的条款，***应依约履行交纳上述税费的义务。文锦公司的**行为表示愿意一并成为租赁合同及今后正式合同的乙方，故根据租赁合同中的约定，***应为租赁合同的乙方（承租方）主体，应与文锦公司一起享有租赁合同所约定的权利并履行约定的义务，共同依约履行交纳上述税费的义务。 所谓房产税是指以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据的一种财产税；而房地产税属综合性概念，范围包含房产税。虽然双方在合同中约定乙方负责税费包括但不限于房地产税，但是结合文义解释和实际情况，可以认定该约定表达了乙方负担房产税的含义。故本院对***与文锦公司上诉主张合同中列举的税费为房地产税并非房产税的意见不予采纳，涉案房屋在租赁期间的房产税应当***公司及***负担。 北京市一零一地质大队及北京市地质基础工程公司均认可替北京地质研究院缴纳了租赁期间涉案房屋的部分房产税，亦同意由北京地质研究院在本案中主张权利，故上述两个单位作为北京地质研究院的下属单位所缴纳的涉案房屋的房产税应视为北京地质研究院缴纳。文锦公司及***上诉主张房产税应由房屋产权人缴纳无法律依据，一审法院结合证据情况最终确定文锦公司、***给付北京地质研究院关于北京市密云区46号综合服务楼房产税数额正确，本院予以确认。 综上所述，文锦公司、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24946元，由北京****国际大酒店有限公司、***负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　　鲁　南 审 判 员　　*** 审 判 员　　石　煜 二〇一九年三月二十八日 法官助理　　*** 法官助理　　*** 书 记 员　　李　蕊