河南本易信息工程有限公司与某某租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省洛阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）豫03民终3148号

上诉人（原审原告）：河南本易信息工程有限公司。

法定代表人：茹福群，该公司总经理。

委托代理人：宋波，河南森合律师事务所律师。特别授权。

被上诉人（原审被告）：***，男，1958年6月20日出生，汉族，自由职业。

上诉人河南本易信息工程有限公司（以下简称本易公司）因与被上诉人***租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人本易公司委托代理人宋波、被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，2015年4月，原告本易公司委托代理人茹华（乙方）与被告***（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“第一条：甲方将位于洛阳市涧西延安路161号富地国际B座606室出租给乙方。第二条：租赁期限为1年，自2015年5月1日至2016年4月31日，承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：……3、承租人拖欠水电费累计达2个月的。第三条租金3000元／月，年租金36000元。每半年一交租金18000元，后半年租金需提前一个月支付。保证金2000元。甲方只收取租金，不承担任何费用。当年物业费、水电费、房屋税费等有乙方自愿承担。如合同到期乙方不再续租应提前两个月告知对方，保证金退还。第四条违约责任，承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金3000元；如造成电器承租房屋毁坏的，应负责赔偿。……乙方在协议期间中途退场，甲方不退还未到期租金，乙方要承担因此给甲方造成的损失。”合同签订后，原告公司委托代理人茹华将半年房租18000元及保证金2000元交付给被告***，并交纳了2015年6月17日之前的水费、垃圾处理费、物业费。被告***也按时将房屋交付给原告使用。2015年8月初，原告提出想提前终止合同，原告公司委托代理人茹华便一直与被告***协商退还剩余租金的问题，但一直未果。协商期间，原告将自己的物品全部搬离，并将房屋钥匙交付给被告。在原告搬离全部物品后，被告***在网上发布招租信息，并与新的承租人于2015年9月1日签订了新的承租合同。因与被告就剩余房租及押金退还协商未果，原告诉至法院。

原审法院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《房屋租赁合同》后，都应该严格按照合同约定的内容履行。因在房屋租赁期间，原告提前终止合同，故依照合同约定，被告不应退还原告剩余租金。但合同解除后，原告应将房屋押金2000元及时退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、限被告***在本判决生效后五日内退还原告河南本易信息工程有限公司租赁房屋保证金2000元；二、驳回原告河南本易信息工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由原告河南本易信息工程有限公司负担200元，被告***负担25元。

宣判后，本易公司不服并提起上诉称：一、双方房屋租赁合同约定租赁期限自2015年5月1日至2016年4月30日，上诉人承租该房屋期间，被上诉人***在未与上诉人就解除租赁合同达成一致意见的情况下，将该房屋租赁给第三人自2015年8月使用至今，导致上诉人无法占用该租赁房屋，给上诉人造成了高额的经济损失。二、一审判决对案件主要事实的认定，没有证据支持。被上诉人一审出示的4份证据中，只有短信记录的复印件内容，可以证明上诉人与被上诉人就房屋租赁一事在进行协商，被上诉人的当庭陈述也承认其收取上诉人的20000元租金和保证金尚未退还，上述情节共同印证上诉人与被上诉人并没有就解除双方之间的房屋租赁合同达成一致意见。上诉人一审当庭出示的房屋租赁合同、房屋的钥匙、第三方租房者的录音和证人证言等7份证据充分证明，在双方租赁合同的合法有效期限内（2015年5月1日至2016年4月30日），被上诉人将合同标的物租赁给第三方使用，其行为属于根本违约，给上诉人造成了高额的经济损失。综上所述，请求：一、依法改判洛阳市涧西区人民法院（2016）豫0305民初72号民事判决书；二、依法判令被上诉人***承担合同违约责任，赔偿上诉人经济损失人民币6000元（2015年9月、10月的经济损失）；判令被上诉人***承担责任，退还上诉人房屋租金和保证金共计人民币11000元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人***答辩：一、2015年7月（被答辩人）通过话也发过短信，对方说不再租了，说帮答辩人再找一家人租，答辩人说房费是不退的，只退保证金。后来就没说住。8月的时候一个卖保健品的客户通过网上答辩人登的广告找到答辩人，说要租房子。8月10日左右上诉人将钥匙给答辩人，答辩人第二天就将钥匙交给卖保健品的租客。所以答辩人不同意返还租金，因为事实上上诉人已将房子退给答辩人。二、合同约定，租客拖欠两个月水电费时可终止合同。上诉人拖欠了7至8月的水电费。

二审中，各方均未提交新证据。

经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。

本院认为，本案作为房屋租赁合同纠纷，上诉人本易公司主张被上诉人***擅自将租赁房屋转租他人，存在根本违约行为。但从一、二审法院查明事实看，应系上诉人本易公司主动搬离租赁房屋并将租赁房屋返还被给出租人即本案被上诉人***。上诉人本易公司要求被上诉人承担违约责任并赔偿损失6000元，依据不足，依法不予支持。就上诉人本易公司主张的返还8、9、10月份租金9000元问题，双方租赁合同约定租赁期限为一年即十二个月，上诉人本易公司履行合同仅3个月即要求解除合同，明显违反双方合同约定，且上诉人本易公司还存在未支付2015年6月17日之后的物业费、水电费等违约行为，故上诉人本易公司要求返还该三个月租金，于法无据、亦不符合双方合同约定，本院不予支持。至于被上诉人***在上诉人明确表示不再继续履行合同并实际返还租赁房屋的情况下，为避免扩大化损失，及时处置租赁物，不存在违约行为。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人本院公司的上诉理由依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费175元，由上诉人本易公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　吴爱国审判员王睿审判员赵淑婷

二〇一六年八月二十二日

书记员　高　　　　　 一　　　　　 菲