南京天某有限公司、南京宝某有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省南京市秦淮区人民法院 民事判决书 （2023）苏0104民初15770号 原告：南京天某有限公司。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，江苏常明（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏常明（南京）律师事务所律师。 被告：南京宝某有限公司。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被告：深圳三某甲有限公司。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市东元（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市东元（深圳）律师事务所实习律师。 原告南京天某有限公司（以下简称天某公司）与被告南京宝某有限公司（以下简称宝某公司）、深圳三某甲有限公司（以下简称三某甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天某公司的委托诉讼代理人***、被告宝某公司的委托诉讼代理人***、被告三某甲公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告天某公司向本院提出诉讼请求,请求判令：1、宝某公司立即向天某公司支付欠缴的房屋租金及物业相关等费用合计人民币217475.2元，并以该未付款项217475.2元为基数，承担自2023年8月1日起至实际付清之日止，按日千分之五的标准计算的滞纳金；2、宝某公司立即向天某公司支付逾期支付房屋租金的违约金人民币163427.22元；3、三某甲公司对宝某公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案全部诉讼费用由宝某公司和三某甲公司承担。事实与理由：2019年10月1日，天某公司与三某甲公司签订《租赁合同》及《的补充协议》，合同约定天某公司将位于南京市某处房产，建筑面积为390.58平方米的房屋出租给三某甲公司用于研发办公，租赁期限自2019年10月1日起至2024年11月30日止。另《租赁合同》还约定了支付租金标准以及违约金。2020年12月28日，天某公司与宝某公司、三某甲公司签订《主体变更协议书》，天某公司同意自2020年12月1日起，三某甲公司将《租赁合同》项下的权利义务转让给宝某公司，同时三某甲公司对宝某公司履行《租赁合同》项下的义务承担连带保证责任。2023年7月12日，天某公司与宝某公司签订《的退租协议》（以下简称《退租协议》），双方同意于2023年6月30日提前解除《租赁合同》，宝某公司欠缴的房屋租金245916元以部分履约保证金47520元进行抵扣，抵扣不足的部分及物业等费用合计217475.2元。天某公司同意宝某公司分期支付，但宝某公司至今未能按期支付。为维护自身合法权益，故天某公司诉至法院，望判如所请。 被告宝某公司辩称，天某公司和宝某公司在退租协议上约定的金额217475.2元，合情合法。天某公司主张的滞纳金日千分之五的标准，严重高于市场利率，应属于无效条款，只能按照LPR的标准弥补利率损失。对天某公司主张的违约金不予认可。 被告三某甲公司辩称，1、三某甲公司和天某公司之间从未形成房屋租赁合同法律关系。2、三某甲公司从未实际占有使用租赁房屋，也从未向天某公司支付任何租金。3、三某甲公司从未收到过天某公司开具的发票。因此，三某甲公司实际上与本案没有任何关联。三某甲公司申请对天某公司提交的加盖三某甲公司公章的相关文件进行司法鉴定，故请求法庭驳回对三某甲公司的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。天某公司围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、《主体变更协议书》、《退租协议》、增值税专用发票、代付款确认书、代付款说明、深圳市福田区税务局出具的增值税专用发票抵扣证明、微信公众号等证据，三某甲公司提供鉴定意见书等证据，对于双方当事人当庭确认无异议的证据,本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 三某甲公司原名称为深圳三某乙有限公司，于2022年3月变更为深圳三某甲有限公司。 2019年10月1日，天某公司（甲方、出租人）与“三某甲公司”（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于南京某处房产出租给乙方，租赁建筑面积390.58平方米，乙方承租该房屋的用途为研发办公；租赁期限自2019年10月1日起至2024年11月30日止；从起租日起至2020年2月29日，该房屋合计租金为71280元；2020年3月1日至2022年11月30日，该房屋每日租金为每平方米建筑面积2元合计月租金为23760元；2022年12月1日起至2024年11月30日，每日租金为每平方米建筑面积2.1元合计月租金24948元；租金每三个月支付一次，乙方应在每三个月的首月1号前支付该三个月的租金，但首期租金应在支付履约保证金时一同支付；本合同履约保证金共计71280元；该房屋物业管理费为每月每平方米建筑面积7元（现优惠价5元），公共面积水电公摊费为每月每平方米建筑面积2元；如乙方未按照本合同约定按时支付租金、管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费、电话费等公用事业费，或者未能按时补足履约保证金的，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及违约金之日为止。庭审中，天某公司称《租赁合同》系***将该合同拿回去加盖的“三某甲公司”的公章及杨某某签章，天某公司对***是否有三某甲公司的授权未审查。 2020年12月28日，天某公司（甲方、刘某某代表公司签字）与“三某甲公司”（乙方）、宝某公司（丙方、***代表公司签字）签订《主体变更协议书》，约定：1、甲方同意自2020年12月1日起，乙方将租赁合同中约定的乙方权利义务转让给丙方。甲方为租赁合同出租方、丙方为租赁合同承租方，丙方应依据租赁合同约定享有权利、承担义务。乙方应对本协议生效前其履行租赁合同的行为承担全部法律责任。2、乙方为丙方履行租赁合同、本协议及相关的全部义务承担连带保证责任。如果丙方未履行约定义务，甲方有权要求乙方承担保证责任，包括但不限于要求乙方履行支付款项义务、承担违约责任等。3、甲乙丙三方共同确认，乙丙双方应为权利义务转让行为承担全部法律责任。因转让行为违反法律规定或侵犯任何第三方合法权益时，应由乙丙双方承担全部责任。4、乙丙任意一方有违反本协议行为的，甲方有权解除本协议及《租赁合同》，因此给甲方造成损失的，乙丙双方应向甲方承担违约责任。5、本协议内容与《租赁合同》内容不一致的，以本协议为准。庭审中，天某公司称《主体变更协议书》系宝某公司法定代表人***将该合同拿回去加盖的“三某甲公司”的公章及***签章，天某公司对***是否具有三某甲公司的授权未审查。 2023年7月12日，天某公司（甲方）与宝某公司（乙方）签订《退租协议》，约定：1、因受疫情影响乙方内部运营出现问题导致无法经营，乙方提出提前退租，甲方同意乙方某处房产于2023年6月30日提前解除租赁合同。2、乙方需将某处房产的包括但不限于租金缴纳至2023年6月30日；物业费、公摊水电费缴纳至2023年6月30日，水电费等费用缴纳至搬离当日。3、乙方自愿将南京某处房产内的硬装、部分办公家具及空调设施按现状给予甲方。经双方友好协商后，甲方将扣除乙方缴纳的部分履约保证金人民币23760元。4、乙方应于2023年7月15日前将某处房产交还给原告，乙方完成还原工作后需向甲方提出书面申请验房工作，甲方收到乙方书面申请验房工作后3个工作日内给予乙方回复验房结果，甲方确认验房合格后视为乙方完成房屋还原与交付工作。5、乙方尚欠缴房屋租金人民币245916元，甲方同意乙方部分履约保证金人民币47520元进行抵扣部分欠缴租金。物业费及公摊水电费人民币16404元，水电费人民币2675.2元。剩余房款及物业相关等费用合计217475.2元。6、现关于上述费用的清偿问题双方达成如下协议：甲方同意乙方偿还人民币217475.2元以解决上述欠款问题，乙方将分期支付给甲方，平分4次支付，具体还款时间及数额如下：①2023年7月31日前支付：67475.2元；②2023年8月31日前支付：50000元；③2023年9月30日前支付：50000元，④2023年10月31日前支付：50000元。由于乙方逾期支付甲方租金，签订本协议甲方实际上已经作出重大让步，因而乙方承诺严格遵守以上支付节点付款。若乙方再逾期支付本协议所约定任何一笔费用的，从逾期之日起，乙方应按照逾期费用总额的每日千分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过3日的，视为乙方严重违约，甲方有权解除本协议且按照租赁合同履行违约条款。7、本补充协议自签署之日生效。本补充协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。 本案在审理过程中，三某甲公司提供《公证书》作为印文样本，申请对上述《租赁合同》和《主体变更协议书》上的“三某甲公司”的公章进行鉴定。经南京师范大学司法鉴定中心鉴定：1、《租赁合同》第18页落款乙方处加盖的“深圳三某乙有限公司”印文与提供的印文样本不是同一印章盖印。2、《主体变更协议书》落款乙方处加盖的“深圳三某乙有限公司”印文与提供的印文样本不是同一印章盖印。天某公司虽对鉴定结论有异议，但未能提供其他印文样本，未申请重新鉴定。 另查明，天某公司于2020年3月5日向三某甲公司开具两张增值税专用发票，票号分别为：2XXXXXX7、2XXXXXX8，金额分别为：71280元、71280元，服务名称：房屋租赁费；于2020年6月24日开具一张增值税发票，票号为：1XXXXXX7，金额为：41580元，服务名称：房屋租赁费；于2020年9月8日开具一张增值税发票，票号为：2XXXXX07，金额为：71280元，服务名称：房屋租赁费。上述四张增值税专用发票，三某甲公司于2020年10月29日分别抵扣税额3394.29元、3394.29元、1980元、3394.29元，合计12162.87元。 再查明，在三某甲公司的微信公众号上，于2019年10月12日公示：“庆祝深圳三某乙有限公司南京分公司盛大开业”，并配有“深圳三某乙有限公司”门头图片，下方配文：“深圳三某乙有限公司-南京分公司，位于江苏省南京市秦淮区某处房产。公司具一定的规模及实力，现拥有一支技术精湛的施工与设计团队，以卓越的服务品质、专业安全的技术服务实力，为不同客户提供更高更优质的服务。”后面配有“南京分公司会议室”的照片，下方配文：“南京分公司，设计简约明晰。企业文化浓郁，营造了一种舒适的办公环境。走进办公室充分体现了三某甲集团的企业精神，秉持公司诚信、务实、高效、创新的经营理念不动摇。把三某甲推向全国，乃至推向全世界。”配有“开业餐会”的照片，并配文：“在此，深圳三某乙有限公司全体同仁祝南京分公司开业大吉，业绩蒸蒸日上，祝全国的三某甲家人身体健康，万事大吉。也预祝深圳三某甲在全国三某甲家人们的共同努力下越来越好。今日你因进入三某甲而骄傲，明日三某甲因你加入而自豪。”公众号上载明“三某甲集团现有全国分公司”中包含“南京分公司”。庭审中，三某甲公司也确认其确实让案外人陈某乙去成立“南京分公司”，但“南京分公司”并没有办理工商注册登记。 还查明，宝某公司的法定代表人系***。庭审中，天某公司称案外人施某某代三某甲公司交纳2020年6月-8月、8月-11月的房租。宝某公司称案外人施某某在宝某公司工作，宝某公司于2020年12月1日搬入案涉房屋时，门口挂有“深圳三某乙有限公司”门头，宝某公司没有把该门头拆除，而是继续使用。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。天某公司与宝某公司于2023年7月12日签订的《退租协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。宝某公司确认欠天某公司剩余房款及物业相关等费用合计217475.2元，在双方约定的付款期限内未付款，其行为已构成违约，故宝某公司应将剩余房款及物业相关等费用合计217475.2元支付给天某公司，并承担相应的违约责任。《退租协议》中约定宝某公司再逾期支付本协议所约定任何一笔费用的，从逾期之日起，宝某公司应按照逾期费用总额的每日千分之五向天某公司支付滞纳金。宝某公司未按约定于2023年7月31日前支付第一笔费用，故天某公司依照合同约定要求宝某公司支付自2023年8月1日起的滞纳金，本院对此予以支持。但合同中约定的滞纳金按每日千分之五计算，明显标准过高，宝某公司要求予以降低，本院确认滞纳金按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算。 天某公司主张的违约金自每期逾期之日起按每日千分之三计算，本院认为，《退租协议》约定逾期超过3日的，视为宝某公司严重违约，天某公司有权解除本协议且按照租赁合同履行违约条款，宝某公司认可的《租赁合同》约定每逾期一日，应按欠费总额的千分之三向支付违约金，该计算标准明显过高，本院确认违约金按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算。经计算，2022年9月2日至2023年7月31日，以欠款本金71280元为基数，应付违约金为9461.68元；2022年12月2日至2023年7月31日，以欠款本金74844元为基数，应付违约金为7210.44元；2023年3月2日至2023年7月31日，以欠款本金74844元为基数，应付违约金为4516.04元；2023年6月2日至2023年7月31日，以欠款本金24948元为基数，应付违约金为587.28元；以上合计21775.44元。 关于三某甲公司对宝某公司的上述债务是否负有连带清偿责任的问题。本院认为，原告天某公司主张三某甲公司对宝某公司负有连带清偿责任的依据是《主体变更协议书》中有“乙方（三某甲公司）为丙方（宝某公司）履行租赁合同、本协议及相关的全部义务承担连带保证责任”的约定，但《中华人民共和国公司法》第十六条规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。庭审中天某公司陈述《租赁合同》的签订是与宝某公司的法定代表人***协商的结果，《租赁合同》上的三某甲公司的公章及“杨某某”的签章都是***拿出去盖好后交天某公司的，同样《主体变更协议书》的签订也是天某公司刘某某与宝某公司***签订后，由***拿回去盖好三某甲公司的公章及“***”的签章后交天某公司的。同时，天某公司及宝某公司还称2020年6月-8月，8月-11月的房租是在宝某公司工作的“施某某”交纳的。故上述证据，即便结合三某甲公司曾在其微信公众号公示过在案涉房屋成立南京分公司及曾凭天某公司开具的增值税发票进行过抵税，能够证明在签订《主体变更协议》前三某甲公司可能系案涉房屋的承租人，《主体变更协议》签订后，案涉房屋由宝某公司承租这样的事实。但天某公司既不能证明宝某公司法定代表人***同时对三某甲公司享有代表或代理权，也不能证明三某甲公司与宝某公司之间有其他利害关系，更没有在宝某公司法定代表人***盖上三某甲公司公章的情况下，审查在《主体变更协议》上加盖公章的行为是否经三某甲公司董事会或者股东会、股东大会决议，是否为三某甲公司的真实意思表示。故天某公司现有证据不足以证明三某甲公司有对宝某公司承租案涉房屋后形成的相关债务承担保证责任的意思表示。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国公司法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、被告南京宝某有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京天某有限公司支付剩余房款及物业相关等费用合计217475.2元，并给付自2023年8月1日起至实际付清之日止的滞纳金（以217475.2元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的4倍计算）。 二、被告南京宝某有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南京天某有限公司支付逾期付款违约金21775.44元。 三、驳回原告南京天某有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7014元，财产保全申请费2420元，合计9434元，由原告南京天某有限公司负担2829元，被告南京宝某有限公司负担6605元。鉴定费8080元，由原告南京天某有限公司负担4040元，被告南京宝某有限公司负担4040元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决。逾期未履行的，不得有非生活和工作必需的消费行为。本案申请执行后，人民法院可根据履行情况，依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年六月二十八日 法官助理*** 书记员***