广州中凯商业投资有限公司、广州市城建安置房事务中心等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市**区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)粤0111民初3796号 原告：广州中凯商业投资有限公司，住所广州市天河区濂泉西路。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东南方***律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东南方***律师事务所实习人员。 被告：广州市城建安置房事务中心,住所广州市越秀区越华路。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东环球经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东环球经纬律师事务所律师。 第三人：广州市悦华物业管理有限公司，住所广州市**区**大道北****。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1984年9月8日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，1978年10月16日出生，汉族，系公司员工。 原告广州中凯商业投资有限公司（以下简称中凯公司）诉被告广州市城建安置房事务中心（以下简称城建公司）、第三人广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州中凯商业投资有限公司的委托诉讼代理人***、**，被告广州市城建安置房事务中心的委托诉讼代理人***，第三人广州市悦华物业管理有限公司的委托诉讼代理人***、***均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告广州中凯商业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告已付的**区新广从公路西侧*******物业的租金526141.14元（2019年11月15日至2020年4月14日，其中2020年2-3月的租金减免）；2、判令被告支付原告与第三人另案诉讼的物业管理费338451.5元、违约金及一审受理费3307元、二审上诉费6144.47元；3、判令被告支付原告在2019年12月17日向第三人支付的物业费80331.8元及2020年支付的物业费63670.4元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年5月23日就涉案房屋订立房屋租赁合同及补充协议，约定****25号（以下称标的1）在当时不具备交付条件。2019年8月27日订立补充协议二，明确****25号只对2-3层进行腾空清场，对于1层如何处置没有约定，也就是因为老人活动中心的老人不同意收回****25号，造成从订立合同以来，原告从来没有使用过****25号。2019年9月20日，原告向被告发出《关于【2019】001号》租赁合同履行事宜的函，请求向原告交付标的1。2019年10月21日，被告向原告回函，表示仅帮助原告收回标的1。随后，2019年11月5日，原告再次发函要求被告收回标的1。2020年3月，原告根据政府政策向被告提出申请，要求解除合同以及依政策向原告减免相应的租金，2020年5月12日，双方达成《广州市城建安置房事务中心解除房屋租赁合同协议》，解除了租赁合同及补充协议。订立该房屋租赁合同以来，原告多次要求被告收回标的1的整体给原告以投入使用，被告仅对标的1的2-3层进行清场腾退，没有收回标的1的第一层老人活动中心交付给原告，而且活动中心的老人不同意原告收回，且因此阻止原告进行装修，导致标的1的整体无法使用。由于被告不履行收回标的1第一层的合同义务以及在老人活动中心活动的老人们的干扰阻挠，原告一直无法进场装修，不能实际投入使用，给原告带来了严重的经济损失。被告作为业主，不收回房屋也不允许原告清场，明显构成违约。另一方面，被告招标文件中载明物业管理费10-15元／平方米，远远高于市场价，加上被告与第三人系常年委托关系，以此推断，第三人收取高昂的物业管理费，显然系恶意串通损害原告利益。原告自始至终都没有使用过标的1的房屋，却已付的标的2租金526141.14元；同时还要支付高昂的物业管理费用，显然对原告不公。被告未履行合同约定的交付义务，不能将房屋实际交换给原告使用，同时阻止原告收回，已经构成违约，应当赔偿因被告违约给原告造成的损失。现诉至法院，请判如所请。 被告广州市城建安置房事务中心辩称，一、案涉租赁合同从公开招租到租赁合同及补充合同的订立，被告均已明确披露标的1（****25号娱乐中心）首层现状为免费给老人使用的老人之家，可能会永久占用，如无法收回首层，租赁合同继续履行，租金不做面积扣减，风险由承租方自行承担。被告已按约定在2019年8月15日按现状向原告移交标的1，原告应依合同约定缴纳租金。被告多次函告原告可以采取非暴力合法方式收回标的1的首层物业，但原告却采取断电等非法方式收取，导致群众上访阻止装修房屋。因此，首层房屋装修受阻原因在于原告，相应损失应由其自行承担。二、案涉租赁合同在公开招租时，被告已经披露物业收费标准为10-15元／平方米每月，具体需与物业管理公司协商，后原告参与投标并中标，且与第三人签订了物业合同，应当按照物业合同的约定缴纳相应物业费用。综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人广州市悦华物业管理有限公司答辩称，第三人同意被告的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《穗安置经租协【2019】001号房屋租赁合同》及补充协议、《申请书》、穗安置房【2019】141号复函及附件、关于缓交租金的申请报告、穗安置房协【2020】013号解除房屋租赁合同协议、物业管理委托合同、**区永平街道办事处关于老人娱乐中心场地的协调记录、产权交易信息发布申请书、房屋租赁合同及补充协议一二、房屋移交文件、复函、房屋租金减免协议、解除房屋租赁合同协议、（2020）粤0111民初25834号民事判决书、不动产权证、广州市道路扩建工程办公室关于城建安置房租赁事务的委托函及当事人**等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于广州市**区新广从公路西侧*******的物业（以下简称涉案物业）权属人为广州市道路扩建工程办公室，层数3层，建筑面积2797.1227平方米。 2019年5月23日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方受房屋产权人广州市道路扩建工程办公室委托将本合同项下2处房屋整体出租给乙方使用即位于**区新广从公路西侧*******25号（标的1）及新广从公路乐居北街农贸市场（标的2），建筑面积共为3987.2229平方米。用途为商业，标的1娱乐中心不能作餐饮及医疗等造成环境噪声污染行业、不能有餐厨垃圾、不能作咖啡店、不能产生文娱活动的噪音。租期为5年，从2019年6月1日起至2024年5月31日止。乙方享有3个月免租期。租期起算日为房屋实际交付之日。二、2019年9月1日至2020年5月31日租金250000元，2020年6月1日至2021年5月31日租金250000元…。十、补充条款10.7出租标的1首层现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，如签订房屋租赁合同后无法收回使用的，租赁合同继续履行，租金不做面积扣减，风险由乙方自行承担。 同日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：一、甲乙双方于2019年5月23日签订房屋租赁合同，约定甲方向乙方整体出租新广从公路西侧*******25号（标的1）及新广从公路乐居北街农贸市场（标的2）等2处房屋，建筑面积共为3987.2229平方米（其中标的1为2797.1227平方米，标的2为1190.1002平方米）。二、该2处房屋（标的1、标的2）首年每月租金250000元。三、标的1现暂不具备交付条件。2、标的1整体交付，租期起算日以实际交付之日另行签订补充协议来明确。3、按房屋建筑面积分摊租金，其中标的1首年每月租金为175380.38元，标的2首年每月租金74619.62元。 2019年8月15日，原告（接收方）与被告（移交方）签订《房屋移交检查情况表》，移交物业为：**区新广从公路西侧*******（2797.1227㎡）。备注载明：房屋现状移交，双方没有异议。 2019年8月27日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：三、签订原合同时标的1暂不具备交付条件。2019年8月8日，标的1的2-3楼正式完成腾空清场作业，标的1符合合同约定的交付条件。六、标的1符合交付条件后，甲乙双方在关于补充协议1中第二条约定“标的1整体交付”的理解不一致，乙方不同意标的1首层按现状交付。将双方充分协商，订立补充协议如下：1、标的1、标的2两处房屋作为一整体进行交付（标的1首层现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，如无法收回使用的，租金合同继续履行，租金不做面积扣减，风险由乙方自行承担）。鉴于招标文件中明确由出租方收回物业，但根据实际情况，双方同意由承租人负责依法收回标的1首层现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，出租人在合理请求范围内予以协助。4、结合标的1、标的2现已符合交付条件，甲乙双方同意2019年8月15日为标的1、标的2整体交付之日，并办理房屋移交手续，乙方对此予以确认。 2019年11月5日，原告向被告发出《解除标的1租赁事宜的函》，内容为：根据双方约定，由原告负责收回标的1的老人活动中心，被告予以协助。在原告准备收回老人活动中心时，出现老人四处上访，影响社会稳定，被告即要求原告停止收回活动。直到今日仍以各种理由阻止原告收回房屋。原告认为，所租赁的房屋是商业用途，原告收回不违背法律，而老人上方、阻止原告进场施工没有法律依据。老人上访的理由为是老人活动中心用房原来设计规划为公共用房，不动产权证上办理商业用途属于违法办理。同时，上述房屋一直作为公共用房，由园区老人进行公共活动。因此，我们建议：一、如果因为社会稳定问题让原告放弃收回房屋，应当解除双方对标的1的租赁合同。二、如果被告不同意解除标的1的合同，原告继续收回老人活动中心的房屋，造成的社会问题由被告负责解决。 2019年12月9日，被告向原告发出《复函》，内容为：原告向被告要求解除标的1租赁事宜的函已收悉，现将处理意见函复如下：一、关于解除标的1的部分事宜，被告已于2019年10月21日复函明确表示：原告擅自解除关于标的1的合同没有法律依据，倘若原告未按合同约定缴纳租金，即构成违约。如原告关于标的1首层问题处理不当造成的一切后果由原告承担。二、关于收回老人活动中心事宜。被告未要求原告停止收回老人活动中心，但在收回老人之家和街道办公用房的过程中须依法依规，不得使用暴力。 2020年3月17日，原告向被告发出《申请书》，称1、房屋租赁合同及补充合同协商解除。2、被告对原告生产经营投资不予补偿。3、原告需继续向被告缴交标的1由2019年11月15日至2020年1月30日期间两个半月的租金，每月175380.38元，小计438450.95元。由于新冠疫情，根据有关政策减免2、3月的租金。原告在被告确认后三个工作日付清租金。4、解除合同之前，原告负责解除与所有经营租户的合同关系。 2020年3月20日，原告向被告发出《关于缓交租金的申请报告》，原告需向被告缴交2019年11月15日至2020年1月15日期间的2个月的租金，共计500000元。原告已缴纳了标的2019年11月15日至2019年12月15日期间1个月的74619.62元租金。实际还欠被告租金425380.38元。现在为止原告还无法使用标的1的场地，鉴于原告无力支付，现申请先支付200000元，还欠225380.38元缓期到合同解除后在退还押金上扣除。 2020年5月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租金减免协议》，约定：1、乙方需交齐2020年1月份及之前的全部租金，确保不发生欠租的情况。2、甲方免收乙方2020年2、3月租金共计500000元。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市城建安置房事务中心解除房屋租赁合同协议》，约定：1、甲乙双方同意《房屋租赁合同》及补充协议于2020年4月14日正式解除，乙方应当按照原合同及本协议的约定缴清全部欠付租金。2、甲方对乙方全部生产经营投资（包括但不限于装修、装饰投入等）均不予补偿，相关费用或损失由乙方自行承担。3、乙方须继续按照原合同约定向甲方缴交欠付的由2019年11月15日至2020年4月14日期间5个月的租金，小计1250000元。减免2月至3月租金500000元，扣除乙方支付的租金274619.62元，乙方应付租金为475380.38元。等。 另查，2019年9月30日，原告与第三人签订《物业管理委托合同》，约定的物业管理费为15元/月/平方米。即标的1的管理费41956.8元。后因原告拖欠第三人物业服务费，2020年8月6日，第三人向本院提起诉讼【案号为：（2020）粤0111民初25834号】，要求判令原告支付拖欠的物业服务费338451.5元。本院于2020年10月26日作出（2020）粤0111民初25834号民事判决书，内容为：中凯公司与悦华公司于2019年9月30日签订的《物业管理委托合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中凯公司主张该合同约定的管理费标准过高，但安置房中心在对涉案租赁标的公示招租的公告文件中已经明确物业管理费的标准为10-15元/平方米,中凯公司参与竞标表明其上述公示范围内的物业管理费标准并无异议，现《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准并未超过招标文件公示的物业管理费标准，故中凯公司抗辩称《物业管理委托合同》中约定物业管理费15元/平方米过高，以及其在被胁迫的情况下同意该标准的抗辩意见本院不予采纳。中凯公司主张由于其并未实际收回新广从公路西侧*******25号首层老人活动中心及和街道办公用房，导致新广从公路西侧*******租赁标的整体无法装修使用，故其不需支付该处物业的物业管理费的意见，根据中凯公司与安置房中心之间签署的《房屋租赁合同》及其补充协议，以及中凯公司和安置房中心的往来函件，中凯公司同意签订合同后，***从公路西侧*******25号首层无法收回使用、租赁合同继续履行、租金不做面积扣减，风险由中凯公司自行承担。此外中凯公司与安置房中心双方均同意2019年8月15日为新广从公路西侧*******标的整体交付之日，且中凯公司同意向安置房中心支付自2019年11月15日（租金起算日为房屋实际交付之日即2019年8月15日，中凯公司享有前三个月的免租期）至2020年4月14日期间新广从公路西侧*******25号租赁标的租金。从上述事实可知，虽然中凯公司并未实际收回新广从公路西侧*******首层老人活动中心及和街道办公用房，但其已经同意自行承担风险，并确认2019年8月15日为新广从公路西侧*******租赁标的整体交付的时间，且中凯公司与悦华公司签署的《物业管理委托合同》中也明确约定物业管理费自2019年8月15日开始计收，中凯公司应当依照双方合同约定自2019年8月15日开始向悦华公司交付物业管理费，中凯公司主张不应支付新广从公路西侧*******租赁标的的抗辩意见与双方《物业管理委托合同》约定不符，本院不予采纳。根据《房屋移交检查情况表》，中凯公司于2020年4月17日才将新广从公路西侧*******租赁标的交还给安置房中心，悦华公司要求中凯公司支付2019年8月15日至2020年4月17日的物业管理费本院予以支持，金额为482453.7元（59808.3元/月×7.5月+59808.3元/月÷30天/月×17天），扣除中凯公司已经支付的144002.2元后，悦华公司要求中凯公司支付仍欠的338451.5元的诉讼请求本院予以支持。判决：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州中凯商业投资有限公司向原告广州市悦华物业管理有限公司支付物业管理费338451.5元并支付违约金（违约金应当分段计算：以89712.45元为本金，从2019年9月6日开始计算至2019年10月5日；以149520.75元为本金，从2019年10月6日开始计算至2019年11月5日；以209329.05元为本金，从2019年11月6日开始计算至2019年12月5日；以269137.35元为本金，从2019年12月6日开始计算至2019年12月16日；以188805.55元为本金，自2019年12月17日开始计算至2020年1月5日；以248613.85元为本金，从2020年1月6日开始计算至2020年2月5日；以308422.15元为本金，从2020年2月6日开始计算至2020年3月5日；以368230.45元为本金，从2020年3月6日开始计算至2020年4月5日；以402121.82元为本金，从2020年4月6日开始计算至2020年5月19日；以338451.5元为本金，从2020年5月20日计算至实际清偿之日为止；违约金标准均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）等。后原告提起上诉，广州市中级人民法院做出（2021）粤01民终2543号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 再查，根据被告提交的《产权交易信息发布申请书》显示，被告作为出租方在其披露的重要事项及其他披露内容信息中显示，7、物业现状及有关要求：标的1房产证标示用途为娱乐中心，之前用于出租，后由于原承租人违反合同约定而提前解除合同，但原承租人仍继续占用该物业。2018年7月13日，经广州市仲裁委员会裁决将物业恢复并予以交还，但原承租人拒不执行裁决。2018年8月6日向广州市中级人民法院申请强制执行，现正在等待强制执行中。另外现在娱乐中心首层有约1400平方米属于公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房（有可能会产生永久占用），且承租后不能产生文娱活动的噪音。8、风险提示：（2）对于现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，如中标后无法收回使用的，租赁合同继续履行，租金不做面积扣减，风险由承租方自行承担。 本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。 原被告于2019年5月23日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。根据《房屋租赁合同》及补充协议，以及原被告的往来函件，包括被告在《产权交易信息发布申请书》披露的重大事项，均表明原告同意按涉案物业现状承租即首层公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房如无法收回使用，租赁合同继续履行、租金不做面积扣减，风险由原告自行承担。此外，原告双方均同意2019年8月15日为涉案物业整体交付之日，且原告亦同意向被告支付自2019年11月15日（租金起算日为房屋实际交付之日即2019年8月15日，中凯公司享有前三个月的免租期）至2020年4月14日期间涉案物业的租金。由此可知，虽然原告并未实际收回涉案物业首层公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，但其已经同意自行承担风险，并确认2019年8月15日为涉案物业整体交付的时间。现原告又已无法使用涉案物业为由，要求被告返还其已支付的2019年11月15日至2020年4月14日期间的租金52614.14元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于原告称被告存在阻挠原告进场装修，怠于收回涉案物业的意见，因未举证证实，本院不予采纳。 关于原告主张被告支付其向第三人缴纳的物业管理费338451.5元及违约金、诉讼费，以及2019年12月17日向第三人支付的物业费80331.8元和2020年支付的物业费63670.4元的诉请，首先，原告该诉请系物业服务纠纷，而本案调处的法律关系为租赁合同关系，二者不属于同一法律关系，不应在本案调处。其次，结合本案现有证据，无法证实被告存在违约或过错，导致原告向第三人支付上述期间的物业管理费。故原告主张被告承担上述费用的诉请于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 驳回原告广州中凯商业投资有限公司的全部诉讼请求。 本案受理6270.22元，由原告广州中凯商业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员　　周子珺 二〇二一年五月二十四日 书记员　　***