广州市某某物业管理有限公司、广州市城市建设事务中心等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0104民初13295号 原告：广州市**物业管理有限公司，住所地广州市海珠区细岗东区16号101自编之一。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***,广东民道（广州）律师事务所律师。 被告：广州市城市建设事务中心（原称广州市道路扩建工程管理中心），住所地广州市越秀区仓边路133号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，该中心职员，联系地址同上。 委托诉讼代理人：邓皓雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北乐居大街22号一、三、四楼。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东君厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东君厚律师事务所律师 原告广州市**物业管理有限公司与被告广州市城市建设事务中心（以下简称城建中心）、广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***，被告城建中心的委托诉讼代理人***、邓皓雯，被告悦华公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告支付2015年1月1日至2021年5月31日共77个月期间的物业管理费成本差额470547元（按三级带电梯物业管理费标准单价1.85元/平方米/月-合同约定空置房屋管理费1.2元/平方米/月+小区公共配套设施维修费用分摊额0.4元/平方米/月=1.05元/平方米/月，建筑面积为5820平方米）及滞纳金（当月物业管理费成本差额应当在当月1日支付，从当月2日开始计算逾期滞纳金，每日按欠付金额的千分之三，计算至实际支付所欠款项之日止）；2、判令两被告共同向原告支付2015年1月1日至2021年5月31日共77个月的期间的空置房屋管理费（按1.2元/平方米/月计算。其中从2015年1月1日至10月31日，按建筑面积1757.1平方米，即每月2108.52元计；2015年11月1日至12月31日，按建筑面积1541.4平方米，即每月1849.68元计；2016年1月1日至2017年12月31日，按建筑面积1350.3平方米，即每月1620.36元计；2018年1月1日至2018年12月31日，按建筑面积1324.3平方米，即每月1589.16元计；2019年1月1日至2020年12月31日，按建筑面积1252.17平方米，即每月1502.60元计；2021年1月1日至2021年5月31日，按建筑面积1278.15平方米，即每月1533.78元计）及滞纳金（当月物业管理费应当在当月1日支付，从当月2日开始计算逾期滞纳金，每日按欠付金额的千分之三，计算至实际支付所欠款项之日止）；3、判令两被告共同向原告支付2015年度的电梯年检费2014元及滞纳金（从2016年1月1日起计，每日按照欠付金额千分之三，计算至实际支付之日止）；4、判令两被告共同向原告支付海珠区南箕路Xx房的物业管理费（其中817房建筑面积为27.8075平方米，818房建筑面积为23.1496平方米，419房建筑面积为44.7353平方米；817、818房从2010年7月1日起计至2021年5月31日，按1.2元/平方米/月计；419房从2011年3月1日至2021年5月31日，按1.2元/平方米/月计）及滞纳金（当月物业管理费应当在当月1日支付，从当月2日开始计算逾期滞纳金，每日按欠付金额的千分之三，计算至实际支付所欠款项之日止）。事实和理由：2012年9月10日，原告与被告城建中心的代理人悦华公司签订《海珠区南箕路X小区x号楼前期物业管理委托合同》并附附件1《关于南箕路XX号物业管理问题的复函》及附件2《X5号大楼物业管理补贴费用明细表》。物管合同约定，由同时作为X小区的物业管理方的原告，对X小区X号楼进行物业管理，服务期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止，悦华公司按照合同第八、九、十条及合同附件2约定的标准，每月向原告支付X五号大楼物业管理补贴费用，包括物业服务成本差额、小区公共配套设施维修费用分摊额、电梯年检费、空置房屋管理费、监控设备，其中监控设备的费用为一次性支付。物管合同第十一条订明，若悦华公司未按照合同第八条的约定缴纳物业管理费的，则应从逾期之日起按照应缴纳款项千分之三的标准，向原告支付滞纳金。签订物管合同时，悦华公司提供了城建中心出具的《授权委托书》，授权内容为城建中心委托悦华公司就X小区X号楼的物业管理、费用补贴等问题与原告进行接洽、协商并签订合同确认书。物管合同签订后，各方依约履行合同义务，原告在物管合同期限内为X小区X号楼提供物业管理服务，悦华公司除了2015年度的电梯年检费没有支付外，其他物管合同期内约定的物业管理补贴费用等各项费用均已支付完毕。物管合同到期后，原告作为X小区物业服务企业，并未因合同到期停止提供物业管理服务，自2015年1月起至提起本诉讼之日止，原告一直按照物管合同的约定，为X小区X号楼提供物业管理服务,X号楼的业主城建中心及代理方悦华公司对原告提供的服务从未提出任何异议，且在这几年的物业服务过程中，原告就物业服务问题与两被告沟通联系，双方都给予积极回应，从未否认或拒绝原告提供的物业管理服务，但从2015年1月起，两被告均未向原告支付过任何费用。另外，有部分物业（即419、817、818房）使用人自2010年、2011年起至本次提起诉讼之日止，未按照使用物业面积1.2元/平方米/月的标准支付其物业使用人应当承担的物业管理费。为此，原告分别于2016年12月27日、2017年10月12日、2019年1月15日以及2020年1月5日，向两被告发出催缴函件，要求两被告履行支付物业管理费、电梯年检费以及空置房屋管理费等费用的义务，但两被告至今仍采取消极态度，拒绝向原告支付任何费用。根据《物业管理条例》第七条规定，被告城建中心作为X小区X号楼的所有权人，事实上已接受了原告提供的物业服务，且在原告自2015年至2020年多次向两被告催告缴纳物业管理费期间，两被告均未提出异议，故两被告是同意按照原合同履行双方的权利义务的，因此两被告应当承担向原告支付相应的物业费以及滞纳金的义务。另，根据合同法第三十六条规定，虽然被告城建中心委托被告悦华公司与原告签订的物管合同的期限已届满，但原告仍按照原物管合同约定提供物业服务，两被告在知晓的前提下并未提出异议，应当视为默认接受，故此，自2015年1月1日后，应当视为原物管合同继续履行，两被告仍然应当按照物管合同约定内容享有、承担相应权利义务，并按照原物管合同约定的收费标准，共同承担支付上述各项费用的义务。此外，鉴于有部分物业使用人即X小区五号楼419、817、818**2010年、2011年起至2018年，未按照使用物业面积1.2元/平方米/月的标准支付其物业使用人应当承担的物业管理费，则两被告分别作为物业所有权人以及原物管合同主体，应当承担该部分物业实际使用人尚未支付的费用。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告城建中心辩称：原告的诉求无事实及法律依据。首先，涉讼物业合同于2014年12月31日到期，到期后双方并未续签，该合同已经终止。原告无证据证明其对X号楼进行物业服务，不能以原合同向我方主张权利。且对方提交的证据无法证实其向涉讼小区X号楼提供过物业服务。原告主张的2015年-2021年成本差额不属于物业服务费的范畴，物业合同到期后双方没有对该费用作出约定，该项费用不应得到支持。原告只能主张物业管理费，不能主张成本差额。原告主张的按照1.85元收取物管费，且按照0.4平方米收取小区公共配套设施维修费用分摊额没有事实法律依据。原告始终未举证涉讼X小区收取物业费的标准，根据广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知第八条第1款第3项的规定，普通高层住宅（有电梯）收费标准为0.8元/平方米，而根据我方了解到的情况目前X小区物业费收取标准是0.8元/平方米，原告向我方要求收取的是1.2元或1.85元。小区共用设施分摊额已包含在物业管理费范围内，原告再单独列出该费用向被告收取属于重复收费。根据该通知第九条第2款规定住宅小区物业服务管理范围内未出售的空置物业按照50%计收物管费，涉讼X号楼的房屋主要用于安置用途，且具有政府公益性，是被告用于安置拆迁户用途，我方认为空置房屋即使要缴费也应该按照上述条款规定的50%计算。其次，计算上述的面积也不属实，有23个房屋产权不在我方名下，之前原被告签订的合同约定的计算物管费的建筑面积是5820平方米。其中2015年之前产权变更为被拆迁业主的有218、319、419、420、519、619、812、814、817、818、819、908，合共建筑面积为403.9889平方米这部分相关物业费用不应由被告承担，2015年11月12日111、115、117、212、214、217房（共建筑面积147.8644平方米）产权从我方转移到拆迁补偿的业主，转移后的相关费用不应当由我方承担。2015年11月7日113房（建筑面积24.5359平方米）产权从我方转移到拆迁补偿的业主，转移后的相关费用不应当由我方承担。306房（建筑面积36.6892平方米）在2018年3月6日转移给拆迁业主。416房（建筑面积36.6892平方米）在2018年转移给拆迁业主。我方确认2015年1月1日空置房屋没有支付过相关款项，但认为原告向小区其他业主按照0.8元/平方米/月计收物管费，而向我方主张1.2元不公平，不同意按照1.2元计算。对于诉请3，该费用包含在物管费内，不应重复收取。对于诉请4，419房、817房、818房在2015年产权变更业主，应该向实际业主主张，其次如原告所述涉讼合同在2012年签署，2012年9月前的费用双方没有约定且原告也没有主张，我方认为不应支付，且根据长期物业服务支付习惯，有实际使用人的产权由实际使用人缴交，应向房屋实际使用人主张费用。之前的费用不在合同范畴内。关于滞纳金的意见，我方不认可，合同终止后双方对于滞纳金没有约定，原告主张滞纳金没有依据。其次，空置房屋的面积双方没有确定，计算空置房的相关费用也无法确认，上述金额未确定的情况下，被告不缴纳是有理由的，原告要求计算滞纳金没有依据。被告悦华公司的回函其一再要求原告与我方核实空置房屋明细后再去开展空置房屋的管理费支付工作，但原告一直没有与我方核实。即便法院认定我方存在延迟支付相关物业服务费的情况，但原告主张的滞纳金计算标准过高，应当按照LPR利率计算。 被告悦华公司辩称：关于诉请1，因涉讼合同在2014年12月31日到期自然终止，其项下的权利义务均已结清，而我方与原告并无关于成本差额的其他约定，因此原告无权主张该费用。关于空置房屋管理费，我方愿意在被告城建中心核准认可的空置房屋管理费的基础上代城建中心支付2015年1月1日至2019年12月31日的空置房屋管理费，超出该期限的费用与我方无关。如果需要支付费用，我方只愿意代城建中心支付空置房屋管理费，其他费用不同意承担。关于2015年电梯年检费，同意城建中心的意见。对于诉请4，我方不是使用人，同意城建中心的意见。 经审理查明：2008年1月1日，原告与广东轻工业机械有限公司签订《南箕路X小区前期物业服务合同》，约定由原告对南箕路X小区提供前期物业管理服务。 2012年8月15日，被告城建中心（原称广州市道路扩建工程办公室）出具《授权委托书》，委托被告悦华公司为其代理人，代理就广州市海珠区南箕路X***X号楼安置小区的物业管理、费用补贴等相关问题与原告进行接洽、协商并签订合同确认书等。 2012年8月17日，原告收到被告悦华公司发来的穗悦函（2012）5号《关于南箕路XX号物业管理问题的复函》，其中内容为：一、根据国家物业管理条例有关规定，市道路扩建办授权我司，委托贵司负责对南箕路XX号的物业管理服务，期限暂定5年，由2010年1月1日至2014年12月31日（今后若X5号物业产权转移，则按物业产权转移后的情况执行）。二、我司同意按以下条款解决贵司物业服务管理成本差额补贴：1、我司按50692.20元支付给贵司作2010年1月至2011年1月的成本差额。……3、我司按74496元支付给贵司作2010年1月至2012年8月的小区公共配套设施维修分摊费用。4、我司由2012年开始，每年一次性支付给贵司电梯年检费2000元。7、我司按46074.90元支付给贵司2010年1月至2012年8月的空房物业管理费。8、除上述第1至第7点的费用外2012年9月开始，我司第一年按每月7892.40元支付给贵司物业管理成本差额费用。三、由2012年9月开始，我司与贵司在满1年期限后，双方重新核对XX号房屋的产权转移情况、空置房变更情况，并按照双方核准的最新情况按双方商定的计算方式调整物业管理成本差额。其它未尽事宜在我司与贵司签订的委托物业管理合同中约定等。 2012年9月10日，原告（为乙方）与被告悦华公司（为甲方）签订《海珠区南箕路X小区x号楼前期物业管理委托合同》，其中内容为：甲方受广州市道路扩建工程办公室授权委托，就委托乙方对海珠区南箕路X小区x号楼进行物业管理事宜进行协商，订立本合同。第一条、物业基本情况，物业名称海珠区南箕路X小区x号楼，住宅，建筑面积5820平方米。第二条、委托管理期限，委托乙方进行物业管理期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止；在上述期限内，如业主委员会依法成立的，并经业主大会依法选聘其他物业管理公司进行管理的，本合同自行终止。如本合同到期后，业主委员会未成立，根据X5号物业的产权变更情况，甲乙双方可根据甲方需要，续签本物业委托管理合同（续签时间可延至2017年8月31日）。……第五条、在物业管理区域内，乙方按照有关物业管理质量标准提供相应等级资质的物业管理服务，并按照穗价（2010）X号文颁布的广州市住宅物业服务收费标准收取物业费，乙方主要服务内容包括以下内容：房屋建筑共用部位的养护和管理，物业共（公）用设施（设备）的养护和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，附属配套建筑和设施、绿化的养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等（商铺用户除外），维护公共秩序，包括24小时巡视、值勤，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出要求时，乙方应接受并合理收费，管理其他与物业相关的档案、资料。第八条、物业服务相关费用；1、本物业服务收费采用包干制，物业服务费用由业主（物业使用人）按其拥有物业的建筑面积向乙方自行交纳，具体标准暂定如下：2010年1月至2011年1月：0.45元/月/平方米（总额不足15元/月/户的按15元/月/户）；2011年2月至2012年8月：0.7元/月/平方米（总额不足15元/月/户的按15元/月/户）；2012年9月开始：1.2元/月/平方米（总额不足15元/月/户的按15元/月/户，首层不使用电梯住户仍按0.7元/月/平方米）；该标准经双方协商一致可参照2012年9月以后政府新颁布的《广州市住宅物业服务收费标准》允许的范围内调整；2、业主（物业使用人）应于取得物业产权（使用权）之日起交纳物业服务费用，乙方自进驻本小区正式履行本协议之日起有权收取物业管理费；3、因甲方原因未有物业使用人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；乙方自进驻本小区正式履行本协议之日起有权收取空置物业管理费；4、物业服务费用按月交纳，物业服务费收取程序和日期及标准，乙方应依法和本协议约定予以公示。5、甲乙双方根据穗悦函（2012）X号《关于南箕路XX号物业管理问题的复函》的内容（详见附件一），双方同意按《X5号大楼物业管理补贴费用明细表》（详见附件二）的计算方式，由甲方支付给乙方物业服务管理成本差额补贴，具体如下：由2010年1月1日至2013年8月31日，物业管理成本差额为328915.50元；由2013年9月1日至2014年12月31日，根据XX号房屋的物业产权转移情况及物业空置情况的变动，甲方依附件二内容确定是否调整房屋产权计价面积及空置房计算面积后再计算出支付给乙方的补贴费用；补贴费用最多不能超过130278.40元的范围支付给乙方。（自2013年9月1日后具体每月甲方支付给乙方的补贴费用调整由甲乙双方另行签订补充协议作为本合同的附件）。第九条、本合同自甲乙双方签订生效后，甲方于2012年9月20日前一次性支付328915.50元给乙方，作为2010年1月1日至2013年8月31日期限内的物业管理成本差额补贴。第十条、自2013年9月1日至2014年12月31日的物业服务成本差额费用由甲方分二次支付给乙方，二次支付时间具体为2013年9月15日前以及2014年9月15日前，其总费用不超过130278.40元。第十一条、甲方违反第八条的约定，未能按时足额逾期缴交物业管理费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之三交滞纳金；业主（物业使用人）逾期缴交物业费的，由乙方依法处理。合同附件2《X五号大楼物业管理补贴费用明细表》，其中内容为：1、物业服务成本差额（1.12-0.45=0.67），日期2010年1月-2011年1月，单价0.67元/平方米/月，面积5820平方米，合计50692.20元；2、物业服务成本差额（1.12-0.70=0.42），日期2011年2月-2012年8月，单价0.42元/平方米/月，面积5820平方米，合计46443.60元；3、小区公共配套设施维修费用分摊额（按小区平均维修费总额的14.3%计），日期2010年1月-2012年8月，单价0.40元/平方米/月，面积5820平方米，合计74496元；4、物业服务成本差额+小区公共配套设施维修费用分摊额（1.66-1.2+0.4=0.86），日期2012年9月-以后，单价0.86元/平方米/月，面积5820平方米，1个月，合计5005.20元，差额包含了电梯日常维护费；5、电梯年检费，2012年-本合同终止，每年一次，2000元；……9、空置房屋管理费，2010年1月-2011年1月，0.45元/平方米/月，面积2406平方米，合计14075.10元；2011年2月-2012年8月，0.7元/平方米/月，面积2406平方米，合计31999.80元；2012年9月-以后，1.2元/平方米/月，面积2406平方米，每月2887.20元。 2017年12月22日，原告向被告悦华公司发出《关于南箕路XX号空置房屋的情况函》，将南箕路XX号楼从2015年1月至2017年12月空置房屋的情况等告知被告悦华公司。 因两被告拖欠相关物业服务费用，原告先后于2016年12月28日、2017年10月13日、2019年1月15日、2020年1月5日、2020年10月30日向被告悦华公司发出《关于南箕路XX号物业服务费用追缴的函》，催讨相关欠费等。被告悦华公司曾于2017年12月13日向原告发出《关于南箕路XX号物业服务费用追缴的复函》，称：贵公司《关于南箕路XX号物业服务费用追缴的函》均收悉，就贵公司来函提及的关于海珠区南箕路X小区x号楼物业服务费用相关事宜，函复如下：一、《海珠区南箕路X小区x号楼前期物业管理委托合同》已于2014年12月31日到期自然终止，且悦华公司已完全向原告支付清合同所约定的物业管理费及补贴等一切相关费用。二、就XX号楼空置房屋的物业管理费事宜，悦华公司已于2015年12月2日向原告函达《关于支付海珠区南箕路XX号大楼空置房屋物业管理费的函》，明确告知可协调解决空房管理费事宜，现经核对，原告来函所付的权属明细表与市道扩办所掌握的空置房屋明细存在不一致的情况；对此，关于2015年至2017年期间XX号楼权属市道扩办空置房屋物业管理费的事宜，我司将以市道扩办与贵公司双方核准确认后的空置房屋明细等相关书面资料为依据，来开展向贵公司支付空置房屋物业管理费工作等。 本案诉讼过程中，原告称与被告的物管合同到期后，其仍然按合同约定对X小区X号楼及所在小区提供物业管理服务，提供了原告位于X小区的管理岗照片、X小区五号楼照片，广州市海珠区园林绿化所向原告发出的《关于加强X小区内树木管养的函》，《关于海珠区南箕路XX号07、08房的维修函》，X小区五号楼两部电梯的《广州市电梯日常维护保养合同》、《电梯定期检验报告》，《X小区垃圾清运协议》、《机团单位（物业公司）委托环卫保洁及清运分类垃圾服务协议》，为提供物业服务而聘请的相关人员《广州市劳动合同》等证据予以证明。就其主张的2015年度的电梯年检费2014元，原告提供了广州特种机电设备检测研究院出具的于2015年11月16日收取原告特种设备检验检测费2014元的发票予以证明。 关于X小区X号楼房屋的产权情况。原告提供了相关房屋的不动产登记查册表及直管房拆迁接管通知书等证据予以证明。据查册表记载，其中海珠区南箕路XX号108房（建筑面积24.6856平方米）、109房（建筑面积25.2842平方米）于2016年5月6日转移登记在**名下，111房（建筑面积24.9849平方米）于2015年11月12日转移登记在广州市公安局海珠分局名下，113房（建筑面积24.5359平方米）于2015年11月7日转移登记在广州市公安局海珠分局名下，115房（建筑面积24.8353平方米）、117房（建筑面积19.8915平方米）、212房（建筑面积25.3243平方米）、214房（建筑面积25.0209平方米）、217房（建筑面积27.8075平方米）于2015年11月12日转移登记在广州市公安局海珠分局名下，218房（建筑面积23.1496平方米）于2014年12月15日转移登记在广东新中国船厂有限公司名下，306房（建筑面积36.6892平方米）于2018年3月6日转移登记在**好名下，319房（建筑面积44.7353平方米）于2014年12月16日转移登记在广东新中国船厂有限公司名下，416房（建筑面积36.6892平方米）于2018年3月2日转移登记在***名下，419房（建筑面积44.7353平方米）、420房（建筑面积30.8396平方米）于2014年12月16日转移登记在广东新中国船厂有限公司名下，508房（建筑面积25.0209平方米）于2018年1月20日转移登记在***名下，510房（建筑面积25.3243平方米）于2018年1月27日转移登记在***名下，519房（建筑面积44.7353平方米）、619房（建筑面积44.7353平方米）于2014年12月16日转移登记在广东新中国船厂有限公司名下，805房（建筑面积23.1496平方米）、807房（建筑面积27.8075平方米）、808房（建筑面积25.0209平方米）、809房（建筑面积25.9882平方米）、810房（建筑面积25.3243平方米）、811房（建筑面积25.9882平方米）、812房（建筑面积25.3243平方米）、813房（建筑面积25.9882平方米）、814房（建筑面积25.0209平方米）、815房（建筑面积25.9882平方米）、817房（建筑面积27.8075平方米）、818房（建筑面积23.1496平方米）、819房（建筑面积44.7353平方米）、908房（建筑面积25.0209平方米）于2014年12月15日转移登记在广东新中国船厂有限公司名下；其中在2015年1月1日之后发生转移登记的房屋，合计建筑面积346.0937平方米。据直管房拆迁接管通知书记载，海珠区南箕路XX号112房、114房、205房、206房、207房、208房、209房、210房、211房、213房、215房、216房、305房、307房、308房、309房、310房、311房、312房、313房、314房、315房、316房、317房、318房、405房、406房、407房、408房、409房、410房、411房、412房、413房、415房、417房、418房、505房、506房、507房、509房、511房、512房、513房、514房、515房、516房、517房、518房、605房、607房、608房、609房、610房、611房、612房、613房、614房、615房、616房、617房、618房、707房、709房、710房、711房、712房、713房、714房、715房、716房、717房、718房，共73套房屋，合计建筑面积1959.7906平方米，已由广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局通知广州市海珠区房屋安全和物业一所接管，接管日期为2013年11月1日。被告诚建中心确认登记在其名下房屋共87套，分别为海珠区南箕路XX号101房、102房、103房、104房、105房、106房、107房、110房、116房、201房、202房、203房、204房、219房、220房、221房、222房、301房、302房、303房、304房、320房、321房、322房、401房、402房、403房、404房、414房、421房、422房、501房、502房、503房、504房、520房、521房、522房、601房、602房、603房、604房、606房、620房、621房、622房、701房、702房、703房、704房、705房、706房、708房、719房、720房、721房、722房、801房、802房、803房、804房、806房、816房、820房、821房、822房、901房、902房、903房、904房、905房、906房、907房、909房、910房、911房、912房、913房、914房、915房、916房、917房、918房、919房、920房、921房、922房，合计建筑面积2902.23平方米。 关于空置房屋管理费。原告提供了《X号楼空置房明细》及相关房屋的不动产登记查册表予以证明。据查册表记载，其中有X5号419房、420房、817房、818房、819房、908房非登记在广州市道路扩建工程办公室名下。被告城建中心称：X小区X号楼虽有87套房屋产权登记为城建中心，但根据广州市城建安置房事务中心台账记录，这些房屋是广州市林业和园林局安置给广东新中国船厂有限公司职工居住，并签订了协议，由于只是用了道扩中心的房源作为安置，故台账记录只显示了一个协议号，并没有协议合同的材料。因此，对于这些已经安置了的房屋，在实际上是有了接管单位主体，只因未变更产权主体，即使无人居住，其物业费或空置管理费也应该由已安置单位支付。2020年广州市城建安置房事务中心对上述87套房屋进行核查，其中107房、116房、414房、521房、522房、606房、620房、906房、916房、917房、919房属于空置房屋，无人接管，并贴封条确认。这11套无安置单位或接管主体对象的空置房屋，暂由城建事务中心代表政府代管。若需支付物业服务费，这11套查核确认属因无接管单位或安置对象的空房适用于公住房空房管理办法由政府委托的代管单位可暂为管理支付。原告提交的《X号楼空置房明细》系其单方制作，数据严重失实。经现场核查的情况，219房、220房由广东新中国船厂有限公司安置的员工长期居住，219房住户已在此居住超过10年，220房住户也居住了近6年；420房核查时虽无人在家，但室内有狗吠；321房、322房、908房室内亮灯；519房、520房两套房已打通合并；720房阳台有晾衣服、816**行加装了门，明显有人居住。此外，208房、210房、511房、809房、811房虽在空置房明细表中，但该五房的产权并未登记在城建中心名下，且由广州市海珠区房屋安全和物业一所贴封条、管理。 本院认为：涉讼的《海珠区南箕路X小区x号楼前期物业管理委托合同》于2014年12月31日到期后，原、被告双方未续签合同，但原告继续依照原合同的约定为X小区X号楼提供了物业服务，根据公平合理原则及等价有偿原则，可参照原合同约定的标准计收相关物业服务费用。 根据上述合同附件一穗悦函（2012）5号《关于南箕路XX号物业管理问题的复函》、附件二《X五号大楼物业管理补贴费用明细表》，被告应付的费用为：物业服务管理成本差额补贴自2012年9月开始，由物业服务成本差额+小区公共配套设施维修费用分摊额按单价0.86元/平方米/月（1.66-1.2+0.4=0.86），加上空置房屋管理费（按1.2元/平方米/月计）组成。现原告主张物业服务成本差额+小区公共配套设施维修费用分摊额提高至按单价1.05元/平方米/月计算，未与被告协商达成一致，且与原合同的约定不符，本院不予支持。至于物业服务管理成本差额补贴的计算面积，应按房屋的产权转移情况，据实计算。 关于空置房屋管理费的问题。被告城建中心作为空置房屋的业主，理应清楚房屋是否空置，如非空置则应尽快提供使用人的具体情况给原告以便于原告向房屋使用人主张相关费用；在未能确定房屋具体使用人之前，原告主张按空置房处理，由作为业主的被告城建中心承担管理费，并无不当。现被告虽不认可原告提供的空置房屋明细表，但无提供充分的证据予以反驳，故对原告提供的空置房屋明细表，本院予以采纳。但原告主张2015年1月1日至10月31日按建筑面积1757.1平方米计，2015年11月1日至12月31日按建筑面积1541.4平方米计，2016年1月1日至2017年12月31日按建筑面积1350.3平方米计，2018年1月1日至2018年12月31日按建筑面积1324.3平方米计，2019年1月1日至2020年12月31日按建筑面积1252.17平方米计，2021年1月1日至2021年5月31日按建筑面积1278.15平方米计。其中并无将产权已变更的208房、210房、420房、809房、811房、819房、908房的建筑面积合计202.9174平方米（25.0209平方米+25.3243平方米+30.8396平方米+25.9882平方米+25.9882平方米+44.7353平方米+25.0209平方米）剔除，被告据此提出的相关抗辩，本院予以采纳。空置房屋管理费的计算面积应剔除上述202.9174平方米，另原告主张的2021年1月1日至2021年5月31日期间增加的空置房511房的产权也已变更，不应计入。故空置房屋管理费的计算面积，2015年1月1日至10月31日按建筑面积1554.1826平方米计，2015年11月1日至12月31日按建筑面积1338.4826平方米计，2016年1月1日至2017年12月31日按建筑面积1147.3826平方米计，2018年1月1日至2018年12月31日按建筑面积1121.3826平方米计，2019年1月1日至2020年12月31日按建筑面积1049.2488平方米计，2021年1月1日至2021年5月31日按建筑面积1049.2488平方米计。 根据上述合同两附件的约定，电梯年检费每年一次，费用按2000元计，故2015年度的电梯年检费也应按2000元计算。 关于上述费用的滞纳金问题。《海珠区南箕路X小区x号楼前期物业管理委托合同》到期后，原、被告双方未续签合同，对于上述物业管理补贴费用应否支付，如何确定及计算标准等方面，双方均有争议。在争议未确定的前提下，原告即以其主张的期限为据来计算逾期滞纳金，本院不予支持。 关于南箕路XX号419房、817房、818房的物业管理费。419房于2014年12月16日转移登记在广东新中国船厂有限公司名下，817房、818房于2014年12月15日转移登记在广东新中国船厂有限公司名下。在转移登记之前发生的物业管理费，因上述物业使用人欠交，原告现要求作为当时的业主被告城建中心来补交，本院予以支持。转移登记之后发生的物业管理费，因被告城建中心不再是业主，原告要求其补交，本院不予支持。至于滞纳金方面，现无证据证明在物业使用人欠交物业管理费后，原告已及时告知被告城建中心并要求其作为业主承担物业使用人欠交的物业管理费，故原告要求由被告城建中心来支付因物业使用人欠交物业管理费产生的滞纳金，本院不予支持。 被告悦华公司不是涉讼物业的业主，其只是受被告城建中心委托，代理城建中心与原告签订合同。原告也清楚该事实，故原告要求被告悦华公司共同承担本案全部责任，本院不予支持。但被告悦华公司同意代被告城建中心支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的空置房屋管理费，是其自主处分自己的民事权利，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市城市建设事务中心、广州市悦华物业管理有限公司向原告广州市**物业管理有限公司支付2015年1月1日至2021年5月31日的物业服务管理成本差额补贴（其中2015年1月1日至2015年11月7日，按建筑面积3248.3237平方米×0.86元/平方米/月计；2015年11月8日至2015年11月12日，按建筑面积3223.7878平方米×0.86元/平方米/月计；2015年11月13日至2016年5月6日，按建筑面积3075.9234平方米×0.86元/平方米/月计；2016年5月7日至2018年1月20日，按建筑面积3025.9536平方米×0.86元/平方米/月计；2018年1月21日至2018年1月27日，按建筑面积3000.9327平方米×0.86元/平方米/月计；2018年1月28日至2018年3月2日，按建筑面积2975.6084平方米×0.86元/平方米/月计；2018年3月3日至2018年3月6日，按建筑面积2938.9192平方米×0.86元/平方米/月计；2018年3月7日至2021年5月31日，按建筑面积2902.23平方米×0.86元/平方米/月计）。 二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市城市建设事务中心、广州市悦华物业管理有限公司向原告广州市**物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年12月31日的空置房屋管理费（其中2015年1月1日至2015年10月31日，按建筑面积1554.1826平方米×1.2元/平方米/月计；2015年11月1日至2015年12月31日，按建筑面积1338.4826平方米×1.2元/平方米/月计；2016年1月1日至2017年12月31日，按建筑面积1147.3826平方米×1.2元/平方米/月计；2018年1月1日至2018年12月31日按建筑面积1121.3826平方米×1.2元/平方米/月计；2019年1月1日至2019年12月31日，按建筑面积1049.2488平方米×1.2元/平方米/月计）。 三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市城市建设事务中心向原告广州市**物业管理有限公司支付2020年1月1日至2021年5月31日的空置房管理费（按建筑面积1049.2488平方米×1.2元/平方米/月计）。 四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市城市建设事务中心向原告广州市**物业管理有限公司支付2015年度电梯年检费2000元。 五、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市城市建设事务中心向原告广州市**物业管理有限公司支付广州市海珠区南箕路X小区X号419房从2011年3月1日至2014年12月16日期间的物业管理费（其中2011年3月1日至2012年8月31日，按建筑面积44.7353平方米×0.7元/平方米/月计；2012年9月1日至2014年12月16日，按建筑面积44.7353平方米×1.2元/平方米/月计）、广州市海珠区南箕路X小区X号817房从2010年7月1日至2014年12月15日期间的物业管理费（其中2010年7月1日至2011年1月31日，按15元/月计；2011年2月1日至2012年8月31日，按建筑面积27.8075平方米×0.7元/平方米/月计；2012年9月1日至2014年12月15日，按建筑面积27.8075平方米×1.2元/平方米/月计）和广州市海珠区南箕路X小区X号818房从2010年7月1日至2014年12月15日期间的物业管理费（其中2010年7月1日至2011年1月31日，按15元/月计；2011年2月1日至2012年8月31日，按建筑面积23.1496平方米×0.7元/平方米/月计；2012年9月1日至2014年12月15日，按建筑面积23.1496平方米×1.2元/平方米/月计）。 六、驳回原告广州市**物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13701元，由原告广州市**物业管理有限公司负担12038元，被告广州市城市建设事务中心负担1663元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二一年九月二十八日 书记员　　***