某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省宣城市宣州区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖1802民初5745号

原告:***,女,1966年7月5日出生,汉族,住安徽省宣城市宣州区。

原告:***,女,1992年7月16日出生,汉族,住安徽省宣城市宣州区。

两原告共同委托诉讼代理人：胡德春，安徽师阳安顺律师事务所律师。

两原告共同委托诉讼代理人：汤元婷，安徽师阳安顺律师事务所律师。

被告:**,男,1972年11月2日出生,汉族，住安徽省宣城市宣州区。

被告:周红霞,女,1980年6月21日出生,汉族,住安徽省宣城市宣州区。

第三人：宣城市五月花酒店管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。

法定代表人：杨克友，该公司总经理。

第三人：杨克友，男，1972年10月03日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。

以上两第三人共同委托诉讼代理人：钱杰，安徽锦宣律师事务所律师。

第三人：安徽兴元市政工程有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。

法定代表人：周家根，该公司总经理。

第三人：宣城肾康血液透析有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。

法定代表人：杨存，该公司总经理。

委托诉讼代理人：聂斌，安徽宣辉律师事务所律师，特别授权。

委托诉讼代理人：辛辰，安徽宣辉律师事务所实习律师。

第三人：池州春秋装饰设计有限公司宣城分公司，住所地安徽省宣城市宣州区。

法定代表人：吴学华，该公司总经理。

第三人：安徽锦宣律师事务所，住所地安徽省宣城市宣州区。

负责人：王珍祥,该律师事务所主任。

委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。

原告***、***与被告**、周红霞、第三人宣城市五月花酒店管理有限公司（以下简称五月花酒店）、杨克友、安徽兴元市政工程有限公司（以下简称兴元市政公司）、宣城肾康血液透析有限公司（以下简称宣城肾康公司）、池州春秋装饰设计有限公司宣城分公司（以下简称春秋装饰宣城分公司）、安徽锦宣律师事务所（以下简称锦宣律所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及原告***、***的共同委托诉讼代理人胡德春，第三人五月花酒店的法定代表人暨第三人杨克友及其共同委托诉讼代理钱杰，第三人宣城肾康公司的委托诉讼代理人聂斌、辛辰，第三人锦宣律所负责人王珍祥、委托诉讼代理人程国兴到庭参加诉讼，被告**、周红霞，第三人兴元市政公司、春秋装饰宣城分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

***、***向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告***与被告**、周红霞于2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》；二、判决被告将所承租的原告房屋,腾退给原告；三、判决被告给付原告截止至2021年5月28日的房屋租金人民币172万元；四、判决被告承担原告自2021年5月29日起,至房屋腾退给原告之日止,按6111元/日计算的租金损失；五、判决被告给付原告违约金(以拖欠的租金172万元为基数,自2021年5月29日起,至172万元租金付清之日止,按年利率15.40%的标准计算；截止至2021年8月28日,已发生违约金66220.00元)；六、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两原告系母女关系，两被告系夫妻关系。2012年2月28日，原告***与两被告签订房屋租赁协议，约定两原告将其所有的位于宣城市昭亭南路和水阳江交叉口西南角安徽亚夏宣城国际汽车商城北部组团3#楼出租给乙方作宾馆、酒店使用；租赁期限为15年，租期及租金起算时间为2013年5月28日起；租金前三年为每年220万元，租赁期限内每半年的前三个月一次性支付半年租金，先交租金后用房；三年后租金在上年租金基础上按12%的比例，每三年递增一次。协议第五条第（二）款约定，被告若逾期交付租金超过三十天，原告有权解除协议，且被告应按2万元/天的标准向原告支付违约金。

协议签订后，原告依约定将房屋交付给被告使用。被告屡屡未按约定及时、足额支付租金，原告为此于2018年9月28日诉至贵院，要求解除双方租赁协议，被告腾空交付房屋及支付欠付租金、租金损失等，后双方达成调解协议。但此后被告仍拖欠租金。2021年6月7日双方经核算，被告拖欠原告2021年5月28日前租金237万元，被告分别于2021年6与12日、6月28日、6月30日及7月8日，共计向原告支付65万元租金，尚欠172万元。2021年5月29日后租金，被告未按约定支付。综上所述，原告认为，按照双方租赁协议约定，被告应当将2021年5月28日前的租金在2020年8月28日前全部付清；2021年5月29日至2022年5月28日的租金，前半年110万元应于2021年2月28日前付清。但2021年5月28日前的租金，被告至今尚拖欠172万元为给付。2021年5月29日后租金，分文未付。被告严重违约，依据双方签订的租赁协议，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。原告主张的违约金，仅以被告拖欠的2021年5月28日应付租金172万元为基数，自2021年5月29日起，按银行业间贷款市场报价利率的四倍计算拖欠租金的利息损失。另根据协议约定，从第四年起，每年租金在上年租金基础上上浮12%，原告对此保留追索权。原告诉至法院，请求判如所请。

**、周红霞未作答辩。庭后向本院提交关于***诉讼事项说明：一、截止2021年5月28日，应付房租费1740万元，其中我方支付款项1565万元，扣除宣州区法院调解预留款120万元，扣除疫情期间减免、房屋租赁保证金、消防等费用68.3万元，未付房租为-13.3万元；二、2021年5月至2022年5月，应付房租200万元；已支付20万元，由于承租户格林豪泰酒店提出房屋漏水以及房屋装修损失350万元，涉及***赔偿事项，宣州区法院已经审理，定于2021年12月27日开庭，鉴于该判决与是否支付***房租有直接关系，请求宣州区法院待此案件生效后，再审理本案。

五月花酒店、杨克友陈述，我自2013年从**处承租该房屋时，发现房屋漏水，并发函告知**，**说会解决漏水问题，让我们按期装修并营业，后一直未解决。

宣城肾康公司陈述，一、根据合同，我方认为我方是与房东***签订的合同；二、在签订合同后，我方通过公司账户按合同约定分四笔向***支付一年租金，自2020年12月31日至2021年12月30日，年租金是50万元，所以我方认为即便原被告之间解除合同，我方与原告之间签订的租赁合同依然有效，我公司愿意按照合同约定继续履行义务，租赁期限是2020年11月10日至2030年12月31日，已给付一年租金。

锦宣律所陈述，原被告之间的租赁合同纠纷请法庭依法处理，我方在2012年左右就承租了案涉房屋的五楼部分，当时标的物是裸房，承租后我方进行了精装修，第一份合同签订五年，在五年履行未完毕后我方又与周红霞签订第二份租赁协议，第二份租赁协议，本律师事务所扩大，从五楼搬到四楼，又进行了装修装饰，我方在与被告签订合同时，被告明确告知他是转租的，并向我方出示了由原告交付的相应委托书，我方有理由相信两被告是有权利对外出租标的物的，根据我方与两被告签订的房屋租赁协议以及法律规定，我方享有优先承租权，我方和两被告签订的第二份协议已向法庭提交，合同明确约定租赁期满，乙方即我方延展租期五年，在此，无论原被告纠纷如何解决，我方向双方通知我方将对被租赁房屋按照合同约定续租，且2017年9月1日我方和两被告签订的合同中约定的相关权利，我方认为将及于原告，租期至2022年12月15日，租金没有拖欠。

兴元市政公司、春秋装饰宣城分公司未作陈述。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告***、***提交原告身份证复印件、租赁协议复印件、（2018）皖1802民初5741号民事调解书复印件一份及第三人锦宣律所提交房屋租赁合同复印件一份，双方当事人对上述证据真实性、合法性及关联性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。

根据本院审查确认的证据并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：两原告系母女关系，两被告系夫妻关系。2012年2月28日，原告***（甲方）与两被告（乙方）签订房屋租赁协议，约定两原告将其所有的位于宣城市昭亭南路和水阳江交叉口西南角安徽亚夏宣城国际汽车商城北部组团3#楼出租给乙方作宾馆、酒店使用；租赁期限为15年，租期及租金起算时间为2013年5月28日起；租金前三年为每年220万元，租赁期限内每半年的前三个月一次性支付半年租金，先交租金后用房；三年后租金在上年租金基础上按12%的比例，每三年递增一次。协议签订时乙方向甲方支付房地产租赁保证金20万元，甲方向乙方开具凭证。并约定乙方履行约定的义务，甲方应当在租赁期限届满时将房地产保证金无息退还给乙方；乙方未履行协议义务的，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；甲方未履行协议义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。协议第七条第（五）款约定乙方义务：不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方约定的权利和义务的前提下，经甲方书面同意后，方可与甲方签订转租协议，但不得以所乘组的房地产作抵押或入股经营。第七条乙方应当履行以下义务：（十二）承担水电、卫生、治安、物管等相关费用。第九条乙方违约责任：（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期一天，甲方按每天一万向乙方加收违约金；逾期30天，甲方有权解除本协议并收回协议约定属于甲方的房地产及设施设备，并按每天贰万元向乙方加收违约金；逾期超过60天，甲方可将乙方财产收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。

**、周红霞租赁案涉房屋后分别将房屋的部分转租给杨克友（五月花酒店）、兴元市政公司、宣城肾康公司、春秋装饰宣城分公司、锦宣律所。截至2021年7月10日，**、周红霞应给付租金1760万元，已给付1565万元，尚欠租金175万元。***自认疫情期间减免**、周红霞租金33万元，另消防退款8.3万元在房屋租金中扣减，故截至2021年7月10日，**、周红霞尚欠***2021年5月28日前租金153.7万元（含法院调解预留款项120万元）。***、***2021年8月5日诉至本院。2021年10月8日，**向***支付房屋租金19.5万元。另，**、周红霞于2021年8月25日签收案涉诉状副本。

另查明，2018年9月28日，因被告**、周红霞欠付租金，原告***、***诉至本院，向本院提出提出诉讼请求：1.判决原告***与两被告于2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》于2018年5月28日解除；2.被告将所承租的原告的房屋腾退给原告；3.被告给付原告截止至2018年5月28日的房屋租金46.9万元；4.被告承担原告自2018年5月29日起至房屋腾退给原告之日止按6111元/日计算的租金损失；5.被告给付原告违约金（以租金46.9万元为基数，自2018年5月28日起至实际给付之日止按月利率2%的标准计算）；6.本案诉讼费由两被告承担。2019年6月19日本院依法作出（2018）皖1802民初5741号民事调解书。审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、经原告***、***与被告**、周红霞确认被告**、周红霞欠原告***、***截止至2019年5月28日的房屋租金及截止至2018年度物业费共计130万元，原告***、***同意在上述130万元中预留120万元暂不要求被告**、周红霞支付，由原被告另行处理，被告**、周红霞于2019年6月30日前支付原告***、***上述130元中的另外10万元；二、被告**、周红霞欠原告***、***2019年5月29日至2020年5月28日期间的房屋租金220万，自2019年5月29日起至2020年4月28日止每月28日前支付10万元，于2020年5月28日前支付110万元；三、若被告**、周红霞未按上述第一、二项约定履行给付义务，原告***、***有权就上述第一、二项剩余所有欠款（不包含第一项中预留款120万元）申请一并执行；四、自2020年5月29日起计算的房屋租金由原告***、***与被告**、周红霞另行处理；五、原告***、***放弃其他诉讼请求。

本院认为，原告***、***与被告**、周红霞于2012年2月28日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，未违反法律规定，属于有效协议。该协议明确约定承租方逾期30日不交租金，出租方有权解除租赁协议并收回房屋。因此，逾期30日不交租金，是协议约定的解除条件。从本案事实来看，从2012年2月28日签订租赁合同，双方合同履行租赁协议期间，**、周红霞多次未按协议约定时间足额给付租金。双方曾就2020年5月28日前欠付的租金在法院调解，原告同意预留120万元暂不要求被告支付，后被告**、周红霞仍不按约定交付租金，合同约定的解除条件已经成就，对***、***要求解除与**、周红霞于2012年2月28日签订的房屋租赁协议及要求**周红霞腾空、返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。另原告***、***系依法定权利、直接以提起诉讼的方式行使合同解除权，故案涉合同解除之日应为合同相对方**、周红霞签收案涉诉状副本之日，即2021年8月25日。在（2018）皖1802民初5741号已经处理的120万元预留款项，本院在本案中不再处理，由被告**、周红霞与原告***、***在五月花酒店作为原告起诉的（2021）皖1802民初7436案件中一并处理。**、周红霞欠付原告2020年5月29日至2021年5月28日租金本院确认为33.7万元。2021年10月8日**向***支付19.5万元，尚欠2020年5月29日至2021年5月28日房屋租金14.2万元。依据原被告双方在房屋租赁协议中先交租金后用房的约定及逾期支付违约金的计算标准（2万元/日），对***、***主张自2021年5月29日起按年利率15.4%计算逾期支付房屋租金违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，本院确定以欠付金额33.7万元为基数，自2021年5月29日起按年利率15.4%计算至2021年10月8日；以欠付金额14.2万元为基数，自2021年10月9日起按年利率15.4%计算至实际给付之日止。2021年5月29日起至合同解除之日，被告**、周红霞仍在使用房屋，理应向原告***、***支付房屋租金，虽原告将合同解除之前的房屋租金表述为房屋占用期间损失欠妥，但其主张费用的计算标准未高于双方房屋租赁协议约定，故对原告***、***主张自2021年5月29日起按6111元/日计算至房屋腾空交付之日止的租金及房屋占用期间损失，本院予以支持。另，截止2018年度物业费已在（2018）皖1802民初5741号案件中处理，原告***、***亦未提交其缴纳案涉房屋2019年度、2020年度及2021年度物业费的相关证据，故***、***诉讼请求中关于物业费的部分，本院不予支持，***、***可另案主张权利。关于房屋租赁保证金20万元，因**、周红霞未提交证据证明其已结清案涉房屋水费、电费及2019年5月29日之后的物业费，在本案中不宜一并处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百一十六条之规定，判决如下：

一、确认原告***、***与被告**、周红霞2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》于2021年8月25日解除；

二、被告**、周红霞于本判决生效之日起十日内返还原告***、***所有的位于宣城市昭亭南路和水阳江交叉口西南角安徽亚夏宣城国际汽车商城北部组团3#楼；

三、被告**、周红霞于本判决生效之日起十日内给付原告***、***2020年5月29日至2021年5月28日期间的房屋租金14.2万元；

四、被告**、周红霞于本判决生效之日起十日内给付原告***、***违约金（以欠付金额33.7万元为基数，自2021年5月29日起按年利率15.4%计算至2021年10月8日；以欠付金额14.2万元为基数，自2021年10月9日起按年利率15.4%计算至实际给付之日止）；

五、被告**、周红霞于本判决生效之日起十日内给付原告***、***房屋租金及房屋占用期间损失[1.自2021年5月29日起至2021年8月25日为租金543879元（89天×6111元/天），自2021年8月26日起至实际腾空之日止为房屋占用期间损失，按6111元/日计算]；

六、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费20876元，由原告***、***负担706元，被告**、周红霞负担20170元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。

审　判　长　　聂永香

人民陪审员　　佘克祥

人民陪审员　　童　俊

二〇二二年二月二十二日

书　记　员　　赵　露

附法律条文：

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。