某某;泓盈城市运营服务集团股份有限公司;某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院 民事判决书 （2024）湘0104民初25934号 原告：某城市运营服务集团股份有限公司（曾用名称：长沙某物业管理有限公司、长沙某物业发展有限公司、湖南某城市运营服务集团股份有限公司），住所地湖南省长沙市岳麓区。 法定代表人：谢某。 委托诉讼代理人：陶某某。 委托诉讼代理人：鲁某某。 被告：张某某，男，1988年12月15日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 被告：杨某某，男，1991年9月12日出生，汉族，住长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：马某某。 原告某城市运营服务集团股份有限公司(以下简称“某公司”)诉被告张某某、杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年9月2日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人陶某某、鲁某某，被告杨某某的委托诉讼代理人马某某到庭参加了诉讼。被告张某某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结 原告某公司向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令被告张某某向原告支付拖欠的物业服务费6750.82元、能耗费11888.68元及电费1218.48元，以上共计19857.98元；2.请求判令被告张某某向原告支付违约金12673元（截至2023年12月31日），后续以19857.98元为基数，按每日万分之五的标准，继续计算，直至欠款全部付清之日止；3.请求判令被告杨某某就上述第一、二项诉讼请求与被告张某某承担连带清偿责任；4.请求判令二被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费等）。在审理中，原告将第四项诉请求明确为：请求判令二被告承担本案全部案件受理费。事实与理由：原告系岳麓区的前期物业服务单位。2017年3月30日，被告杨某某购买长沙某房地产开发有限公司开发的房屋并与之签订《长沙市商品房买卖合同》，约定买受人同意由出卖人选聘的物业服务企业提供物业服务。2017年9月25日，原告与被告杨某某签订了《某前期物业管理服务协议》，约定写字楼物业服务费的收取标准为10元/㎡/月（按房屋建筑面积计算物业服务费），此费用标准包含日常物业管理费、公共区域保洁、洗手间保洁，不包含用户自用空调费用、电费、水费、燃气费、直饮水费、电话费、网络费、空调末端使用费及公共能耗费等。物业服务费按季预缴，需在每季度开始前10日内支付该季度的费用。2018年6月20日，被告张某某与被告杨某某签订《商铺租赁合同》，约定被告张某某租赁被告杨某某购买的某广场B栋106号房屋，租赁期限自2018年6月20日至2023年6月19日，租赁期间的物业服务费、水电费等杂费均由被告张某某承担。物业交付后，原告依约提供物业服务，但二被告未依约支付相关物业费用，共欠缴2020年10月至2021年7月期间的物业服务费6750.82元；欠缴2018年8月至2021年7月期间的能耗费11888.68元；欠缴2021年6月至7月的电费1218.48元，以上共计19857.98元。二被告的行为已严重违约，应支付违约金。原告多次向二被告催讨上述费用未果。原告认为，被告张某某作为房屋使用人，被告杨某某作为业主，理应根据协议约定支付相关费用，二被告的行为已严重违反合同约定，属于严重违约。为维护自身合法权益，请求判如所请! 被告杨某某辩称：被告杨某某收取了张某某支付的物业费用截至2021年7月28日之前，案涉的房屋已经出租给被告张某某，且原告对此知情，并且单独向张某某送达了催缴物业费及相关费用的催款函，本案起诉的2021年7月28日之后的物业费以及全部的能耗费、电费杨某某是不认可的，与杨某某无关，应当由租户张某某进行承担，同时对能耗费的收费依据标准有异议，请求驳回除2021年7月28日之前的物业费之外的全部诉请。如果法院判令杨某某应当对能耗费和物业费、电费承担支付义务，那么请求在判项中明确杨某某在承担相关责任后有权向张某某通过法院申请强制执行，避免二次诉讼，增加诉讼成本，同时能耗费、电费的承担主体应当优先由张某某及房屋使用人承担。 被告张某某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交任何书面答辩材料，视为其放弃答辩、举证及质证的权利。 经审理查明：案外人长沙某房地产开发有限公司系案涉岳麓区某广场写字楼的建设单位。 2017年3月30日，被告杨某某从长沙某房地产开发有限公司处购买案涉长沙市岳麓区某房屋，建筑面积为52.45㎡，约定杨某某同意由长沙某房地产开发有限公司选聘的物业服务企业提供物业服务。 2017年8月16日，原告某公司（乙方）与长沙某房地产开发有限公司（甲方）签订了《某广场前期物业管理委托合同》，约定由某公司对某广场进行前期物业管理，合同第三十六条约定，本合同有效期限自2017年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动结束。第六条约定，本物业管理区域物业管理服务收费实行包干方式，乙方向业主预收物业服务资金，乙方包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担。具体标准如下:......(3)B栋商业楼物业服务费标准为10元/㎡•月，具体以买受人与物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定的标准为准，计费起始时间为该商品房交付（包括视为交付）之日......2、空调费。按下述方式计费：（1）日常能耗费，按甲方所安装的计量表进行计量，由业主按实际用量进行缴纳；（2）公共区域能耗费，按实际消耗量由业主按所购房屋的建筑面积进行分摊；（3）空调二次泵消耗费，按实际消耗量由业主所购买房屋的建筑面积进行分摊。第七条约定，业主出租房屋时，物业服务费由业主缴纳；业主约定由承租人缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主应承担连带责任。业主应于物业交付（含视为交付）之日起开始计交物业服务费，业主首次应付截至当年12月31日的物业服务费，以后每年1月10日前按年交纳当年度的物业服务费。第三十一条约定，甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条、第九条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用、空调费、车位服务费等相关费用的，应按每天欠交金额万分之五的标准向乙方支付违约金。乙方也可依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。第三十九条约定，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。 2017年9月25日，原告某公司（甲方、物业公司）与被告杨某某（乙方）签订《某前期物业管理服务协议》，协议主要约定：乙方需遵守与开发建设单位租赁合同关于转租和分组的约定转租和分租物业，乙方负责对其转租和分租的承租户进行管理和约束，确保转租和分租后的承租商户除遵守与开发建设单位的《房屋租赁合同》约定外，须将《前期物业管理服务协议》、《商户手册》、《装修手册》作为物业租赁合同的附件，乙方应保证承租人同时履行与甲方签署的全部协议，乙方对承租人履约情况承担连带责任；乙方根据本协议约定，同意自2017年7月1日起向甲方缴纳物业费，为A1、A2栋写字楼物业服务费标准为每月每平米物业服务费10元，此费用标准不包含公共能耗费、公用水电分摊费以及日常物业管理费等，不包含用户自用空调费用、电费、水费、燃气费。直饮水费、电话费、网络费、空调末端使用费及公共能耗费等。 2019年5月8日，杨某某方（甲方、出租方）与被告张某某（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：由乙方承租案涉房屋；在租赁期内有关单位收取的物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费、宽带费、停车费、租赁税费等杂费，均由乙方承担；甲方委托物业管理公司在日常工作中，有权监督乙方遵守本物业《业主临时公约》、《物业使用手册》、《前期物业管理条例》的相关规定。 案涉租赁合同签订后，系由被告张某某向原告某公司缴纳物业费、能耗费、电费。 2023年2月6日，因张某某未按约定缴纳租金等费用，马某某（杨某某配偶）以张某某为被告向本院提起诉讼，2023年6月15日，双方达成调解，（2023）湘0104民初某号民事调解书载明：“一、原告马某某与被告张某某一致确认,双方签订的《商铺租赁合同》于2021年7月28日解除；二、原告马某某与被告张某某一致确认,被告张某某尚欠原告马某某租金等共计13000元（包含了租金、截至2021年7月28日的物业费、滞纳金），分期支付：2023年6月15日支付6500元、2023年7月15日之前支付6500元，且被告张某某在2023年7月15日之前向原告马某某支付其已垫付的诉讼费689元；三、若长沙某物业发展有限公司起诉原告马某某要求支付被告张某某承租涉案房屋期间的能耗费用，则该费用由被告张某某承担，原告马某某不承担支付能耗费用的责任。” 案涉房屋2021年7月28日前的物业费欠缴6750.82元，该笔物业费张某某已支付给杨某某。 另查明：一、原告向本院提交了11张案涉房屋的能耗统计表（2018年7月25日至2021年7月25日），能耗表上有被告张某某签字确认，每张统计表上有空调能耗的上次抄表读数与本次抄表读数，用每张统计表的本次抄表读数减去上次抄表读数，得出空调总计能耗为18870.92KWH。同时根据上述统计表显示2021年5月25日至7月25日共计用电1433度，原告主张按照0.8503元/度计费。 二、已生效的（2021）湘01民终某号民事判决书载明：“2020年4月14日长沙某物业管理有限公司（即上诉人城市物业公司）与中节能先导城市节能有限公司签订《某（写字楼、商业）中央空调能源使用协议》，合同约定：能源使用费价格标准。双方约定本项目按照单价0.55元/kwh（以空调侧总计量表减去住宅总计量表为准的能源实际消耗计算）。” 三、原告提交其于2023年6月13日与中节能先导城市节能有限公司签订的《某项目中央空调能源使用协议》，其中约定本项目按照单价0.63元/kwh向终端用户收取能源使用费。原告主张按照0.63元/kwh的单价收费。被告杨某某辩称，该协议系2023年6月13日签订的，不能溯及到本案诉争的事实。 上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《内资企业登记基本情况表》、《某广场前期物业服务合同》、《商铺租赁合同》、《长沙市商品房买卖合同》、能耗统计表、工作联络单、律师函、快递单、快递签收记录、（2023）湘0104民初1546号民事调解书、《某项目中央空调能源使用协议》，被告杨某某提交并经庭审质证的授权委托书、商铺租赁合同等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，原告某公司与被告杨某某签订的《某前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告杨某某作为案涉房屋业主有义务缴纳物业费，且目前欠缴的2021年7月28日之前的物业费被告张某某已经支付给了杨某某，杨某某对此予以认可，故该笔物业费6750.82元应由被告杨某某向原告某公司缴纳，张某某对该笔物业费不再承担给付义务。 关于能耗费、电费。杨某某一方与张某某的《商铺租赁合同》约定由张某某支付能耗费、电费等，且张某某系能耗和电的实际使用人，故张某某应当支付案涉能耗费、电费。同时，原告某公司与被告杨某某签订的《某前期物业管理服务协议》约定，业主负责对其转租和分租的承租户进行管理和约束，确保转租和分租后的承租商户除遵守与开发建设单位的《房屋租赁合同》约定外，须将《前期物业管理服务协议》、《商户手册》、《装修手册》作为物业租赁合同的附件，业主应保证承租人同时履行与物业公司签署的全部协议，业主对承租人履约情况承担连带责任。故根据上述约定，杨某某应当对案涉能耗费、电费的支付承担连带责任。被告张某某2021年5月25日至7月25日共计用电1433度，原告主张按照0.8503元/度计费，两被告未提出异议且该计费标准在合理范围，故本院认定应支付的电费为1218.48元（1433度×0.8503元/度）。对于能耗费，目前欠缴的空调能耗为18870.92KWH，原告主张其2023年6月13日与中节能先导城市节能有限公司签订的《某项目中央空调能源使用协议》约定按照0.63元/kwh的标准计算，本院认为，欠缴的能耗费产生时间为2018年7月25日至2021年7月25日，已生效的（2021）湘01民终某号民事判决书载明：“2020年4月14日长沙某物业管理有限公司（即上诉人城市物业公司）与中节能先导城市节能有限公司签订《某（写字楼、商业）中央空调能源使用协议》，合同约定：能源使用费价格标准。双方约定本项目按照单价0.55元/kwh（以空调侧总计量表减去住宅总计量表为准的能源实际消耗计算）。”故，结合本案实际情况，对于本案中能耗费的单价本院亦按照0.55元/kwh计算，应付能耗费为10379.01元（18870.92KWH×0.55元/kwh）。 关于违约金问题。本院认为，本案因疫情及能耗费由谁缴纳存在争议等问题影响到被告物业费、能耗费的及时缴纳，故结合本案实际情况，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十八条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨某某在本判决生效之日起十日内向原告某城市运营服务集团股份有限公司支付物业服务费6750.82元； 二、被告张某某在本判决生效之日起十日内向原告某城市运营服务集团股份有限公司支付能耗费10379.01元、电费1218.48元； 三、被告杨某某对被告张某某的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告某城市运营服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费613元，由被告杨某某、张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年九月一日 法官助理*** 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百七十八条二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。 连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿。 连带责任，由法律规定或者当事人约定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。