长沙某物业发展有限公司、唐某等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

1 湖南省长沙市岳麓区人民法院 民事判决书 （2021）湘0104民初9698号 原告：长沙某物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区先导路**湘江时代广场****，统一社会信用代码：91430100352832046R。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南正强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南正强律师事务所律师。 被告：唐某，男，1977年11月24日出生，汉族，住湖南省武冈市。 被告：宋某，男，1973年12月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 委托诉讼代理人：宋某1，男，1975年6月26日出生，汉族，住湖南省长沙县，系被告宋某弟弟。 委托诉讼代理人：崔某，女，1979年1月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县，公民身 2 份号码：430124197901237346。 原告长沙某物业发展有限公司（以下简称“某物业公司”）诉被告唐某、被告宋某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告某物业公司委托诉讼代理人***，被告宋某委托诉讼代理人宋某1、崔某到庭参加了诉讼。被告唐某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告某物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令二被告连带支付截止至2020年12月31日期间的物业服务费14162元；2.判令二被告连带支付原告违约金3367元；3.判令二被告连带支付原告能耗费（空调费、电费）10489元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与长沙恒图房地产开发有限公司签订《湘江时代广场前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费的收取标准为10.0元/平方米·月；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应于每年1月10日前向原告缴纳当年的物业服务费，欠缴服务费的，每逾期1日应按欠费总额的万分之五的标准向原告支付违约金。同时约定业主出租房屋时，物业服务费由业主缴纳，业主约定由承租人缴纳物业服务费（物业服务资金）的，业主应承担连带责任。被告宋某系湘江时代广场业主，宋某收房后将房屋出租给被告唐某使用，截至2020年12月共拖欠物业服务费14162元、能耗费（空调费、电费）10489元。经原告多次催收，二被告均以各种理由拖延拒绝缴纳。原告认为，二被告的行为已严重违反《前期物业服务》及《物业管理条例》， 3 属于严重违约。综上所述，为维护自身合法权益，请求人民法院依法判决。 被告宋某答辩：被告宋某于2017年8月10日将岳麓区先导路179号湘江时代商务广场B栋110号出租给***，租赁期为5年（自2017年8月10日至2022年8月10日），租赁期间***把此门面转租给唐某。这几年，被告店铺均由***打理，期间的物业费、水电费等全由承租方负责。至2020年9月左右，某物业易舟舟通过唐某联系到宋某，宋某才得知唐某已欠缴物业费，此后宋某配合城市公司多次上门催促唐某补缴物业费。试问欠了多年的物业费，物业公司为何没收到？某物业没及时催缴物业费，导致唐某没有及时缴物业费，物业可询问到***及宋某的联系方式，所以物业也存在过错，应承担管理不到位的责任。宋某与***与唐某的租赁合同约定的很清楚，由承租方唐某缴纳物业费。故请求法院判决由唐某承担物业管理费。 被告唐某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，庭前也未向本院提交书面答辩材料，视为放弃答辩权利。 经审理查明：被告宋某系案涉岳麓区先导路179号湘江时代商务广场B栋110房屋业主,该房屋建筑面积为52.39㎡。被告宋某将上述房屋出租给了案外人***，案外人***又将房屋转租给了被告唐某，被告唐某系上述房屋的次承租人及实际使用人。 2017年8月16日，长沙先导物业管理有限公司（乙方）与长沙恒图房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理委 4 托合同》，委托长沙先导物业管理有限公司对湘江时代广场进行前期物业管理，合同第三十六条约定，本合同有效期限自2017年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动结束。第六条约定，本物业管理区域物业管理服务收费实行包干方式，乙方向业主预收物业服务资金，乙方包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担。具体标准如下:……(3)B栋商业楼物业服务费标准为10元/㎡·月，具体以买受人与物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定的标准为准，计费起始时间为该商品房交付（包括视为交付）之日。物业服务费主要用于以下物业服务支出：……2、空调费。按下述方式计费：（1）日常能耗费，按甲方所安装的计量表进行计量，由业主按实际用量进行缴纳；（2）公共区域能耗费，按实际消耗量由业主按所购房屋的建筑面积进行分摊；（3）空调二次泵消耗费，按实际消耗量由业主所购买房屋的建筑面积进行分摊。第七条约定，业主出租房屋时，物业服务费由业主缴纳；业主约定由承租人缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主应承担连带责任。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租人应当结清物业服务费用（物业服务资金）。第三十一条约定，甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条、第九条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用、空调费、车位服务费等相关费用的，应按每天欠交金额万分之五的标准向乙方支付违约金。乙方也可依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。 另查明，长沙先导物业管理有限公司于2020年8月21日更 5 名为长沙某物业发展有限公司，为案涉湘江时代广场的前期物业管理服务公司。 2017年8月10日，被告宋某将案涉商铺出租给***，租期自2017年8月10日至2022年8月10日止。2017年12月5日，***将案涉商铺转租给被告唐某，租期自2017年12月5日至2022年12月4日。租赁合同载明租赁期间每月的物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费、宽带费、停车费等杂费，均由承租方承担。此后被告仅向原告交纳至2018年9月30日止的物业管理服务费，被告至今未缴纳2018年10月1日起至2020年11月31日止的物业服务费13097.5元（52.39㎡×10元/月/㎡×25个月=13097.5元）。2020年12月，被告宋某将案涉商铺从唐某处收回。 上述事实有原、被告双方的当庭陈述，并经庭审质证的《前期物业管理委托合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、房产证信息、工作联络单、律师函、邮单等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”长沙先导物业管理有限公司与长沙恒图房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》真实、合法、有效,且对业主亦具有约束力。该合同明确约定了物业服务费的收费标准及违约责任,亦明确约定业主与物业实际使用人约定由物业使 6 用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任;现原告某物业公司据此要求物业实际使用人即被告唐某就拖欠的物业服务费承担清偿责任,并要求业主即被告宋某承担连带责任,于法有据,予以支持。关于原告主张的空调费及物业费，原告未向本院提交双方关于空调费及电费的对账清单，应承担举证不能的不利后果，故对于空调费及电费，本院在本案中不予处理。 对原告主张要求被告支付违约金的诉请，本院认为，被告接受了原告提供的物业管理服务但至今未支付对价给原告，给原告造成了相应损失，应向原告支付违约金，但原告主张的违约金过高，本院根据本案实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，酌情认定为600元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告唐某在本判决生效之日起十日内向原告长沙某物业发展有限公司支付物业服务费13097.5元、违约金600元； 二、被告宋某对被告唐某上述欠款承担连带清偿责任； 三、驳回原告长沙某物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 7 支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取250元（按简易程序收费），由被告唐某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年九月七日 法官助理*** 书记员*** 8 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； 9 （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指 10 定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。