长沙先导物业管理有限公司与湖南百合百乐商业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市岳麓区人民法院 民事判决书 （2019）湘0104民初15327号 原告:长沙先导物业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区先导路179号湘江时代广场A1栋9楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托代理人：***，湖南天地人律师事务所律师。 委托代理人：***，湖南天地人律师事务所律师。 被告：湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路49号湘江新区综合交通枢纽备班楼T2-716房。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托代理人：***，湖南裕生律师事务所律师。 原告长沙先导物业管理有限公司（以下简称“先导物业公司”）诉被告湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称“百合百乐公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告先导物业公司的委托代理人***和被告百合百乐公司的委托代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告先导物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截至2019年12月31日的物业费1282.94275万元；2、判令被告支付原告截至2019年12月10日的电费25.38616万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 原告先导物业公司诉称：2015年8月6日，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司（以下简称枢纽公司）与被告签订《房屋租赁合同》，其中约定：枢纽公司将西中心B1地铁商城和T3栋1-5层（以下简称涉案物业）租赁给被告使用，租赁面积为27381平方米，租赁期限为自物业交付日起185个月，物业管理费为20元/月/平方米，由枢纽公司指定的物业管理机构与被告另行签署合同，被告应按合同所约定的数额如期向物业管理机构支付物业管理费及水、电、燃气费。合同签订后，枢纽公司于2015年12月29日、2016年1月15日分别将涉案物业移交给被告。原告为枢纽公司指定的物业管理机构，2016年1月16日，原告与被告就西中心地下商场签订《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告为被告提供物业管理服务，期限为自合同签订之日起至被告与枢纽公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限截止日止；物业管理费自合同签订之日起前三年按建筑面积20元/月/平方米收取，按月预缴，起计当天预缴两个月的物业服务费，从第三个月及以后的的各月需在每月5日前缴纳，物业管理费及水、电、燃气费等由被告承担，原告为被告提供有偿代收代缴收费服务，被告逾期7日未能缴付的，须以延迟缴纳天数按每日千分之三的标准向被告缴纳违约金，直至被告缴清全部应缴费用。2016年6月22日，原告与被告就西中心T3栋1-5层(建筑面积20881平方米)签订《前期物业管理服务协议》，协议约定的权利义务和2016年1月16日原告与被告签订的协议一致。另被告于2016年还租赁了西中心T2栋716号、717号，T3栋一楼招商中心，原告均为其提供了物业服务，但被告仅支付了27.48万元物业管理费，被告尚欠付原告截至2019年12月31日物业管理费1282.94275万元、截至2019年12月10日的电费25.38616万元。原告多次催缴，被告均未予支付，原告为维护合法权益故提起诉讼。 被告百合百乐公司辩称：1、根据《建筑法》和《城市房地产管理法》的规定，建筑工程经竣工验收合格后才能交付使用。涉案物业直至2017年8月10日才竣工验收合格，原告诉称“枢纽公司于2015年12月29日、2016年1月15日向百合百乐公司交付了涉案物业，该商铺应于2016年1月开始计算物业管理费，无事实依据。2、枢纽公司交付的涉案物业存在漏水、乱搭乱建、未提供正常供暖、电梯未能正常运行等严重问题，物业管理费应当自涉案物业不影响百合百乐公司正常使用之日作为起算时间。3、B1地铁商城自始未完成正常交付，从未正常使用，原告主张收取B1地铁商城的物业管理费无任何事实及法律依据。4、原告主张的T2栋716号、T2栋717号的物业管理费，其应该提供相应的物业管理服务协议，以证明其收取物业费的合理性与合法性。原告的物业未遵循双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定，服务未满足商场的需求，因此应对物业管理费进行合理免除。5、百合百乐公司用电都是采取预充用电的方式，原告主张被告支付电费25.315489万元不合逻辑。原告主张按20元每平方米每月计付物业管理费没有相关物价管理部门的各项审批文件，不合理合法。 经审理查明，2015年8月6日，出租方枢纽公司（开发建设单位）与承租方百合百乐公司签订《房屋租赁合同》，其中约定：枢纽公司将位于长沙西中心B1部分商城和T3栋1-5层租赁给百合百乐公司，租赁面积共计27381平方米(以房屋产权局最终测绘核定产权面积为准)，租赁期限自该商铺交付日起185个月，免租期为（含租期）为17个月，自该商铺交付日起算，免租期仅免租金及运营管理费；物业管理费为20元/月每平方米，百合百乐公司必须与枢纽公司指定的物业管理机构另行签署合同，并按合同所约定的数额如期支付物业费，租赁期内，由物业管理机构代收水费、电费、燃气费等费用。2015年12月29日，枢纽公司、先导物业、百合百乐公司三方相关负责人均在百合百乐租赁区交付签收单上签名确认：百合百乐T3写字楼1楼大堂西侧商铺（以租赁合同为准）达到合同约定交付条件，移交区域内已不存在影响交付使用的问题，经双方确认工程已于2015年12月29日正式验收移交完成，并确定交付起租日为2016年1月1日，其中百合百乐公司原法定代表人***手写注明“同意接收”。2016年1月15日，枢纽公司、先导物业、百合百乐公司三方相关负责人均在百合百乐租赁区域交付签收单上签章确认：百合百乐租赁区域（以租赁合同为准）达到合同约定交付条件，移交区域内已不存在影响交付使用的问题，经确认工程已于2016年1月15日正式验收移交完成，其中百合百乐公司原法定代表人***手写注明“基本达到交付条件，同意接收，附件14条必须在约定时间内整改，交付起租日期另行协商。” 原告先导物业公司具有合法物业服务资质，经枢纽公司选聘为“长沙西中心”项目实施物业管理服务的物业公司。2016年1月16日，原告先导物业公司（甲方）与被告百合百乐公司（乙方）就百合百乐公司所承租的长沙西中心地铁商城（建筑面积约6500平方米）物业签订《长沙西中心前期物业管理服务协议》，其中约定：1、如百合百乐公司与开发建设单位或本物业业主签订房屋租赁合同，物业管理服务期限从物业交付给百合百乐公司之日，即2016年1月16日起至百合百乐公司关于本物业的租赁合同截止之日止；2、百合百乐公司同意自2016年1月16日起向先导物业公司缴纳物业费，合同签订的前三年物业费收费标准暂定为：按建筑面积每月每平方米人民币20元，且物业费收费面积为百合百乐公司租赁合同中约定的面积，此费用标准包含中央空调主机费、公共能耗费等，不包含用户自用电费、水费、燃气费、直饮水费、电话费、网络费、工作时间以外中央空调主机使用费、空调末端使用费及公共能耗费等，先导物业公司可有偿提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用及代收服务费均没有包含在前述物业管理服务费中）；3、物业服务费用按月度预缴，起计当天需预缴当月及第二月共两个月的物业服务费，从第三月及以后的各月需在每月5日前（含5日）到物业服务中心收费窗口，以现金或支票等形式缴交本月的管理费用，也可办理委托银行自动托收的手续。如百合百乐公司专有部分内的物业部分或全部处于空置状态，百合百乐公司仍须按照相关规定全额交纳相关服务费用，包括物业服务费、能耗费等；4、违约责任：若百合百乐公司未能按期缴纳任何费用，先导物业公司有权书面通知百合百乐公司立即缴付，如逾期7日未能缴付，百合百乐公司须按延迟缴纳天数，按每日千分之三的标准向先导物业公司缴纳违约金，直至百合百乐公司缴付全部应缴费用。2016年6月22日，先导物业公司与百合百乐公司就百合百乐公司所承租的长沙西中心T3栋1-5层物业（建筑面积约20881平方米）签订《长沙西中心前期物业管理服务协议》，其中约定：1、物业管理期限从物业交付给百合百乐公司之日，即2016年6月22日起至百合百乐公司关于本物业的租赁合同截止之日止，百合百东公司同意自2016年6月22日起向先导物业公司缴纳物业费，合同前三年物业费收费标准暂按建筑面积每月每平方米20元计算，其他合同内容与2016年1月16日双方签订的物业管理服务协议内容一致。 合同签订后，先导物业公司按约提供了物业服务，但百合百乐公司未及时缴纳物业服务费。2017年6月20日，长沙先导投资控股集团有限公司就长沙西中心项目有关工作召开专题会议，最后形成会议纪要明确如下：对于西中心项目主力商户（海沃、天润通、纽莎、百合百乐，下同）承租区域，截止2017年12月30日，对外招租的空置面积，给予免除物业管理费的政策支持。该纪要附件3空置部分物业费明细载明减免2016年6月22日至2017年12月31日期间空置部分物业费合计862.242371万元。2019年7月15日，原告先导物业公司向被告百合百乐公司发出《关于百合百乐欠缴物业费及电费的工作联系单》，载明：截至2019年7月31日，扣除集团会议决定减免的空置部分物业费862.242371万元、百合百乐公司已支付的物业费27.48万元，百合百乐公司还需缴纳欠付的物业费及电费共计1099.430413万元。同年7月17日，被告百合百乐公司负责人***签收该联系单，并在该联系单上注明所有数据待双方重新核定后为准。此后，原、被告就被告欠付的物业费、电费金额发生争议。原告遂诉至本院。 另查明，原、被告当庭一致认可截至庭审之日被告百合百乐公司已向原告先导物业公司实际支付了物业费27.48万元。原告先导物业公司同意涉案地铁商城的物业费在2016年1月26日至2016年4月30日3个月装修期间按10元/平方米/月计算，并确认地铁商城的物业费自2018年10月1日起已实际由案外人缴纳。被告百合百乐于2016年7月至2016年11月对其承租的长沙西中心购物中心、T3公共区域进行了装修。长沙西中心购物中心、T3写字楼于2017年8月10日竣工验收。 上述事实，有原、被告的陈述，经质证，本院认定的原告提交的《房屋租赁合同》、《湖南百合百乐租赁区交付签收单》、2016年1月16日签订的《长沙西中心前期物业管理服务协议》（地铁商城）、2016年6月22日签订的《长沙西中心前期物业管理服务协议》（T3栋1-5层）、《关于百合百乐欠缴物业费及电费的工作联系单》、营业执照、物业服务企业资质证书、《长沙先导投资控股集团有限公司关于西中心项目有关工作专题会议纪要》和被告提交的工程竣工验收备案表、装饰装修工程施工合同等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告就长沙西中心地铁商城、T3栋1-5层物业服务签订的涉案《长沙西中心前期物业管理服务协议》二份系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按服务协议约定履行各自义务。本案争议焦点为：被告百合百乐公司应否向原告先导物业公司支付截至2019年12月31日欠付的物业服务费1282.94275万元及截至2019年12月10日欠付的电费25.38616万元？ 第一，关于欠付物业费的认定。原、被告在双方签订的涉案《长沙西中心前期物业管理服务协议》中明确约定，被告自2016年1月16日起向原告缴纳地铁商城的物业费、自2016年6月22日起向原告缴纳T3栋1-5层的物业费，物业费收费标准按建筑面积每月每平方米20元计付。被告提交的工程竣工验收备案表虽证明长沙西购物中心、T3写字楼于2017年8月10日竣工验收，但原告先导物业公司提交的百合百乐租赁区交付签收单证明被告百合百乐公司实际于2015年12月29日、2016年1月15日分别接收了其所承租的长沙西中心地铁商城建筑面积约6500平方米、T3栋1-5层建筑面积20881平方米的物业，其接收后即进行了装修使用，原告提供了物业服务，被告应当支付相应物业费。工程竣工验收的时间对被告应缴涉案物业费不产生实质影响，被告主张物业费应从2017年8月10日开始起算，无事实依据，本院不予采纳。根据《湖南省物业服务收费管理办法》之规定，别墅、其它非住宅物业服务费实行市场调节价，由业主或承租方与物业管理企业在物业服务合同中约定。被告承租的涉案物业系商业物业，物业收费标准应按双方在合同中约定的单价20元/月每平方米计付。被告辩称物业费收费标准按建筑面积每月每平方米20元计付无合法性，依据不足，本院不予采纳。被告提交的工作联系函、投诉函等证明涉案物业存在消防、漏水等问题均发生于2017年12月31日前，原告提交的会议纪要及附件3空置部分物业费明细证明原告集团公司已同意减免被告空置部分物业费共计862.242371万元，原告对此亦予以认可，本院予以认定。被告要求再核减物业费，无事实依据，本院不予采纳。根据双方签订的涉案《长沙西中心前期物业管理服务协议》约定的物业建筑面积、物业收费标准、物业费起算时间，结合原告主张，本院对被告欠付的物业费认定如下：1、T3购物广场1-5层，建筑面积20881平方米，费用周期2016年6月22日至2019年12月31日，物业费=20881平方米×20元/平方米/月×42个月=1754.004万元;2、地铁商城：建筑面积6500平方米，费用周期2016年1月16日至2018年9月30日，物业费=装修期（3个月，2016年1月16日至2016年4月30日，按10元/平方米/月计付）6500平方米×10元/平方米/月×3个月+2016年5月1日至2018年9月30日6500平方米×20元/平方米/月×29个月=396.5万元；3、扣除空置部分物业费862.242371万元；4、扣除被告已缴纳物业费27.48万元；综上，被告欠付物业费=1754.004万元+396.5万元-862.242371万元-27.48万元=1260.781629万元。原告主张被告支付T2-716物业费3.405312万元、T2-717物业费2.440373万元、T3一楼招商中心的物业费0.4320万元，因原告未能提交原、被告就该部分物业服务达成协议或被告应当支付该物业费的相应证据，本院不予支持。原告诉请被告支付欠付截至2019年12月31日的物业费1282.94275万元，对其中合理部分1260.781629万元，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 第二，关于欠付电费的认定。原告提交的水电抄表数据、电费明细未经被告签章确认，系原告单方制作，且原告未能提交其已向电力部门实际代缴电费金额的相应证据，原告主张被告支付欠付电费25.38616万元，证据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、限被告湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告长沙先导物业管理有限公司支付截至2019年12月31日欠付的物业服务费1260.781629万元； 二、驳回原告长沙先导物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取50150元，由被告湖南百合百乐商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇二〇年四月二十六日 法官助理*** 书记员***