长沙城市物业发展有限公司、某某等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省长沙市中级人民法院 民事判决书 （2021）湘01民终14424号 上诉人（原审原告）：长沙城市物业发展有限公司，住所地长沙市岳麓区先导路179号湘江时代广场A1栋9楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，湖南正强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南正强律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1977年11月24日出生，汉族，住湖南省武冈市。 被上诉人（原审被告）：***，男，1973年12月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 上诉人长沙城市物业发展有限公司因与被上诉人***、***物业服务合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初9698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月17日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 长沙城市物业发展有限公司上诉请求：1.请求改判支持二被上诉人向上诉人支付能耗费（空调费、电费）10489元；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：二被上诉人应向上诉人支付能耗费10489元，上诉人提交了相应的抄表记录和相关报表，上诉人已履行相应的举证义务，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 ***辩称，我的门面出租了三年，物业从未告知我们，租户未交物管费、电费、能耗费，现在突然要求我们支付上述费用，我不予认可。 城市物业公司向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带支付截止至2020年12月31日期间的物业服务费14162元；2.判令二被告连带支付原告违约金3367元；3.判令二被告连带支付原告能耗费（空调费、电费）10489元；4.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：被告***系案涉岳麓区先导路179号湘江时代商务广场B栋110房屋业主,该房屋建筑面积为52.39㎡。被告***将上述房屋出租给了案外人***，案外人***又将房屋转租给了被告***，被告***系上述房屋的次承租人及实际使用人。 2017年8月16日，长沙先导物业管理有限公司（乙方）与长沙恒图房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，委托长沙先导物业管理有限公司对湘江时代广场进行前期物业管理，合同第三十六条约定，本合同有效期限自2017年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，本合同自动结束。第六条约定，本物业管理区域物业管理服务收费实行包干方式，乙方向业主预收物业服务资金，乙方包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担。具体标准如下:……(3)B栋商业楼物业服务费标准为10元/㎡·月，具体以买受人与物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定的标准为准，计费起始时间为该商品房交付（包括视为交付）之日。物业服务费主要用于以下物业服务支出：……2、空调费。按下述方式计费：（1）日常能耗费，按甲方所安装的计量表进行计量，由业主按实际用量进行缴纳；（2）公共区域能耗费，按实际消耗量由业主按所购房屋的建筑面积进行分摊；（3）空调二次泵消耗费，按实际消耗量由业主所购买房屋的建筑面积进行分摊。第七条约定，业主出租房屋时，物业服务费由业主缴纳；业主约定由承租人缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主应承担连带责任。物业发生产权或者租赁权转移时，业主或者承租人应当结清物业服务费用（物业服务资金）。第三十一条约定，甲方、业主或者物业使用人违反本合同第六条、第七条、第九条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用、空调费、车位服务费等相关费用的，应按每天欠交金额万分之五的标准向乙方支付违约金。乙方也可依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。 另查明，长沙先导物业管理有限公司于2020年8月21日更名为长沙城市物业发展有限公司，为案涉湘江时代广场的前期物业管理服务公司。 2017年8月10日，被告***将案涉商铺出租给***，租期自2017年8月10日至2022年8月10日止。2017年12月5日，***将案涉商铺转租给被告***，租期自2017年12月5日至2022年12月4日。租赁合同载明租赁期间每月的物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费、宽带费、停车费等杂费，均由承租方承担。此后被告仅向原告交纳至2018年9月30日止的物业管理服务费，被告至今未缴纳2018年10月1日起至2020年11月31日止的物业服务费13097.5元（52.39㎡×10元/月/㎡×25个月=13097.5元）。2020年12月，被告***将案涉商铺从***处收回。 上述事实有原、被告双方的当庭陈述，并经庭审质证的《前期物业管理委托合同》、《长沙市商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、房产证信息、工作联络单、律师函、邮单等证据予以证明，本院予以确认。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”长沙先导物业管理有限公司与长沙恒图房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》真实、合法、有效,且对业主亦具有约束力。该合同明确约定了物业服务费的收费标准及违约责任,亦明确约定业主与物业实际使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任;现原告城市物业公司据此要求物业实际使用人即被告***就拖欠的物业服务费承担清偿责任,并要求业主即被告***承担连带责任,于法有据,予以支持。关于原告主张的空调费及物业费，原告未向本院提交双方关于空调费及电费的对账清单，应承担举证不能的不利后果，故对于空调费及电费，本院在本案中不予处理。 对原告主张要求被告支付违约金的诉请，本院认为，被告接受了原告提供的物业管理服务但至今未支付对价给原告，给原告造成了相应损失，应向原告支付违约金，但原告主张的违约金过高，本院根据本案实际情况，站在公平公正和平衡双方当事人利益的角度，酌情认定为600元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告***在本判决生效之日起十日内向原告长沙城市物业发展有限公司支付物业服务费13097.5元、违约金600元；二、被告***对被告***上述欠款承担连带清偿责任；三、驳回原告长沙城市物业发展有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取250元（按简易程序收费），由被告***负担。 本院二审期间，上诉人城市物业公司向本院提交五份证据，证据一“一农生鲜店欠费明细、能耗统计表、缴费通知单”、证据二“情况说明书”、证据三“湖南增值税发票三张”、证据四“湘江时代中央空调能源使用协议”、证据五“湘江时代写字楼物业服务合同”。拟证明被上诉人欠付了能耗费及能耗费的单价标准。本院认为，上述证据相互印证，本院予以采信。 本院另查明，城市物业公司提交的欠费明细及能耗统计表显示，一农生鲜店2018年8月至2020年9月空调用电为15683.7度，电费单价0.63元/度，空调电费合计9880.731元。电费2020年10月用电量为414.02度，2020年11月用电量为268.14度。 城市物业公司向一生鲜菜店出具的增值税发票显示，一生鲜菜店2020年8月缴纳513元电费、9月缴纳510元电费。 2018年5月1日中国建设银行股份有限公司长沙河西支行与长沙先导物业管理有限公司（即上诉人城市物业公司）签订《湘江时代写字楼物业服务合同》，合同约定：物业服务位置为湘江时代B栋1层125、126号门面……能耗费用根据实际使用量收取费用，水费5元/吨，电费0.919元/度（按表计量，双方确认使用计量数据后据实结算）；4.2中央空调使用费0.63元/kwh，能源使用价格仅限供能期内。 2020年4月14日长沙先导物业管理有限公司（即上诉人城市物业公司）与中节能先导城市节能有限公司签订《湘江时代（写字楼、商业）中央空调能源使用协议》，合同约定：能源适用费价格标准。双方约定本项目按照单价0.55元/kwh（以空调一次侧总计量表减去住宅总计量表为准的能源实际消耗计算）。 中节能先导城市节能有限公司向长沙先导物业管理有限公司（即上诉人城市物业公司）开具了增值税发票，分别为2019年12月23日供热能源使用费200970元、2020年7月1日供热能源使用费32247.66元、2020年8月3日供热能源使用费48024.08元。 本院认为，上诉人与长沙恒图房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》真实、合法、有效,且对业主亦具有约束力。合同中明确约定了空调费的计费方式，上诉人亦提交了相应的证据证明被上诉人欠缴空调费用及空调电费单价标准，且在能耗统计表中有被上诉人***的签字确认，在无相反证据的情况下，本院对该事实予以认定。上诉人要求被上诉人缴纳空调能耗费于法有据，本院予以支持。关于空调能耗费金额的计算问题。上诉人主张以中国建设银行股份有限公司长沙河西支行与长沙先导物业管理有限公司签订的《湘江时代写字楼物业服务合同》为标准计算空调能耗费。本院认为，上诉人与被上诉人未签订相关合同，被上诉人也从未依据此标准支付空调能耗费，故在无其他证据的情况下，上述合同可作为收费参考。但本案中，上诉人提交了其与中节能先导城市节能有限公司签订的《湘江时代（写字楼、商业）中央空调能源使用协议》，该协议记载上诉人从上游供能商购买空调使用的费用为0.55/kwh，故在双方对空调能耗费单价无明确约定的情况下，本院认为空调能耗费以0.55/kwh的单价为标准较为合理。故被上诉人***应支付空调能耗费8626.035元（15683.70.55kwh）。关于电费标准的问题。本院认为，根据“湘江时代写字楼B栋110（2020.7.26-2020.8.25）能耗统计表”显示2020年7月26日至2020年8月25日期间使用电费558.55度，558.550.919=513.3元，结合一生鲜菜店2020年8月已缴纳513元电费，可知双方实际按照电费0.919元/度的标准履行，上诉人主张以0.919元/度的标准支付电费，本院予以支持。上诉人主张2020年11月电费以0.8503/度的标准支付系对自身权利的放弃，故本院对于2020年11月的电费以0.8503元/度的标准予以支持。故被上诉人***应支付电费为608.48（414.020.919+268.140.8503）元。上述费用共计9234.515元。 综上所述，长沙城市物业发展有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初9698号民事判决第一项； 二、撤销长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初9698号民事判决第二、三项； 三、限***在本判决生效之日起十日内向长沙城市物业发展有限公司支付能耗费9234.515元； 四、***对***上述欠款承担连带清偿责任； 五、驳回长沙城市物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费250元，由***负担。二审案件受理费62元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年二月九日 书记员*** 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。