滁州市建筑勘察设计院与吴进发房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省滁州市琅琊区人民法院 民事判决书 （2018）皖1102民初3847号 原告：滁州市建筑勘察设计院，住所地安徽省滁州市龙蟠大道89号，统一社会信用代码913411004860893313。 法定代表人：***，该院院长。 委托诉讼代理人：***，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 被告：***，男，1963年10月28日出生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：***，男，1966年10月30日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 第三人：***，女，1968年2月17日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 原告滁州市建筑勘察设计院(以下简称建筑勘察院）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，建筑勘察院于2018年12月17日申请追加***、***为第三人，本院依法允准。于2019年1月14日公开开庭进行了审理，原告建筑勘察院的委托诉讼代理人***及第三人***、***均到庭参加诉讼，被告***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 建筑勘察院向本院提出诉讼请求：判令：1、解除建筑勘察院与***于2014年10月3日签订的《房产租赁合同书》，并返还承租房屋；2、***支付拖欠的租金合计人民币978296.17元（截止到2018年1月31日，详见清单），以及逾期付款违约金人民币104842.42元；四、第三人协助返还涉案房屋。事实与理由：2014年11月3日，其院与***签订《房产租赁合同书》，将位于滁州市紫薇北路1222号的1幢、3幢、6幢办公用房及其现有的部分门面房（建筑面积合计1960.63平米）出租给***，租期自2015年2月1日至2020年1月31日，每年的年初缴纳当年租金。合同签订后，其院交付房产，但自2016年2月起，***开始拖欠租金，经其院多次催促后，***在2016年6月28日、2016年8月10日及2017年1月19日分三次将2016年度的租金支付完毕；2017年租金628425元，***仅在2017年4月12日支付200000元，此后***未再支付租金。 ***辩称：其与***、***签订了宾馆转让协议，***、***于2018年5月2日正式接管了是案涉房屋，双方办理了交接手续，自2018年5月2日起，涉案房屋的租金应由***、***负担，应追加***、***为本案的被告；经与建筑勘察院协商将付款方式变更为分期付款，其分期支付了2016年的房屋租金，不构成违约，其不应支付违约金。 第三人***、***述称，其不是涉案房屋的占有人，涉案房屋存续的滁州市琅琊闽发假日酒店，经营者是***的儿子***。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。***未到庭，放弃了对建筑勘察院举证的证据进行质证和申辩的权利，亦未举证。 依据上述有效证据并结合本案庭审调查，本院查明以下事实： 2014年11月3日，建筑勘察院（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订了一份《房产租赁合同书》，约定：第一条甲方将位于滁州市紫薇北路1222号的1幢/3幢/6幢办公用房及其现有的部分门面房（建筑面积合计1960.63平方米）出租给乙方；第二条租赁期限为5年，实际租赁实际自2015年2月1日起至2020年1月31日止；第三条1.租金标准：第一年为570000元，第二年为598500元/年，第三年为628425元，第四年为659846元，第五年为692839元；2.租金缴付时间：先付后租，按年度交纳；第一年的费用在签订合同时交纳，以后的费用在每年年初交纳。第七条11.承租期内除门面房外乙方不可转租，特殊情况下缺需转租的，须经甲方同意；13.乙方的装修期为2014年11月16日至2015年1月31日；第十条3.合同有效期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权随时单方解除合同：(5)逾期15日未按时交纳租金或累计拖欠租金达20000元或以上的；第十一条1.不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期1日乙方应按欠交租金的万分之二向甲方支付违约金。合同签订后，建筑勘察院将涉案出租房屋交付***，***2016年度租金598500元，***分别于2016年6月28日、同年8月10日及2017年1月19日支付200000元、200000元、198500元，支付完毕；2017年租金628425元，但***仅在2017年4月12日支付200000元，此后未再支付租金。 2018年5月1日，在未取得建筑勘察院同意的情况下，***、***将位于滁州市紫薇北路1222号滁州琅琊闽发假日酒店给***、***，在庭审中，***、***称滁州琅琊闽发假日酒店内所有物品属于其所有。诉讼过程中，***申请追加***、***为本案被告，因与本案非同一法律关系，本院未予准许。 本院认为：综合双方当事人的诉、辩意见及举证、质证，本案的争议焦点为：一、建筑勘察院的诉讼请求应否支持；二、***违约金数额。 一、关于建筑勘察院与***于2014年11月3日签订的《房产租赁合同书》，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应当按约定履行，建筑勘察院将出租房屋交付***后，***未能按约足额及时支付2016年后租金，构成违约，按照双方约定及法律规定，建筑勘察院可以要求解除双方的租赁合同，返还房屋，支付房屋租金，并承担应付未付租金的违约金，故本院对建筑勘察院要求解除与***于2014年10月3日签订的《房产租赁合同书》，要求***返还位于滁州市紫薇北路1222号的1幢、3幢、6幢办公用房及其现有的部分门面房（建筑面积合计1960.63平米），支付截止2018年10月31日的租金及逾期付款违约金，均予以支持。***已付2017年租金200000元，尚欠截止2018年10月31日的租金为921953.65元﹝2017年剩余租金428425元（628425元-200000元）+2018年2月1日至同年10月31日租金493528.65元（天数273天，659846元*273天/365天）﹞现滁州琅琊闽发假日酒店内所有物品属第三人***、***所有，返还房屋时第三人***、***应予协助。***辩称自2018年5月2日起的房屋租金应由***、***负担，因***、***非本案租赁合同相对人，本院对其该项辩解不予采纳。***辩称与建筑勘察院协商分期付款，其不应支付违约金，因建筑勘察院不认可，其也未能提供充分证据予以佐证建筑勘察院同意协商分期付款，故本院对其该项辩解不予采纳。 二、关于***违约金数额的问题。建筑勘察院与***约定第二年起的费用在每年年初交纳，建筑勘察院主张在每年2月28日前交纳，符合通常认知，本院予以支持；双方约定逾期支付租金违约金按日万分之二计算，该违约金利率数额较为公允，故本院对建筑勘察院要求按日万分之二计算逾期支付租金违约金予以支持。***已付租金的违约金：2016年6月28日支付的2016年度租金200000元，违约金为4800元（违约天数120天，200000元×120天×0.0002=4800元），2016年8月10日支付的2016年度租金200000元，违约金为6480元（违约天数162天，200000元×162天×0.0002=6480元）及2017年1月19日支付的2016年度租金198500元，违约金为12942.2元（违约天数326天，198500元×326天×0.0002=12942.2元），2017年4月12日支付200000元，违约金为1800元（违约天数45天，200000元×45天×0.0002=1800元）；欠付租金的违约金：2017年剩余剩余租金428425元的违约金为52096.48元（自2017年2月28至2018年10月31日违约天数608天，428425元×608天×0.0002=52096.48元），截止2018年10月31日租金的违约金493528.65元（自2018年2月28至2018年10月31日违约天数243天，493528.65元×243天×0.0002=23985.49元），上述违约金合计102104.17元（4800元+6480元+12942.2元+1800元+52096.48元+23985.49元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告滁州市建筑勘察设计院与被告***于2014年11月3日签订的《房产租赁合同》，被告***于判决生效后十日内将其承租的位于滁州市紫薇北路1222号的1幢/3幢/6幢办公用房及其现有的部分门面房（建筑面积合计1960.63平方米）返还原告滁州市建筑勘察设计院；第三人***、***负有协助义务; 二、被告***于判决生效后十日内支付原告滁州市建筑勘察设计院房屋租金921953.65元及逾期支付租金违约金102104.17元（上述租金、违约金计算均截止2018年10月31日）； 三、驳回原告滁州市建筑勘察设计院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14550元，由原告滁州市建筑勘察设计院负担550元，被告***负担14000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一九年一月十四日 代理书记员*** 附：相关法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。