某某与某某租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院 民事判决书 （2013）雨民初字第2950号 原告***，男，1973年2月8日出生，汉族。 委托代理人***，湖南旷真律师事务所律师。 被告***，男，1962年8月25日出生，汉族。 委托代理人***，湖南天地人律师事务所律师。 第三人国家林业局中南林业调查规划设计院。住所地在湖南省长沙市雨花区香樟东路143号。 法定代表人***，院长。 委托代理人***，湖南辰邦律师事务所律师。 委托代理人***，湖南辰邦律师事务所律师。 原告***（以下简称原告）与被告***（以下简称被告）、第三人国家林业局中南林业调查规划设计院（以下简称中南院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人***，被告及其委托代理人***，第三人中南院的委托代理人***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2009年8月，被告与第三人中南院签订《培训楼承包合同》，由被告承租了中南院位于长沙市雨花区体院北路（亦称沙湾路）252号整栋培训楼。培训楼一楼原为“小吃人家”的粉店，由***和被告合伙经营。后***退出合伙，两人将店铺作价200000元转让给原告与被告合伙经营，原告出资140000元转让款给被告和***两人。2009年10月31日，被告与原告签订《粉店股东协议》，由双方共同在252号整栋培训楼一楼创建粉店。由原告一人经营、盈亏自负，被告不承担任何经营亏损和经济责任，原告在修路前每月月底向被告缴纳三千元。从签订合同之日起，粉店每月的房租10000元由被告收取。名为股东合作，实为原告租赁经营。协议签订后，原告依约对租赁房屋进行装修，营业了一年多后，该房屋因城市道路改造被拆除部分，粉店被迫关门。2013年8月，该房屋被征收后的政府补偿款下发到了中南院，并对房屋装修及设备设施等补偿了约600000元。原告作为该房屋的合法承租人，理应获得的拆迁补偿却至今未给付，经与被告及中南院协商未果。诉讼请求：1、判令被告支付原告应得的房屋拆迁补偿金300000元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 被告辩称，根据原、被告之间的合同约定，被告无需向原告支付房屋拆迁补偿款。培训楼承包合同中的约定不能支持原告的请求，即使存在房屋拆迁款，该款项属于中南院而不属于原告。事实上，被告也没有得到任何的房屋拆迁补偿款。根据被告与中南院的调解协议，540000元补偿款并不是房屋的拆迁补偿款，而是包括客房部和不能搬走的设备的补偿、100000元履约保证金的四年利息及周三娥的人身损害赔偿款。餐饮部的设备没有任何补偿，且须限期搬离。原告的餐饮设备已强制搬运至仓库，原告可以按照清单随时提走。原告没有提供证据证明其主张的300000元补偿款如何构成，原告要求被告支付房屋拆迁补偿款的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人中南院述称，本案为合伙纠纷，中南院与原告不存在任何合同关系，根据合同的相对性，中南院与本案无关。中南院没有给被告房屋拆迁补偿款，也不应给原告。原告没有提交证据证明其存在房屋拆迁补偿损失，其主张拆迁补偿的对象错误。 经审理查明，2009年8月20日，第三人中南院（甲方）与被告（乙方）签订《培训楼承包合同》一份，由被告承包经营中南院位于长沙市雨花区体院北路（又称沙湾路）252号的整栋培训楼。合同约定：一、被告承包中南院所属的整栋培训楼，包括培训楼大堂、餐厅、厨房、多功能厅、会议室、客房等建筑面积共2541.84平方米及培训楼设备设施；二、双方商定，合同日期自签订之日起至体院北路252号培训楼门前道路改造动工前止，体院北路道路改造动工合同自行终止。道路改造完工后，培训楼再行对外招租，在同等价格、且符合再行对外招租各项条件原则下，原承租人可以优先承租；三、承包费、水电费交取：1、被告在本合同期内，每年向中南院缴纳本培训楼承包费为256800元。承包费起算日期为2009年9月8日，被告向中南院按季度缴纳承包费，按月缴纳水电费……3、合同签订时被告向中南院交纳第一年第一季度租金64200元和100000元履约保证金，两项共计164200元；四、合同自行终止后30日内，双方无争议，中南院返还被告的上述履约保证金本金……七、双方约定其他相关事项：1、因市政建设必须拆除培训楼部分房屋的，房屋及装饰补偿归中南院所有……4、培训楼的装饰装修按“来修去丢”的原则处理，签订合同时中南院提供给被告的可用物资到期需完整归还，如有丢失按当期价值赔偿，中南院不承担被告因经营需要所进行的装饰装修费。5、被告因经营需要增加设备、设施的，费用自行承担，合同到期后自行带走。合同还对双方的权利义务、违约责任和其他事项进行了约定。合同签订后，被告将承租的房屋用于经营宾馆和餐饮服务。 2009年10月31日，原告与被告协商在被告承租的培训楼一楼经营粉店，并签订了《粉店股东协议》。协议约定：1、股权设置：按照7：3的比例设置股权，原告占70%的股权，被告占30%的股权；2、红利分配：原告在修路前每月月底向被告交纳3000元，店内由原告自负盈亏；3、店内经营：粉店由原告一人经营，盈亏自负，被告不承担任何经营亏损和经济责任；4、相关事宜：各股东应严格履行“利益共享、风险原告一人承担”的承诺，本着高度负责的态度，争取利益最大化……5、从签订合同日期起，粉店每月房租10000元，由被告收取，提前一个月缴纳半年租金，本协议与被告和中南院签订的合同同步；6、修路前需添置的各种设施和各种证照的费用，由原告一人承担；7、本协议一式两份，股东各持一份。未尽事宜，由股东友好协商，妥善解决。协议签订后，原告与被告均按照约定履行了合同。 2010年12月31日，第三人中南院向被告发出《关于终止﹤培训楼承包合同﹥的通知》，载明：“院培训楼承租户（***）：因长沙市体院北路改扩建工程建设需要，我院培训楼西向两层建筑物将被拆除。2010年12月31日，我院已与长沙市雨花区重点工程圭塘片区拆迁建设指挥部等单位签署了拆迁补偿协议，指挥部将于近期安装拆迁围栏并拆除房屋。请你根据我院与贵方签订2009年8月20签署的《培训楼承包合同》有关条款，作好退租搬迁准备。《培训楼承包合同》自2010年12月31日自行终止。”被告收到通知后，开始作搬迁准备。 2013年3月，长沙市雨花区体院北路改扩建工程基本完工。2013年4月25日，第三人中南院将培训楼对外公开招租。被告参与了投标，但未获得中标资格。因未能继续承租培训楼，被告要求中南院从人道主义出发，在培训楼装饰装修、物品购置和经营时间过短造成的亏损以及国家给予中南院的搬迁补偿等方面给予其适当补偿和照顾。双方为此多次协商未果，发生纠纷。2013年8月7日，在长沙市雨花区圭塘街道人民调解委员会的主持下，被告与第三人中南院签订《人民调解协议书》：1、中南院给予被告搬迁和人道主义补偿共计540000元整（含装饰装修、拆迁、物品折价、履约保证金利息等补偿及周三娥住院及诊疗、医药、误工等全部费用），协议签订之日起十天内中南院支付被告440000元整、第三十天付清余额100000元；2、被告存放原培训楼一楼房间内的餐饮设备（物品）于协议签订后五天内搬离原培训楼，其它属于被告的所有物品（含家电、家具、锅炉等）留归中南院所有。同时，被告餐饮设备（物品）搬离原培训楼后，中南院退还被告100000元履约保证金；3、被告完全同意中南院综合培训楼（含原培训楼部分）依法依规招租结果；4、双方对原《培训楼承包合同》产生的纠纷、处理过程及调解结果各自承担相应责任，今后互不追究。协议签订后，被告将餐饮设备搬离培训楼，中南院按照约定向被告支付了补偿款540000元。 因道路改造和房屋拆迁，原告经营的粉店无法继续经营。原告认为其应获拆迁补偿，遂与被告进行协商。双方协商不成，原告于2013年9月16日向本院提起诉讼，请求判如所请。本案经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议。 上述事实，有《培训楼承包合同》、《粉店股东协议》、《关于终止﹤培训楼承包合同﹥的通知》、《人民调解协议书》、房租及红利收条、电子银行交易回单和收据以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案存在如下争议焦点： 一、关于原告与被告之间的法律关系问题。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告承租了第三人中南院所有的整栋培训楼，并用于经营餐饮和住宿服务。之后，原告与被告协商在培训楼一楼经营粉店，并签订了《粉店股东协议》。该协议约定粉店由原告一人经营、自负盈亏，原告在合同终止前每月向被告交纳3000元。同时，被告不承担粉店经营的亏损和经济责任，实行“利益共享、风险原告一人承担”的原则。结合《粉店股东协议》的约定和实际履行状况，本院认为，原、被告之间的法律关系名为股东合作经营，实为租赁合同关系。被告将其从第三人中南院处租赁的培训楼一楼转租给原告经营粉店，被告不参与粉店经营、不负担经营风险，且每月向原告收取固定费用。因此，双方之间的法律关系符合租赁合同的特征，应认定为成立租赁关系。原、被告约定《粉店股东协议》的合同期间与被告和中南院签订的《培训楼承包合同》同步，亦即《培训楼承包合同》终止时，《粉店股东协议》的效力也终止。在粉店经营期间，因长沙市体院北路改扩建工程建设需要，被告和中南院终止了双方签订的《培训楼承包合同》，《粉店股东协议》亦终止。 二、关于原告的请求能否得到支持的问题。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。因此，征收拆迁补偿的给付对象为被征收房屋的所有权人。本案中，第三人中南院系被拆迁房屋的所有人，依法可获得国家发放的征收补偿。根据被告和中南院签订的《培训楼承包合同》的约定，因市政建设需拆除培训楼部分房屋的，房屋及装饰补偿归中南院所有。第三人中南院补偿给被告的540000元，系中南院出于人道主义而给付的补偿。而且，在原、被告签订的《粉店股东协议》中，亦未对拆迁补偿款的分配进行约定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告没有提供证据证明其有权要求被告支付拆迁补偿款的依据，亦无证据证明诉称的300000元拆迁补偿款的构成，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 本案受理费5800元，因适用简易程序减半收取2900元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员*** 二〇一三年十一月十八日 书记员*** 附： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。