某某与肇庆市金鹏实业有限公司物权保护纠纷一案民事一审判决书

广东省肇庆市端州区人民法院 民事判决书 （2019）粤1202民初5828号 原告：***，女，1968年11月11日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市**********。 委托诉讼代理人：***，广东勤思进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东勤思进律师事务所律师。 被告：肇庆市金鹏实业有限公司，住所地广东省肇庆市*****************。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，辽宁六合律师事务所律师。 第三人：中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司，住所地广东省肇庆市*************。 法定代表人：康某1。 委托诉讼代理人：***，广东勤思进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东勤思进律师事务所律师。 原告***与被告肇庆市金鹏实业有限公司、第三人中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告***及其委托诉讼代理人***、被告肇庆市金鹏实业有限公司的委托诉讼代理人***，第三人中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告***支付办公楼占用费53400元以及支付资金占用利息2206.11元（暂计至2019年9月20日，之后的利息按照短期贷款利率4.35%上浮30%的标准计至本金清偿为止），合计55606.11元；2.本案的案件受理费与财产保全费用、担保费全部由被告承担，并由被告直接支付给原告。事实与理由：肇庆市联合网络通信有限公司肇庆市分公司（以下简称联通肇庆分公司）是位于肇庆市端州区*************1201、1202号办公楼（以下简称天宁广场E幢12层办公楼）物业的权属人。2008年4月1日，联通肇庆分公司将天宁广场E幢12层办公楼租给原告***，租期为2008年4月1日至2018年3月31日，后原告***在征得联通肇庆分公司同意下，在2013年11月26日将上述物业转租给被告金鹏实业公司，***亦与被告签订了《租赁写字楼合同书》，被告自始在该办公楼办公，在此期间，被告一直按约支付租金。在上述租赁合同期满后，原告经与联通肇庆分公司协商一致又签订了《房屋租赁合同》，租赁期间为2018年4月1日至2018年12月31日，原告也按约向联通肇庆分公司了支付租金。但该《房屋租赁合同》到期后，***不再与联通肇庆分公司签订租赁合同，被告金鹏实业公司也没有与联通肇庆分公司签订租赁合同，更没有与原告继续签订租赁合同，但被告2018年3月1日至今仍然占用联通肇庆分公司天宁广场E幢12层办公楼，被告没有向***支付任何费用。经原告多次催告，被告均采取拖延、回避的态度。根据原告与被告于2013年11月26日签订《租赁写字楼合同书》的租金标准，金鹏实业公司己拖欠原告***租金65400元(2018年3月至2018年12月），扣除被告之前支付的押金12000元，被告还拖欠租金53400元。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应向原告支付场地占用费53400元。为维护原告的权益，原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定诉至贵院，望法院判如所请。 被告肇庆市金鹏实业有限公司辩称，一、本案案由是房屋租赁合同纠纷，而不是物权保护纠纷。本案争议的产生是基于房屋租赁合同，该纠纷的性质被确定在最高人民法院《民事案件案由规定》合同纠纷中的租赁合同纠纷类里的房屋租赁合同纠纷。最高人民法院对此有专门的司法解释，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）。被告不交纳租金行为是由合同法调整，所以被告给付的是租赁费，而不是物权法调整的办公室占用费。二、***是代中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司与被告签订房屋租赁合同，而不是转租行为，联通公司与被告之间才是房屋租赁的实际主体。***是代联通公司向外出租公有房屋行为，原告***的出租行为是代理行为。在出租时，原告***明确向被告披露这一点，被告也是将房屋租赁费直接交给了联通公司。依据《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。三、***和联通公司收到房屋租赁费后不为被告开具发票，违反法定义务，我们请求***和联通公司为被告补开《发票》或扣除19%的税点。依据国务院《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票”，被告多次找原告开具发票，但是原告拖延至今。现我们要求***和联通公司为被告开具61个月的房屋租金数额为398940元的收款《发票》或扣除19%的税点75800元（房产税12%、营业税5%、所得税2%)。四、***和联通公司收到房屋租赁费后二次出租没有开具发票，属于偷税行为，我们保留向相关部门举报的权利。五、被告不拖欠2018年3月至12月的租金，该租金于2019年1月5日巳经以现金方式向***付清，有原告为被告出具的《已付清房租证明》为证。综上所述，请法院判决***和联通公司为被告开具发票或扣除税点，之后被告同意结算2019年1月至10月份的租金。 第三人中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司述称，对于原告的起诉意见没有异议。针对被告的意见，一、被告没有按照双方约定将2018年3月-12月的租金支付给原告，虽然被告提供了已付清房租该份证据，上面有原告的签订，但是原告的签名出于被告说双方签订该份证明就以转账的方式将2018年3月至12月的租金支付给原告，但是至今被告都没有支付。该份证明是被告欺骗原告签订的，而根据被告出具的证据目录说已经以现金支付租金也是不符合事实。因为从被告2013年至2018年2月其支付租金的方式是转账，从没有以现金的方式支付过。被告与原告的合同到期后，原告一直有向被告催收2018年3月至12月的租金，但是被告一直没有支付。我方不认可原告与被告之间租金结清的陈述。对于被告认为本案是房屋租赁纠纷我方无异议。针对被告所述的不开具发票以及不扣税点与本案无关，双方在房屋租赁合同对此没有进行约定，所以被告要求我方开具发票或扣除税点是没有事实与法律依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告、案外人***与第三人签订《房屋租赁合同》，合同约定原告及案外人承租权属是第三人的肇庆市*****************、十二层办公楼物业，租赁期限为2004年9月10日至2009年9月9日共五年。该租赁合同约定了“乙方（即本案原告及案外人）在租约期内如因其它原因需要将向甲方（即本案第三人）租下的场地转租给第三方使用，必须征得甲方的同意……”上述合同期满前，双方在2008年4月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2008年4月1日至2018年3月31日止，其中约定2015年10月1日至2018年3月31日每月租金为人民币8300元/月。在2018年12月26日双方补签了《房屋租赁合同》，约定了租赁期限为2018年4月1日至2018年12月31日止，月租金8300元。 另查明，原告在2013年11月26日将上述肇庆市******************（以下简称案涉标的）转租给被告，并签订了《租赁写字楼合同书》，约定转租期限为2013年11月6日至2018年4月5日，每月租金为6540元，原告收取了租赁押金12000元。另外，合同约定“在每月6日前，乙方（即被告）需将当月租金汇入***个人账户（中国建设银行账号：4367********0254579）”。根据原告出具上述银行账户的转账记录，被告最近两次（即2018年1月-2月）均是通过其法定代表人***向原告指定账户转入租金。庭审中，第三人确认同意原告转租的事实。因被告自2018年3月开始未再向原告缴纳租金，直至原告与第三人的租赁结束，被告仍未向原告支付相应的租金，原告追讨无果，遂向本院提起诉讼。被告庭审中抗辩已经通过现金方式支付了全部租金，且出具了原告签署的《已付清房租证明》，原告不认可该证明，认为该证明是原告提前出具给被告的报销证明，也没有显示以现金结清。 本院认为，本案立案案由为物权保护纠纷，经过审理，双方当事人确认本案应为租赁合同纠纷。对于双方的争议焦点，本院作如下评判： 一、被告是否支付了所拖欠的租金。首先，原被告双方的交易习惯显示被告是通过银行转账形式向原告支付租金。被告在庭审中亦无法清楚陈述通过现金向原告支付租金65400元的细节。被告抗辩通过现金方式支付租金明显与双方的交易习惯不符。其次，双方的租赁合同虽然已经在2018年4月5日到期，但在庭审中双方确认2018年4月至2018年12月期间的租赁关系为无固定期限的租赁合同关系，被告应继续按照上述租赁合同约定支付租金的方式缴纳租金。再次，被告出具的《已付清房租证明》中并无显示是通过现金方式支付所欠租金。且在之后原告向被告追讨租金时，被告一直未有出具该证明或表示租金已经结清予以抗辩明显与常理不符。最后，原告收取了被告12000元的押金，如房租已经付清，被告却没有对押金问题进行处理，与一般交易习惯不符。综上，本院对于被告的抗辩不予采信，被告未向原告支付所拖欠的租金。 二、被告所拖欠租金的认定问题。首先，原告与被告所签订的《租赁写字楼合同书》，虽然是转租合同，但是第三人已经同意转租事实，该转租行为合法有效。其次，原被告双方的租赁合同已经合同期满后，虽双方没有续签合同，但双方确定此后至2018年12月31日期间为无固定期限租赁合同关系。被告应及时支付租金。再次，原告主张被告应支付2018年3月至2018年12月占用期间的占用费及支付资金占用利息，本院予以支持，但表述并不准确，该期间应为租金及拖欠租金所产生的利息。具体租金应为65400元，但原告主张应扣除被告缴纳给原告的押金12000元，实际原告主张被告支付上述期间的租金共计53400元，原告系对自身权利的处分，本院予以认可。最后，原告主张被告应支付资金占用利息为中国人民银行同期银行贷款利率4.35%上浮30%计算资金占用利息，结合被告拖欠租金的金额及时间，原告的主张符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合法有理。被告应按照所拖欠的租金53400元为计算基数，以年利率5.655%，从2018年3月1日开始计算，暂计算至2019年9月20日为2206.11元，之后利息计算至被告全部付清租金之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告肇庆市金鹏实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告***支付租金53400元及利息2206.11元（占用利息暂计算至2019年9月20日，之后利息以53400元为计算基数，按照年利息5.655%计算至被告肇庆市金鹏实业有限公司付清全部租金之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1190元，因适用简易程序依法减半收取595元（原告***已预交），由被告肇庆市金鹏实业有限公司负担。被告肇庆市金鹏实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的案件受理费直接支付给原告***，本院不另作退收。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审判员*** 二〇一九年十二月十九日 书记员***