中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司与肇庆市金鹏实业有限公司物权保护纠纷一案民事一审判决书

广东省肇庆市端州区人民法院 民事判决书 （2019）粤1202民初5829号 原告：中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司，住所地广东省肇庆市*************。 法定代表人：康某1。 委托诉讼代理人：***，广东勤思进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东勤思进律师事务所律师。 被告：肇庆市金鹏实业有限公司，住所地广东省肇庆市*****************。 法定代表人：沈某1。 委托诉讼代理人：***，辽宁六合律师事务所律师。 第三人：***，女，1968年11月11日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市**********。 委托诉讼代理人：***，广东勤思进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东勤思进律师事务所律师。 原告中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司与被告肇庆市金鹏实业有限公司、第三人***物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司的委托诉讼代理人***、被告肇庆市金鹏实业有限公司的委托诉讼代理人***，第三人***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即搬离肇庆市*****************、1202号办公楼;2.请求判决被告向原告支付自2019年1月1日至2019年8月31日产生的办公楼占用费137350元【之后的办公楼占用费按每月15261元的标准计付至被告搬离上述办公楼之日止】；3.本案的案件受理费与财产保全费用、担保费全部由被告承担，并由被告直接支付给原告。事实与理由：原告是位于肇庆市端州区*****************、1202号办公楼（建筑面积共计610.4446平方米，以下简称天宁广场E幢12层办公楼）物业的权属人。2008年4月1日，原告将天宁广场E幢12层办公楼租给案外人***、***，租期为2008年4月1日至2018年3月31日，后案外人***、***在征得原告同意下，在2013年11月将上述物业转租给被告金鹏实业公司，金鹏实业公司自始在该办公楼办公，在此期间原告一直有按期收到租金。在上述租赁合同期满后，案外人***又与原告签订了《房屋租赁合同》，租赁期间为2018年4月1日至2018年12月31日，案外人***也按约向原告了支付租金。但该《房屋租赁合同》到期后，被告金鹏实业公司却一直没有与原告签订租赁合同，也没有搬离天宁广场E幢12层办公楼，至今仍然占用原告的自有物业。经原告多次催告被告支付使用费，被告均采取拖延、回避的态度。2019年6月，原告正式向被告发函，要求被告支付自2019年1月1日至2019年6月产生场地使用费，但被告仍未支付该费用，更拒绝与原告签订租赁合同。为避免国有资产流失，原告委托了广东天一资产价格与土地房地产评估有限公司（以下简称天一评估公司）对天宁广场E幢12层办公楼的租金单价进行了评估。天一评估公司于2019年8月30日作出了【编号：广天一[2019]初评字08F第323号】《房地产预估意见书》，认定天宁广场E幢12层办公楼的租金单价为每月每平方米25元，因此被告自2019年1月1日至2019年9月30日占用天宁广场E幢12层办公楼产生的占用费为137350元（之后产生的场地占用费计至被告搬离上述办公楼之日止），被告应向原告支付该费用。为维护原告的权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定诉至法院，望判如所请。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求。 被告肇庆市金鹏实业有限公司辩称，一、本案案由是房屋租赁合同纠纷，而不是物权保护纠纷。本案争议的产生是基于房屋租赁合同，该纠纷的性质被确定在最高人民法院《民事案件案由规定》合同纠纷中的租赁合同纠纷类里的房屋租赁合同纠纷。最高人民法院对此有专门的司法解释，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2009)11号】。被告不交纳租金行为是由合同法调整，所以被告给付的是租赁费，而不是物权法调整的办公室占用费。二、自2019年起，双方是不定期租赁合同，房屋租赁费应当继续按照原房屋租赁合同标准执行。2019年初，原告将《房屋租赁合同》样本发给被告，月租金含税价为6540元，被告因要求降低价格而没有签订该协议。2019年6月26日，原告给被告发来《催收函》，让被告交纳6个月的租金39240元。被告提出开具发票，原告不同意，被告才没有交纳此款。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。三、***是代原告中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司与被告签订房屋租赁合同，而不是转租行为。原、被告之间才是房屋租赁的实际主体。***是代联通公司向外出租公有房屋行为，***的出租行为是代理行为。在出租时，***明确向被告披露这一点。依据《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。四、***和原告收到房屋租赁费后不为被告开具发票，违反法定义务，我们请求被告补开《发票》或扣除19%的税点。依据国务院《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票”，被告多次找***和原告开具发票，但是***和原告拖延至今。现我们要求***和原告为被告开具61个月的房屋租金数额为398940元的收款《发票》或扣除19%的税点75800元（房产税12%、营业税5%、所得税2%)。五、***和原告收到房屋租赁费后二次出租没有开具发票，属于偷税行为，我们保留向相关部门举报的权利。六、被告巳经于2019年10月19日原告给房屋断电时，将该房屋交还给了原告，故不存在搬迁腾房问题。综上所述，请法院判决***和原告为被告开具发票或扣除税点之后，被告同意结算2019年1-10月份的租金。 第三人***述称，对被告答辩意见，一、本案是物权保护纠纷，原告没有与被告签订租赁合同，被告一直以各种理由不与我签订书面的租赁合同，却一直占用案涉写字楼。二、由于我司没有与被告签订租赁，其主张的租金每月6540元/月对双方没有约束力，不应按照该标准计算每月租金。三、被告所称的开发票以及扣除税点不属于本案的审理范围，由于我司与被告并没有签订合同，就两个义务进行约定，且开具发票以及扣除税点属于行政管理的范畴不应在本案中进行审理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告与第三人、案外人***签订《房屋租赁合同》，合同约定第三人及案外人承租权属是原告的肇庆市*****************、十二层办公楼物业，租赁期限为2004年9月10日至2009年9月9日共五年。该租赁合同约定了“乙方（即本案第三人及案外人）在租约期内如因其它原因需要将向甲方（即本案原告）租下的场地转租给第三方使用，必须征得甲方的同意……”上述合同期满前，双方在2008年4月1日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2008年4月1日至2018年3月31日止，其中约定2015年10月1日至2018年3月31日每月租金为人民币8300元/月。原告与第三人在2018年12月26日补签了《房屋租赁合同》，约定了租赁期限为2018年4月1日至2018年12月31日止，月租金8300元。第三人正常缴纳租金直至合同期满。 另查明，在第三人租赁期间，经原告同意，第三人将所租赁的标的物中的肇庆市******************1201、1202办公楼（以下简称案涉标的）转租给被告，并签订了《租赁写字楼合同书》，约定转租期限为2013年11月6日至2018年4月5日。根据第三人陈述，租赁期满后，被告仍未搬离案涉标的，且拒不支付相应的占用费。在庭审中，双方均确认被告已经在2019年10月19日搬离案涉标的，原告亦确认收回案涉标的。故原告在庭审中撤回第一项诉讼请求。 再查明，因被告2019年1月1日起占用原告的案涉标的，原告为了证明要求被告支付占用费的主张，在2019年8月30日委托了广东天一资产价格与土地房地产评估有限公司对肇庆市******************、十二层办公楼房地产的房地产租金价值进行预评估，该公司作出《房地产预估意见书》，其中对E座十二层的租金单价初步评估为27元/㎡。另外原告主张被告实际占用十二层的面积为610.446㎡。 本院认为，本案是物权保护纠纷。原告主张被告支付占用费的问题认定。首先，被告无权占用原告的物业，侵害了原告对物权的使用、收益权利。因第三人已经依约缴纳租金至2018年12月31日，被告在2019年1月1日起占用原告的案涉标的直至2019年10月19日，应向原告支付相应的占用费。故原告的主张符合《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，本院予以支持。其次，原告主张被告按照15261元/月的标准计算占用费。虽然出具了相应《房地产预估意见书》，但是该预估意见并非最终的评估报告，结合原告出租给第三人的租金标准，第三人转租给被告的租金标准以及被告占用的持续时间，原告的主张过高，本院予以调整，酌定为6540元/月，从2019年1月1日计算至2019年10月19日（共9个月又19天），被告应向原告支付占用费62868元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告肇庆市金鹏实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司支付办公楼占用费62868元； 二、驳回原告中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3048元，因适用简易程序减半收取1524元（原告中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司已预交），由原告负担524元，被告肇庆市金鹏实业有限公司负担1000元。被告肇庆市金鹏实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将应负担的案件受理费直接支付给原告中国联合网络通信有限公司肇庆市分公司，本院不另作退收。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审判员*** 二〇一九年十二月十九日 书记员***