中土木（北京）技术检测有限公司与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院 民事判决书 （2018）京0115民初26444号 原告（反诉被告）：中土木(北京)技术检测有限公司，住所地北京市房山区阎富路69号院46号楼1至4层101四层10。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1994年6月11日出生，汉族，该公司职员，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：***，男，1983年3月6日出生，汉族，该公司职员，住河南省项城市。 被告（反诉原告）：北京市利工木器加工厂，住所地北京市大兴区榆垡镇西黄垡村。 负责人：***，董事长。 被告（反诉原告）：***，男，1955年4月6日出生，汉族，住北京市大兴区。 二被告委托诉讼代理人：***，北京市中迈律师事务所律师。 原告（反诉被告）中土木(北京)技术检测有限公司（以下简称中土木公司）与被告（反诉原告）北京市利工木器加工厂（以下简称利工木器厂）、被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中土木公司的委托诉讼代理人***、***，被告利工木器厂和被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中土木公司向本院提出诉讼请求：1、确认中土木公司与利工木器厂之间的厂房租赁合同无效；2、二被告退还2018年5月10日至2018年12月1日的租金242630．15元（205天），退还租房押金20000元、用电抵押金20000元；3、二被告赔偿中土木公司房屋装修费用765723．97元、搬迁费用180 000元、停业损失401211．96元、实验仪器计量校准费用138182元；4、二被告对上述请求承担连带责任；5、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年11月17日，原告与利工木器厂签订《厂房租赁合同》，约定原告承租利工木器厂坐落于北京大兴区榆垡镇西黄垡村东口的部分厂房，租赁期限为10年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止。原告依据合同按期交纳租金，房租已交至2018年12月1日。因政府相关部门对利工木器厂及其厂房开展安全联合检查时提出，该房屋由于房顶采用非阻火材料、院内有违章建筑、消防安全存在严重安全隐患，利工木器厂迟迟不予整改，房屋安全隐患未被消除，导致厂房被政府贴封条查封并强制断电，致使原告无法正常开展工作，被迫搬离，并造成较大经济损失。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 利工木器厂、***辩称，同意第一项诉讼请求，不同意退还租金、租房押金和用电押金。原告实际支付的租金是412000元，包括20000元的押金。2018年2月和3月原告欠付电费36752．98元。在榆垡镇政府企业办检查过程中，原告在租赁地点使用明火烤地面，被检查人员严令禁止，原告在租赁房屋中有群租行为，原告使用有毒有害试剂没有进行备案，原告违规请人灌装民用液化气被查获，租赁场地被查封是因为原告的行为所致，与被告无关，故不同意原告的诉讼请求。 利工木器厂、***提出反诉请求：1．请求中土木公司支付使用期间欠付的电费共计71288．86元；2．反诉案件受理费由中土木公司承担。 中土木公司辩称，我公司认可2018年1月之后的电费未交纳，同意在本案中一并处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年元月，大兴县榆垡镇西黄垡村委会（以下简称西黄垡村委会，甲方）与***、***（乙方）签订《房屋买卖、场地租赁合同》，约定甲方出卖的厂房、出租的场地位于京开路西侧，西黄垡村东头，原老翻沙厂院内，北至大北房后山，南至围墙，东至京开路西侧辅路边沟西沿往西33米，西至西围墙，四周墙外1米阴地，南北长57米，东西宽60．5米，面积5．4亩（不含阴地，阴地不另行计价）；甲方出卖的厂房位于出租的场地内，大北房11间，东房11间，围墙154米。价款为北房11间，每间3000元，计33000元；东房11间，每间2000元，计22000元；围墙154米，每米50元，计7700元；合计62700元。租赁期限50年，自2001年元月1日至2050年12月31日止；面积5．4亩，每亩1．2万元，租金共计64800元。合同签订之日，乙方将房屋价款、围墙价款加场地租金总计127500元一次性付清给甲方。 2003年3月8日，西黄垡村委会（甲方）与利工木器厂（乙方）签订《建设用地租赁合同》，约定甲方出租场地位于京开高速西侧，西黄垡村东头原老翻沙厂院西侧，北至大北房后山，南至南房齐，西至村东南北向路东侧，距现路边花墙7．7米，到东厂房边37．3米，南北长60米，东西宽37．3米，面积3．36亩。每亩价款为1580元每年，租金共计159264元，期限为30年，自2003年3月15日至2033年3月15日。合同签订之日起，甲方出租场地使用权归乙方，签订之日乙方分三次付清，第一次6万，第二次2013年5万，第三次2023年49264元。 2003年5月23日，北京市大兴区人民政府为利工木器厂登记颁发《集体土地使用证》，使用证载明坐落于北京大兴区榆垡镇西黄垡村地号为M-24-(34)-1的土地，土地所有者为大兴区榆垡镇西黄垡村委会，土地使用者为利工木器厂，用途为工业，使用权类型为划拨，使用权面积为5843．66平方米。 2016年11月17日，利工木器厂（甲方）与中土木公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，其中第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况1、甲方出租给乙方坐落在北京市大兴区榆垡镇西黄垡村东口，总占地面积约7亩，其中乙方承租院内占地面积约4000平方米，含三个大型框架厂房和部分房屋及附属设施，具体乙方所租赁的厂房实际范围以双方签字确认的四至图为准。2、乙方所租赁的厂房为框架结构，可以在厂房内由乙方根据经营特点进行装修，原则上不得破坏原厂房结构，装修费由乙方承担，由甲方负责协调相关关系，以满足乙方正常使用。第四条 租赁期限、用途租赁期限为10年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止（免租期自交押金起1个月），租赁期租金按每5年涨幅5%进行递增，该场地房屋作为乙方检测办公和住宿使用。租赁期满前，乙方要继续租赁的或在租赁期间不到满整年的情况下，不需继续租赁的，应当提前1个月书面通知甲方，甲方按乙方实际租赁时间收费、余款退还乙方。第五条租金及支付方式1、该房屋每年租金为43．2万元（含增值税发票）。租赁价格包含但不限于房屋和厂房的租赁费，包括四方图规定的院内原地面建筑物及钢架大棚和大门外向京开辅路方向两侧约9米的位置由甲方负责围栏，作为乙方使用的空地。院内厂房允许乙方进行改造隔断为功能操作间和办公室，相关隔断和改造费用由乙方承担，具体协调事宜由甲方负责。除本合同约定乙方须缴纳的费用外，乙方不再向甲方支付任何费用。2、房屋租金支付方式如下：一年一付，乙方每年11月30日前以支票方式向甲方支付；甲方应在付款前提供给乙方发票传真，不提供发票传真，乙方不予付款，待款项入账后再付正式发票。第七条 房屋修缮与使用1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。甲方租赁给乙方的厂房及附属设施，甲方负责框架安全、顶部修缮，其他保持现状；该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方故意或重大过失除外）。甲方交付乙方使用后室内及附属设施维护、修缮由乙方负责，费用由乙方承担。第八条 合同的变更、解除与终止1、双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同，甲方向乙方支付贰万元的违约金，同时赔偿由此给乙方造成的一切损失：（1）甲方未尽房屋修缮义务，影响使用的。（2）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，影响使用的。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租厂房，但乙方已支付的租金，甲方应扣除使用期间的租赁费贰万元后退还：（1）未经甲方同意，拆改变动房屋结构；（2）乙方故意或重大过失损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）因违法经营被有关部门吊销、收回营业执照的；（4）利用厂房加工、销售假冒伪劣产品或在该厂房内从事违法活动的；（5）进行其他违法活动或被新闻媒体曝光造成恶劣影响的；（6）逾期1个月未支付租金的且经甲方书面催告后30个工作日内仍未支付的。第十条甲方违约责任处理规定……3、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额20%的赔偿金。甲方应退还乙方全部已支付的租金。……5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时因甲方的房屋产权等问题导致乙方损失的，甲方应支付乙方本合同租金总额20%的赔偿金。甲方还应退还乙方全部已支付的租金。甲方除应按约定支付赔偿金外，还应对超出赔偿金以外的损失进行赔偿。 签订合同后，中土木公司对租赁的房屋进行了装修改造并实际使用。中土木公司于2016年12月交纳租金392000元，于2017年12月交纳租金432000元。2016年10月25日，***收取中土木提交的租房押金20000元。2017年3月14日，利工木器厂与中土木公司签订《变压器使用协议》，约定利工木器厂将院内YK03918变压器免费提供给中土木公司使用，中土木公司向利工木器厂交纳20000元变压器使用、电费管理押金。2017年3月23日，利工木器厂收取中土木公司交纳的用电抵押金20000元。 关于支付第一年租金（2016年12月1日至2017年11月30日）的问题，中土木公司称双方约定了扣除装修改造期间的租金，且支付了20000元的押金，共计支付了412000元，剩余20000元予以免除；利工木器厂和***不予认可，称中土木公司只给付了392000元和20000元押金，并没有免除租金，有20000元是中土木公司索要的回扣。 2017年11月16日，中共北京市大兴区委办公室、北京市大兴区人民政府办公室下发《大兴区消防安全隐患集中清查整治工作方案》（以下简称《清查整治方案》），要求自2017年11月16日起至2017年12月31日，在全区范围内组织开展消防安全隐患集中清查整治行动。整治重点包括彩钢板建筑、工厂企业、厂房库房等场所，对于凡是可燃材料夹芯彩钢板建筑，一律查封并断电。 2018年9月25日，中土木公司向榆垡镇政府出具《关于搬迁工作的情况说明》，内容为：“2018年9月25日下午14:30在榆垡镇人民政府安全科办公室，由安全科、企发办两个部门负责人对我公司租赁的厂房搬迁事宜，与利工木器厂负责人***进行了现场调解。***现场也表示同意配合我们搬迁工作。因此我公司确定于2018年9月28日至2018年10月15日整体搬迁，并作出以下承诺，请政府予以支持。1、我公司确定于9月28日……正式启动搬迁工作，至10月15日前全部结束。……2、我公司租赁的厂房内所涉及到的物品全部搬离，如（试验仪器设备、办公设备等相关物品），如果再搬迁过程中产生纠纷案件，我公司必将依法追究责任到人。3、我公司确保整体搬迁的安全相关工作，愿意承担相应责任……”。庭审中，中土木公司表示其公司于2018年9月28日开始搬离，并于2018年10月15日搬离租赁的房屋。 庭审中，中土木公司为证明其对涉案厂房装修产生的费用，提交其公司于2016年11月27日与北京星瀚伟业装饰工程有限公司（以下简称星瀚公司）签订的《办公场所装修改造工程施工合同》（以下简称《装修合同》）及发票予以佐证，合同约定工程总日历天数为30天，计划开工日期2016年11月27日，计划竣工日期2016年12月30日，工程总价530000元。2016年12月27日，中土木公司签署装修结算价款确认函，载明其公司同意装修工程结算价为530000元。后中土木公司与星瀚公司签订《办公场所装修改造工程补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》在原《装修合同》基础上增加部分条款内容，增项报审金额为172620元，并提交发票予以佐证。另中土木公司提交了其他装修协议、管道暖气安装施工合同、工作台订购合同、玻璃门安装合同及发票等证据。二被告对上述合同及发票均不认可，但未提交证据予以反驳。 中土木公司为证明其要求利工木器厂对租赁厂房整改消除安全隐患，提交《公证书》，其上载明：2018年4月10日，中土木公司向北京市方正公证处（以下简称方正公证处）申请对利工木器厂送达《关于租赁厂房维修及相关事宜的函》（以下简称《维修及相关事宜函》）的过程办理保全证据公证，方正公证处于当日将《维修及相关事宜函》送达至利工木器厂投资人***。《维修及相关事宜函》载明：利工木器厂：我公司于2016年11月17日与贵加工厂签订了厂房租赁合同，约定产房租赁期限为壹拾年。自2016年12月1日起至2026年11月30日止。我公司在租赁厂房期间一直坚守合同……目前房租已交到2018年12月底。近期政府相关部门开展安全联合检查时提出，我公司所租赁的……厂房由于房顶采用非阻火材料、院内有违章建筑、消防安全存在严重安全隐患等事项，并被政府相关部门贴封条和强制断电，导致我公司无法正常开展各项工作，已给我公司造成较大损失。目前这种状况严重影响了我公司的正常运行，贵加工厂已构成违约。为此我公司特函贵加工厂，请贵加工厂按照政府相关部门下发的整改通知或相关要求，在收到此函件之日起30日内整改消除厂房安全隐患，保证我公司正常使用。如贵加工厂在此期限内未整改消除安全隐患，我公司将以合同约定与贵加工厂解除租赁合同，除要求贵加工厂支付违约金外，我公司还将按合同相关约定要求贵加工厂承担包括但不限于以下全部损失：1、我公司搬迁到新址所需装修费、搬迁费、设备安拆费等；2、我公司因断电和政府部门贴封条等原因造成不能营业的损失；3、其他由此引起的损失。二被告对该公证书不予认可，主张公证书为中土木公司单方制作。 中土木公司为证明其搬迁新址发生的费用共计180000元，提交2018年9月26日其公司与乙方献县嘉旺物流运输服务有限公司（以下简称嘉旺物流公司）签订的《整体搬迁合同》、发票及电子回执，合同载明，拆装、搬运货物为甲方指定的所有实验仪器设备、办公家具、操作台及其他附属物品。货物搬出地点为北京市大兴区榆垡镇西黄垡村东口，搬到地点为北京市房山区阎村科技园东区范围内，单程不超过40公里。合同总价含税暂定人民币18万元。2018年10月11日嘉旺物流公司为中土木公司开具运输服务运费发票，共计18万元。2018年10月16日，中土木公司通过中国建设银行向嘉旺物流公司网络转账180000元。二被告对上述证据不予认可，但未提交证据予以反驳。 中土木公司为证明其公司搬离租赁房屋，导致搬迁器具重新检定、校准和测试产生的相关费用，提交委托单、交费清单、鉴定费发票及网银回执。二被告对此不予认可。 利工木器厂称中土木公司未交纳2018年1月至6月的电费78521．54元，并提交了用电客户电费交费通知单及电力公司出具的增值税发票，中土木公司对上述电费交费通知单及发票真实性认可。按照电费交费通知单记载，2018年上半年中土木应交纳的电费为71288．86元。经询问，中土木公司表示2018年1月之后的电费未交纳，利工木器厂和***表示愿意按照电费交费通知单计算电费数额。 利工木器厂及***为证明租赁房屋屋顶于2017年年底更换为岩棉阻燃板，提交《更换厂房顶板合同》及收据。中土木公司对此不予认可，主张收据收款单位及款项金额与合同中记载不一致。利工木器厂及***为证明中土木公司违规使用承租房屋是导致查封的原因，提交直排污水照片、有毒有害试剂照片、灌装民用液化气装载车照片、私搭建筑照片等证据予以佐证。中土木公司对上述证据不予认可。 另，2019年12月12日本院赴北京市大兴区榆垡镇政府安全科询问涉案厂房查封情况。安全科负责人称，厂房被查封是因为2017年11月18日大兴区西红门大火事件，市区两级政府下文件要求彩钢板房一律停止生产经营行为，安全科联合消防部门、综治部门、派出所等相关单位将该处厂房关停，并由大兴区消防支队张贴封条。 2020年1月16日，本院委托中建精诚工程咨询有限公司（以下简称中建公司）对涉案工厂房屋（含三个大型框架厂房和部分房屋及附属设施）装饰装修工程造价进行鉴定。2020年6月10日，中建公司做出ZJJC-2020-ZJJD-017工程造价鉴定意见书，其中鉴定原则：1、工程量计量原则，根据中土木公司室内平面图结合现场实测数据进行计算；2、本案工程计价原则，执行2012年《北京市建设工程预算定额》。人、材、机价格执行本工程施工期《北京建设工程造价信息》，如《北京建设工程造价信息》中没有的材料及机械按照施工期市场价格计取。鉴定说明:1、我公司于2020年4月29日组织原告、被告双方进行现场勘验。勘验过程***、被告双方提出“C区东侧办公室门、配电箱、电缆、灯具、开关、插座、淋浴头空调等机电专业附件已由原告拆除”。由于此部分现场无法勘验，本次鉴定对于此部分造价单独列为“供选择性意见”，供法院参考使用。2、勘验过程中，原告提出东侧办公区散热器由原告施工，造价2000元。被告不认可此项由原告施工。由于东侧办公区大门已经上锁，无法进行现场勘验，本次鉴定对于此部分内容单独列为“供选择性意见”，供法院参考使用。鉴定结论：1、确定性意见鉴定造价为：616804．4元；2、供选择性意见鉴定造价为256 627．26元，其中现场已经拆除部分造价为254627．26元，散热器造价2000元。至于鉴定结论中已经拆除部分的造价，主要包括建筑工程22620．40元、安装工程221 056．30元和管道暖气安装工程10950．56元；其中建筑工程系木门20378．74元（其中材料费19624．03元）及税金2241．66元，安装工程中卫生器具（含洗脸盆、小便器、电热水器）材料费5834．11元、控制设备及低压电器安装材料费27363．58元、电缆材料费9643．78元、照明器具材料9950．49元，管道暖气安装中暖气管道材料费3794．56元、暖气片4266元。 2020年8月，中建公司对争议的租赁厂房装饰装修工程的现值进行补充鉴定。鉴定原则同2020年6月10日的鉴定意见中载明的原则。鉴定说明除上述两点外，另记载根据北京市大兴区人民法院出具的《补充鉴定函》内容，本案因利工木器厂出租的房屋未取得建设工程规划许可证，双方之间的租赁合同可能被认定无效，根据现场勘验情况本次鉴定对于装修折旧年限按装修常规折旧年限10年平均摊销计算。根据原告与星瀚公司签订的《工程施工合同》显示，计划开工日期为2016年11月27日，计划竣工日期为2016年12月30日。因施工合同约定的竣工日期为2016年12月30日，故本次鉴定装修造价现值按照自2017年1月至2026年12月（10年）按月平均摊销计算折旧。根据开庭笔录（2018年12月23日）内容，2018年3月8日对整个房子、大院、大门进行了查封，3月9日强制断电，因此评估时间节点按查封日期2018年3月计算。经计算，折旧率为87．5%，即装修工程现值按照原鉴定的工程造价的87．5%计算。鉴定结论为：1、确定性意见鉴定造价为539703．85元，供选择性意见鉴定造价为224548．85元，其中现场已拆除部分造价222798．85元，散热器造价1750元。中土木公司支付了两次鉴定费用共计25408元。 关于涉案房屋有无建设工程规划许可证一节，利工木器厂、***均表示没有建设工程规划许可证。关于厂房被查封时间一节，中土木公司称2017年12月政府就通知其公司要进行查封，2018年1月30日仅查封了彩钢板厂房，办公的砖混房是2018年3月9日被查封的。利工木器厂负责人***称，2017年12月就已经不让中土木公司经营，3月份因中土木公司不搬迁又查封一次。经询问，***称涉案厂房及院落现已由其控制。 另查，利工木器厂成立于1995年5月22日，类型为个人独资企业，***为投资人。 上述事实，有当事人陈述、工作联系笔录、清查整治方案、鉴定意见书、厂房租赁合同、集体土地使用权证、变压器使用协议、施工合同、装修协议、搬迁合同、公证书、照片、发票及转账记录等证据在案佐证。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案厂房的消防设施是否合规、中土木公司是否存在违法经营情况与《厂房租赁合同》是否有效并无直接关系。利工木器厂负责人***明确表示涉案房屋没有建房手续，亦没有经过行政部门的审批。由此可见，利工木器厂在未取得建设工程规划许可证的情况下建造了涉案房屋，并将涉案房屋出租给中土木公司，双方签订的《厂房租赁合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效，故对于中土木公司要求确认其与利工木器厂签订的《厂房租赁协议》无效的请求，本院予以支持。 民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，利工木器厂及***作为涉案厂房及院落的出租方，其明知租赁土地及房屋性质，其将未经规划许可而建设的厂房出租，违反了土地管理法及房屋租赁的相关法律规定，对于合同无效，应负主要责任；中土木公司在未核实涉案院落中土地、房屋性质及厂房是否为合法建设的情况下，便承租了涉案的厂房及院落，其公司对于租赁合同的无效亦有过错。结合案情，本院酌情确定利工木器厂公司对合同无效导致的损失负70%的责任，中土木公司负30%的责任。 至于已交纳的租金数额问题，中土木公司于2016年12月支付了392000元租金及押金20 000元，中土木公司称双方已经协商同意扣减装修期间的租金，且合同未约定押金，除已经支付的412000元外，无需再交纳第一年的租金；利工木器厂和***不认可扣减装修期间的租金，并称中土木公司要求回扣20000元；综合双方的陈述及租赁合同履行情况，不管是扣减租金还是给付回扣，应当认定中土木公司在支付了392000元租金和押金20000元后，无需再补交第一年的租金，且押金20000元应抵作第一年的租金。 至于租金返还问题，双方的租赁合同虽然无效，但中土木公司在签订合同后实际占有使用了涉案房屋，其应当向利工木器厂支付其经营期间的占有使用费。中土木公司按照合同约定于2017年12月26日支付了2017年12月1日至2018年11月30日期间租赁费432000元。2018年3月9日，政府有关部门查封了涉案的厂房，致使中土木公司无法正常经营，但中土木公司于2018年10月15日完全搬离涉案厂房。对于2017年12月1日至2018年3月9日期间的使用费，本院按照双方租赁合同约定的租金标准计算，为118451．61元。对于2018年3月10日至2018年10月15日期间的使用费，考虑到双方对于合同无效的过错程度、涉案厂房被政府查封的实际情况、中土木公司无法正常使用等因素，本院酌情确定按照租赁合同租金标准的1/3予以计算，即每月12000元，经计算为86322．58元；中土木公司应支付的2017年12月1日至2018年10月15日期间的使用费共计204 774．19元，利工木器厂应返还227225．81元，故对于中土木公司要求租金的请求，本院对于其合理部分予以支持，对于不合理的部分不予支持。 关于中土木公司交纳的租房押金，因其在交纳第一年租金时一并交纳该押金，如上所述，该部分押金已经抵作租金，故对中土木公司要求返还租房押金的请求，本院不予支持。 关于用电抵押金问题，在合同无效，且中土木公司已经搬离涉案厂房的情况下，利工木器厂应予返还。 关于利工木器厂要求中土木公司支付欠付的电费的请求，根据庭审查明的事实，中土木公司尚欠电费71288．86元，因该部分电费系中土木公司实际使用期间产生，故本院对此请求予以支持。 关于中土木公司装修损失，因利工木器厂不同意利用，故应当根据双方的过错分担装修的现值。至于装修的现值，按照鉴定报告，原、被告双方确定的装修部分造价为539703．85元，本院予以确认。关于已经拆除部分“C区东侧办公室门、配电箱、电缆、灯具、开关、插座、淋浴头空调等机电专业附件”，因中土木公司已经拆除，并将木门、暖气片、配电箱等拉走，上述物品的价值不应作为装修损失，该部分物品有建筑工程中木门的材料费17171元、安装工程中卫生器具材料费5105元、控制设备及低压电器安装（配电箱、开关）材料费23943元、电缆材料费8438元、照明器具安装材料费8707元、管道暖气安装暖气管道材料费3320元、暖气片材料费3733元，共计70417元。关于已经拆除的部分涉及给排水、采暖、配管、配线、混凝土等部分，因该部分并不能再利用，属于装修损失。关于供选择性意见鉴定造价中散热器部分，因现场由利工木器厂及***控制，东侧办公区上锁导致无法进行现场勘验，故本院对散热器损失1750元予以确认。综上，供选择性意见中中土木装修的现值损失为154131．85元。故中土木公司装修费用损失数额共计693835．7元，应由利工木器厂承担其中的70%，计485 685元。 关于中土木公司要求赔偿搬迁费用的请求，不管合同有效还是无效，都必然会存在搬迁的问题，故本院对此请求不予支持。关于中土木公司要求赔偿停业损失的问题，双方合同无效，并不必然影响中土木公司的经营，且中土木公司提交的证据不足以证明其停业损失数额，故本院对该项请求不予支持。关于测量仪器校准费，中土木公司未提交证据证明该费用属于因合同无效导致的直接损失，本院对该项请求不予支持。 另，个人独资企业是指在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。本案中，利工木器厂属于个人独资企业，***为其公司投资人，在利工木器厂不足以清偿债务的情况下，***理应以其个人其他财产承担清偿责任。关于中土木公司要求***对利工木器厂的债务承担连带责任的请求，因连带责任需要法律明确规定或当事人之间约定，故本院对此请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下： 一、中土木(北京)技术检测有限公司与北京市利工木器加工厂签订的《厂房租赁合同》无效； 二、北京市利工木器加工厂于本判决生效之日起十日内返还中土木(北京)技术检测有限公司租赁费227225．81元、用电抵押金20000元； 三、北京市利工木器加工厂于本判决生效之日起十日内支付中土木(北京)技术检测有限公司装修损失485685元； 四、在北京市利工木器加工厂的财产不足以清偿上述第二项、第三项的债务时，***应当以其个人的其他财产予以清偿； 五、中土木(北京)技术检测有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京市利工木器加工厂电费71288．86元； 六、驳回中土木(北京)技术检测有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19466元，由中土木(北京)技术检测有限公司负担8336元（已交纳），由北京市利工木器加工厂和***负担11130元[中土木（北京）技术检测有限公司已预交，北京市利工木器加工厂和***于本判决生效之日起七日内给付中土木（北京）技术检测有限公司]；反诉案件受理费1583元，由中土木（北京）技术检测有限公司负担（***已预交，于本判决生效之日起七日内给付***）。鉴定费25408元，由中土木(北京)技术检测有限公司负担7622．4元（已交纳），由北京市利工木器加工厂和***负担17785．6元[中土木（北京）技术检测有限公司已预交，北京市利工木器加工厂和***于本判决生效之日起七日内给付中土木（北京）技术检测有限公司]。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二〇年八月二十八日 法官助理*** 书记员***