新昌县长城空调部件有限公司与上海长发物流有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）上海长发物流有限公司。 法定代表人***。 委托代理人***。 被上诉人（原审原告）新昌县长城空调部件有限公司。 法定代表人***。 委托代理人***。 上诉人上海长发物流有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2008）新民一初字第958号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年11月12日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原判认定，2007年6月28日，被告因业务发展需要，与原告签订了房屋租赁合同，原告将位于新昌县省级高新技术产业园区内部分土地及按被告要求建造之部分房屋租赁给被告。合同约定，租赁期限自2007年7月20日至2009年7月19日，年租金130000元，于每年第六个月的29日支付。合同同时约定，违反合同约定，应向对方缴纳年租金的50%作为违约金。合同签订后，原告按双方确定的图纸建造了围墙、钢棚及附属房屋。被告于2007年6月26日向原告支付房租预付款50000元。另查明，原告具有租赁合同所涉土地之合法使用权，但按双方确定图纸所建房屋至今未办理房屋所有权证。 原审认为，原、被告签订之房屋租赁合同系双方真实意思表示，从双方确定之“长发物流新昌中心平面图”及被告企业性质分析，被告签订合同之目的系租赁场所从而实现车辆、物品之停放、流转，而非租赁房屋。虽租赁合同所涉房屋原告至今未办理房屋建筑审批手续，但其违反的系相关部门管理性规范，而非效力性规范，并不能导致合同无效之法律后果。综上，被告关于签订之租赁合同无效之辩解，不予采信。租赁合同中虽对违约金作了约定，但该约定明显高于原告之实际损失，综合双方签订之合同性质、被告违约程度，本案违约金应酌情考虑20000元为宜。原告向被告交付房屋场地后，被告未按合同约定支付租金，亦未提出解除合同之要求，理应承担相应责任。原告诉情合理部分，予以支持。依照《中华人民共和同合同法》第五十二条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告上海长发物流有限公司支付原告新昌县长城空调部件有限公司租金80000元，并支付违约金20000元，限判决生效后十日内付清；二、驳回新昌县长城空调部件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3200元，依法减半收取1600元，由被告上海长发物流有限公司负担1100元，由原告新昌县长城空调部件有限公司负担500元，限判决生效后七日内缴纳。 上诉人上海长发物流有限公司不服一审判决，提出上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系无效合同。首先，该合同标的物即租赁物不合法。被上诉人出租给上诉人的房屋是未经合法批准建造的房屋，没有合法的权属凭证。根据《浙江省房屋租赁管理条例》第九条的规定，本案涉讼房屋属于房屋不得出租的情形。故该《房屋租赁合同》因标的物违法导致合同无效。其次，该租赁合同未经合法登记。根据《合同法》、《城市房地产管理法》、《浙江省房屋租赁管理条例》等相关规定，房屋租赁合同签订后，应向房产管理部门申请登记备案，但被上诉人至今也未将该房屋租赁合同向相关机关申请登记。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》并未实际履行。在上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时，上诉人就要求被上诉人出示房屋的权属证明，但被上诉人表示正在办理中。上诉人将房屋租赁定金转帐给新昌县货运公司，要求其确认被上诉人出示房屋有效权属凭证后再予以支付，可新昌县货运公司未依照上诉人要求提前将该款支付给被上诉人。由于被上诉人至今未能向上诉人提供出租房屋的有效权属凭证或合法的建造证明，导致上诉人至今不能履行该房屋租赁合同，且事实上被上诉人也从未将该房屋交付给上诉人，上诉人未实际占有租赁物。综上，请求撤销（2008）新民一初字第958号民事判决，发回重审或者依法改判。 被上诉人新昌县长城空调部件有限公司答辩称：上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，双方签订合同系真实意思表示。被上诉人按照上诉人提供的图纸建造房屋，且上诉人当时未要求办理房屋产权证后再履行合同。即使没有房屋产权证也不必然导致合同无效。被上诉人建造的房屋位于金星村，不属于规划区的范围，故上诉人提出的法律规定不适用于本案。同时被上诉人已履行合同，建造房屋，并将房屋交付上诉人使用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 上诉人上海长发物流有限公司、被上诉人新昌县长城空调部件有限公司在二审中均未提供新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人上海长发物流有限公司与被上诉人新昌县长城空调部件有限公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并生效，双方当事人应依约履行合同。上诉人主张租赁房屋未办理合法权属证明，房屋租赁合同未经登记备案，因此房屋租赁合同系无效合同。结合本案实际，被上诉人房屋建造时已取得合法土地使用权，综合考虑上诉人企业性质、承租房屋、场地用于物流的目的，被上诉人虽未申领作为物权登记凭证的房产证，但并不影响上诉人对租赁房屋的正常使用，同时房屋虽未经产权登记和租赁合同未登记备案，但合同并未违反法律、行政法规强制性规定，故上诉人提出房屋租赁合同系无效合同的主张依据和理由并不充分，本院不予采纳。上诉人主张房屋未实际交付，根据本案实际，应由上诉人方举证，但其未提供充分的证据予以证明，且被上诉人又提出异议，故对上诉人主张的事实本院不予采信。据此，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费用3200元，由上诉人上海长发物流有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 代理审判员*** 二〇〇八年十二月二十五日 书记员***