北京东光物业管理股份有限公司、某某房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

海南省海口市秀英区人民法院 民事判决书 （2024）琼0105民初5306号 原告：北京东光物业管理股份有限公司。住所地：北京市朝阳区建国门外大街甲24号二十三层2301室。统一社会信用代码：9111010870009145X9。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 被告：***，女，1979年3月10日出生，汉族，住海南省澄迈县。公民身份号码：XXX。 原告北京东光物业管理股份有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年7月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，并于2024年8月21日公开开庭进行了审理。原告北京东光物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京东光物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告退还原告房屋租赁押金4900元整；2．判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2022年2月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将位于海口市秀英区长滨西一街天地凤凰城6栋1105房，建筑面积为119.55平方米，给原告作为男员工宿舍使用。每月租金2750元，不含税金（水电费、燃气费由原告承担），房租每季度一付，房屋租赁押金4900元整。房屋租赁合同终止日期为2023年2月9日。房屋租赁合同到期前，原、被告就该租赁合同到期后续租事宜达成一致意见，原、被告经沟通后约定，原告同意于2023年2月10日续租该房屋，续租一年，每月租金2700元，不含税金（水电费、燃气费、物业管理费由原告承担），房屋签订合同后原告已支付1年的租金给被告，房屋租赁押金4900元整。因被告提出续租要每月租金3000元，2024年2月1日房屋租赁合同到期前，原告不再续租并搬出，同时原告彻底大清洁房屋卫生，原、被告一起检查并归还房屋钥匙，当时被告要求原告将房间原放床位置刮花的墙面、打两个膨胀螺丝的洞、卫生间脱落的一扇柜门、渗水的墙面修好。2月2日原告根据被告提出的要求，安排公司工程人员将以上问题均已修复。并再次安排保洁人员大清洁房间卫生。原告于2024年2月4日开始通知被告房屋已修复，需再次查验并退还原告房屋押金，被告总称临近春节已回内地为由一直拖延。直至2024年3月2日被告称自己找了个专业人员对房屋评估，要求对整个房屋全面粉刷翻新，加上更换一个马桶（马桶完好，因使用两年后马桶积水部分沉淀颜色），费用为6100元，要求原告全部承担。因此原告曾多次与被告协商要求返还房屋租赁押金，根据房屋租赁合同条款，非人为损坏的设施不属原告承担，但一直没有得到被告的答复。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决支持原告的诉讼请求。 被告***辩称：被告与原告房屋租赁合同纠纷一案，被告于2024年7月15日收到法院送达的传票。根据相关事实及法律规定，结合现有证据及原告提交的民事起诉状，被告认为原告在起诉状中所阐述的事实与真实情况明显不符，被告对原告提出的诉讼请求不子认可，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。事实及理由如下：一、被告的房屋为崭新未使用过的房屋，只是因为没有家具陈设，于2022年2月10日以低于市场价的价格与原告签订了《房屋租赁合同》，房屋租金为2750元，租赁押金为4900元，被告按约定为原告安装了空调，购买了窗帘（约定由被告购买，原告安装），并于2023年2月10日起续租一年。续租期间，房屋的约定用途为居家，而原告的实际用途为员工宿舍，并安排超过正常居家人数的人员入住，因原告管理不善，导致居住员工对房屋进行了不合理的野蛮使用，对被告房屋造成了多处大片的严重损毁和污染，直接采用大直径钢钉在被告房屋的墙体上拉晾衣绳索，并因为对于房屋的超负荷使用，还对楼上楼下邻居造成了困扰，多次向被告反映交涉。因此2024年当原告提出续租请求时，被告拒绝了原告的续租请求，并按合同约定，就房屋损坏事宜向原告提出了维修赔偿要求。原告对于被告房屋的相关损坏和欠费的情况如下：1．对于墙体损坏，被告要求原告进行专业的维修，并向专业的装修公司进行了询价，装修公司认为，由于墙体损坏过于严重，为保证维修效果，拒绝就局部损坏位置进行修补，只答应对墙体进行整体处理的方案进行报价，经装修公司估算，清单费用为7100余元，经被告讨价还价后，答应以最低6100元（较原价便宜1000元）的价格进行维修。面对被告的维修要求，原告只是找非专业人员将损坏部位进行了简单处理，处理效果极差，明显有敷衍、糊弄被告的意思。2．其它损坏价值约270元，包括：柜门及合页多处损坏，价值200元，客厅空调遥控板丢失，价值30元（被告购买了副厂产品替代）。两处灯饰损坏，价值40元；3．窗帘损坏及丢失费用800元：原告最初租房时请求被告给购买窗帘，并称自家有专业的人员，可以承担窗帘的安装工程。并因此请被告减免了部分租金，但被告按约定购买了全部窗帘后，原告并未按约定安装窗帘，而是将被告购买的窗帘用作他用，造成了严重的损坏和污染，并丢失了其中的4片价值200元，因原告未按约定安装窗帘，被告重新安装了窗帘，花费工费600元。4．欠缴物业水电公摊费用334.8元。原告对于被告房屋的损坏价值以及欠缴费用合计已达7504.8元（还不包括因房屋损坏造成的后期租赁价值的下降），相关费用已远超向被告提交的押金金额，被告为维护自身利益，按合同约定扣取租赁押金合法合理。二、对于双方矛盾的解决，被告一直抱着友好协商的态度，摆事实、讲道理，而原告在租赁期间还多次以走流程为由迟交房租，一贯不讲诚信，在给被告房屋造成的相关损害后，对于被告的相关合理要求拒不配合，敷衍了事，还对被告进行辱骂、威胁、微信拉黑等伤害，主动关上友好协商的大门，没有解决问题的诚信，只是仗着自己身为公司拥有法律团队的优势，随意发起法律起诉，实为严重浪费公共资源，本次纠纷相关起诉费用应由原告承担。综上，被告的上述答辩意见观点鲜明，理由充分，合法合理，应予支持。故，恳请法院在查明事实的基础上，立即驳回原告的全部诉讼请求，让被告在本案中感受到司法的公平正义。 经审理查明：2022年2月8日，被告***作为出租方，原告北京东光物业管理股份有限公司作为承租方，案外人海南艺智装修工程有限公司作为居间方以线上方式签订《房租租赁合同》，约定租赁期间为2022年2月10日至2023年2月9日。租赁期限届满后，原、被告于2023年2月1日就涉案房屋再次签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于海口市秀英区长滨西一街天地凤凰城6栋1105房，建筑面积119.55平方米的房屋出租给原告；房屋租赁期2023年2月10日至2024年2月9日；租金每月2700元，押1付12，签订合同后原告立即支付1年的租金及押金共计35100元给被告……合同到期房屋及财物无损由被告退还原告押金2700元；物业管理费300元／月，由原告承担。同时约定租房期间，原告使用的房屋水电费、燃气费、卫生管理费、物业费等居住使用性费用由原告自行承担；房屋租赁期间，因原告使用不当或不合理，导致出租房屋内部设施出现人为的损坏或发生故障，原告应负责及时修，并承担维修费；如属于自然性损坏，则被告应及时维修或更换并承担相关费用。2023年3月30日，原、被告双方就房屋押金再次签订《房租补充协议》，载明经双方协商一致同意，原告再支付房屋租赁押金2200元给被告，被告于2023年3月31日前将押金收据交给原告，合同到期房屋及财物无损被告同意将共计收到的押金全额4900元整全部退还原告，原告交还被告押金收据。其他条款按照原合同条款执行。签订《房租补充协议》当日，原告向被告另行支付押金2200元。被告向原告出具《收据》一张，确认收到被告交来天地凤凰城6-1105房屋租赁押金4900元。收款事由2023年2月10日至2024年2月9日共计1年的房屋租赁押金。房屋交付后，原告用作员工宿舍，庭审中原告自述日常有10人居住。租赁期限届满前，因原告不再续租，于2024年2月1日通知被告收房。被告查验房屋后，要求原告对柜门、墙面进行修补。原告自述已对破损柜门进行维修，并前后两次对走廊之间发霉墙面、东北面卧室墙面膨胀螺丝洞口及室内墙面进行修复。被告认为原告修补后墙面存在色差，且墙角处仍有磕碰裂口，膨胀螺丝留下洞口仍有痕迹，拒绝向原告退还押金，双方各执己见，遂成诉。 另查明，被告庭审中陈述涉案小区物业服务费收费标准于2023年进行改革，改革前物业费包含公摊水电费，改革后物业费有所降低，公摊水电费每月据实结算。根据被告提供的《物业费收据》显示2023年1月1日至2024年2月29日期间公摊水电费共计334.8元，其中2024年2月公摊水费1.79元、公摊电费19.41元。被告于2024年6月16日向海口海岛香格里物业管理有限公司缴纳上述费用。 以上事实有《房屋租赁合同》（二份）、《房租补充协议》、《收据》、照片、《物业费收据》、当事人陈述及开庭笔录等证据证明，足以认定。 本院认为，被告***将房屋出租给原告北京东光物业管理股份有限公司，双方签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。双方均应按照约定履行各自的义务。现租赁期限届满，原告已退租，被告亦应返还押金。关于返还金额，合同中约定租赁期间物业费等居住使用性费用由原告承担，被告抗辩原告应承担租赁期间的公摊水电费符合双方约定，本院予以采纳。因原告自2024年2月1日已实际退租，故公摊水电费截止日期应计算至2024年1月，即原告应承担欠付的公摊水电费共计313.6元（334.8元-1.79元-19.41元）。 关于被告提出的墙体损坏问题。根据双方当庭出示的照片显示，涉案房屋退租时墙面确存在污损、墙皮脱落痕迹，原告也同意进行粉刷整修。但经原告自行粉刷后墙面确实存在明显的新旧色差，且原告未经被告同意在涉案房屋墙面使用膨胀螺丝钉洞行为确给被告造成一定影响，原告租赁房屋作为员工宿舍使用，且日常居住人数达到10人，必然加速房屋正常使用下的折旧程度。考虑到被告向原告出租房屋时已知悉涉案房屋作为员工宿舍使用，结合被告作为房东应当预见并承受的合理损耗程度，本院酌定原告应赔偿被告1000元作为房屋墙体修复费用。 关于被告提出的柜门合页损坏，因原告已完成修复，不影响正常使用，对该部分抗辩本院不予采纳。关于被告提出的遥控板、灯饰、窗帘损坏丢失费用，因被告未能提供相关证据证明原告退租后曾向其主张过上述费用，无法证明系合同履行期间原告造成的丢失及损坏，故对上述抗辩本院不予采纳。综上，扣除原告应承担的公摊水电费及墙体修复费用，即被告应向原告退还押金数额为3586.4元（4900元-313.6元-1000元），原告主张超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告***于本判决发生法律效力之日起五日内向原告北京东光物业管理股份有限公司退还押金3586.4元； 二、驳回原告北京东光物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。违反本条款规定的，本案立案执行后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关的法律文书，并可依法对相关当事人采取纳入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费25元，由被告***负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二四年九月四日 法官助理*** 书记员***