北京东光物业管理股份有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民事判决书

（2021）京0114民初25649号

原告：北京东光物业管理股份有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路55号（金威大厦）302室。

法定代表人：黄旭东，董事长。

委托诉讼代理人：陈铁柱，男，该公司物业经理。

被告：**，男，1963年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。

原告北京东光物业管理股份有限公司（以下简称东光物业公司）与被告**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东光物业公司的委托诉讼代理人陈铁柱、被告**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

东光物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告2016.11.9—2019.11.8期间物业费5190.9元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：东光物业公司是慧华苑小区的物业服务管理单位，被告是涉案房屋的所有权人。被告接受了东光物业公司的物业服务，但是被告没有缴纳物业费。因被告的行为明显构成违约，且该行为已给原告的正常经营活动带来了一定影响，并且损害了其他业主的合法权益，故向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。

**辩称，初期物业服务还是可以的，但是房子漏水反馈之后物业说进行防水漆保护，之后几年未漏水。之后因为房屋质量问题，又开始漏水了。因为经常更换物业公司主体，物业服务非常差，小区内环境也很差。在2014年-2015年之间我的房屋又开始漏水，找物业解决，物业的答复说当时要做小区的外墙保暖工程施工，借这个机会把房屋漏水的问题解决，但是小区东部施工完成后并未进行西部的施工。之后再找物业沟通就得不到解决。当时我的孩子要结婚，我对房屋进行了二次装修，但是女方看到房子状况之后表示拒绝在该房屋内结婚，导致我需要在外租房，造成了我的经济损失。现在房屋也没有人居住，我认为物业公司不作为，没有履行应有的物业服务，所以我拒绝交纳物业费。同时对物业对我房屋造成的损害和经济损失，我保留另诉的权利。小区管理极不到位，一层车库改成住户，严重损害房屋价值利益；绿地自生自灭，没有花草灌木，汽车停在绿地区域；小区道路挖沟后只是填平处理，没有路面修复。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

**涉案房屋的业主，房屋建筑面积150.2平方米。

2015年3月5日，东光物业公司与华润置地（北京）股份有限公司签订了《慧华苑小区物业管理委托合同》、2018年2月11日东光物业公司与华润置地（北京）股份有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定由东光物业公司对慧华苑小区提供物业服务。庭审中，**认可未缴纳2016年11月9日至2019年11月8日期间的物业费，收费标准为每月0.96元/平方米。

庭审过程中，**提交照片，主张其房屋漏水且东光物业公司物业服务不达标。东光物业公司对**所述房屋漏水事实认可，但对证明目的不认可，表示外墙漏水属于大修的范围，应当使用公共维修基金处理。本案审理过程中，本院对涉案房屋进行勘验，房屋内北卧室北墙和东墙、客厅东北角和东南角、南侧卧室东墙北侧和东墙南侧及南墙、南面西侧卧室东南角均有渗漏痕迹，东光物业公司代理人表示客厅东北角渗漏可能是暖气原因，其他可能是外墙原因，需要动用维修基金，但其公司申请不了。

上述事实，有《慧华苑小区物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》、准住证、照片等证据材料及双方当事人陈述在案佐证。

本院认为，东光物业公司为慧华苑小区提供了物业服务，**作为该小区业主接受服务后，应当按照约定如期向东光物业公司交纳相关费用。根据**提交的照片以及本院勘验记录，多年来因漏雨导致涉案房屋室内墙面破损，说明东光物业公司在履行物业服务合同过程中确实存在不足，本院根据东光物业公司提供物业服务质量的具体情况，酌情确定东光物业公司对**应当收取的物业费数额。

另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。**可以在交纳物业费后要求东光物业公司履行相关义务。东光物业公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现东光物业公司起诉要求**支付物业服务费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。

综上所述，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：

一、**于本判决生效之日起七日内支付北京东光物业管理股份有限公司2016年11月9日至2019年11月8日期间的物业服务费4412.27元；

二、驳回北京东光物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由**负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员

傅静

二○二二年二月十六日

法官助理 蔡文效

书记员 刘志明