上海黄浦区华兴进修学校与某某等房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市黄浦区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0101民初20915号 原告：上海黄浦区华兴进修学校，住所地上海市黄浦区北海路8号1层。 法定代表人：***，校长。 委托诉讼代理人：***，北京**同达（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京**同达（上海）律师事务所律师。 被告：中国人民武装警察部队海警总队东海海区指挥部，住所地上海市普陀区真北路2166号。 法定代表人：**，司令员。 委托诉讼代理人：***，上海国仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海国仕律师事务所律师。 被告：**，男，1965年12月19日出生，汉族，住上海市静安区。 委托诉讼代理人：**，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 第三人：上海青山建设咨询有限公司，住所地上海市普陀区桃浦路306号2609室。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：**，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 原告上海黄浦区华兴进修学校（以下简称华兴进修学校）与被告中国人民武装警察部队海警总队东海海区指挥部（以下简称东海指挥部）、被告**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后依法追加上海青山建设咨询有限公司（以下简称青山公司）为第三人，依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人，原、被告及第三人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华兴进修学校向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告赔偿租赁房屋室内装修与不可移动设备损失140,142元；2、判令两被告向原告支付搬迁补助费5,000元、临时安置补助费5,000元及赔偿原告因停业造成的运营成本损失46,968元；3、要求两被告退还租赁保证金5,000元。事实与理由：原告与**于2019年1月2日签署《不动产租赁合同》，约定**将上海市XX路XX号XX室房屋（实际为“312、314、305室”，以下简称涉案房屋）租赁给原告使用，租赁期限为2019年2月1日至2021年1月31日，共计24个月，租金为5,000元/月，每三月支付一次。合同签订当日，原告支付了房屋保证金，后按时支付了房租。合同签署过程中，**声称其本人系农业部东海A局（现重新组建为被告“中国人民武装警察部队海警总队东海海区指挥部”，下称“东海指挥部”）的授权代表人。在租赁期间，原告于2019年9月突然被告知所承租的上述房屋因国家相关政策已被划归给被告东海指挥部，随即被迫限时搬离并清空了房屋。由于原告已经对所租赁房屋花费了大笔资金装修，而该房屋被查封移交，致使原告无法继续租赁和正常经营。经协商，被告东海指挥部和代表**的青山限公司与原告达成三方协议，就原告承租的房屋装修和不可拆卸设备委托了第三方进行评估，且愿意积极协商处理原告的赔偿要求。然而，在评估完成后，经原告多次联系，两被告至今未向原告支付因提前解约对原告造成的实际损失。原告认为，其与**签订合同，但**系受东海指挥部委托，故实则与东海指挥部建立涉案房屋的租赁合同关系，要求委托人和受托人共同承担责任。 被告东海指挥部辩称，请求法院驳回原告诉请。东海A公司通过包租协议建立的是房屋租赁合同关系。《不动产租赁合同》系原告与**或青山公司签订，东海指挥部不是适格被告。原告向**直接支付《不动产租赁合同》项下的保证金及租金，东海指挥部从未收到原告就涉案房屋直接支付或由**转交的任何费用。若法院认定东海指挥部是出租方，根据不动产租赁合同第十一条，转隶、跨军地改革等情况导致合同无法履行需要终止的，双方互不承担责任，故原告的诉请缺乏依据。 被告**辩称，不同意原告诉请。**不是适格主体，根据原告选择的请求权基础，其认为出租方系东海指挥部，则**作为代理人不应承担责任。原、被告及第三人的法律关系应当是青山公司通过向农业部东海A局包租代理协议建立房屋租赁合同关系，青山公司支付了包租项下截至2019年6月底的费用。**作为青山公司法定代表人与原告签约，《不动产租赁合同》约束的当事人为原告与青山公司。2019年9月底，原告基于配合部队工作考虑，自行移交房屋，**无法知晓控制，不应承担责任。根据中央涉军停偿精神，合同是不得不终止，不能归责于**。合同中也明确涉案房屋如转隶等不可抗拒要素，双方互不承担违约责任。原告支付了2019年7月底的租金，但直至同年9月才搬离，故保证金应予抵扣租金。 第三人青山公司述称，与**意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月23日，农业部东海A局（合同甲方）与青山公司（合同乙方）签订《房屋包租代理及租赁管理合同》，约定甲方将涉案房屋在内的多处房屋委托乙方包租并进行房屋租赁管理，在委托权限内乙方可自行或转委托其他公司或个人履行代理义务。在本合同签订之日起和有效期内，甲方不再自行出租或同意承租人续租，亦不再委托第三方为该房屋之出租、包租代理人或租赁管理人。合同有效期自2013年4月1日起至2021年3月31日止。全部房屋年包租租金金额为750,000元，按三个月为一期支付，每期支付金额为187,500元。支付日期分别为1月15日、4月15日、7月15日、10月15日。包租租金部分税费由甲方承担。包租期限内，若该房屋未能出租的，乙方仍应按约向甲方支付包租租金。若实际租金超过包租租金的，超过部分作为代理风险酬金及服务酬金，***所有；不足包租租金的，乙方仍按包租租金向甲方支付。包租期间，因承租人违反租赁合同或其他合同协议约定，而支付的违约金、赔偿金、不予返还之定金，均***所有。 农业部东海A局于2013年3月1日出具《授权委托书》，载明自2013年4月1日起至2021年3月31日止，XX路XX号、XX路XX弄XX号、XX路XX号的房屋全权委托授权**行使如下权利：1、起草及确认《房地产租赁合同》及其他相关文件；2、代表我方与承租人签署或直接以你方名义与承租人签署《房屋租赁合同》；3、代表我方与承租人办理房地产租赁登记；4、收取定金、房租、保证金及其他与房屋租赁有关的款项；5、代表我方与承租人办理房屋交接手续；6、其他与房屋租赁管理及租赁有关的一切行为。 2018年7月20日，中国B局东海A有限公司发函，表示原农业部东海A局于2013年划归国家海洋局成立中国B局东海分局筹备组，2018年6月9日完成了与武警部队人员、资产、经费的确认，自2018年7月1日起，正式隶属武警部队。经决定，于2018年7月1日起终止与青山公司签订的2项房屋包租代理协议，不再收取包租租金。 2018年12月24日、2019年6月26日，青山公司先后向农业部东海A局发送工作函，表示为配合农业部东海A局解除《房屋包租协议》、清理清退租客的要求，已清退多套房屋并移交。7月至今，已有多套房屋租金超期未收，另有多套房屋租金即将到期。同时，希望农业部东海A局近日回函，否则，为避免经济损失，青山公司将按协议继续履行。 2019年1月2日，华兴进修学校（合同乙方）与**（合同甲方）签订《不动产租赁合同》，约定乙方向甲方租赁涉案房屋作为办公用途。租赁期限自2019年2月1日起至2021年1月31日止。租金为每月5,000元，每三个月支付一次，每次租金于每期租金到期前七日（23日）以现金方式支付给甲方，先付后住。保证金5,000元，乙方于签订本合同时交付给甲方。合同第十一条约定，如因不可抗力的原因或与国家政策法规相冲突，以及当地政府行为、动迁、转隶、跨军地改革、房屋产权人调整需要等不可抗力因素致使合同无法履行需要终止的，双方应无条件服从，保证金、已付未用租金无息返还乙方，双方互不承担违约赔偿责任。当日，华兴进修学校向**支付保证金5,000元。庭审中，**表示签约时向华兴进修学校出示《授权委托书》及《房屋包租代理及租赁管理合同》，声称是代表青山公司与原告建立的租赁合同关系；华兴进修学校表示仅看到《授权委托书》，对《房屋包租代理及租赁管理合同》并不知晓。 2019年4月1日，东海指挥部正式挂牌成立。2019年4月28日，青山公司向东海指挥部支付钱款187,500元，此后，青山公司再未支付任何费用。2019年6月6日、7月9日，东海B公司致函，表示2018年7月1日，原农业部东海A局资产已划转武警部队，2018年7月20日，双方签订的2项房屋包租代理协议终止，要求其交还房产。 2019年7月11日，华兴进修学校收到**发来的《告知函》，表示根据中央军委关于军队与武警停止有偿服务的通知精神，要求解除涉案租赁合同。华兴进修学校表明不同意解除租赁合同，要求进行补偿。 2019年9月底，华兴进修学校向东海指挥部移交涉案房屋。至此，华兴进修学校向**及案外人**支付了涉案房屋截至2019年7月底的租金以及租赁保证金5,000元。 2019年12月7日，东海指挥部（合同甲方）、青山公司（合同乙方）、华兴进修学校（合同丙方）签订《协议书》，约定，鉴于乙方、丙方因涉案房屋关停受有损失，为计算相关资产残值，三方经协商一致，就房屋装饰装修和不可拆卸设备残值评估事宜达成协议如下：1、三方共同委托上海B有限公司对房屋装饰装修和不可拆卸设备残值进行评估；2、甲方作为牵头方，负责与评估公司对接资产评估合同签订、基础资料交付等事宜；乙方、丙方应按照甲方及评估公司要求确定待评估资产范围、提供所需材料、配合评估工作的开展。3、评估费由甲方先行向评估公司支付；评估完成后，乙方、丙方按照三方协商一致或司法裁判确定的比例金额，向甲方偿还所垫付金额。资产评估范围中如有司法裁判不认可作为补偿依据的部分，相应评估费用由主张将其列入评估范围的一方自行承担。4、三方确认，任何一方不得主张就本协议所涉事项另作评估。嗣后，东海指挥部委托上海B有限公司进行评估，涉案房屋内部装修及不可移送设备价值为140,142元。 本院认为，东海指挥部、青山公司以及**对原农业部东海A局与青山公司就涉案房屋建立房屋租赁合同关系均当庭予以认可。从《房屋包租代理及租赁管理合同》的约定内容来看，原农业部东海A局将涉案房屋在内的多处房产交与青山公司并允许其对外租赁，原农业部东海A局按年收取固定租金，符合房屋租赁合同的特征，故本院认为原农业部东海A局与青山公司建立涉案房屋的房屋租赁合同关系。 东海指挥部辩称除基于前述《房屋包租代理及租赁管理合同》与青山公司建立租赁合同关系外，从未另行委托**对外签订房屋租赁合同，对此，**、青山公司亦无异议，认为与原告建立房屋租赁合同关系的出租人为青山公司，**当庭表示其与原告签订合同时出示了《授权委托书》及《房屋包租代理及租赁管理合同》，表明其以青山公司法定代表人身份签约，合同约束的是青山公司与原告。原告则诉称**仅出示《授权委托书》，从未见到过《房屋包租代理及租赁管理合同》，故合同出租方为东海指挥部。本院认为，**虽声称其出示了《房屋包租代理及租赁管理合同》，但未进一步提供其他证据予以补强，《不动产租赁合同》未出现青山公司相关信息，且合同履约过程中，原告均向**指定的案外第三方支付租金以及租赁保证金，在发生提前解约事由的沟通中，原告也均与**进行交涉，根据现有的证据和查明的事实，虽**、青山公司及东海指挥部一致认为与原告建立租赁关系的为青山公司，但从合同相对性出发，无法证明**曾向原告披露其为青山公司法定代表人及根据青山公司委托进行涉案房屋出租的事实。 关于原告的诉称，首先，东海指挥部与**未就涉案房屋建立委托关系，故**与原告签订房屋租赁合同，构成无权代理。现原告仅以《授权委托书》作为东海指挥部成为出租人的依据，本院不予采信，理由如下：首先，《不动产租赁合同》由**作为出租方与原告签约，合同首尾部及约定内容均无涉及东海指挥部或原农业部东海A局。同样地，合同履行也是向案外第三人进行，现亦无证据证明**将原告支付的保证金及租金交付东海指挥部。其次，原农业部东海A局多年前就划归国家海洋局并成立中国B局东海分局筹备组，原告在部队全面停止有偿服务活动的背景下对2013年形成的《授权委托书》上落款单位为农业部东海A局未经核实就与无部队身份的**签订合同，并直接向**指定的案外人第三人履行付款义务，且从未提出异议。综上，原告的诉称理由不足，本院据此认定**承担《不动产租赁合同》签订的相关法律后果。**在明知原农业部东海A局划归国家海洋局成立中国B局东海分局筹备组,且相关部门已经发出解约通知并多次要求收房的情况下与原告达成《不动产租赁合同》，因无法继续提供涉案房屋造成合同提前解除，**应当向原告支付装修与不可移动设备损失140,142元。原告主张的搬迁补助费5,000元、临时安置补助费5,000元及赔偿原告因停业造成的运营成本损失46,968元，但未能提供证据予以证明，故本院不予支持。原告主张的5,000元保证金，**辩称抵扣未支付的租金，故本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十八条，本院判决如下： 一、被告**应于本判决生效之日起十日内向原告上海黄浦区华兴进修学校支付装修与不可移动设备损失140,142元； 二、驳回原告上海黄浦区华兴进修学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费4,242元（原告已预交），由原告上海黄浦区华兴进修学校负担1,301元，被告**负担2,941元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年七月二十八日 法官　助理　　**然 书　记　员　　**然 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。