某某与北京自如生活企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民事案件判决书

（2021）京0114民初2062号

原告亓彦与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员***任审判，并公开开庭进行了审理。原告亓彦、被告自如管理公司的委托诉讼代理人解紫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案中，亓彦与自如管理公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。当事人应当依约全面履行约定的义务。对于当事人的主要争议，本院分析如下：一、对于双方之间《资产管理服务合同》的性质。根据《资产管理服务合同》的约定，自如管理公司以自己名义与租户签订房屋租赁合同，无论其是否从租户处获得收益，均须按照约定的期限向亓彦支付固定收益。实际经营过程中，自如管理公司对于租户的选择有完全的自主权，既不用听从亓彦的指示，也不用将房屋出租情况向亓彦报告，更不存在亓彦预付处理委托事务费用的情形。综合上述情况，《资产管理服务合同》不符合委托合同的特征，应当认定为房屋租赁合同。二、自如管理公司是否有权单方解除合同。自如管理公司虽然向亓彦送达了解除通知函，表明了其解除合同的意思表示，但由于双方之间的《资产管理服务合同》系房屋租赁合同，而非委托合同，因此，自如管理公司并不具有基于委托合同关系的单方解除权。自如管理公司作为具有一定规模的房屋租赁企业，应当对相关房屋租赁的政策性规定具有全面的知悉，同时对公司自身业务风险应当具有前瞻性预判。自如管理公司在经营中设置优化间系其自身经营行为，优化间被拆除系其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，并非情势变更。作为盈利企业，相关经营风险应由自如管理公司自行承担。自如管理公司以经营收益受损，合同目的不能实现为由主张可以行使合同解除权的意见，本院不予采纳。综上，自如管理公司单方向亓彦发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如管理公司单方解除合同的行为无效。故对于自如管理公司要求确认双方之间《资产管理服务合同》已经解除的诉讼请求，本院不予支持。三、双方之间《资产管理服务合同》是否能够继续履行。房屋租赁合同属于继续性合同，合同义务的履行建立在双方的信任基础之上，亦需要彼此较高的配合程度，在承租人明确表示不再履行合同的情况下，不宜强制承租人继续履行合同，租赁合同的目的已无法实现。为避免合同关系的僵持状态持续存在，故本院对于亓彦要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。因亓彦在本案中主张的房屋租金是在继续履行合同基础上提出，现其继续履行合同之诉未得到本院支持，故对于亓彦提出的房屋租金的相应请求亦不予支持。因自如管理公司明确以自身行为表明不能继续履行合同，涉案合同客观上已无法继续强制履行，双方合同目的无法实现。在该种情况下，经自如管理公司请求，本院判决终止双方合同权利义务关系，但是不影响自如管理公司应承担的违约责任。亓彦可待合同权利义务终止后，就房屋收益等费用等一并向自如管理公司另行主张。**作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同终止后续事宜进行处理。对于自如管理公司反诉要求赔偿其新配置设施损失费用的诉讼请求，因自如管理公司违约而导致合同目的不能实现，不属于双方合同约定的“合同提前解除”的情形，故本院对于自如管理公司的相应反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条规定，判决如下：

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：亓彦系坐落于北京市昌平区回龙观镇××小区××号楼××单元××房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2018年9月18日，亓彦（甲方）与自如管理公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，主要约定：甲方委托乙方管理运营涉案房屋，用于居住；管理期限自2018年9月19日起至2021年12月12日止；管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期；双方一致认定，依据市场行情预期合理收益为每月6850元，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；首个管理周期35天，次个管理周期起每个管理周期25天，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；服务质量保证金，乙方按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金＝当期管理周期内单个结算预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算如仍有剩余的，甲方应当在当期付款期限内将余额返还乙方；结算方式，双方认可自2018年10月24日开始计收收益，每个履约年度内每月为一次计算周期；管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构；合同提前解除，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费[损失费＝为标的资产购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数）]；合同到期或提前解除，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态。合同签订后，亓彦依约向自如管理公司交付了涉案房屋。房屋交付后，自如管理公司对涉案房屋进行了装修并配置了部分设施。自如管理公司向亓彦支付了服务质量保证金，并支付租金至2020年9月17日。此后自如管理公司与亓彦协商合同解除事宜，但未能达成一致。2020年10月21日，亓彦收到自如管理公司向其邮寄送达的解约通知函及该公司单方签章的结算协议，通知亓彦该公司决定于2020年10月25日解除双方之前签订的《资产管理服务合同》。亓彦对于自如管理公司的单方解除行为不予认可。审理过程中，自如管理公司称，如不能支持其诉讼请求，该公司请求法院判了终止其与原告之间的涉案合同权利义务关系。

一、终止北京自如生活企业管理有限公司与**于2018年9月18日签订的《资产管理服务合同》权利义务关系；二、驳回亓彦的诉讼请求；三、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1855元，由原告亓彦负担928元（已交纳），由被告北京自如生活企业管理有限公司负担927元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1057元，由反诉原告北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员*磊

书记员***