宜昌颐安信物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）鄂05民终39号

上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌颐安信物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵二路31-7号。

法定代表人：刘长桥，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈勇，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：张俊，湖北三峡律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1984年4月8日出生，汉族，住宜昌市高新区。

委托诉讼代理人：刘学玉，系**之父。

上诉人宜昌颐安信物业管理有限公司（以下简称颐安信物业公司）因与被上诉人**物业服务合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2021）鄂0502民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人颐安信物业公司的委托诉讼代理人陈勇、张俊，被上诉人**的委托诉讼代理人刘学玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

颐安信物业公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人支付拖欠2019年12月31日至2021年4月30日的物业服务费2457.66元，承担逾期违约金595.98元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、一审法院认定外墙渗水没有任何事实依据。被上诉人在反诉状中陈述，由于楼上903号房屋未装修入住，暴雨飘进楼上室内，渗透到楼下803房屋，损坏墙体装修。可见并非803号房屋的外墙渗水。被上诉人没有举出任何证据来证明被上诉人803号房屋外墙立面存在渗水等质量问题。外墙渗水是施工质量问题，与楼上积水渗透到楼下外墙是两个不同的概念。2、一审法院认定上诉人未及时对外墙立面进行维修，应承担违约责任，认定事实不清，适用法律错误。假若房屋建筑共用部位的外墙出现渗水等质量问题，相关业主告知物业公司或业主委员会，物业公司应协调相关部门（开发商或施工方、业主委员会）确定问题原因，需要使用公共维修基金的，物业公司应提交业委会，业委会通过业主大会或相关业主表决决定，业委会自行安排维修或移交物业公司维修。本案中，803号房屋的外墙是否需要动用公共维修基金进行维修还没进入程序，上诉人没有维修义务，无需承担相应违约责任。一审法院据此认为上诉人应当承担相应责任并免除被上诉人支付相应物业服务费的义务，属适用法律错误。换个角度讲，即使房屋建筑共用部位的外墙出现渗水导致业主产生了装修损失，这个损失在先，外墙维修在后，两者没有任何关联。3、被上诉人的803号房屋装修损失是楼上903渗水所致，属于侵权纠纷，被上诉人找上诉人解决，要求上诉人维修，并拖欠物业服务费，没有法律依据。被上诉人明知楼上侵权，本应向实际侵权人主张权利，却非要追究物业公司的责任；被上诉人明知物业公司并无任何管理业主专用部分房屋权利和能力，却非要强加责任于物业公司。4、一审法院程序违法，一审判决第二项判非所请，违反不告不理原则。被上诉人的反诉请求只要求上诉人赔偿因不作为造成的损失，并未要求上诉人免除一段时间的物业费。本案为物业服务合同的纠纷，一审法院不应将反诉的侵权纠纷与本诉的物业服务合同纠纷合并审理，应驳回反诉请求。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。

**辩称，请求驳回上诉，维持原判。

颐安信物业公司向一审法院起诉请求：1.**向颐安信物业公司支付2019年12月31日至2021年4月30日期间拖欠的物业服务费2457.66元，承担逾期违约金595.98元；2.本案诉讼费用由**承担。

**向一审法院反诉请求：1.颐安信物业公司赔偿不作为造成**的损失2万元；2.由颐安信物业公司承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：颐安信物业公司系经营物业管理的企业，被告**系运河名都小区1栋2单元803室房屋（建筑面积139.64平方米）业主。2018年9月12日，颐安信物业公司与运河名都小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定颐安信物业公司为**所在的小区提供物业管理服务，服务期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止；物业服务内容包括房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，公共区域的绿化养护与管理，公共环境卫生的清洁卫生、垃圾的收集，负责小区安全防范及维护公共秩序，维护车辆行驶秩序等；物业管理费标准按每月每平方米1.10元计算，按季度收取，缴费的具体时间为每季度初开始十日内；业主逾期缴纳物业服务费的，颐安信物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。合同还约定了其他事项。**将房屋出租他人使用，出租期间，因楼上903室住户未入往，阳台进水渗透至803室，导致**装修及租金的损失。另因803室外墙立面渗水，亦导致其装修损失，**因此拒付物业服务费，累计拖欠2019年12月31日至2021年4月30日期间物业服务费2457.66元，从而引起诉讼。经一审法院主持调解，双方确认庭外和解期限二个月，但最终未能达成一致意见。

一审法院认为，颐安信物业公司与运河名都小区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力，颐安信物业公司与**均应严格遵守。颐安信物业公司提供相应物业服务后，业主**应当按照约定支付物业服务费。对于903室渗水造成**装修损失的问题，应由**向直接侵权人903室业主主张权利。对于外墙立面渗水问题，因外墙立面属于建筑物共有部分，对于共有部分的维修，原则上应启动房屋维修基金进行维修，根据《物业服务合同》服务内容的约定，颐安信物业公司负有日常维修、养护和管理义务，但颐安信物业公司未提供其及时对外墙立面进行维修的证据，故其应当承担相应责任。**向一审法院提交了损失的相关证据，但不能证明其损失均系外墙立面渗水所致，结合本案情况，一审法院对于**欠付的2019年12月31日至2021年4月30日期间的物业服务费及违约金，酌情予以免除。自2021年5月1日起，**仍应继续按照《物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、驳回宜昌颐安信物业管理有限公司的诉讼请求。二、**免交运河名都小区1栋2单元803室房屋2019年12月31日至2021年4月30日期间的物业服务费及违约金。三、驳回**的其他反诉请求。案件本诉受理费25元（宜昌颐安信物业管理有限公司已预交），由宜昌颐安信物业管理有限公司承担；反诉受理费150元（**已预交），由**承担。

二审中，当事人未提交新证据。上诉人在二审中虽提交了被上诉人的房屋户型图、被上诉人房屋所在楼栋外墙现状照片两张，被上诉人提交了录音一份，但双方提交的材料均不属于新证据，亦达不到其证明目的，本院不予采信。二审审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认，但被上诉人房屋渗水的原因尚不明确，在本案中不予认定处理。

本院认为，本案二审争议焦点为：**是否应向颐安信物业公司支付2019年12月31日至2021年4月30日的物业服务费。上诉人主张被上诉人应支付所欠缴的全部物业费，被上诉人辩称被上诉人未尽到物业管理服务义务，并称被上诉人至今未对外墙立面进行维修导致雨水渗透至室内造成被上诉人装修损失、未装修入住的903房屋阳台进水渗透至被上诉人房屋导致被上诉人的装修损失。被上诉人房屋存在渗水及造成了损失已属事实，至于渗水原因系外墙渗水导致还是903房屋进水后渗透至被上诉人房屋导致，还是两种情形均有尚不明确，被上诉人多次向上诉人反映后却得不到相应及时的回复和处理，被上诉人的房屋渗水问题已经一定程度上影响了业主的生活并造成了一定的损失，物业公司作为提供物业服务一方，其收取物业费应对等履行相应的物业服务义务，对业主反映的房屋渗水问题，物业公司应在其物业服务职责范围内及时查明原因并协调处理，若确系房屋外墙渗水，物业公司可以协调责任主体予以处理，若外墙渗水非房屋开发商的责任，物业公司也负有日常维修、养护、管理的义务，必要时可以提请业委会启动相应的维修程序，而不能消极面对；若存在903房屋渗水导致被上诉人损失的问题，物业公司也应尽到应尽的沟通、协调、配合义务以尽力解决业主反映的问题。物业公司的职责是为小区广大业主服务，为业主营造舒心的生活环境提供服务支持，但本案上诉人在履行物业服务义务过程中，存在协调解决业主的问题不及时、不到位等瑕疵，由此与业主产生了相应的诉讼争端。考虑到被上诉人的确存在一定的损失，上诉人存在物业管理不到位的情形，一审法院对本案被上诉人未支付的2019年12月31日至2021年4月30日物业费酌情予以免除符合实际情况，并无不当。上诉人请求被上诉人支付全额物业费及逾期违约金，本院不予支持。

综上，颐安信物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由宜昌颐安信物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张士勇

审 判 员　廖朝平

审 判 员　关俊峰

二〇二二年三月二日

法官助理　张宽红

书 记 员　余　丹