时代某有限公司、严某某物业服务合同纠纷一审判决书

广东省佛山市禅城区人民法院 民事判决书 （2025）粤0604民初13368号 原告：时代东康城市服务(广州)有限公司，住所地广东省广州市白云区，统一社会信用代码914401xxxxxxxxxxxx。 法定代表人：魏某。 委托诉讼代理人：张某，系公司员工。 委托诉讼代理人：谭某，系公司员工。 被告：严某，女，汉族，1970年6月28日出生，住所地广东省佛山市禅城区，公民身份号码XXX。 委托诉讼代理人：陈某，男，汉族，1970年2月15日出生，住广东省佛山市禅城区后门，公民身份号码XXX，系被告丈夫。 原告时代东康城市服务（广州）有限公司（以下简称“某公司”）诉被告严某物业服务合同纠纷一案，本院于2024年4月15日立案受理，依法适用小额诉讼程序独任审理，并于2024年6月19日公开开庭进行审理，原告某公司的代理人张某、谭某，被告严某及其委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告向原告支付自2021年5月1日起至2025年5月31日止的物业管理费23103.50元，2021年5月1日起至2025年5月31日止的车位管理费4674.60元，2021年3月1日至2025年4月30日公共分摊电费1382.39元，并支付自逾期日起至付清日止相应的逾期滞纳金给原告（逾期滞纳金计算：每逾期一日按欠交物业管理服务费金额的1%收取滞纳金，从2021年6月1日起暂计算至2025年5月31日止期间的滞纳金为20833.58元）。以上合计49994.07元；二、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：根据原告与佛山市某甲有限公司签订的《佛山市某前期物业服务合同》，约定被告支付物业服务费用给原告，原告提供物业服务，合同的第三章第五条第一款规定了某乙物业费的收费标准：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳，具体标准如下：房屋2.50元／平方米·月；车位1.60元／平方米·月。被告是佛山市禅城区为188.61平方米，车位面积59.62平方米，被告应按月计算支付物业管理服务费566.9元/月（188.61m²×2.5元/月+59.62m²×1.6元/月）给原告。但自2021年5月1日起，被告就没有再按法律及《佛山市某前期物业服务合同》约定，交纳物业管理服务费用给原告。后经原告多次派管理员上门派单催收、电话催收及微信催收，被告仍然没有支付。被告自2021年5月1日至2025年6月30日期间未交的物业管理服务费为23575元，车位管理费为4770元，公共分摊电费1382.39元，自逾期之日起至付清日止相应的逾期滞纳金（逾期滞纳金计算：每逾期一日按欠交物业管理服务费金额的1%收取滞纳金，从2021年6月1日起暂计算至2025年6月30日止期间的滞纳金为21683.93元）未支付。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，支持原告的诉请。 被告严某答辩称，一、答辩人只是和佛山市某乙有限公司签订了物业服务协议，与原告之间无协议，原告的主体资格不合法。从合同关系角度，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人必须经业主大会表决同意，前期物业服务公司不通过业主大会另聘请服务公司，新的服务关系未得到业主大会认可，相当于业主与新服务公司之间不存在合法有效的物业服务合同关系，业主自然没有向其交管理费的义务。二、从服务角度看，原告服务不到位，没有履行或没有完全履行正常物业服务应有的义务，这也不符合业主对物业服务的合理期待和基本要求，业主有权拒绝支付管理费。原告未履行物业服务的而具体表现在：未向业主提供公共设备维修和保养记录，未对业主咨询处理、对业主投诉无相关回访记录、无服务满意度调查等综合管理服务内容，无出入口保安值守等公共秩序维护，无保洁、绿化服务，公用地方墙体漏水多次报修没有及时处理；电梯经常故障发生困人事件，运行途中摇晃，安全隐患未能消除；下水管道异味、白蚁蛀蚀未处理等等。 诉讼中，原告提交了以下证据： 1.核准变更登记通知书。证明原告诉讼主体资格。 2.”前期物业合同。证明缴纳物业服务费的依据及计算标准，计算标准详见协议第三章内所载。 3.佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、粤（2019）佛禅不动产权第XX号不动产权证、粤（2019）佛禅不动产权第XX号不动产权证、物业费滞纳金计算公式、公摊电费计算表、催款通知书公示照片、微信聊天记录截图（聊天主体为原告前台与被告）。证明被告是案涉房产及案涉车位的权利人、被告公摊电费的详细数据及原告会定时通过电话或短信向被告发送催费通知。 诉讼中被告提交证据： 1.微信聊天记录截图（主体系原告工作人员与被告）、小区内部环境照片（被告个人拍摄）、光盘两张、补充材料书一份、火灾隐患排查整治改正通知书（系通过其他业主处得来）。证明原告物业服务不到位，没有按照合同进行履行服务，没有做到应尽的义务。 2.与佛山市某乙有限公司于2009年7月24日签订的《某乙前期物业服务协议》。证明佛山市某乙有限公司一直在管理，后续我又听说是原告在管理，所以我方认为原告的管理不符合相关规定。 诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区国土城建和水务局调查取证，要求该局提供案涉住宅小区自2007年起至今的物业服务企业备案登记信息，并提供备案合同。该局核查后，书面函复本院并提供备案物业服务企业信息及物业服务合同，备案物业服务合同系2009年1月1日由小区开发商（甲方）佛山市某甲有限公司与（乙方）佛山市某乙有限公司签订的《某乙前期物业服务合同》，约定乙方对某乙提供前期物业服务，费用标准为住宅2.5元/月·平方米（建筑面积，不包括公共水电分摊），车位1.6元/月·平方米（建筑面积，包括公摊水电）。前期物业服务全权委托阶段自该住宅小区交楼之日起贰年。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前叁个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。另，本院还查询了佛山市某乙有限公司的工商登记信息，显示该公司因股东会决议解散，于2018年1月8日经核准注销。 对上述举证本院认证如下：本院调取证据予以确认。被告对原告所举证据1、3无异议，本院对该两证据予以确认，原告所举证据2有原件核对，本院对该证据的真实性予以确认。被告所举证据1将结合其他在案证据予以认证；被告的证据2有原件核对，且与本院调取证据相印证，本院对该证据予以确认。 结合当事人在庭审中的陈述及采信证据，本院确认以下事实： 原告成立于2004年6月3日，公司名称于2021年7月28日由广东某乙有限公司变更为现名称。 被告是佛山市禅城区，由原告于2009年8月购买所得，该房屋面积为188.61平方米。被告同时还是佛山市禅城区车位两个车位的权利人，由被告于2012奶奶12月购买所得，面积各29.81平方米，合共59.62平方米。2009年7月24日，被告（乙方）与案外人佛山市某乙有限公司签订《某乙前期物业服务协议》，该协议第四条物业服务费用约定收费标准为：住宅按建筑面积每月每平方米2.50元（不包括公共水电分摊费用）、车位暂定按建筑面积每平方米1.60元。每月10日前交付当月的物业服务费，在每月10日前交付上月的自用电费或其他应付费用。 原告提交2014年6月30日由案涉小区建设单位佛山市某甲有限公司（甲方）与广东某甲有限公司（原告当时公司名称。乙方）签订的《“某城”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对某城小区实施前期物业管理服务，并同意由乙方其佛山分公司实施现场管理。管理范围为佛山市禅城区某乙的1、物业共用部位的维护和管理；2、物业共用设施设各的运行、小某、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理：6、公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理：...等。收费标准：住宅物业2.50元/月·平方米（建筑面积，不包括公共水电分摊），车位暂定1.60元/月·平方米（建筑面积，包括公共水电分摊），公共照明、电梯、水泵房等相关公共设施设各的水电费用自乙方向业主进行分雄，与物业服务费一同收取。乙方在物业交付之日起实行包干制。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，停车场车位所有权或用权自业主购置的，车位使用人应按本合同约定的标准每月10日前向乙方交纳车位管理服务费。业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起，乙方有权要求欠费方按欠费总额的1‰/日支付违约金；逾期超过一个月的，乙方有权停止向该业主或物业使用人提供相应的服务并有权通过法律途径追讨物业服务费。合同自双方签署之日起生效，前期物业服务全权委托阶段自2014年7月1日起至本小区业主委员会成立，且业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。 诉讼中，原告陈述我们是于2013年7月1日开始管理该小区，管理的依据是我们与建设单位签署了物业服务合同，入场前与前物业进行交接。 本案中，原告明确诉讼主张为被告应按月计算支付物业管理服务费566.9元/月（188.61m²×2.5元/月+59.62m²×1.6元/月），被告自2021年5月1日起未再向原告支付物业管理服务费，截止至2025年5月31日，共计拖欠案涉701房屋物业管理服务费为23103.50元，D2S78号车位、D2S79号车位共两个车位管理费为4674.60元，2021年3月1日至2025年4月30日公共分摊电费1382.39元，同时还应依照合同约定向原告支付滞纳金。被告出现拖欠管理费之后，原告通过微信、短信发送信息，上门粘贴通知等方式向被告催缴费用，被告未能缴费。 另查明，本院审理的原告诉其他业主物业服务合同纠纷案中，该案被告举证了落款为该小区第一届业主委员会的2023年9月6日“关于要求某丙对某甲进行整改和公共收益相关文件的函”、原告于2025年回复业主的“关于整改事项的相关回复”、2025年2月21日下午“某乙物业服务协调会议纪要”等证据，前述证据显示自2023年以来小区业主一直对原告的管理存在诸多不满，之后与原告就该小区的管理事项、对公共设备设施的维修更换、环境卫生的清理等进行协商，原告制定修理、完善计划回复业主。 诉讼中，针对被告提出的原告提供物业服务不符合约定情况，本院工作人员于2025年7月2日上午10时至11时到案涉某甲进行实地查看，从小区东门人行闸口进入，进入时保安有询问进入的原因，工作人员表明身份后进入，之后沿小区内小路入内查看，地面基本看不见有垃圾和落叶，卫生打扫较为干净；楼栋门上粘贴有“某丙”的装饰条；靠右边道路入内沿路查看，之后，进入被告所在的28座，门厅的装饰背景板有清理白蚁蛀蚀的痕迹。之后进入该座电梯，看到最后一次电梯维护保养时间在2025年6月21日，每间隔15天保养检查一次。乘坐电梯下地下二层，查看被告车位，发现楼板漏水位置已通过打胶钉方式修补，但没有继续渗漏，上回地下一层，大概被告车位对上的位置，发现设置有清洁地拖的水龙头及水槽，地面有积水。回到地面一层继续查看周围29、30、31、环境及附近楼栋，无发现有重大异状，之后往对面7、6、5座往东门方向沿路查看，并由东门出小区。驱车前往小区西北门，在门口看到有物业公司设置的第二季度工作汇报布景板，再从该门进入小区。沿区内13、12座小路巡查到7座再到对面31座之后返往西北门回行走查看。沿途发现有业主丢弃在垃圾箱旁边的垃圾、些少落叶，同时，看到修补草坪的新种草皮，新修补的路基石，在水池边看到木质平台较为腐败，但已设置有警示牌。查看后由西北门出门离开。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。按照原被告的诉辩事实和理由，双方的争议焦点为：原告是否有诉讼主体资格；原告要求被告支付物业管理费及相应费用证据是否充足；原告是否依约履行合同职责，被告抗辩不缴纳物业服务费的理由是否成立。对此，本院分析如下： 一、原告是否有诉讼主体资格。被告抗辩未与原告建立合同关系，且认为与佛山市某乙有限公司有相关的物业服务合同，按照查明的事实，案涉小区的在2014年时尚未成立业主委员会，作为小区开发商的佛山市某甲有限公司解除对佛山市某乙有限公司的物业服务委托，另与原告签订了《“某城”前期物业服务合同》。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，上述2014年6月30日《“某城”前期物业服务合同》，依法对包括被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应依约遵照履行。原告已提供了相关物业服务，有权请求业主、物业使用人按照前期物业服务合同支付相关物业服务费、公摊水电费用，故原告具有诉讼主体资格。 二、关于原告要求被告支付物业管理费及相应费用的问题。如上所述，原告为案涉小区提供了物业服务，被告应按照合同约定的标准支付相应费用。被告未能提供证据证明已缴纳相关费用，应承担举证不能的不利后果，经核算原告主张被告尚欠2021年5月1日起至2025年5月31共49个月，共计拖欠案涉701房屋物业管理服务费为23103.50元（188.61m²×2.5元/月×49个月），D2S78号车位、D2S79号车位共两个车位管理费为4674.11元（59.62m²×1.6元/月×49个月），2021年3月1日至2025年4月30日公共分摊电费1382.39元，合计29160元，本院予以确认，并对原告的此项诉求予以支持。 关于原告是否依约履行合同职责，被告抗辩不缴纳物业服务费的理由是否成立。由现有证据可见原告在此前的提供物业服务过程中存在各种瑕疵，故对原告请求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。被告抗辩不缴纳物业服务费用理由无法律依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百六十五条的规定，判决如下： 一、被告严某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告时代东康城市服务（广州）有限公司支付2021年5月1日至2025年5月31日期间共49个月的对位于佛山市禅城区23103.50元；位于佛山市禅城区禅城区湾梁路23号地下二层停车场D2S79号车位两个车位管理费4674.11元,以及2021年3月1日至2025年4月30日公共分摊电费1382.39元，合计29160元； 二、驳回原告时代东康城市服务（广州）有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用小额程序审理，案件受理费减半收取为525元（原告已全额预交）,由原告时代东康城市服务（广州）有限公司负担219元、被告严某负担306元。原告已预交525元，多预交的受理费306元，由本院退还。严某应在本判决生效后及时向本院缴纳，逾期不缴，本院将依法强制执行。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人须主动在法律文书确定的期限内依法履行全部义务。逾期未履行的，经当事人申请或法院移送，将依法对义务人启动强制执行程序。进入执行程序后，将承担迟延履行利息、执行费用，人民法院将依法采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等；涉嫌拒不执行判决、裁定罪的，还将依法移送追究刑事责任。同时，相关人员成为被执行人、被限制高消费或被列入失信名单等信息公开会对其产生重大不利影响。 审判员*** 二〇二五年八月十八日 本件与原本核对无异 书记员*** 速录员***