时代东康城市服务（广州）有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤0112民初450号 原告：时代东康城市服务（广州）有限公司，住所地广州市白云区白云大道南695-697号金钟大厦八楼822房。 法定代表人：**，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***、关展来，均系广东德良律师事务所律师。 被告：***，男，1951年7月29日出生，汉族，住广州市开发区。 委托诉讼代理人：**全，系被告儿子。 原告时代东康城市服务（广州）有限公司（以下简称“时代东康公司”）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2023年1月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告时代东康公司的委托诉讼代理人***、关展来及被告***的委托诉讼代理人**全到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。 案件事实 一、物业服务合同的签订情况：***（甲方）与广州东康物业服务有限公司（乙方）于2020年6月9日签订《岭头新村前期物业管理服务协议》(以下简称“案涉协议”)，约定：乙方为甲方所购买的坐落在广州市黄埔区长岭路63号之二的岭头新村(以下简称“案涉房屋”)提供物业管理服务；房屋建筑面积共132.1608平方米，管理费按1.79元/平方米/月计算；甲方在每月的十日前交纳物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方应按欠交金额的3‰收取滞纳金。乙方可提供水电费等费用的代收代缴收费服务，甲方应在交纳物业管理服务费的同时交纳代收代缴费用。该协议自签订之日起生效，至本物业业主大会授权业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。 二、案涉房屋的收楼情况：时代东康公司提交的《业主收楼确认书》显示：***于2020年6月9日签收案涉房屋的钥匙及业主手册、前期物业服务协议等。 三、交费情况：时代东康公司提交了历史欠费明细表，主张***拖欠2021年1月至3月期间的物业服务费709.71元，2020年7月至9月期间及11月、2021年2月的水费76.18元，2020年7月至2021年3月的公摊梯灯电费19.94元、公摊电梯电费39.7元、公摊水泵电费92.9元。2021年11月15日，时代东康公司委托广东德良律师事务所向***发出“岭头新村5栋2**1401房欠***函”，要求***支付欠缴的物业服务费、水电费用。该邮件于2021年11月16日被签收。 四、其他需要说明的事项：广州东康物业服务有限公司于2021年7月28日变更名称为时代东康城市服务（广州）有限公司。 五、原告时代东康公司的诉讼请求：1.判令***向时代东康公司支付欠缴的物业服务费709.71元、自用水费76.18元、公摊梯灯电费19.94元、公摊电梯电费39.7元、公摊水泵电费92.9，共938.43元；2.判令***向时代东康公司支付欠缴物业服务费滞纳金970.88元（滞纳金暂计至2022年5月31日）；3.判令本案所有诉讼费用全部由***承担。 六、被告答辩及举证情况：要求原告把案涉房屋阳台修缮好，阳台全部都有裂缝，一直有报修，但是一直没有维修。如果发生阳台碎片掉下去砸到人，原告能保证与其无关的话，可以立刻交纳物业费。 对此，被告提交《***修缮申请表》两份，拟证明其上述主张，补充陈述：关于案涉房屋阳台维修问题，其找过开发商，但是对方回复与他们无关，找了物业，物业就一直让等，后面没有办法只能搬进去住。时代东康公司对此回应，不知道该方案是谁向被告提的，房屋的修缮义务在于开发商，物业公司的义务只是把被告修缮的申请提交给开发商。 裁判理由与结果 本院认为，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，并持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案适用民法典的规定。 案涉协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 关于物业服务费。首先，***已实际收楼，亦已享受时代东康公司提供的物业服务，应当向其缴纳物业服务费。其次，关于***主张时代东康公司不处理案涉房屋阳台的房屋质量问题，与本案物业服务合同不属于同一法律关系，***对此可另循法律途径解决，而不应采取拒交物业费的形式进行对抗。综上，***应向时代东康公司支付2021年1月至3月期间的物业服务费709.71元(236.57元×3个月)。至于拖欠物业费的违约金,综合考虑***未按时缴纳物业服务费确实存在一定的原因，并非主观故意，故本院认定***无需支付逾期缴费违约金。 关于自用水费、公摊电费。居住使用案涉房屋，势必会产生相应的水电费。案涉协议约定***每月须向时代东康公司缴纳上述代收费用，时代东康公司提交了费用明细表，每月费用均在合理范围内，本院对其主张予以采纳。***应向时代东康公司支付2020年7月至9月期间及11月、2021年2月的水费76.18元、2020年7月至2021年3月的公摊梯灯电费19.94元、公摊电梯电费39.7元、公摊水泵电费92.9元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告时代东康城市服务（广州）有限公司支付2021年1月至3月期间的物业服务费709.71元； 二、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告时代东康城市服务（广州）有限公司支付2020年7月至9月期间、2020年11月、2021年2月的水费76.18元，2020年7月至2021年3月的公摊梯灯电费19.94元、公摊电梯电费39.7元、公摊水泵电费92.9元； 三、驳回原告时代东康城市服务（广州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告时代东康城市服务（广州）有限公司负担13元，由被告***负担12元。原告预缴的案件受理费本院不作退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二三年二月二十七日 书记员　　郝　娜