时代东康城市服务（广州）有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤0112民初330号 原告：时代东康城市服务（广州）有限公司，住所地广州市白云区白云大道南695-697号金钟大厦八楼822房。 法定代表人：**，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***、关展来，均系广东德良律师事务所律师。 被告：***，男，1961年7月21日出生，汉族，住广东省广州市开发区。 原告时代东康城市服务（广州）有限公司（以下简称“时代东康公司”）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2023年1月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告时代东康公司的委托诉讼代理人***、关展来及被告***到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。 案件事实 一、物业服务合同的签订情况：***（甲方）与广州东康物业服务有限公司（乙方）于2020年6月8日签订《岭头新村前期物业管理服务协议》(以下简称“案涉协议”)，约定：乙方为甲方所购买的坐落在广州市黄埔区长岭路73号之三的岭头新村X(以下简称“案涉房屋”)提供物业管理服务；房屋建筑面积共130.9094平方米，管理费按1.79元/平方米/月计算；甲方在每月的十日前交纳物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方应按欠交金额的3‰收取滞纳金。乙方可提供水电费等费用的代收代缴收费服务，甲方应在交纳物业管理服务费的同时交纳代收代缴费用。该协议自签订之日起生效，至本物业业主大会授权业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。 二、案涉房屋的收楼情况：时代东康公司提交的《业主收楼确认书》显示：***于2020年6月8日签收案涉房屋的钥匙及业主手册、前期物业服务协议等。 三、交费情况：时代东康公司提交了历史欠费明细表，主张***拖欠2020年9月至2021年3月期间的物业服务费1640.31元、2020年8月至2021年3月期间的水费354.53元、2020年6月至2021年3月公摊梯灯电费33.09元、公摊电梯电费76.11元、公摊水泵电费110.9元。2021年11月15日，时代东康公司委托广东德良律师事务所向***发出“岭头新村4栋3**1202房欠***函”，要求***支付欠缴的物业服务费、水电费用。该邮件于2021年11月16日被签收。 关于公摊费，庭审中***称该费用不合理，电梯里卖广告有收益，浇绿化的水费及其他公共用电都分摊到业主身上。时代东康公司对此回应，未收取业主公摊水费,明细表中的水费为业主的自用水费，其他的公摊费用都是每栋有独立的表。电梯、梯灯、水泵均有独立的表，按照每个月的抄表数除以该栋楼的户数分摊，其中三楼以下不存在公摊水泵电费，所有公摊电费均已交付给供电公司。 四、其他需要说明的事项：广州东康物业服务有限公司于2021年7月28日变更名称为时代东康城市服务（广州）有限公司。 五、原告时代东康公司的诉讼请求：1.判令***向时代东康公司支付欠缴的物业服务费1640.31元、自用水费354.53元、公摊梯灯电费33.09元、公摊电梯电费76.11元、公摊水泵电费110.9元，共2214.94元；2.判令***向时代东康公司支付欠缴物业服务费滞纳金2542.01元（滞纳金暂计至2022年5月31日）；3.判令本案所有诉讼费用全部由***承担。 六、被告答辩及举证情况：不同意原告的全部诉讼请求。1.原告未履行案涉协议约定的物业管理服务内容，被告所在**电梯原有能到达负一层停车场，但因原告拒开通让居民使用，所有住户需步行上下楼梯前往；小区安保不严格，其中一个入口没有保安值班；车辆乱停乱放严重，堵塞消防通道，电梯维修时间长短不定。被告和其他住户曾多次前往物业处反应和投诉，并提出开通地下停车场及完善出入人员管理才交齐物业费，原告均未予处理。2.物业管理费1.79元/平方过高，原告未出示其收费定价标准。根据《广州市萝岗区人民政府办公室文件》，该文件第三款（五）条注明对拆迁居民回迁新村物业管理费给予一定补贴，被告并未享受过该优惠政策。3.原告未公示案涉小区的维修基金、电梯广告收益、停车费、管理人员花名册等，亦未向被告出示公摊水电费明细。4.原告诉请的滞纳金无依据，原告对上述情况不作为、不整改、隐瞒维修基金及广告、停车费收支，违约在先，侵害被告的合法权益。对此，被告提交《广州市萝岗区人民政府办公室文件》、物管群聊天记录及附图，拟证明其上述主张。 庭审中，被告补充陈述：房屋拆迁时岭头公司和开发区承诺我们原居民的回迁房是免除五年的物业费的，但我们目前还未享受到。该承诺没有书面的证据，当时有开过会，我们也有去找过岭头公司，但是之前的领导都换掉了。现在已更换新的物业公司，亦未缴纳物业费，五年之后才会缴纳。 裁判理由与结果 本院认为，本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，并持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案适用民法典的规定。 案涉协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。 关于物业服务费。首先，***已实际收楼，亦已享受时代东康公司提供的物业服务，应当向其缴纳物业服务费。其次，关于***主张时代东康公司不作为等相关问题，***并未提交充分证据予以证明，且物业服务是一个长期动态的过程，包含多项服务内容，即使在某时段某方面存在不足，但并不能全盘否定物业公司在全部时间段内提供的所有物业服务，即使对时代东康公司的服务存在不满，仍可通过正当途径沟通并表达诉求，共同寻找解决办法，而不应采取拒交物业费的形式进行对抗。最后关于***主张作为拆迁居民，回迁房应免除五年的物业费问题，但其并未提供相应证据证实，且其主张的该承诺亦非物业公司对其作出，故其应承担举证不能的不利后果。综上，***应向时代东康公司支付2020年9月至2021年3月期间的物业服务费1640.31元(234.33元×7个月)。至于拖欠物业费的违约金。案涉小区确实存在垃圾清理不及时、电梯维修等问题，其未按时缴纳物业服务费存在一定的原因，并非主观故意，故本院认定***无需支付逾期缴费违约金。 关于自用水费、公摊电费。居住使用案涉房屋，势必会产生相应的水电费。案涉协议约定***每月须向时代东康公司缴纳上述代收费用，虽***认为时代东康公司未向其出示公摊水电费明细，但未提交证据证实其对此曾向时代东康公司提出异议，本院不予采纳。时代东康公司提交了费用明细表，每月费用均在合理范围内，本院对其主张予以采纳。***应向时代东康公司支付2020年8月至2021年3月的自用水费354.53元、2020年6月至2021年3月的公摊梯灯电费33.09元、公摊电梯电费76.11元、公摊水泵电费110.9元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百四十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告时代东康城市服务（广州）有限公司支付2020年9月至2021年3月期间的物业服务费1640.31元； 二、被告***于本判决发生法律效力之日起十日内向原告时代东康城市服务（广州）有限公司支付2020年8月至2021年3月的自用水费354.53元、2020年6月至2021年3月的公摊梯灯电费33.09元、公摊电梯电费76.11元、公摊水泵电费110.9元； 三、驳回原告时代东康城市服务（广州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告时代东康城市服务（广州）有限公司负担13元，由被告***负担12元。原告预缴的案件受理费本院不作退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。 本判决为终审判决。 审判员　　*** 二〇二三年二月二十七日 书记员　　郝　娜