某某、三明市中驰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事裁定书

福建省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2019)闽民再311号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***，男，1986年6月9日出生，汉族，住福建省沙县，现住福建省沙县。

委托诉讼代理人：谢慧敏，福建科海律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢贤禄，福建科海律师事务所律师。

再审申请人(一审被告、二审上诉人)：三明市中驰房地产开发有限公司，住所地福建省沙县洋坊沙尤公路东侧**。

法定代表人：郭朋娟，该公司总经理。

被申请人(一审被告、二审被上诉人）：福建省东泉建筑工程有限公司，住所地福建省三明市梅列区江滨新村****办公**。

法定代表人：陈泉俤，该公司总经理。

被申请人(一审被告、二审被上诉人）：三明市工程建设监理有限公司，，住所地福建省三明市三元区新市中路******

法定代表人：邓林，该公司总经理。

被申请人(一审被告、二审被上诉人）：福建超平建筑设计有限公司，住所，住所地福建省建宁县濉溪镇建莲北路南岗堡**div>

法定代表人：陈文玉，该公司经理。

再审申请人***、三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）因与被申请人福建省东泉建筑工程有限公司（以下简称东泉建筑公司）、三明市工程建设监理有限公司（以下简称监理公司）、福建超平建筑设计有限公司（以下简称超平设计公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省三明市中级人民法院(2018)闽04民终408号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年3月29日作出(2019)闽民申425号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

***再审请求：1.撤销福建省三明市中级人民法院(2018)闽04民终408号民事判决及福建省沙县人民法院(2017)闽0427民初1648号民事判决。2.判令中驰房产公司对沙县xx新城xx区xx号楼xx层xx室商品房（以下简称讼争房产）楼板的裂缝和墙体粉刷进行质量整改，并经第三方检测合格后交付***。3.判令中驰房产公司从2015年1月1日起至中驰房产公司实际交房之日止，按***已付房款725536元的日万分之五计算并支付违约金，暂计至2017年6月30日止的违约金为330844.42元。4.判令中驰房产公司从2015年4月1日起至***实际取得讼争房产权属证书之日止，按已付购房款725536元的日万分之一计算并支付违约金，暂计至2017年6月30日止的违约金计59639.06元。5.判令东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对前述违约款项承担连带赔偿责任，并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：(一)一、二审法院均以***在一审开庭时已知讼争房产经过修补工程后符合交房条件而未接收房屋为由，认定逾期交房违约金计算至一审庭审之日(2017月11月3日)，明显错误。1.中驰房产公司提供的修补工程验收合格文件不合法，修补工程(即加固工程)至今未按设计文件和施工合同约定完成施工。根据《建筑结构加固工程施工质量验收规范》第3.1.1条和《建筑结构加固工程施工质量验收规范》第22条的规定，房屋结构加固需要专业资质，且加固工程需要原施工方东泉公司与加固施工方共同参加验收。但中驰房产公司一审提供的验收文件仅有加固施工方的签字，且至今未向沙县住房和城乡规划建设局办理加固工程竣工备案手续。同时，验收文件中载明参加验收的设计单位是超平设计公司，而非加固工程图纸中载明的加固工程设计单位福建省建研勘察设计院；监理单位不具备加固工程监理资质；施工方、监理方签字的时间与设计方签字的时间不一致，均说明加固工程并未按照《建筑结构加固工程施工质量验收规范》第22条的要求组织验收，一、二审法院认定2015年8月10日由设计、监理、施工单位对讼争商品房裂缝修补项目工程进行验收检查评定合格，是错误的。2.一、二审法院以***在一审开庭时已知讼争房产经过修补工程后符合交房条件为由，将逾期交房违约金计算至一审庭审之日，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，也与最高人民法院公报指导案例2016年第11期周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中“商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等”的裁判要旨相悖。3.二审判决生效后，中驰房产公司至今仍拒绝交房，其拒不履行生效判决的行为不仅违法，更是一种违约行为，应继续承担违约责任。(二)一、二审法院对违约金标准的认定违反法律规定，是错误的。1.本案中驰房产公司在一审应诉直至辩论终结前均未提出违约金过高的意见。一、二审法院主动调整违约金标准，违反《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，也违背当事人意思自治原则。2.双方根据国家工商总局制定的合同范本签订本案《商品房买卖合同》，合同约定逾期交房和逾期办证违约金标准并未与购房者实际损失关联，而属于惩罚性违约金，该违约金条款不违反法律的强制性规定，应为有效。3.《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条已明确规定了在福建省范围内的商品房交易时买卖双方在买卖合同中可以自行约定逾期交房和逾期办证违约金，没有约定的自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金。可见在福建省范围内的逾期交房的违约金属惩罚性违约金，是合同双方对于违约所约定的一种制裁手段，该地方性法规的效力在本案中应优先适用。4.最高人民法院公报指导案例2016年第11期--周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中对房地产开发商逾期交房和逾期办证的违约金属惩罚性违约金也做了明确的认定，一、二审法院对逾期交房违约金进行调整是错误的，违反法律法规的规定，并且与最高人民法院公布的指导性案例相悖。(三)一、二审法院驳回***要求中驰房产公司承担逾期办证的违约责任的诉讼请求是错误的。依据双方《商品房买卖合同》第八条、第十四条的约定，***应于2015年3月31日前取得房屋权属证书，并分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，开发商应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。一、二审法院判决驳回***关于逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，也与最高人民法院公报指导案例2016年第11期--周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中“合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定了开发商承担了逾期交房违约责任后就不再承担逾期办证的违约责任，应认定该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约责任“的裁判要旨相悖。(四)一、二审法院驳回***要求东泉公司、监理公司、超平设计公司对中驰房产公司违约责任承担连带责任的诉讼请求是错误的。1.本案纠纷系因商品房质量问题引起的，并非纯粹的商品房买卖合同纠纷。东泉公司系讼争房产的承建方，监理公司系讼争房产的监理方，超平设计公司系讼争房产的设计方依法应对该房的质量承担设计、施工和监理的终身责任。2.根据《福建省房屋消费者权益保护条例》第十六条“消费者在购买、使用房屋时，因房屋质量原因使其合法权益受到损害的，可以要求经营者赔偿。损害的发生是由于施工或者其他非经营者原因造成的，经营者与责任单位或者个人应当承担连带责任”的规定，本案讼争房产于2015年5月经福建省建筑工程质量检测中心有限公司进行检测后认定不符合规定，该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性。因此，中驰房产公司、东泉公司、监理公司、超平设计公司应依法对***的损失承担连带赔偿责任。

中驰房产公司再审请求：撤销福建省三明市中级人民法院(2018)闽04民终408号民事判决及福建省沙县人民法院(2017)闽0427民初1648号民事判决，改判中驰房产公司不承担违约责任。事实和理由：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误。(一)讼争房产符合合同约定的交付条件，且中驰房产公司已按合同约定完成交付义务。1.关于房屋裂缝问题。讼争房产项目已于2014年8月27日经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收，2014年11月7日经沙县建设工程质量监督站验收合格，并出具了工程质量监督报告，2014年12月进行了备案。通过综合验收的房屋是符合居住条件，具备交付条件。2.《检查鉴定报告》明确记载“对该楼板的有开裂楼板的裂缝分布位置及长度进行测绘，以全部了解楼板开裂状况，对沙县住房与城乡建设局综合建设单位及业主双方意见后指定的单元内开裂楼板的工作状况进行详查，并对其施工质量进行检测”，可以证明系将所有楼房中裂缝最严重的房屋委托进行质量鉴定。而***的房屋并不影响其使用，***不同意交付没有事实依据。3.从双方签订《商品房买卖合同》的约定内容看，讼争房产具备交付条件。在双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了三项交付条件，讼争房产均已具备，符合约定交付条件。在完全达成交付条件并已经顺利验收的情况下，***所主张的楼上房屋存有裂缝问题，均属于房屋质量保修范围。另按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于保修责任的约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。”住宅质量保证书中明确了发生质量问题时保修范围和保修期限，对于室内地面空鼓开裂等均属于保修范围。因此，讼争房产如果存在裂缝并不影响双方的交付。4.中驰房产公司已在合同约定的时间内通知***交房，***也已收到交房通知，***应对其自身迟延办理交房手续所导致的结果承担责任。(二)讼争房产符合法律法规规定的交付条件。1.建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”。该规定说明建筑工程若存在质量缺陷也属于质量保修范围，若商品房存在质量缺陷，属于保修范围，具备房屋交付条件。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条对于不能交付的房屋作出明确规定，即：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据该规定，主体结构质量不合格是商品房不能交付的条件，除此之外，没有作出商品房存在质量缺陷当然导致房屋不能交付的规定，因此，在商品房存在质量缺陷的情形下，应认定为是符合交付条件的。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。上述事实表明，房屋是符合合同约定的交付条件。***不接受房屋没有法律依据。(三)***主张违约金已超过诉讼时效，丧失胜诉权。1.《商品房买卖合同》第八条明确约定，房屋交付时间为2014年12月31日，按照《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，在合同约定的交房时间到达后，开发商没有交房就构成了违约行为,同时合同约定房屋交付时间就应当已经知道其权利被侵害,***应在2016年12月31日前主张权利，逾期不主张视为放弃其权利。2.最高人民法院第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要规定，“18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，就本案而言，办证违约金与交房违约金的违约性质是相同的，也应从2014年12月31日开始计算诉讼时效。(四)一、二审法院判令中驰房产公司交付商品房，***就无权取得违约金。当事人双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照第2种方式处理：即“买受人同意接受，出卖人不需向买受人支付违约金”。双方合同约定内容表明，假设房屋存在不能符合交付条件的情况时，如果***同意接受房屋的，则其同样不需承担违约责任。而从***起诉情况来看，***是同意接受房屋的，则依据合同约定，其无须承担违约责任。

本院再审认为，一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：

一、撤销福建省三明市中级人民法院(2018)闽04民终408号民事判决及福建省沙县人民法院(2017)闽0427民初1648号民事判决；

二、本案发回福建省沙县人民法院重审。

审判长　　黄卉靓

审判员　　俞裕铨

审判员　　林　琳

二〇一九年八月三十一日

书记员　　王世伟

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。