上海国之鼎铁路机电有限公司与上海协力卷簧制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）沪0114民初5965号

原告：上海国之鼎铁路机电有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：蔡国丁，董事长。

委托诉讼代理人：顾崟涛，上海市中天信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱丽敏，上海市中天信律师事务所律师。

被告：上海协力卷簧制造有限公司，住所地上海市嘉定区。

法定代表人：陈兆忠，董事长。

委托诉讼代理人，周宇龙，上海达必诚律师事务所律师。

委托诉讼代理人，周紫薇，上海达必诚律师事务所律师。

原告上海国之鼎铁路机电有限公司(下称“国之鼎公司”)诉被告上海协力卷簧制造有限公司(下称“协力公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员史建颖独任审判，并于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告国之鼎公司委托诉讼代理人顾崟涛、被告协力公司委托诉讼代理人周宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告国之鼎公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，被告搬离上海市嘉定区嘉美路XXX号；2、判令被告支付截止至2018年6月30日所拖欠的租金、使用费合计人民币(以下币种同)171079.17元(其中2017年7月1日至2017年9月30日拖欠房屋租金50000元；2017年4月1日起至2018年6月30日拖欠过道仓库使用费121079.17元)；3、判令被告支付拖欠的保安费148000元(自2017年8月1日-2018年5月30日)；4、判令被告支付自判决生效之日起至实际搬离之日的使用费(按照2018年日租金6112.16元每日的两倍计算)5、判令被告支付自判决生效之日起至搬离日的保安费14800元/月；6、判令被告支付违约金557735元；7、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：原、被告于2011年11月30日签订了《房屋租赁合同》，将坐落于嘉定区南翔工业区嘉美路XXX号内面积为9153.34平方米的房屋(下称“涉案房屋”)给被告使用。房屋租赁期限为2011年9月1日起至2021年8月31日止，合同约定前两年年租金优惠为190万元，2013年9月1日至2018年8月31日即第3至第7年每年租金总额在前一年度总额上递增5%，第8至第10年租金总额在前一年租金总额基础上保持不变。各部分房屋的具体租金计算方式为：装配车间、一车间和三车间房屋每日租金为0.6元/每平方米，一三车间之间仓库每日租金为0.3元/每平方米，宿舍楼二楼及门卫室每日租金为0.55元/每平方米，办公二楼东部每日租金0.77元/每平方米，合计年租金194.24万元，原告给予被告优惠，年租金按190万元结算。租金支付方式为：租赁合同签订当日，被告应向原告交纳租赁保证金16万元。首期房租按4个月一次性先期支付，之后房屋租金每季度支付一次，先付后用，由被告在每季度末前10天向原告支付下一季度的租金。合同中还约定,被告应按月承担加1.28%附加税的电费及加15.94%附加税的水费；承担厂区保安费、治安管理费的50%等费用。合同中就违约责任做了明确约定，如被告逾期未交纳房租或其他约定的应由被告交纳的各项费用1个月以上的，原告有权终止合同，收回出租房屋，同时被告应按合同年租金25%支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告需负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。合同中还约定，如被告逾期交还房屋的，每逾期一日应向原告支付日租金2倍的违约金。之后，由于实际情况变更,原、被告于2012年8月30日达成《补充协议书》，约定被告于2012年9月1日起退还甲方三车间面积为710平方米的厂房区域，年租金变更为174.8万元，其余事项不变。2017年7月起,被告因公司内部股权纠纷导致经营问题，遂开始以各种理由拖欠及克扣租金及其他费用，并自2017年10月1日起就未再支付原告租金、水电费、保安费等各项费用,至起诉之日止已拖欠各项费用及违约金总计2，102，394.72元。故原告提起诉讼。原告起诉后，被告支付了拖欠的大部分租金，尚欠少量的租金及保安费。

被告协力公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求。一、其不存在违约行为，此前确有两笔租金迟延支付，但事出有因。原、被告系关联公司，在原告法定代表人蔡国丁作为原告起诉我公司的股权纠纷中，蔡国丁申请冻结了我公司账户，导致我公司客观上无法付款。2018年2月账户解冻后，双方就支付租金曾经协商过，原告并未明确准确的付款日期，仅表示希望我公司尽快付款，现我公司已经付清了欠付租金。二、关于2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金5万元，因涉案房屋漏雨、渗水，给其造成了财产损失，故扣除了5万元租金。三、关于过道仓库使用费，因该仓库系违章建筑需要拆除，2017年7月6日，原告已经同意停止收费。

本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2011年11月30日签订了《房屋租赁合同》，原告国之鼎公司将登记在其名下的涉案房屋出租给被告协力公司使用。合同约定：房屋租赁期限为2011年9月1日起至2021年8月31日止；各部分房屋的具体租金计算方式为：装配车间、一车间和三车间房屋每日租金为0.6元/每平方米，一三车间之间仓库每日租金为0.3元/每平方米，宿舍楼二楼及门卫室每日租金为0.55元/每平方米，办公二楼东部每日租金0.77元/每平方米，合计年租金194.24万元，原告给予被告优惠，前两年年租金按190万元结算。2013年9月1日至2018年8月31日即第3至第7年每年租金总额在前一年度总额上递增5%，第8至第10年租金总额在前一年租金总额基础上保持不变；租金支付方式为：租赁合同签订当日，被告应向原告交纳租赁保证金16万元。首期房租按4个月一次性先期支付，之后房屋租金每季度支付一次，先付后用，由被告在每季度末前10天向原告支付下一季度的租金；被告承担厂区保安费、治安管理费的50%；租赁期内，租赁房屋及附属设施出现自然损坏的，由乙方向甲方提出维修申请，甲方应在收到通知后7个工作日内进行维修，过期未维修的，乙方可代为维修，费用由乙方凭票据向甲方结算；如被告逾期未交纳房租或其他约定的应由被告交纳的各项费用1个月以上的，原告有权终止合同，收回出租房屋，被告应按合同年租金25%支付违约金，若支付的违约金不足弥补原告损失的，被告需负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。之后，由于实际情况变更，2012年8月30日，原、被告达成《补充协议书》，约定被告于2012年9月1日起退还甲方三车间面积为710平方米的厂房区域，年租金变更为174.8万元，其余事项不变。

上述合同签订后，原告按约交付了涉案房屋，被告亦按约支付租金。2017年第四季度起，被告开始出现拖欠租金的情况，原告于2018年初向法院提起诉讼，要求解除合同、被告支付拖欠的租金等。2018年2月12日，被告向原告支付2017年第四季度租金520128.62元。2018年3月9日，被告向原告支付2018年第一季度租金533128.60元。2018年4月13日，被告向原告支付2018年第二季度的部分租金150000元，2018年5月22日，被告付清了2018年第二季度的剩余租金383128.62元。之后，原告撤回了关于上述租金的诉讼请求，但仍以2018年第二季度剩余租金383128.62元迟延支付已超一个月为由，坚持解除合同、被告支付解约违约金557735元等诉讼请求。

另查：一、原告法定代表人蔡国丁曾于2016年7月向本院提起要求被告协力公司收购股份的诉讼.2017年10月23日，蔡国丁申请，本院在执行阶段冻结了被告协力公司的银行账户。直至2018年1月26日，被冻结的账户方得以全部解冻。二、关于诉请2中拖欠的房屋租金50000元。2017年7月19日，被告曾向原告发出《修缮厂房告知书》，告知因房屋屋顶漏水等问题造成其财产、停产损失，故先从本次房租中暂扣5万元，待修复后经双方认定结算。之后，被告将2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金扣留了50000元。三、关于诉请2中的过道仓库使用费。2017年3月始，原、被告双方开始就过道仓库系违章建筑需要拆除问题多次进行书面沟通。2017年7月6日，原告向被告发出的《告知函》中载明：《房屋租赁合同》中“一三车间之间仓库720平方米”被认定属于违章建筑需要拆除，现贵司以我司不能承诺不予拆除，影响贵司经营开展为由，自2017年4月1日起拒付该部分场地使用费。本着精诚合作的精神，为不影响贵司经营发展，我司愿意停止该部分场地的收费，请贵司尽快清空仓库并在2017年9月1日前将该场地交还我司。故被告以此为由，未再支付该部分使用费。四、关于诉请3的保安服务费。因涉案厂区由原、被告两公司共同使用，2015年7月27日，原、被告共同与案外人上海延有保安服务有限公司(下称“延有公司”)签订《保安服务合同》，约定由延有公司为原、被告的厂区提供安保服务，保安服务期限2年，自2015年8月1日至2017年7月31日，服务费为26000元/月。2017年7月20日至2017年8月1日期间，原告书面函告被告：因延有公司安保不力，其将更换保安公司，并已选定了案外人上海振豪保安服务有限公司(下称“振豪公司”)，费用为29600元/月。被告对此书面提出异议，要求继续与延有公司签约，若原告单方面改变现状，则被告公司的安保问题其自行解决。原告对此回复称各自聘请安保公司没有可行性，之后，在双方对安保公司尚未形成共识的情况下，原告于2017年7月24日单方与振豪公司签订了《保安服务合同》，约定保安期限为2年，自2017年8月1日至2019年7月31日，服务费29600元/月。被告至此开始拒付安保服务费。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同约定被告应于每季度末前十天向原告支付下一季度的租金，但其支付的2018年第二季度的租金存在延迟履行的情况，原告以其中的383128.62元迟延支付已超一个月为由，坚持主张解除合同。对此本院认为，被告迟延支付租金确属违约，但本案开庭前，被告已付清该款项，结合本案涉案标的厂房达8000余平方米，年租金逾200万元，被告该违约行为尚属轻微，尚未导致原告的合同目的无法实现，到达必须解除合同的程度。因此，从维护交易稳定的角度出发，本案租赁合同以不解除为宜。故对原告主张的解除租赁合同、被告搬离涉案厂房并支付解约违约金的诉讼请求，本院不予支持。

关于2017年7月1日至2017年9月30日期间欠付的租金50000元，该款系被告以涉案房屋漏雨造成其财产及停产损失为由擅自扣留，并未征得原告方同意，且被告对其损失并未提供证据加以证明，被告单方决定截留租金缺乏合同依据，该款应予支付。关于2017年4月1日之后的过道仓库使用费，原告已于2017年7月明确同意停止该仓库的收费，故对原告该部分的主张，本院无法支持。关于安保服务费，因涉案厂区由原、被告双方共同进行生产经营，且双方曾于2015年共同与案外人延有公司签订《保安服务合同》，因此被告承担了50%的安保服务费。但之后，原告在未与被告协商一致的情况下，单方决定将安保公司更换成振豪公司签订了合同，并上涨了服务费，该合同对被告没有约束力。鉴于振豪公司已为包括被告公司在内的整个厂区提供了安保服务，本院认为被告按原合同约定的26000元/月的标准承担其中50%的保安服务费较为合理。因《保安服务合同》系原告出面签订，对外的付款义务人为原告，故原告主张被告向其支付，应属合理。经核算，2017年8月1日至2018年5月30日期间被告应承担的保安服务费金额为130000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告上海协力卷簧制造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国之鼎铁路机电有限公司自2017年7月1日至2017年9月30日期间欠付的租金人民币50000元；

二、被告上海协力卷簧制造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海国之鼎铁路机电有限公司自2017年8月1日至2018年5月30日期间的保安服务费人民币130000元；

三、驳回原告上海国之鼎铁路机电有限公司其余诉讼请求。

负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费12568.14元，减半收取6284.07元，由原告负担4994.07元，由被告负担1290元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　史建颖

二〇一八年七月三十日

书记员　　刘闻博

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》

第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。