莱芜交通发展集团有限公司与莱芜大地唯美经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审(2020)鲁01民初3903号民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁01民初3903号

原告：莱芜交通发展集团有限公司，住所地济南市。

法定代表人：靳凤玉，董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：崔景阳，国浩律师（济南）事务所律师。

委托诉讼代理人：黄丽华，国浩律师（济南）事务所律师。

被告：莱芜大地唯美经贸有限公司，住所地济南市。

法定代表人：吕东方，经理。

委托诉讼代理人：李利，山东吏朔律师事物所律师。

委托诉讼代理人：王**龙，山东吏朔律师事物所律师。

原告莱芜交通发展集团有限公司（以下简称莱芜交通公司）与被告莱芜大地唯美经贸有限公司（以下简称大地唯美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莱芜交通公司的委托诉讼代理人崔景阳，被告大地唯美公司的委托诉讼代理人李利、王**龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

莱芜交通公司向本院提出诉讼请求：1.解除莱芜区鲁中西大街30号的《楼房租赁合同》。2.判令被告返还原告价值5001.37万元的地上建筑物和附属物。3.判令被告支付原告自2019年1月1日至租赁物实际返还之日的租金（年租金30万元，至起诉之日欠付租金额为60万元）；支付租金利息至租赁物实际返还之日，暂计算至2020年11月18日为2.872万元。4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1994年12月20日，莱芜市煤炭工业总公司（以下简称莱芜煤炭公司）与山东大地企业（集团）公司（以下简称大地集团）签订《煤炭大厦使用权转让合同》，莱芜煤炭公司将其所有的位于莱芜鲁中西大街27号（后变为了30号）土地工程基本完工的15层煤炭大厦，包括地下室与此楼前后左右场地，共同转让给大地集团使用，使用权转让期限为20年，使用费每年30万元，莱芜煤炭公司建设该楼期间的银行借款135万元由大地集团还清，莱芜煤炭公司投资形成的财产和大地集团对该楼装饰的财产及附属工程形成的固定资产，其产权统归莱芜煤炭公司所有。后大地集团破产，莱芜煤炭公司的名称变为了莱芜市煤炭工业局（以下简称莱芜煤炭局），2005年1月1日，莱芜煤炭局与被告（当时名称为莱芜威美投资有限公司）签订《楼房租赁合同》将《煤炭大厦使用权转让合同》项下的租赁物租赁给被告，租赁期限12年，年租金30万元，莱芜煤炭局投资形成的财产和被告对该楼投资装饰的财产及附属工程形成的固定资产，其产权统归莱芜煤炭局所有，合同终止时，被告无条件的将该楼及附属工程归还莱芜煤炭局，被告不交付或不按时交付租金的，莱芜煤炭局有权解除本合同。合同到期后，双方于2017年1月12日将租赁期限延长至新的承租方确定之日。依据《莱芜市人民政府常务会议纪要》（[2018]23号）精神，经资产评估后，涉案资产于2018年底整体划转给了莱芜交通公司，其中地上建筑物和附属物价值人民币5001.37万元。此后，原告就资产归属、租金支付问题与被告多次沟通，被告主张当初租赁物仅是完成了框架烂尾数年的半截工程，其接手后投入土地、装修、维修费等合计2490万元完善，并代偿银行贷款135万元，对租赁物享有产权，并拒绝支付2019、2020年度租金60万元。经催告后，被告仍拒绝履行，拒收原告函件。为维护原告的合法权益，请求法院依法判如所请。

大地唯美公司辩称，一、莱芜交通公司要求解除《楼房租赁合同》的诉讼请求不成立，因双方所约定的解除租赁关系的条件尚未成就，故双方之间的《楼房租赁合同》至今仍旧存续有效。双方虽然书面约定了租赁物的租赁期限至2016年12月31日，但合同到期后，2017年1月12日，双方签订了《关于煤炭大厦延期协议》，并约定大地唯美公司所租赁的租赁物在市财政局的安排下，通过招标程序，至新的承租方确定之日，双方的租赁关系终止，虽然市财政局发布了招标公告，但结果却流拍，至今莱芜交通公司仍未再次通过招标程序确定新的承租方，故双方之间仍存在合法有效的租赁关系，期间也未达到双方解除租赁关系的条件，因此莱芜交通公司的诉讼请求第一、二项没有事实及法律依据。二、未缴纳2019、2020年租金责任不在大地唯美公司，大地唯美公司没有过错，且双方未对欠付租金支付利息进行约定，因此莱芜交通公司要求大地唯美公司承担租金利息没有事实及法律依据。2019年1月10日，原莱芜市被撤市设区，大地唯美公司曾多次前去原煤炭局办公处缴纳租金，但已人去楼空，大地唯美公司也曾给原财务人员打电话，询问如何缴纳租金，但被告知不知道如何缴纳。2020年又恰逢新冠疫情，当时大地唯美公司也询问如何缴纳租金问题，但根据国家有关部门下发的通知，对于租赁国有资产所产生的租金，承租人可以减交或免缴，因此双方至今对于租金数额、缴纳方式及缴纳渠道未达成一致，这是其一；其二、根据双方《楼房租赁合同》第三条，本合同的签订条件是：（一）原合同的乙方投资装饰所租该大楼；（二）原合同的乙方偿还甲方在建设该大楼期间的银行借款135万元。由此可以看出，当年大地唯美公司所租赁的煤炭大厦原为烂尾楼，经市政府协调，由大地唯美公司对大厦进行建设并装饰，投资了1690万元，并偿还了莱芜交通公司135万元银行贷款，对于上述投资及代偿款，双方曾多次协商，但至今未达成一致。因此，结合大地唯美公司的投资数额与本案的欠付租金数额而言，双方之间仍存在其他的债权债务关系，也不能成为莱芜交通公司要求解除合同的理由。综上所述，莱芜交通公司的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院依法组织各方当事人进行了证据交换和质证。

莱芜交通公司提交如下证据：证据一，莱芜市煤炭工业总公司与山东大地企业（集团）公司于1996年12月20日签订的《煤炭大厦使用权转让合同》及公证书各1份,拟证实：莱芜煤炭公司将位于莱芜鲁中西大街27号（后变为了30号）15层的煤炭大厦，包括地下室与此楼前后左右场地，共同转让给大地集团使用。名为使用权转让合同，实为租赁合同。使用权转让期限为20年，自1997年1月1日至2016年12月31日。使用费为每年30万元，莱芜煤炭公司建设该楼期间的银行借款135万元，在合同生效之日由大地集团还清。莱芜煤炭公司投资形成的财产和大地集团对该楼装饰的财产及附属工程形成的固定资产，统归莱芜煤炭公司所有。证据二，莱芜市煤炭工业局与莱芜威美投资有限公司于2005年1月1日签订的《楼房租赁合同》1份,（莱芜威美投资有限公司即本案被告），拟证实：大地集团破产、莱芜煤炭公司的名称变为了莱芜市煤炭工业局后，2005年1月1日，莱芜煤炭局与被告（当时名称为莱芜威美投资有限公司）签订《楼房租赁合同》，将《煤炭大厦使用权转让合同》项下的租赁物租赁给被告。年租金30万元，租赁期限12年，自2005年1月1日至2016年12月31日。莱芜煤炭局投资形成的财产和被告对该楼投资装饰的财产及附属工程形成的固定资产，统归莱芜煤炭局所有，合同终止时，被告无条件的将该楼及附属工程归还莱芜煤炭局。被告不交付或不按时交付租金的，莱芜煤炭局有权解除本合同。证据三:1.莱芜市人民政府常务会议纪要[2018]23号1份；2.莱芜市财政局《关于将市煤炭局部分资产划转至莱芜交通发展集团有限公司的通知》1份；3.鲁贵评（2018）莱字第520号《地上房产、附属物及土地使用权》估价报告1份,拟证实：根据会议纪要，将市煤炭局所属大地集团办公楼划转至原告。莱芜市财政局下发莱财资［2018］24号文件，将位于莱城区鲁中西大街30号（大地集团办公楼）的地上房产、附属物及土地使用权划转至原告。经评估，地上建筑物和附属物面积14011.2平方米，评估价值人民币5001.37万元。证据四：1.原告寄给被告的《告知函》1份；2.邮件及退件单各1份，拟证实经多次联系，被告拒绝支付欠付的2019、2020年度租金，拒收原告的函件。证据五，被告公示信用信息2份，拟证实被告为适格主体，被告原名称为莱芜威美投资有限公司。证据六，原告向济南市自然资源和规划局调取的（92）莱城字第038号《建筑许可证》存根，拟证实煤炭大厦有合法建设手续。证据七，被告发给原告的律师函一份，拟证实原告方多次找过被告，双方就涉案资产权属和租金交付问题多次沟通，被告拒付欠付租金，后来又拒收原告发出的函件。

大地唯美公司质证称：对证据一的真实性没有异议，但结合该证据中第二条内容可以看出，被告曾代原告偿还银行借款135万元，双方之间存在债权债务关系。对证据二的真实性没有异议，但结合该证据中第三条内容可以看出，被告除代原告偿还银行贷款135万元外，对所租赁大厦进行过装饰投资，双方之间也存在债权债务关系，合同第十三条对于解除条件在2017年1月12日已经发生变更。对证据三的真实性没有异议，由于撤市划区，所涉及的资产转让，原告并未将涉案的债权依法通知给被告，债权转让条件不成就。对证据三的评估报告没有异议。对证据四，被告未接收到该函件。对证据五的真实性没有异议。对证据六的真实性没有异议，但建设单位为莱芜市煤炭化工供销公司，无法证明与原莱芜煤炭局有任何关系。对证据七的真实性没有异议，但该证据也恰恰证实双方之间就债权债务关系多次进行过协商，对租金事宜被告也请求原告予以抵销，并不能证明原告的主张。

对莱芜交通公司提交的上述证据，本院经审理认为，双方当事人对证据一、二、三、五、七的真实性均无异议，本院予以确认。上述证据可以证实原莱芜煤炭公司将煤炭大厦，包括地下室与此楼前后左右场地，共同转让给大地集团使用。后大地集团破产、莱芜煤炭公司的名称变为了莱芜市煤炭工业局后，2005年1月1日，莱芜煤炭局与被告签订《楼房租赁合同》，上述租赁物租赁给被告。年租金30万元，租赁期限12年，自2005年1月1日至2016年12月31日。根据莱芜市人民政府常务会议纪要[2018]23号和莱芜市财政局《关于将市煤炭局部分资产划转至莱芜交通发展集团有限公司的通知》，将市煤炭局所属大地集团办公楼划转至原告。就涉案房屋权属和租金交付问题，双方曾进行过沟通。证据四可以证实原告曾就2019年度、2020年度租金支付事宜向被告邮寄《告知函》，被告拒收。证据六显示涉案标的物标高54米，建筑面积8000平方米，可以视为具有合法有效的建设规划手续。

大地唯美公司向法庭提交了《关于煤炭大厦延期协议》，拟证实双方在2017年1月12日就租赁物重新达成租赁合同，租赁期限至新的承租方确定之日。

莱芜交通公司质证称：该协议应在举证期限内提交。另外，该协议只是对涉案租赁合同到期之后租赁期限的约定，也没有约定具体期限，也不涉及其他合同条款，仅应视为变更为不定期租赁合同，出租方有权随时通知解除，实质上原告已经通知了被告。涉案租赁物的投资均是大地集团投资，与被告没有关系，被告所谓的债权是不存在的，并且即使被告方有投资，根据合同约定，投资形成的装饰物、附属工程归出租方所有。

对大地唯美公司提交的上述证据，本院经审理认为，该证据可以证实在双方的租赁合同到期之后，经协商同意租期延长至新的承租方确定之日，延期内双方继续遵守原合同条款。

根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：

1996年12月20日，莱芜市煤炭工业总公司与山东大地企业（集团）公司签订《煤炭大厦使用权转让合同》,约定：一、莱芜煤炭公司将位于莱芜鲁中西大街27号的15层大楼一幢（煤炭大厦），包括地下室与此楼前后左右场地，共同转让给大地集团使用。二、使用权转让期限为20年，自1997年1月1日至2016年12月31日。使用费为每年30万元，分别在当年的1月1日、6月1日每次15万元。三、大楼的装饰及产权归属：莱芜煤炭公司投资形成的财产和大地集团对该楼装饰的地板、墙壁、天花板、正常照明灯具及附属工程形成的固定资产，其产权统归莱芜煤炭公司所有。……六、违约责任：在本合同有效期内，任何一方未能履行本合同规定条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失，由责任方承担。1996年12月23日，莱芜市公证处对前述合同进行公证。

2005年1月1日，甲方莱芜市煤炭工业局与乙方莱芜威美投资有限公司签订《楼房租赁合同》，约定：一、本合同是在1996年12月20日，莱芜市煤炭工业总公司与山东大地企业（集团）公司签订的《煤炭大厦使用权转让合同》基础上签订。二、由于原合同的乙方即大地集团已破产，愿将原合同所出租的大楼及场地租给本合同的乙方即莱芜威美投资有限公司使用。三、第一条所称合同，签订的前提条件为：（一）原合同的乙方投资装饰所租该大楼。（二）原合同的乙方偿还甲方在建设该大楼期间的银行借款135万元。四、租金为每年30万元。五、租金支付的时间和方式。每年30万元的租金，分别在当年的1月1日、6月1日支付。每次支付15万元。乙方直接付给甲方。六、租赁期限12年，即2005年1月1日至2016年12月31日。七、2004年前，原山东大地企业(集团)公司拖欠的租赁费79万元，因乙方资金非常困难，经协商，甲方让免2004年30万元的租赁费，剩余49万元的租金由乙方自2005年1月1日起每季度偿还5万元，到还清为止。八、租赁期间该楼的水、电费均由乙方承担，计划生育、卫生、集资、摊派等社会义务，由乙方独立承担，甲方不负任何责任。九、在乙方使用大楼期间，所发生的一切责任事故，均由乙方负全部责任。给甲方的租赁物造成的损失由乙方赔偿。十、大楼的装饰及产权归属。甲方投资形成的财产和乙方对该楼投资装饰的地板、墙、天花板、门窗、正常照明灯具及附属工程形成的固定资产，其产权统归甲方所有。合同终止时，乙方无条件的将该楼及附属工程(产权归甲方的所有财产)归还甲方。十一、乙方在租赁期间负责对大楼进行检查和维修，费用由乙方自己承担，十二、乙方在租赁期间，甲方应为其提供一切方便，不得影响乙方的正常经营。如给乙方造成经济损失，甲方负担其损失。十三、合同解除的条件：有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1.乙方不交付或不按期交付租金；2.未经甲方同意，乙方将所租楼房转租给第三人；3.在所租楼房进行违法活动的；4.甲方无特殊情况不得提前解除或终止合同，确需解除或终止，应提前3个月通知乙方；十四、楼房返还的时间，本合同期满或解除合同后30日内乙方应将其所有的财产全部搬走，同时将所租楼房无条件的返还给甲方，交付时不得损失甲方财产，如有损坏，乙方照价赔偿。乙方如继续租赁有优先权。十五。违约责任。在本合同有效期内，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，由此所造成的损失，由责任方承担。

2017年1月12日，莱芜市煤炭工业局与大地唯美公司签订《关于煤炭大厦延期协议》，约定前述租赁合同于2016年12月31日到期后，经双方协商，同意该大厦租期延长至新的承租方确定之日。延期内，双方继续遵守原合同的条款。

2018年12月12日，莱芜市人民政府印发[2018]23号常务会议纪要。根据会议纪要，将市煤炭局所属大地集团办公楼划转至原告。2018年12月29日，莱芜市财政局下发莱财资［2018］24号文件，将位于莱城区鲁中西大街30号（大地集团办公楼）的地上房产、附属物及土地使用权划转至原告，并按照评估价值6435.68万元以注册资本金形式注入原告。

2020年9月，原告曾就2019年度、2020年度租金支付事宜向被告邮寄《告知函》，被告拒收。

莱芜大地唯美经贸有限公司于2002年7月30日注册成立，原名称为莱芜威美投资有限公司。

本院认为，本案的争议焦点有两个：一、莱芜交通公司与大地唯美公司之间的租赁关系是否应予解除；二、大地唯美公司向莱芜交通公司支付租金及利息的数额。

关于第一个焦点问题。2005年1月1日，原莱芜煤炭局与莱芜威美投资有限公司签订的《楼房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同约定每年租金30万元，分别在当年的1月1日、6月1日支付。涉案《楼房租赁合同》到期后，2017年1月12日，双方又签订《关于煤炭大厦延期协议》，约定前述租赁合同于2016年12月31日到期后，同意该大厦租期延长至新的承租方确定之日。延期内，双方继续遵守原合同的条款。本案中，莱芜交通公司取得涉案房屋所有权后，大地唯美公司自2019年1月1日之后一直未缴纳租金。2020年9月，莱芜交通公司曾就2019年度、2020年度租金支付事宜向大地唯美公司邮寄《告知函》，遭到拒收。大地唯美公司迟延履行支付租金的行为已经构成违约，导致合同目的不能实现，符合涉案《楼房租赁合同》第十三条约定的解除条件及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。并且，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，根据上述法律规定，莱芜交通公司有权解除涉案租赁合同。故对于莱芜交通公司的该项诉讼请求，本院予以支持。大地唯美公司于2020年12月1日收到本院向其送达的起诉状副本，故本院确定该日期为涉案租赁合同的解除日期。大地唯美公司虽辩称其就涉案大厦进行了大量投入，与莱芜交通公司存在债权债务关系，并且其曾就缴纳租金事宜主动联系过莱芜交通公司，但均未提交证据予以证实，本院对此不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故涉案《楼房租赁合同》解除后，大地唯美公司应将涉案标的物返还给莱芜交通公司。

关于第二个焦点问题。涉案《楼房租赁合同》约定，租金为每年30万元，分别在当年的1月1日、6月1日支付。2017年1月12日双方签订的《关于煤炭大厦延期协议》，约定继续遵守原合同的条款。大地唯美公司自2019年1月1日之后一直未缴纳租金，故其仍应该按照合同约定支付欠缴租金。并且，在租赁合同存续期间产生的租金占用损失即迟延履行期间的利息，亦应予以支持。但是考虑到本次新冠肺炎疫情，确系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第1款规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。因此，根据最高人民法院及本院处理该纠纷的精神，本院酌情减免承租人大地唯美公司三个月租金。对于2020年12月1日涉案《楼房租赁合同》解除后的费用问题，因大地唯美公司仍然占有使用涉案房屋，故其仍应该参照租金标准向莱芜交通公司支付占有使用费，而在此期间的利息问题，因涉案租赁合同已经解除，莱芜交通公司再请求支付利息无事实和法律依据，本院对此不再支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下：

一、莱芜交通发展集团有限公司与莱芜大地唯美经贸有限公司之间的《楼房租赁合同》于2020年12月1日解除；

二、莱芜大地唯美经贸有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于莱芜鲁中西大街30号的煤炭大厦及地下室和周围场地返还给莱芜交通发展集团有限公司；

三、莱芜大地唯美经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向莱芜交通发展集团有限公司支付自2019年1月1日起至2020年12月1日止的租金50万元（已扣减疫情期间3个月的租金）；

四、莱芜大地唯美经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向莱芜交通发展集团有限公司支付欠付租金的利息（2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中，2019年1月1日欠付的租金15万元，自2019年1月1日起计算至实际返还租赁标的物之日止；2019年6月1日欠付的租金15万元，自2019年6月1日起计算至实际返还租赁标的物之日止；2020年1月1日欠付的租金7.5万元，自2020年1月1日起计算至实际返还租赁标的物之日止；2020年6月1日欠付的租金12.5万元，自2020年6月1日起计算至实际返还租赁标的物之日止）；

五、莱芜大地唯美经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向莱芜交通发展集团有限公司按照每年30万元支付自2020年12月1日起至实际返还租赁标的物之日止的房屋占有使用费；

六、驳回莱芜交通发展集团有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费295012元，由被告莱芜大地唯美经贸有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长　　陈　勇

人民陪审员　　段巧华

人民陪审员　　杜　浩

二〇二一年二月二十四日

法官　助理　　乔　斌

书　记　员　　李　杨