亳州市梦翔置业有限公司、亳州芜湖投资开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省亳州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖16民终1614号

上诉人（原审被告）：亳州市梦翔置业有限公司,住所地亳州市亳芜现代产业园区漆园路以东、合欢路以南、茴香路以北。

法定代表人：曹玉根，总经理。

委托诉讼代理人：王慎龙，安徽亳乐律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：亳州芜湖投资开发有限责任公司，住所地亳州芜湖现代产业园区科技孵化楼。

法定代表人：魏金虎，该公司董事长。

委托诉讼代理人：宋晓芳，女，1994年10月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，该公司法务。

委托诉讼代理人：倪旭东，安徽承义律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：安徽省家家洁清洁科技有限公司,住所地亳州市芜湖现代产业园汤王大道以西纬三路以南。

法定代表人：刘坤，董事长。

委托诉讼代理人：贾仿刚，安徽香樟律师事务所律师。

上诉人亳州市梦翔置业有限公司（以下简称梦翔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

梦翔公司上诉请求：撤销一审判决，改判由家家洁公司腾空房屋，并向亳芜公司返还案涉房屋；由家家洁公司支付亳芜公司租金；驳回对违约金和物业费的诉讼请求，诉讼费由亳芜公司和家家洁公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，由于王体删并不是上诉人梦翔公司的员工和委托代理人，因此王体删和亳芜公司之间签订的书面合同，不应认定为梦翔公司与亳芜公司之间的租赁合同，该合同不能约束梦翔公司，该合同约定的租金和违约金条款不能约束上诉人。上诉人与家家洁公司之间的转租协议得到亳芜公司及其主管机关领导的同意，而且梦翔公司和家家洁公司之间的合同条款早已经通知亳芜公司，同时亳芜公司已经同意不要上诉人梦翔公司承担责任，因此一审判决上诉人承担责任缺乏事实和法律依据。由于上诉人和亳芜公司之间没有书面协议，因此上诉人和亳芜公司之间的租赁合同为不定期租赁，1年期之后租赁合同处于无效状态，造成合同无效的责任在亳芜公司和家家洁公司，对于合同无效和家家洁公司突然不走的行为造成的损失，上诉人不应当承担责任。一审判决驳回亳芜公司对家家洁公司的诉讼请求，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条的规定，属于判决违法。

亳芜公司辩称：亳芜公司与梦翔置业之间的租赁合同合法有效,梦翔公司对外转租不能免除其租赁合同承租方的义务,一审判决正确，请求维持原判,。

家家洁公司辩称：上诉人上诉意见属实，应予以支持。

亳芜公司一审诉讼请求：1、判令被告立即腾空房屋并将租赁房屋返还给原告;2、判令二被告支付原告租金339856元(暂计算2020年7月24日,之后的房屋占用使用费按合同约定的租金标准计算至被告实际返还房屋止)、物业费42482元、逾期付款违约金38233.8元,此三项暂合计人民币420571.8元;3、判令由二被告负担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年7月25日原告与被告梦翔公司签订《亳芜现代产业园区公共租赁住房合同》，双方约定，由梦翔公司作为承租人，承租坐落于人才公寓（小区）7栋7、8、9、10层共61间公租房，总面积为3408平方米；梦翔公司承诺该房屋作为公司员工宿舍使用。租赁期3年，自2017年7月25日至2020年7月24日；保证金为14640元，梦翔公司应当在签订合同之日起5日内一次性向原告一次性缴清，租赁期满或合同解除后，保证金除抵扣梦翔公司承担的费用、租金和应承担的违约责任外，剩余部分返还（无息）；若不足抵扣，则应由梦翔公司另行补缴。租金4元/平方米/月，每年租金为163584元，梦翔公司应当在签订合同之日起5日内一次性向原告付清首年租金，以后每年的租金应提前30日支付，每逾期一天按月应缴租金总额的10%收取梦翔公司违约金；物业费0.5元/平方米/月，每年共计20448元，梦翔公司应当在签订合同之日起5日内一次性向原告付清首年物业费，以后每年的物业费应提前30日支付，每逾期一天按月应缴租金总额的10%收取梦翔公司违约金等。该合同在履行过程中，梦翔公司通过朱劲松于2017年9月27日支付了上述合同的首年租金和保证金。2017年11月2日被告梦翔公司与被告家家洁公司签订租赁转让协议，约定将梦翔公司其已租赁的原告坐落于人才公寓（小区）7栋7、8、9、10层共总面积3408平方米、61间公租房（宿舍）全部转租给被告家家洁公司。原告对上述梦翔公司的转租行为知情并认可。该合同在履行过程中，梦翔公司通过朱劲松于2017年9月27日支付了上述合同的首年租金和保证金，首年物业费20448元被告梦翔公司也支付完毕。2018年7月25日至2020年7月24日期间租金327168元及物业费40896元被告梦翔公司未支付。原告对涉案房屋进行了部分清退，尚有20户至今未清退，房号分别为：7#716号、7#717号、7#719号、7#721号、7#801号、7#803号、7#812号、7#817号、7#901号、7#902号、7#908号、7#912号、7#919号、7#1008号、7#1011号、7#1012号、7#1015号、7#1016号、7#1017号、7#1020号。

另查明，涉案房屋产权人系原告，且系单独所有，产权证号为皖（2019）亳州市不动产权第0588152号。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与梦翔公司签订的《亳芜现代产业园区公共租赁住房合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效且已履行。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，涉案租赁合同租赁期限已于2020年7月24日届满，被告梦翔公司应当在合同到期后返还涉案房屋，故对于原告要求被告梦翔公司腾空并返还涉案房屋（详见已查明未清退房号）的请求，本院予以支持。同时，承租人应当按照约定的期限支付租金和物业费。梦翔公司应按约定向原告支付相关租金和物业费，梦翔公司就上述房屋尚欠租金327168元（163584元/年×2年）和物业费40896元（20448元/年×2年），租金扣除被告梦翔公司已交的保证金14640元后，尚欠租金312528元，故对于原告要求被告梦翔公司支付租金312528元和物业费40896元的请求，本院予以支持。被告梦翔公司虽对涉案房屋进行转租，但并不能免除其涉案租赁合同约定的义务，故对于被告梦翔公司不承担责任的辩解，本院不予采信。另外，对于原告诉请的2020年7月24日后的房屋占用使用费，因该费用具体数额尚未确定，原告可在该费用确定后另行主张。因双方合同约定违约金计算标准过高，故本院对于原告要求的违约金酌定以353424元（租金327168元-保证金14640元+物业费40896元）为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍计算违约金自2020年7月25日起至上述款项付清之日止。因被告家家洁公司与原告无合同关系，故对于原告要求被告家家洁公司承担责任的诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，判决：一、被告亳州市梦翔置业有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告亳州芜湖投资开发有限责任公司返还涉案房屋（详见已查明未清退房号）；二、被告亳州市梦翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告亳州芜湖投资开发有限责任公司租金312528元及物业费40896元，并支付违约金（以353424元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率三倍计算违约金自2020年7月25日起至上述款项付清之日止）；三、驳回原告亳州芜湖投资开发有限责任公司对被告安徽省家家洁清洁科技有限公司的诉讼请求；四、驳回原告亳州芜湖投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7689元，由原告亳州芜湖投资开发有限责任公司负担1194元，由被告亳州市梦翔置业有限公司负担6495元。

本院查明基本事实同一审。另查明，2017年7月25日亳芜公司与梦翔公司签订《亳芜现代产业园区公共租赁住房合同》上，没有加盖梦翔公司的公章。以梦翔公司名义签订合同的是王体删。亳芜公司没有举证王体删缔约取得了梦翔公司的授权。2017年11月2日梦翔公司与家家洁公司签订租赁转让协议，约定将梦翔公司其已租赁的坐落于人才公寓（小区）7栋7、8、9、10层共总面积3408平方米、61间公租房（宿舍）全部转给家家洁公司。

本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审判决梦翔公司承担责任是否正确。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，梦翔公司在上诉状中述称其与亳芜公司之间没有书面租赁协议，二公司之间的租赁合同为不定期租赁合同。在卷《租赁转让协议》载明梦翔公司将其承租的案涉房屋转给家家洁公司。家家洁公司审理中也认可其使用案涉房屋是基于与梦翔公司之间签订的《租赁转让协议》，家家洁公司与亳芜公司之间并无书面租赁合同。亳芜公司登报公告的《公租房清退告知书》中，载明清退相对人是家家洁公司，告知书中载明“你司在2017年7月25日租赁人才公寓公租房共计61间。租赁期间，虽经我司多次采取电话催收、约谈法人、发送催收函等方式进行催收，然截至目前仍存在拖欠租金、物业费、水电费等行为。此外我司多次接到群众举报，举报你司还存在违规转租、转卖公租房情况，鉴于上述事实，你司的行为违反了《亳州市公共住房租赁管理办法》《亳芜产业园区人才公寓管理办法》及公共租赁住房合同相关约定，我司有权单方面解除合同，收回公租房，并要求你司支付拖欠的租金、物业费、水电费等。”该告知书并未明确家家洁公司是次承租人。综合上述事实，能够认定亳芜公司将案涉房屋出租给梦翔公司，梦翔公司又通过权利义务概括转移的方式将房屋转给家家洁公司，亳芜公司的《公租房清退告知书》内容也表明其对梦翔公司退出租赁合同转移权利义务是知晓并认可的，亳芜公司租赁合同相对人实际上已经转变为家家洁公司。本案相关责任，应由家家洁公司承担。审理中，梦翔公司对亳芜公司提供的2017年7月25日书面租赁合同不认可，但对《租赁转让协议》中载明的其于2017年7月15日租赁亳芜公司公租房是如何租赁的不能做出合理解释，通过朱劲松账户支付亳芜公司的租金数额也与该书面合同载明的一致，故一审法院综合履行事实参照该合同认定租金及物业费数额并无不当。但考虑到亳芜公司举证的书面租赁合同上没有加盖梦翔公司公章，以梦翔公司名义与亳芜公司签订合同的是王体删，亳芜公司没有举证王体删缔约取得了梦翔公司的授权，故该合同对梦翔公司、家家洁公司并无约束力，亳芜公司按照该合同约定主张违约金不应支持。综上，对梦翔公司不承担责任的上诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初10157号民事判决；

二、安徽省家家洁清洁科技有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并向亳州芜湖投资开发有限责任公司返还涉案房屋（详见已查明未清退房号）；

三、安徽省家家洁清洁科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付亳州芜湖投资开发有限责任公司租金312528元及物业费40896元；

四、驳回亳州芜湖投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费7689元，由亳州芜湖投资开发有限责任公司负担1228元，安徽省家家洁清洁科技有限公司负担6461元。二审案件受理费6601元，由亳州芜湖投资开发有限责任公司负担600元，安徽省家家洁清洁科技有限公司负担6001元。

本判决为终审判决。

审 判 长　安翠香

审 判 员　王艳东

审 判 员　黄战营

二〇二一年七月一日

法官助理　高辛冉

书 记 员　李遨宇