某某与安徽古井房地产集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市庐阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖0103民初745号

原告：***，女，1963年10月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。

被告：安徽古井房地产集团有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区药都大道府南花园5号楼401室。

法定代表人：王敬新，董事长。

委托诉讼代理人：郑志强，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周纪云，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。

原告***与被告安徽古井房地产集团有限责任公司（下称古井房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、被告古井房地产公司的委托诉讼代理人郑志强均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付58个月租金35894.31元(以年租金8373.75元,租期自2015年1月至2019年10月,后期顺延,已扣除2015年收到3125.22元和1453.59元的两笔租金)；2.判令被告向原告支付逾期支付租金的利息损失6634.55元(逾期利息损失按应收房租的日万分之三利息计算)，合计:35894.31元+6634.55元=42528.86元；3.判令被告承担本案的诉讼费。

事实和理由：2004年12月，安徽澳鑫房地产开发有限公司（下称澳鑫房地产公司）与原告签订了《商品房买卖合同》,原告购买澳鑫房地产公司开发的古井百花大厦5172号商铺，建筑面积为11.53平方米，原告支付了167475元的购房款。在购买该商铺时，应澳鑫房地产公司的要求,为了避税，将购房款的一半83737.5元以购房款形式支付，另外一半83737.5元以保证金形式支付。同时，原告与被告签订了《以租待售合同》，约定被告承租经营期限为10年，自2005年1月1日至2014年12月31日止，并约定被告每年按履约保证金的10%返还给原告，并每年以购房款的10%向原告支付租金。

2010年8月20日,澳鑫房地产公司作为出租方,安徽金鹰商贸有限公司作为承租方,古井地产公司、安徽瑞景商旅(集团)有限责任公司共同作为担保方签订了一份《房屋租赁协议》,约定澳鑫房地产公司作为古井集团的控股子公司将百花井门店现使用的百花大厦1-5层房屋(建筑面积12294平方米)由澳鑫房地产公司以租赁房屋现状继续租赁给安徽金鹰商贸有限公司使用,租赁期限为15年,自2010年8月12日起至2025年12月31日止。

截止目前,原告在2005年1月至2014年12月的10年,收到租金和保证金共计159019.6元。另外,原告在2015年5月21日和2015年10月29日,又收到两笔租金,分别为3125.22元和1453.59元。以后被告一直未付租金。

原告与被告双方约定的商铺租赁10年合同已满,被告没有将承租的商铺返还给原告,一直占有商铺,被告在合同期满后的2015年仍给原告两笔房租,这都说明被告与原告之间形成不定期租赁关系。在这期间,被告没有给原告应有的租金。对于被告拖欠租金,原告多次当面及电话、微信等联系对方的郑志强律师、唐文斌经理等人。在多次催要未果的情况下,原告于2018年7月17日通过快递,向被告发出催要房租等的通知函。时至今日,被告仍没有给原告应有的租金,但房屋一直被告占有,没有交接给原告。对方律师说,要房租必须走法律程序,与原告同样情况近百户小业主,都是走法律程序要回租金的。

被告与原告之间租赁商铺存在不定期租赁关系,商铺的租金理应顺延前期双方租赁合同的租金,每年的租金为8373.75元。商铺租金的截止日期,截止到2019年10月31日,租期为58个月(2015年1月1日至2019年10月31日),58个月租金为40473.12元(8373.75元÷12×58-40473.12元),除去2015年已付的4578.81元租金,被告还应付给原告租金35894.31元。

另，被告欠原告房租至今末付,根据双方《以租待售合同》第八条,被告租金按年于每年的12月29日之前支付;第十五条,如被告违约,被告赔偿原告应收房租总额日万分之三利息。据此,按年计算了2015年、2016年、2017年、2018年的房租逾期付款损失,计算金额为6634.55元。

原告为了维护自身的利益,故诉至法院，望判如所请。

古井房地产公司辩称，1.古井房地产公司与原告所签订的《以租待售合同》早已履行完毕，之后双方并没有签订书面的租赁合同，涉案商铺也于2015年4月30日闲置至2020年1月份；2.2016年1月20日原告与古井房地产公司的项目公司澳鑫房地产公司签订了《存量房买卖合同》，约定原告将涉案房产卖给澳鑫房地产公司，买卖合同签订后因原告拒绝履行，澳鑫房地产公司起诉至法院，现买卖合同经强制执行已履行完毕，并且法院也支持了原告部分索要房款利息的要求。原告对澳鑫房地产公司与被告的关联关系是知晓的，这一点从原告于2018年向澳鑫房地产公司和被告发函就能看出，所以2016年1月20日签订《存量房买卖合同》已表明原告已事实上与被告解除了不定期租赁合同关系，此时原告再要求租金没有事实和法律依据；3.古井房地产公司按照《以租待售合同》约定，古井房地产公司原合同履行完毕之后，多次以登报、群发短信、发函、现场交接等形式多次向百花大厦小业主表达了返还涉案商铺，双方解除租赁合同，不再租赁的意愿，因此古井房地产公司不存在拖欠原告租金的问题；4.古井房地产公司与原告的《以租待售合同》早已履行完毕，双方并没有签订新的租赁合同，不存在再按照原合同第十五条每日万分之三来计算租金利息的约定；5.原告的租金以及后续补偿的租金都是澳鑫房地产公司支付的。

本院经审理认定事实如下：2004年12月22日，***与澳鑫房地产公司（系古井房地产公司关联公司）签订《商品房买卖合同》，以总价83737.5元购买了位于寿春路156号古井百花大厦五层5172号房。同日，***（合同甲方）与古井房地产公司（合同乙方）签订了《以租待售合同》一份，约定，***将其自购的百花大厦房产出租给乙方经营，该房产位于百花大厦五层5172号，建筑面积11.55㎡；乙方承租经营期限为10年，自2004年12月23日至2014年12月22日止；为保障乙方在十年租赁经营期间的稳定性、连续性，防范甲方变化影响乙方经营，乙方收取甲方履约保证金83737.5元，在本合同签订之日甲方当即足额支付，乙方收款后应出具收款收据；甲方交付的履约保证金，乙方按10年期逐年退还，按年等额退还年履约保证金本金8373.75元；乙方承租期内应向甲方支付租金，乙方按10年期，每年按相当于购房总价款（人民币83737.5元）10%的比例，按年等额于每年12月29日前支付，即每年支付租金8373.75元，按年一次性预付给甲方；10年租赁期限届满，如甲方同意出售，甲方须以乙方原购房价双倍的价款（合计人民币167475元）购买甲方出租的房产；如乙方违反本合同有关条款规定，乙方赔偿甲方应收款总额日万分之三利息。双方还对双方当事人的其他权利义务、纠纷解决方式等进行了约定。合同签订后，***即向古井房地产公司履约保证金83737.5元。

截至2014年12月22日租赁期满时，古井房地产公司向***返还保证金并支付租金合计159019.6元，但并未向***返还租赁房屋。2015年5月21日、2015年10月29日，古井房地产公司分别向***支付租金3125.22元和1453.59元，之后的租金未再支付。

此后，古井房地产公司多次在报刊上刊登《公告》和《通知》，要求与百花大厦商铺业主协商后续事宜，但双方未能达成一致。2017年12月18日，古井房地产公司向百花大厦商铺业主邮寄了《交付通知函》，并于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主解除双方之间的租赁关系，并通知百花大厦商铺业主在2018年1月1日前办理交付交接手续。***未与古井房地产公司办理商铺交付交接手续。

另查明，百花大厦一至五层商业楼自2015年8月至今为闲置状态。

以上事实由双方当事人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、《以租待售合同》、房产证、租金收取明细、原告在被告处要租金现场照片、联系原告人员的微信、原告向被告催要房租等通知函、信函，被告提交的报纸函告等证据予以证实。原告提交的房租逾期付款利息损失计算三性均有异议，本院不予采信。被告提交的《存量房买卖合同》、完税证明及相应税收缴费发票、EMS快递单、催告函、（2019）皖0103民初2309号判决书、（2019）皖01民终7334号判决书与本案无关，本院在本案中不予采信。

本院认为，***与古井房地产公司签订《以租待售合同》，双方形成房屋租赁合同关系，因该份合同期满后，双方未续签合同，但古井房地产公司没有及时将承租房屋返还给***，并向***支付部分租金，双方之间应形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。

本案中，古井房地产公司于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主解除双方之间的租赁关系，至此，古井房地产公司明确表达了解除双方当事人之间不定期租赁合同的意思表示，故本院确认古井房地产公司与***的不定期租赁关系于2017年12月26日解除。

对于***要求古井房地产公司支付2015年1月至2019年10月的租金35894.31元的诉请。本院认为，双方当事人在不定期租赁关系中仍应按原合同履行各自的义务。双方当事人签订的《以租待售合同》明确约定了租金标准为8373.75元/年，故古井房地产公司应按此标准向***支付涉案房屋的占有使用费。原被告均认可十年租期内的房租和保证金均已支付完毕，故本院核算自2014年12月23日至2017年12月26日的租金为25190.08元（8373.75元/年×3年＋8373.75元/年÷365天/年×3天），扣除古井房地产公司于2015年已支付的4578.81元，古井房地产公司还应支付***租金20611.27元（税前）。对于***超出该数额的诉请，本院不予支持。

对于***要求古井房地产公司支付逾期付款利息的诉请。本院认为，古井房地产公司在不定期租赁合同关系中未按原合同约定的期限支付租金费，已构成违约，应当赔偿***由此产生的利息损失。但《以租待售合同》中关于“万分之三的利息”约定过高，本院酌定由古井房地产公司按照年利率6%的标准向***支付逾期付款利息。经核算，古井房地产公司应当支付***利息2181.47元（其中，2014年12月29日至2015年5月20日欠付租金7383.75元，自2014年12月29日计算至2015年5月20日的利息为172.35元，2015年5月21日至2015年10月28日欠付租金5248.53元，自2015年5月21日计算至2015年10月28日的利息为138.04元；自2015年10月29日至2015年12月26日欠付租金2804.94元，自2015年10月29计算至2017年12月26日的利息为363.80元；2015年12月26日至2016年12月26日欠付租金8373.75元，自2015年12月29日计算至2017年12月26日的利息为1004.85元；2016年12月26日至2017年12月26日欠付租金8373.75元，自2016年12月29日计算至2017年12月26日的利息为502.43元），此后应当顺延计算至欠付租金实际付清之日止。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告安徽古井房地产集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告***租金20611.27元（税前）；

二、被告安徽古井房地产集团有限责任公司支付原告***逾期付款利息2181.47元（前述利息计算至2017年12月26日，此后按照年利率6%顺延计算至欠付租金实际付清之日止）；

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取为432元，由***负担200元，由安徽古井房地产集团有限责任公司负担232元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审 判 员　许欣竹

二〇二〇年三月三十日

法官助理　王为丽

书 记 员　丁淑娟

附：本案适用的法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。