安徽古井房地产集团有限责任公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

安徽省合肥市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）皖01民终7991号

上诉人（原审被告）：安徽古井房地产集团有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区药都大道府南花园**楼**。

法定代表人：王敬新，董事长。

委托诉讼代理人：郑志强，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周纪云，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1963年10月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。

上诉人安徽古井房地产集团有限责任公司（以下简称古井房产公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

古井房产公司上诉请求:1.依法撤销一审判决，改判驳回***全部诉讼请求（即不予支付***租金20611.27元及相应利息2181.47元，不服判金额为22792.74元）；2.本案一、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：第一，双方当事人签订的《以租待售合同》已于2014年12月22日履行完毕，古井房产公司已按照合同约定将十年期的租金和保证金全部支付给***，之后双方并没有签订书面的租赁合同，因安徽金鹰商贸有限公司经营的“金鹰商场”经营至2015年4月30日，古井房产公司曾于2015年分两次按照《以租待售合同》租金标准给***补付租金3125.22元和1453.59元，补付至2015年6月30日，之后“金鹰商场”被安徽金鹰商贸有限公司撤场，案涉商铺闲置到2020年1月，古井房产公司没有再继续占用***的商铺。

第二，2016年1月20日***与古井房产公司的项目公司安徽澳鑫房地产开发有限公司签订了《存量房买卖合同》，约定***将本案涉案的房产卖给安徽澳鑫房地产开发有限公司，买卖合同后因***拒绝履行，安徽澳鑫房地产开发有限公司起诉至法院，现买卖合同经强制执行已履行完毕，并且判决也支持了***部分索要房款利息的要求。***对安徽澳鑫房地产开发有限公司与古井房产公司的关联关系是知晓的，这一点从***于2018年7月15日向安徽澳鑫房地产开发有限公司和古井房产公司发函就能看出，所以2016年1月20日签订《存量房买卖合同》已表明***已事实上与古井房产公司解除了不定期租赁合同关系，此时***再要求租金没有事实和法律依据。

第三，涉案商铺为嵌入商业综合体的不可分割商铺，在整体规划设计以及实际使用中也没有做物理分割，如若没有作出明显的标识标线，普通人想明确商铺的确切位置都比较困难，其物理属性不同于传统的住宅和门面房，传统的住宅和门面房可以有一个交钥匙的交付仪式，2004年涉案商铺签订《以租待售合同》时没有做特殊的交付仪式，都是以口头形式进行交付，所以2016年1月20日签订《存量房买卖合同》，双方也是口头交付。***签订《存量房买卖合同》行为表明其已作出把涉案商铺的所有权处分给古井房产公司的项目公司，而涉案商铺的使用权，包含在所有权内。另案已判决安徽澳鑫房地产开发有限公司向***支付了购房款的利息，如若再本案中再向***判决支付租金，就会造成***双重获利，对古井房产公司和安徽澳鑫房地产开发有限公司极不公平。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回***全部诉讼请求。

***辩称，***与安徽澳鑫房地产开发有限公司的存量房买卖合同是实际存在的，在该合同履行过程中，***于2019年12月将案涉房屋过户给了安徽澳鑫房地产开发有限公司。***认为古井房产公司应当将租金付至2019年12月，一审法院认定租金支付至2017年12月，因***未上诉，***予以认可。古井房产公司说的口头交付是不存在的，在存量房买卖合同未履行结束之前古井房产公司应当支付租金。

***向一审法院起诉请求：1.判令古井房产公司向***支付58个月租金35894.31元(以年租金8373.75元,租期自2015年1月至2019年10月,后期顺延,已扣除2015年收到3125.22元和1453.59元的两笔租金)；2.判令古井房产公司向***支付逾期支付租金的利息损失6634.55元(逾期利息损失按应收房租的日万分之三利息计算)，合计:35894.31元+6634.55元=42528.86元；3.判令古井房产公司承担本案的诉讼费。

一审法院认定事实：2004年12月22日，***与安徽澳鑫房地产开发有限公司（系古井房地产公司关联公司）签订《商品房买卖合同》，以总价83737.5元购买了位于寿春路156号古井百花大厦五层5172号房。同日，***（合同甲方）与古井房地产公司（合同乙方）签订了《以租待售合同》一份，约定，***将其自购的百花大厦房产出租给乙方经营，该房产位于百花大厦五层5172号，建筑面积11.55㎡；乙方承租经营期限为10年，自2004年12月23日至2014年12月22日止；为保障乙方在十年租赁经营期间的稳定性、连续性，防范甲方变化影响乙方经营，乙方收取甲方履约保证金83737.5元，在本合同签订之日甲方当即足额支付，乙方收款后应出具收款收据；甲方交付的履约保证金，乙方按10年期逐年退还，按年等额退还年履约保证金本金8373.75元；乙方承租期内应向甲方支付租金，乙方按10年期，每年按相当于购房总价款（人民币83737.5元）10%的比例，按年等额于每年12月29日前支付，即每年支付租金8373.75元，按年一次性预付给甲方；10年租赁期限届满，如甲方同意出售，甲方须以乙方原购房价双倍的价款（合计人民币167475元）购买甲方出租的房产；如乙方违反本合同有关条款规定，乙方赔偿甲方应收款总额日万分之三利息。双方还对双方当事人的其他权利义务、纠纷解决方式等进行了约定。合同签订后，***即向古井房地产公司履约保证金83737.5元。

截至2014年12月22日租赁期满时，古井房地产公司向***返还保证金并支付租金合计159019.6元，但并未向***返还租赁房屋。2015年5月21日、2015年10月29日，古井房地产公司分别向***支付租金3125.22元和1453.59元，之后的租金未再支付。

此后，古井房地产公司多次在报刊上刊登《公告》和《通知》，要求与百花大厦商铺业主协商后续事宜，但双方未能达成一致。2017年12月18日，古井房地产公司向百花大厦商铺业主邮寄了《交付通知函》，并于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主解除双方之间的租赁关系，并通知百花大厦商铺业主在2018年1月1日前办理交付交接手续。***未与古井房地产公司办理商铺交付交接手续。百花大厦一至五层商业楼自2015年8月至今为闲置状态。

一审法院认为，***与古井房地产公司签订《以租待售合同》，双方形成房屋租赁合同关系，因该份合同期满后，双方未续签合同，但古井房地产公司没有及时将承租房屋返还给***，并向***支付部分租金，双方之间应形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。

古井房地产公司于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主解除双方之间的租赁关系，至此，古井房地产公司明确表达了解除双方当事人之间不定期租赁合同的意思表示，故一审法院确认古井房地产公司与***的不定期租赁关系于2017年12月26日解除。

对于***要求古井房地产公司支付2015年1月至2019年10月的租金35894.31元的诉请。一审法院认为，双方当事人在不定期租赁关系中仍应按原合同履行各自的义务。双方当事人签订的《以租待售合同》明确约定了租金标准为8373.75元/年，故古井房地产公司应按此标准向***支付涉案房屋的占有使用费。双方均认可十年租期内的房租和保证金已支付完毕，故一审法院核算自2014年12月23日至2017年12月26日的租金为25190.08元（8373.75元/年×3年＋8373.75元/年÷365天/年×3天），扣除古井房地产公司于2015年已支付的4578.81元，古井房地产公司还应支付***租金20611.27元（税前）。对于***超出该数额的诉请，一审法院不予支持。

对于***要求古井房地产公司支付逾期付款利息的诉请。一审法院认为，古井房地产公司在不定期租赁合同关系中未按原合同约定的期限支付租金费，已构成违约，应当赔偿***由此产生的利息损失。但《以租待售合同》中关于“万分之三的利息”约定过高，一审法院酌定由古井房地产公司按照年利率6%的标准向***支付逾期付款利息。经核算，古井房地产公司应当支付***利息2181.47元（其中，2014年12月29日至2015年5月20日欠付租金7383.75元，自2014年12月29日计算至2015年5月20日的利息为172.35元，2015年5月21日至2015年10月28日欠付租金5248.53元，自2015年5月21日计算至2015年10月28日的利息为138.04元；自2015年10月29日至2015年12月26日欠付租金2804.94元，自2015年10月29计算至2017年12月26日的利息为363.80元；2015年12月26日至2016年12月26日欠付租金8373.75元，自2015年12月29日计算至2017年12月26日的利息为1004.85元；2016年12月26日至2017年12月26日欠付租金8373.75元，自2016年12月29日计算至2017年12月26日的利息为502.43元），此后应当顺延计算至欠付租金实际付清之日止。

一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、安徽古井房地产集团有限责任公司于判决生效之日起十日内支付***租金20611.27元（税前）；二、安徽古井房地产集团有限责任公司于判决生效之日起十日内支付***逾期付款利息2181.47元（前述利息计算至2017年12月26日，此后按照年利率6%顺延计算至欠付租金实际付清之日止）；三、驳回***的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为432元，由***负担200元，由安徽古井房地产集团有限责任公司负担232元。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。

本院认为，双方当事人签订了《以租待售合同》，形成了房屋租赁合同关系。合同期满后，双方未续签书面合同，但古井房产公司仍继续控制案涉商铺并支付租金，双方之间形成不定期租赁关系，双方均可以随时解除合同，此后古井房产公司于2017年12月26日通过在报纸上刊登《交付通知函》的方式通知百花大厦商铺业主解除双方之间的租赁关系，一审法院据此认定双方之间的不定期租赁关系自2017年12月26日解除，并认定古井房产公司支付相应期间的租金和逾期付款利息，并无不当，本院予以确认。

古井房产公司上诉称***与安徽澳鑫房地产开发有限公司在2016年1月20日就案涉商铺签订了《存量房买卖合同》并完成商铺的口头交付，且在上述房屋买卖合同纠纷案件中也已经判决安徽澳鑫房地产开发有限公司承担逾期支付房款的利息，以此为由主张古井房产公司无需支付租金。上述房屋买卖合同纠纷案件判决即本院（2019）皖01民终7334号民事判决书，该判决书中认定安徽澳鑫房地产开发有限公司支付房款并自2018年7月15日起支付逾期付款利息，***协助安徽澳鑫房地产开发有限公司办理商铺过户。从该判决书内容来看，2017年12月26日时案涉商铺的所有权仍属于***，安徽澳鑫房地产开发有限公司承担的逾期支付房款利息期间与本案租金计算期间并无重合，故古井房产公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，古井房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费370元，由安徽古井房地产集团有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陆建群

审判员　　王　莉

审判员　　马枫蔷

二〇二〇年十月十三日

法官助理丁玉洁

书记员胡天纯

附相关的法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。