上海中企物业管理有限公司与某某*络科技有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

上海市奉贤区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0120民初14042号 原告：上海中企物业管理有限公司，住所地上海市静安区北京西路1701号1701室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京观***（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京观***（上海）律师事务所律师。 被告：*****络科技有限公司，住所地上海市奉贤区岚丰路1150号6幢4487室，通信地址上海市奉贤区解放东路1008号绿地翡翠国际广场4号楼3301室。 法定代表人：***。 原告上海中企物业管理有限公司（以下简称中企物业）诉被告*****络科技有限公司（以下*****络）物业服务合同纠纷一案，本院于2022年7月26日立案后，依法适用简易程序，于2022年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告***络经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中企物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2021年4月1日至2022年3月31日的物业管理费人民币74,840.04元（以下币种同）；2.判令被告支付逾期支付物业管理费的违约金（以18，710.01元为基数自2021年5月3日起至2021年8月1日止、以37，402.02元为基数自2021年8月2日起至2021年11月1日止、以56，130.03元为基数自2021年11月2日起至2022年2月1日止、以74，840.04元为基数自2022年2月2日起至实际清偿之日止，均按日万分之五标准计算）；3.判令被告支付拖欠的电费14，252.81元；4.判令被告支付拖欠的水费558.8元；5.判令被告支付逾期支付水电费的违约金（以9,595.88元为基数自2021年3月2日起至实际清偿之日止、以422.39元为基数自2021年4月22日起至2021年7月23日止、以1,844.19元为基数自2021年7月24日起至2021年11月1日止、以3,630.43元为基数自2022年11月2日起至2022年1月11日止、以4,656.89元为基数自2022年1月12日起至2022年4月7日止、以5,215.73元为基数自2022年4月8日起至实际清偿之日止，均按日万分之五标准计算）。事实和理由：原告与上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司签订《物业服务合同》，约定由原告对被告所在的园区进行物业管理。被告系上海市奉贤区金海公路6055号29幢2楼、7楼的租客。被告长期拖欠物业管理费和水电费，经催告仍未支付。为维护自身合法权益，提起诉讼，请求判如所请。 被告***络未作答辩。 原告中企物业围绕诉讼请求依法提交了租赁合同及终止协议，物业管理协议，账单、发票签收表及物业服务付费通知单，水电费抄表单，催款通知律师函，微信聊天记录等证据。鉴于被告***络未到庭应诉，本院对原告出示的上述证据进行审核。原告出示的上述证据，与原告主张的相应事实具有高度关联性，本院均予以认定并在卷佐证。 基于上述认定的证据及原告的当庭陈述，本院认定事实如下： 被告***络于2020年4月1日起租赁了案外人上海漕河泾奉贤科技绿洲建设发展有限公司（以下简称绿洲建设）位于奉贤区金海公路6055号29幢2楼及7楼房屋，并根据出租方绿洲建设的要求与绿洲建设委托的进行园区物业管理的原告中企物业签订了物业管理协议二份。原、被告双方约定：1、29幢2楼的物业面积为790.91平方米、物业费每月单价每平方米7.4元，每季度物业费17,558.19元。首期物业管理费（5月9日至9月30日）为27,753.27元，物业管理费押金17,558.19元。2、29幢7楼的物业面积为760.57平方米、物业费单价每平方米7.4元，每季度物业费16,884.66元。首期物业管理费（5月9日至9月30日）26,688.65元，物业管理费押金16,884.66元。3、物业管理费自2020年5月9日开始支付，以后于当季首月25日前支付本季度物业管理费。物业公司还将按《租赁合同》有关条款约定，对于逾期七日缴付物业管理费、公用事业费等按每日万分之五收取滞纳金。原、被告签订合同后，原告开始为被告提供物业服务。2021年1月6日，被告***络与绿洲建设重新签订了《租赁合同》，仅租赁29幢7楼，该合同要求被告与原告签订物业管理合同，物业费每月单价每平方米为8.2元，电费1.08元每度。2022年7月2日，被告***络与绿洲建设签度提前终止租赁协议，确认双方租赁自2022年3月31日终止。由于原、被告因在物业管理过程中产生了矛盾，双方物业管理协议于2021年5月8日到期后，被告拒绝与原告签订新的物业管理协议，但原告继续为被告提供物业服务至被告解除租赁合同并退出该物业之时。被告现欠付原告2021年4月至2022年3月的物业费67,538.64元及2楼电费9,346.96元、7楼电费4,905.85元、水费558.8元。 本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。现原告已依约履行了物业服务，而被告在接受原告服务后，至今欠付服务费及水电费，显属违约，理应继续履行付款义务，并承担违约责任。关于物业费单价，原告以被告与绿洲建设于2021年1月6日重新签订的租赁合同中约定的物业管理费单价8.2元来主张2021年4月至2022年3月期间的物业费，本院不予认同。理由如下：首先，原、被告之间的物业管理服务合同至2021年5月8日到期，故***络与绿洲建设2021年1月6日重新签订的租赁合同约定的物业管理费单价与原、被告之间的物业管理合同不一致，根据合同相对性原则，租赁合同的物业费单价对被告并无约束力；其次，原、被告之间的物业管理合同到期后，双方未进行续签，但被告继续接受原告提供的物业服务，故双方形成了事实的物业管理合同关系，对于原告主张8.2元的单价双方之间并未合意一致，被告也从未以实际履行的方式认同该单价，因此书面合同到期之后的物业费仍应以原合同约定的7.4元计算，对双方更公平合理。关于水电费，双方的交易习惯是由原告垫付，被告按账单向原告支付，现原告已垫付并将账单发送给被告，被告应向原告支付并承担违约责任。关于原告主张按日万分之五标准计算违约金，鉴于违约金兼具补偿与惩罚的性质，约定违约金既是对守约方履行利益的补偿，也是对违约方违约行为的惩罚，可以督促当事人诚信履约。本院综合原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，本院认为原告主张的违约金金额过高，故依法予以调整。被告***络在2021年度报告中提交诉讼文书送达地址承诺书，确定了企业通信地址，但本院按该承诺地址寄送传票后却拒收，应视为传票已送达。故本院认为被告在本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，又未向本院提交答辩材料，应视为自愿放弃对原告主张进行抗辩等诉讼权利，相应法律后果应当由其自行承担。 综上所述，原告上海中企物业管理有限公司的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条第一、二款、第五百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、被告*****络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海中企物业管理有限公司物业管理费67,538.64元； 二、被告*****络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中企物业管理有限公司以16，884.66元为基数自2021年5月3日起至2021年8月1日止、以33，769.32元为基数自2021年8月2日起至2021年11月1日止、以50，653.98元为基数自2021年11月2日起至2022年2月1日止、以67,538.64为基数自2022年2月2日起至实际清偿之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算的违约金； 三、被告*****络科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海中企物业管理有限公司电费14，252.81元、水费558.8元； 四、被告*****络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中企物业管理有限公司以9,595.88元为基数自2021年3月2日起至实际清偿之日止、以422.39元为基数自2021年4月22日起至2021年7月23日止、以1,844.19元为基数自2021年7月24日起至2021年11月1日止、以3,630.43元为基数自2022年11月2日起至2022年1月11日止、以4,656.89元为基数自2022年1月12日起至2022年4月7日止、以5,215.73元为基数自2022年4月8日起至实际清偿之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,988元，减半收取计1,994元，由原告上海中企物业管理有限公司负担199元，被告*****络科技有限公司负担1,795元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年十月十三日 书记员　　*** 附：相关法律条文