某某、三明市中驰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

福建省三明市中级人民法院

民事案件判决书

（2018）闽04民终408号

上诉人谢文华、三明市中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房产公司）因与被上诉人福建省东泉建筑工程有限公司（以下简称东泉建筑公司）、三明市工程建设监理有限公司（以下简称监理公司）、福建超平建筑设计有限公司（以下简称超平设计公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2017）闽0427民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢文华的委托诉讼代理人谢贤禄、中驰房产公司的委托诉讼代理人丁传琦，被上诉人东泉建筑公司的委托诉讼代理人丁传琦、监理公司的委托诉讼代理人吴君清到庭参加诉讼。超平设计公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

谢文华上诉请求：1、判令中驰房产公司对其所购买的诉争商品房楼板的裂缝和墙体粉刷进行质量整改后，并经第三方检测合格后将诉争商品房交付使用。2、依法判令中驰房产公司从2015年1月1日起至中驰房产公司实际交房之日止按其已付房款725536元的日万分之五计算支付违约金，暂计至2017年6月30日止的违约金，计人民币330844.42元；3、判令中驰房产公司从2015年4月1日起至其实际取得房屋权属证书之日止按已付房款725536元的日万分之一计算支付违约金给，暂计至2017年6月30日止的违约金，计人民币59639.06元；4、判令东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对上述违约款项承担连带赔偿责任。5、本案一、二审的案件受理费由中驰房产公司、东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司承担。事实和理由：一、一审法院判决内容第一项认定事实和适用法律均存在错误，且违反了其与中驰房产公司于2012年11月15【合同编号：MF-2007-01-NO0500334号（以下简称买卖合同）】第11条的约定。首先，一审法院对于违约金计算的截止时间认定问题是错误的。该认定违反了其与中驰房产公司签订的买卖合同第11条商品房交接的约定“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全或要求收取本合同约定范围以外的费用,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”本案诉争房日签订的《商品房买卖合同》屋在2015年5月8日已被沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房产公司进行整改，中驰房产公司应按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第8条规定的要求，将诉讼房屋严格按照《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB5050-2010的强制性条文4.4.1、4.4.5、4.5.1、4.5.2、4.7.1、4.9.2、5.3.2、5.4.2、10.4.2、21.4.3条的规定对涉案加固工程进行施工和验收，按该规范要求加固过程的各细项需经第三方检测合格后，依据该规范第22条的规定组织验收并重新办理《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。但是诉争房屋加固工程至今未取得各方的质量合格评定文件和加固施工方与东泉公司共同出具的加固后的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及加固施工后重新组织的《福建省住宅工程质量分户验收记录》，因此，该加固工程至今未竣工验收，不具备当事人在买卖合同中的约定及法律规定的交付条件。而一审法院却认定“诉争房所在楼存在质量问题,虽经维修并验收合格,但通知买受人知晓可以交房是中驰房产公司的义务。中驰房产公司未及时再次通知谢文华交房,应继续承担违约责任，但谢文华在开庭时已知沙县扬帆新城裂缝经过修补工程后已符合要求可以交房,谢文华已知诉争房可以交房,而未接收房屋。故违约金计至开庭之日即2017年11月3日,之后不再计算。”是错误的。也与最高人民法院公报指导案例2016年第11期--周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中“商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。”的裁判要旨相违背。其当庭要求中驰房产公司要对诉争房屋裂缝按国家强制规范进行加固并经验收，且还要对诉争房屋室内墙体粉刷不合格进行质量整改后另行通知办理交房手续。因此，中驰房产公司的逾期交房违约责任依据法律规定和买卖合同约定应为中驰房产公司质量整改完并办理实际房屋交付手续时止。其次,一审法院违约金的标准认定问题是错误的，同时也违反了法律规定。一审法院认定“合同约定若中驰房产公司违约应按已付款的日万分之五向谢文华支付违约金。根据法律规定,约定的违约金高于造成的损失,可以适当调整;当事人通过抗辩的方式是为调整违约金形式。谢文华未提供具体的损失,对约定的日万分之五的违约金予以调整,按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算:自2015年1月1日至2017年11月3日按月利率0.65%计算违约金为160343.45元[725536元×0.5%×1.3×34]。超过部份不予支持。”1、一审法院主动调减违约金比例不仅违反当事人的约定，也违反了相关法律法规规定。首先，本案对方所有当事人在一审应诉直至辩论终结前均无人提出本案违约金过高的意见。法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需主张调整违约金进行释明。若法院可不经当事人请求就可减少违约金，则上述释明制度显然没有存在意义，故法院主动调整违约金不符合目前法律的规定。2、根据《合同法》第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”显然商品房买卖合同纠纷中，逾期交房属于一种迟延履行行为，不仅应支付违约金还应履行债务，表明违约金是专门针对迟延履行行为予以惩罚而设定的。由于法律已经对迟延履行的违约金的性质作出了规定，因此，只要当事人在合同中没有违反法律的规定，则不管当事人是否约定了迟延履行违约金的性质，一旦发生迟延，违约金就具有惩罚性。此外，目前开发商所使用的《商品房买卖合同》系国家工商总局制定的范本，合同中逾期交房违约金按照每日一定百分比的计算方式也没有与实际损失相挂钩。同样可以证明逾期交房和逾期办证违约金属于一种惩罚性违约金。3、2001年11月18日福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过的《福建省房屋消费者权益保护条例》第十二条“消费者以预付款方式购买房屋，或者与经营者调换房屋产权的，经营者未能按照约定期限提供房屋的，消费者可以要求经营者限期履行约定，并按约定支付违约金；未约定违约金的，自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金，并承担消费者应当支付的其他合理费用；逾期满一年未能交付使用的，消费者有权要求经营者退还预付款，并赔偿消费者受到的损失”。已明确了在福建省范围内的商品房交易时买卖双方在买卖合同中可以自行约定逾期交房和逾期办证违约金，没有约定的自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金。可见福建省在2001年11月18日已经将商品房买卖列入了消费者保护的范畴，也明确规定了逾期交房的违约金买卖双方有约定的按约定，没有约定的自逾期之日起按预付款的日万分之三至万分之五计付违约金。因此在福建省范围内的逾期交房的违约金属惩罚性违约金，是合同双方对于违约所约定的一种制裁手段。4、最高人民法院公报指导案例2016年第11期--周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案中对房地产开发商逾期交房和逾期办证的违约金属惩罚性违约金也做了明确的认定“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。综上，一审法院对其主张的逾期交房违约金进行调整是错误的，违反了相应的法律法规，并且与最高人民法院公布的指导性案例相违背。二、一审法院直接判决中驰房产公司将至今仍存在质量问题的房屋直接交付是错误的，不仅违反了法律法规之规定，也违反了当事人在买卖合同中的约定。主体结构质量问题是客观存在的，这一事实除其已向一审法院提供充分证据予以证实外，中驰房产公司在一审开庭时也当庭自认了主体结构质量问题是不能交房的事实。三、一审法院驳回其要求中驰房产公司承担逾期办证的违约责任的诉讼请求是错误的。依据买卖合同第8条和第14条的约定：其应于2015年3月31日前取得房屋权属证书。同时双方在买卖合同第八条和第14条中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，开发商应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。一审法院判决驳回其逾期办证违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。认为开发商应按合同约定分别承担违约责任。足以说明一审法院驳回上诉人的逾期办证违约责任的判决是错误的。四、一审法院判决驳回上诉人被上诉人二、三、四对其上述损失承担连带清偿责任的诉求是错误的。首先，本案纠纷系因商品房质量问题引起，并非纯粹的买卖合同纠纷关系。依据《建筑法》第52条、第56条、第58条、第80条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第36条、第37条，《建设工程质量管理条例》第12条、第16条、第19条、第23条、第24条、第36条的规定东泉公司系诉争商品房的承建方，监理公司系诉争房屋的监理方，超平公司系诉争房屋的设计方依法应对该房的质量承担设计、施工和监理的终身责任。其次，商品房系大宗商品，这在当今社会已没有争议。依据《消费者权益保护法》第48条、第55条和《福建省房屋消费者权益保护条例》第16条的规定“消费者在购买、使用房屋时，因房屋质量原因使其合法权益受到损害的，可以要求经营者赔偿。损害的发生是由于施工或者其他非经营者原因造成的，经营者与责任单位或者个人应当承担连带责任。”，本案诉讼房屋于2015年5月经福建省建筑工程质量检测中心有限公司进行检测后认定不符合规定，该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性。因此，中驰房产公司、东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司应依法对其的损失承担连带赔偿责任。综上，本案一审法院的认定错误，严重损害了其合法权益，请求二审法院在查清事实的情况下依法予以改判。 中驰房产公司上诉请求：撤销福建省沙县人民法院（2017）闽0427民初1648号民事判决书，依法改判其不承担违约责任。事实和理由：一审法院认定：其提供的房屋“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，认定不符双方约定的交房条件，也不符商品房应可使用的正常使用的基本要求。是一审法院认定事实错误。同时谢文华已失去了诉讼时效，其不应承担违约责任，主要理由为：一、沙县扬帆新城B6号楼的房屋具备交付条件，且中驰房产公司已按合同约定完成交付义务1、关于房屋裂缝问题。沙县扬帆新城楼房已于2014年8月27曰经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收，2014年11月7日经沙县建设工程质量监督站验收合格，并出具了工程质量监督报告，2014年12月进行了备案。通过综合验收的房屋是符合居住条件的，是具备交付条件的。2、《检查鉴定报告》在附页鉴定程序中，“明确了对该楼板的有开裂楼板的裂缝分布位置及长度进行测绘，以全部了解楼板开裂状况，对沙县住房与城乡建设局综合建设单位及业主双方意见后指定的单元内开裂楼板的工作状况进行详查，并对其施工质量进行检测。”业主在选择房屋时，将质量存在大的问题的楼房进行鉴定，说明被选房屋质量是所有楼房中裂缝最严重的房屋，而谢文华的房屋并不影响其使用，谢文华不同意交付没有事实依据。3、从双方签订《商品房买卖合同》的约定内容看，沙县扬帆新城B6号楼701室是具备交付条件的。在双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定了三项交付条件，即：“（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”上述三项交房条件，诉争房均已具备，充分说明诉争房屋已经具备交房条件。在完全达成交付条件并已经顺利验收的情况下，谢文华所主张的楼上房屋存有裂缝问题，均属于房屋质量保修范围。另按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于保修责任的约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。rdqu;住宅质量保证书中明确了发生质量问题时其保修范围和保修期限限，对于室内地面空鼓开裂等均属于保修范围。因此，其开发的沙县扬帆新城B6号楼中的701房楼板如果存在裂缝并不影响双方的交付。4、其已在合同约定的时间内通知谢文华交房，谢文华也已收到交房通知，其已按约定尽到交房义务，由此，谢文华应对其自身迟迟未来办理交房手续所导致的结果承担责任。二、从法律法规规定的角度来看，诉争房屋符合交付条件1、建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定”。《房屋建筑工程质量保修办法》规定可以表明，建筑工程若存在质量缺陷也属于质量保修范围，若商品房存在质量缺陷，属于保修范围，具备房屋交付条件。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条对于不能交付的房屋作出明确规定，即：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”以上规定可知，最高人民法院只明确了主体结构质量不合格是商品房不能交付的条件，除此之外，没有作出商品房存在质量缺陷当然导致房屋不能交付的规定，因此，在商品房存在质量缺陷的情形下，应认定为是符合交付条件的。3、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。上述事实表明，房屋是符合合同约定的交付条件。谢文华不接受房屋没有法律依据。三、谢文华已失去了诉讼时效，已失去了胜诉权。一审法院认定谢文华没有失去诉讼时效是错误的。一审法院认为在2015年1月1日开始计算违约金，并计至2017年11月3日，应该认定谢文华从2014年12月31日已明知其权利被侵犯，应从2014年12月31日开始计算诉讼时效，则谢文华也失去了胜诉权。1、在《商品房买卖合同》第八条明确约定，房屋交付时间为2014年12月31日，按照《民法通则》第135条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”在合同约定的交房时间到达后，开发商没有交房就构成了违约行为,同时合同约定房屋交付时间就应当已经知道其权利被侵害,即该违约行为一经发生,其侵害了合法权益的事实即已确定。其应在2016年12月31日前主张权利，逾期不主张放弃其权利。2、最高人民法院关于印发（第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要）的通知中，要求各级人民法院贯彻执行，在第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要“18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”，就本案而言，办证违约金与交房违约金是违约性质是相同的，因此应从2014年12月31日开始计算违约金。上海法院在（沪闻民[2001]10号）第二十六条已经明确规定“关于违约金诉讼时效计算的规定”，预售房屋延迟交房违约金的诉讼时效，应当从购房人知道或者应当知道违约行为发生之日起计算，也就是从预售合同约定的交房开始起算两年。故审判实践也表明其已失去了胜诉权。四、一审法院判令其交付商品房，谢文华就无权取得违约金。当事人双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照第2种方式处理：即“买受人同意接受，出卖人不需向买受人支付违约金”。双方合同约定内容表明，假设房屋存在不能符合交付条件的情况时，如果谢文华同意接受房屋的，则其同样不需承担违约责任。而从谢文华起诉情况来看，谢文华是同意接受房屋的，则依据合同约定，其无须承担违约责任。因此说一审法院即判决其支付违约金又判决谢文华交付房屋违反双方的合同约定，是违反合同意思自治原则的，应予纠正。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，且谢文华已失去胜诉权，请求二审法院予以改判。

谢文华答辩称，一、中驰房地产公司认为本案诉争房屋具备交付条件，且已经按合同约定完成交付义务的辩解没有事实和法律依据。1、中驰房地产公司于2014年8月27日建设单位组织的由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位进行的是单体工程质量验收而不是综合验收，当时各方认为诉争房屋质量合格，2014年11月7日沙县建设工程质量监督站也依据上述的单体工程质量验收竣工报告推定诉争房屋质量合格，即诉争房屋质量是经过各方的评定合格，而不是经过鉴定合格。该质量合格评定文件已经被2015年5月5日福建省建筑工程质量检测中心有限公司对沙县洋坊沙尤公路东侧扬帆新城B区B6#楼所作出的检测报告推翻，经鉴定该楼的主体质量出现楼板裂缝为不合格，已经影响到房屋的耐久性，需要进行加固补强设计和加固补强施工。沙县住房和城乡规划建设局也于2015年5月8日责令被答辩人进行整改。按理被答辩人一应按将诉争房屋严格按照《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB5050-2010的强制性条文4.4.1、4.4.5、4.5.1、4.5.2、4.7.1、4.9.2、5.3.2、5.4.2、10.4.2、21.4.3条的规定对涉案加固工程进行施工和验收，按该规范要求加固过程的各细项需经第三方检测合格后，依据该规范第22条的规定组织验收并按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4、8、9、10条的规定重新办理《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。但是诉争房屋加固工程至今未取得各方的质量合格评定文件和加固施工方与被上诉人二共同出具的加固后的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及加固施工后重新组织的《福建省住宅工程质量分户验收记录》，因此，该加固工程至今未竣工验收，不具备当事人在买卖合同中的约定条件及我国法律法规规定的交付条件。2、中驰房地产公司至今还不懂的开发商交房应履行什么样的手续，在这有必要对交房过程及开发商的应尽义务进行一下说明。关于商品房交付使用的手续问题有必要予以明确说明。商品房交付使用的流程是出卖人通知交房，买受人到现场验收所交付的商品房是否达到《福建省住宅工程质量分户验收记录》所记录的质量要求。1交房时出卖人应提交以下几份资料给买受人查验:（1）房屋的《住宅质量保证书》，（2）《住宅使用说明书》，（3）《福建省住宅工程质量分户验收记录》，（4）《竣工验收备案表》，（5）面积实测表，（6）管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）。2、买受人核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。3、双方到商品房现场依据《福建省住宅工程质量分户验收记录》进行现场验收。（1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象;（2）检查墙体平整度，是否渗水、是否有裂缝。（3）仔细检查地面，有无空壳开裂情况。（4）水电煤畅通情况和能否正常使用。（5）验收下水情况。（6）验收地面防水情况。（7）核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符;（8）测量一下楼宇的层高，检查完这些工作，如果没问题的话，才正式办理交房手续;若有问题，出卖人应与买受人确定解决方案和解决日期，问题解决后再正式办理交房手续。关于商品房质量问题交房前系质量整改交房后才是质量维修，商品房质量问题的责任承担方式交付前和交付后是有明显区别的不能混为一谈。3、关于中驰房地产公司是否已经履行了交房通知的问题。（1）2014年12月22日被答辩人单方制作的《入伙通知书》不能证明中驰房地产公司当时有通知其办理交房手手续。因其只是一份入伙通知书，不是交房通知书，抬头上也未注明是给谁的，且与EMS邮政快递注明的内件品名为交房通知书不符，两份证据材料不能相互吻合。（2）且该通知发出时还未取得中驰房地产公司所提供的2014年12月31日取得的旧的福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，交付通知发送的时间不得少于10日，同时开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验房屋和办理交付手续的前提条件。中驰房地产公司在未具备交房条件是发出物业入伙通知，同时要求办理物业入伙手续及缴纳相关税费和签署物业管理文件作为其查验房屋及办理交付手续的前提条件，且发送通知的时间少于10日。因其发出通知时不具备交房条件同时附带了额外条件而无效。（3）再说该通知系在诉争商品房于2015年5月5日福建省建筑工程质量检测中心有限公司对沙县洋坊沙尤公路东侧扬帆新城B区B6#楼所作出的检测报告推翻了被答辩人及有关单位和部门之前对扬帆新城B区B6#楼竣工验收质量评定为合格的结论，经鉴定该楼的主体质量出现楼板裂缝为不合格，已经影响到房屋的耐久性，需要进行加固补强设计和加固补强施工。综合前面三小点可以证明中驰房地产公司至今未通知其办理交房手续。中驰房地产公司应在诉争商品房经过加固补强并经原参加验收的各有关单位和部门，加上新的加固补强设计方和施工方共同参加的重新验收合格后。重新通知答辩人交房，中驰房地产公司在一审法庭审理中也自认2014年12月22日后未再以任何形式通知过其办理交房手续。因此中驰房地产公司的违约行为是显而易见的，是没有任何争议的，中驰房地产公司应对其违约责任依法承担赔偿责任。二、从法律法规规定的角度来看，诉争房屋也不符合交付条件（1）本案诉争商品房楼板出现严重质量问题经第三方检测已影响了该楼的耐久性使用功能和需由专业资质的单位进行加固设计和施工，因此诉争商品房至今未达到商品房交付使用的标准。（2）针对中驰房地产公司在2017年11月3日开庭时当庭及上诉状第二条提出的关于建筑楼板不是建筑工程主体结构（?https:?/??/?www.baidu.com?/?s?wd=%E4%B8%BB%E4%BD%93%E7%BB%93%E6%9E%84tn=44039180_cprfenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1dBnWb3mHm3P1b3uhRLP1md0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZwYTjCEQLGCpyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EPHT4n1f1nHD1" t"_blank?），不是主体结构质量问题，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用。”的规定自认为如果本案是因房屋主体结构质量不合格才不具备交房条件，因本案只是楼板面断裂的质量问题，不是主体结构问题不存在不具备商品房交付使用问题，认为诉争的楼板开裂问题只一般质量问题只要进行一般维修就可以了的观点作如下反驳答辩。楼板是建筑工程主体结构（?https:?/??/?www.baidu.com?/?s?wd=%E4%B8%BB%E4%BD%93%E7%BB%93%E6%9E%84tn=44039180_cprfenlei=mv6quAkxTZn0IZRqIHckPjm4nH00T1dBnWb3mHm3P1b3uhRLP1md0ZwV5Hcvrjm3rH6sPfKWUMw85HfYnjn4nH6sgvPsT6KdThsqpZwYTjCEQLGCpyw9Uz4Bmy-bIi4WUvYETgN-TLwGUv3EPHT4n1f1nHD1" t"_blank?），因本案诉争商品房是框架结构在这只作框架结构主体包含那些进行说明,在框架结构工程中,主体结构是基础 梁 板 柱 砼墙 楼梯工程

谢文华向一审法院起诉请求：1.中驰房产公司应对原告所购买的诉争沙县扬帆新城B区B6号楼7层701室商品房（以下简称诉争房）的裂缝和墙体粉刷进行维修并将由第三方检测合格后的诉争房交付原告使用;2.中驰房产公司立即支付违约金330844.42元（截止2017年6月30日）以及自2017年7月1日至实际交房之日对已付款7725536元按日万分之五计算的违约金）；3.中驰房产公司应赔偿谢文华因诉争房价值贬值损失50000元（届时以第三房评估机构的评估为准）；4.中驰房产公司应从2015年4月1日起至谢文华取得诉争房权属证书之日止按已付房款725536元的日万分之一计算向谢文华支付违约金；5.判令东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对上述款项承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费用由中驰房产公司、东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司承担。在诉讼过程中，谢文华于2017年12月11日，向本院申请撤回其诉讼请求中的第三项诉求即要求中驰房产公司赔偿诉争商品房价值贬值损失50000元的诉讼请求。

屋面板,在施工时一般叫主体封顶。对于后砌的填充墙,也叫主体部分,但不是一般说的主体封顶了。基础、梁、柱、板、承重墙、楼梯间、屋面、墙体都属于主体工程。主体是建筑的骨骼。因此本案被答辩人在一审庭审时当庭及上诉状中自认了主体结构质量问题是不能交房的。（3）从中驰房地产公司一审提供的其与加固施工方福州科胜建设工程有限公司签订的合同第三条工程价款中可以证实其加固施工的工程量包括了粘贴加固材料碳纤布后按加固设计图要求抹聚合物砂浆进行加固施工的保护的工程量，但从其一审提供的现场视频和照片均可以证实中驰房地产公司至今尚未完成加固施工抹聚合物砂浆保护的工程，加固施工至今尚未完工。从该条约定的“最终工程款按实际工程量结算（不含税费、检测费）可以证实中驰房地产公司在与加固施工方福州科胜建设工程有限公司签订加固合同时就已经是明确知道加固施工的过程中是需要很多道检测费用因此特别对检测费作了施工方不承担的约定。但至今为止中驰房地产公司均无法提供依据《建筑结构加固工程施工质量验收规范》GB5050-2010的强制性条文4.4.1、4.4.5、4.5.1、4.5.2、4.7.1、4.9.2、5.3.2、5.4.2、10.4.2、21.4.3条规定的强制性检测合格报告。从该合同第七条质量及验收标准第三款施工技术要求明确约定“……加固修补工程必须以现行建筑工程施工规范为依据……。”证实中驰房地产公司在进行加固施工安排时就已明确知道加固工程必须依据国家建筑工程施工规范《建筑结构加固工程施工质量验收规范》的要求进行施工，也选择了具有结构补强工程施工资质的施工方进行施工。但该工程至今尚未取得各方的质量评定文件。诉争房屋至今不符合交付使用条件。三、本案不存在诉讼时效的问题。1、中驰房地产公司至今不仅未取得房屋加固补强后的各方质量合格验收文件（含原施工方、加固施工方、原设计方、加固设计方、具备加固监理资质的监理方），也未取得房屋鉴定为不合格、2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局责令被答辩人进行整改后，由沙县住房和城乡规划建设局质量监督站重新出具的《工程质量监督报告》及未按《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4、8、9、10条的规定重新办理《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。中驰房地产公司至今也无法提供2015年5月8日之后新的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》可以证实诉争房屋至今尚未取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》至今未达到交房条件。2、本案中驰房地产公司的违约金计算方式是一种惩罚性的违约计算方式即以被答辩人违约的实际天数进行计算，其违约行为是连续的，因此其诉讼时效的计算应是中驰房地产公司违约行为终了之日开始计算诉讼时效。从中驰房地产公司提供的所谓房屋加固补强混凝土裂缝修补工程分部（子分部）工程质量验收记录上原设计单位的签字时间为2015年8月13日，之后中驰房地产公司还得按规定要求向沙县住房和城乡规划建设局质量监督站申请重新出具的《工程质量监督报告》，取得新《工程质量监督报告》后再向沙县住房和城乡规划建设局按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条的规定重新办理《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》，这还需要办理的时间。被答辩人只有重新取得了新的《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》诉争房屋才具备交房条件。且被答辩人应在重新取得《福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后通知答辩人办理交房手续是被告答辩人应负的义务，中驰房地产公司至今未通知，其于2017年7月25日向沙县人民法院提起诉讼未超过法律规定的诉讼时效，也不可能存在诉讼时效问题。四、中驰房地产公司认为一审法院判令交付商品，其就无权取得违约金的主张没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第八条的约定是“双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）×元违约金。”该条是对双方约定的时间点2014年12月31日未达到交房条件的节点时间答辩人同意接收中驰房地产公司应一次性支付的违约金。而之后的逾期交房违约责任是按合同第九条约定来承担，原文体现的很清楚，第八条违约金是节点性违约金，即到约定交房时间未达到交房条件就应承担的违约金，所以该条款上合同文本只允许做固定违约金额约定。双方未对节点违约金进行约定并不影响第九条逾期交房违约金的惩罚性约定。这一点在答辩人之前同样是沙县人民法院审理的原告为徐媛、林伍财等十几个案件也不支持中驰房地产公司断章取义的辩解理由判决中驰房地产公司承担逾期交房违约责任，这些案件中驰房地产公司均向法院上诉、申诉均被驳回，综上，中驰房地产公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回上诉请求。 中驰房产公司答辩称：一、谢文华认为诉争房屋质量应经第三方检测合格后交付谢文华使用。其认为没有依据1、关于房屋裂缝问题。就本案而言，沙县扬帆新城楼房已于2014年8月27日经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位综合验收，2014年11月7日经沙县建设工程质量监督站验收合格，并出具了工程质量监督报告，2014年12月进行了备案。通过综合验收的房屋是符合居住条件的，是具备交付条件的。2、《检查鉴定报告》在附页鉴定程序中，“明确了对该楼板的有开裂楼板的裂缝分布位置及长度进行测绘，以全部了解楼板开裂状况，对沙县住房与城乡建设局综合建设单位及业主双方意见后指定的单元内开裂楼板的工作状况进行详查，并对其施工质量进行检测。”楼板开裂后，其与福州科胜建设工程有限公司签订了施工合同，经过福州科胜建设工程有限公司修补，并于2015年8月10日经施工单位、设计单位和监理单位进行验收，符合要求。3、按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于保修责任的约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。对于商品房出现楼板开裂是符合交付条件的，属于商品房的保修范围。4、谢文华称在一审中自认了主体结构问题不能交房系谢文华杜撰出来，其仅承认房屋质量存在瑕疵，可以听一审录音。二、谢文华要求赔偿逾期交房违约金问题1、其在一审中明确无须支付违约金，无须支付违约金属于一种抗辩，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对于这种行为属于抗辩有明确规定。2、在《商品房买卖合同》第八条明确约定，房屋交付时间为2014年12月31日，按照《民法通则》第135条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”在合同约定的交房时间到达后，开发商没有交房就构成了违约行为，同时合同约定房屋交付时间谢文华就应当已经知道其权利被侵害，即该违约行为一经发生,其侵害了谢文华合法权益的事实即已确定。谢文华应在2016年12月31日前主张权利，逾期不主张放弃其权利，故谢文华已失去了胜诉权。3、按照《商品房买卖合同》的约定，办证违约金系交付房屋后一定时候才产生，本案谢文华未承认有进行交付，故不存在逾期办证违约金问题。4、《商品房买卖合同》第八条明确约定，如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照第2种方式处理：即“买受人同意接受，出卖人不需向买受人支付违约金”。双方合同约定内容表明，假设房屋存在不能符合交付条件的情况时，如果谢文华同意接受房屋的，则其同样不需承担违约责任。谢文华是同意接受房屋的，则依据合同约定，其无须承担违约责任。因此说一审法院即判决其支付违约金又判决谢文华交付房屋违反双方的合同约定，是违反合同意思自治原则的，应予纠正。总之，谢文华要求其要承担违约金没有依据。 监理公司答辩称：1、由我司监理的杨帆新城房地产开发项目已经经相关部门验收，验收意见为合格，该项目已报建设主管部门备案，并已销售入住。2、谢文华所诉的杨帆新城B区B6号楼7层701室楼板裂缝由施工单位福州科胜建设工程有限公司进行整改，并经三明市工程建设监理有限公司、福建超平建筑设计有限公司等相关单位进行验收，检查评定为合格，杨帆新城楼板裂缝属于工程建设中的保修范畴。3、其司与谢文华无合同关系，与谢文华不存在法律关系，不承担连带清偿责任。

一审法院查明的事实：1、2012年11月15日谢文华与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，约定谢文华向中驰房产公司购买诉争房，价款725536元。合同第八条同时约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”；第九条约定“逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五的违约金，合同继续履行”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”合同第十四条规定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 2、谢文华按约定向中驰房产公司支付了全部购房款。 3、2014年8月27日中驰房产公司作为建设单位组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对诉争房所在的扬帆新城B2号楼进行竣工验收，该竣工验收报告评定“扬帆新城B6号楼”工程“合格”。并于2014年12月在沙县住房和城乡规划建设局备案。 4、2014年12月28日中驰房产公司向谢文华寄达了交房通知。但谢文华认为诉争房存在质量问题，未与中驰房产公司办理房屋交接手续。 5、2015年5月5日受沙县住房和城乡规划建设局委托，福建省建筑工程质量检测中心有限公司作出“检查鉴定报告”，结论第4点为“鉴于该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。” 6、2015年5月8日沙县住房和城乡规划建设局责令中驰房产公司进行整改。2015年6月13日中驰房产公司与福州科胜建设工程有限公司签订“沙县扬帆新城裂缝修补工程施工合同”，约定由福州科胜建设工程有限公司对沙县扬帆新城B1#-B8#R的裂缝进行修补。福州科胜建设工程有限公司具备“结构补强工程施工”资质。 7、2015年8月10日由设计单位福建超平建筑设计有限公司监理单位三明市工程建设监理有限公司、施工单位福州科胜建设工程有限公司对“沙县扬帆新城B区裂缝修补工程”进行验收，检查评定“合格”、验收意见“符合要求”。

一审法院认为，谢文华与中驰房产公司签订“商品房买卖合同”，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行。谢文华按时交款，中驰房产公司应按约定交房。中驰房产公司所建诉争房虽于2014年竣工验收并进行了备案，中驰房产公司并向谢文华寄送了交房通知，但中驰房产公司所建诉争房所在楼“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”。诉争房不符合交房条件，谢文华拒绝收房符合约定与法律规定。中驰房产公司未能在约定时间2014年12月31日前将可以正常使用的商品房交付谢文华，显属违约，中驰房产公司应当承担违约责任。对于违约金计算的截止时间认定问题。诉争房所在楼存在质量问题，虽经维修并验收合格，但通知买受人知晓可以交房是中驰房产公司的义务。中驰房产公司未及时再次通知谢文华交房，应继续承担违约责任。但谢文华在开庭时已知沙县扬帆新城裂缝经过修补工程后已符合要求可以交房，谢文华已知诉争房可以交房，而未接收房屋。故违约金计至开庭之日即2017年11月3日，之后不再计算。违约金的标准认定问题。合同约定若中驰房产公司违约应按已付款的日万分之五向谢文华支付违约金。根据法律规定，约定的违约金高于造成的损失，可以适当调整；当事人通过抗辩的方式是为调整违约金形式。谢文华未提供具体的损失，对约定的日万分之五的违约金予以调整，按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算。自2015年1月1日至2017年11月3日按月利率0.65%计算违约金为160343.45元[725536元×0.5%×1.3×34]。超过部份不予支持。诉争房如有其他质量问题，仍应按合同的约定与法律的规定处理。谢文华要求中驰房产公司将符合交房条件的诉争房交付其使用的诉求，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。谢文华要求中驰房产公司支付逾期办证违约金的诉求，按谢文华与中驰房产公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”现诉争房尚未实际交付，支付违约金的条件尚未成就，因此，谢文华的该项诉求，本院不予支持。谢文华要求东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对其上述损失承担连带清偿责任的诉求，本案审理的是商品房销售合同纠纷，合同的当事人为谢文华和中驰房产公司，根据合同相对性原则，东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司并非《商品房销售合同》的相对方，其与谢文华不存在法律关系，因此，谢文华要求东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对应由中驰房产公司赔偿的损失承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，谢文华的该项主张，本院亦不予支持。中驰房产公司认为诉争房虽存在瑕疵，但符合交房条件，买受人应先行接受再行维修的主张。因诉争房“该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”，未达“国家和地方人民政府的有关规定”，不符双方约定的交房条件，也不符商品房应可正常使用的基本要求。故中驰房产公司的该主张不予采纳。中驰房产公司认为，谢文华向人民法院请求保护民事权利应在诉讼时效内请求，逾期不主张视为放弃权利，谢文华的起诉已超过诉讼时效，因中驰房产公司在诉争房修复后并未通知谢文华可以交房，属诉讼时效中断，其该项主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百一十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法（?javascript:SLC（21651,0）?）〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决：一、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内向谢文华支付违约金160343.45元；二、三明市中驰房地产开发有限公司应于判决生效后10日内将位于沙县扬帆新城B区B6号楼7层701室商品房交付给谢文华；三、驳回谢文华要求三明市中驰房地产开发有限公司支付其他违约金的诉讼请求；四、驳回谢文华要求福建省东泉建筑工程有限公司、三明市工程建设监理有限公司、福建超平建筑设计有限公司对上述款项承担连带赔偿责任的诉讼请求；五、驳回谢文华的其他诉讼请求。本案受理费7907元，由谢文华负担4401元，由三明市中驰房地产开发有限公司承担3506元。 二审中，当事人未提交新证据。 二审中，上诉人除对一审认定的“1、2015年8月10日由设计单位福建超平建筑设计有限公司监理单位三明市工程建设监理有限公司、施工单位福州科胜建设工程有限公司对“沙县扬帆新城B区裂缝修补工程”进行验收，检查评定“合格”、验收意见“符合要求”，认为不符合国家加固标准，不能予以使用，中驰房产公司对一审认定的合同约定第8条没有全面按照合同第8条的约定等有异议外，其他没有异议，双方当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。

本院认为，谢文华与中驰房产公司签订商品房买卖合同，系双方真实意思表示，双方应按合同约定履行。诉争房所在楼存在质量问题，虽经维修并验收合格，但通知买受人知晓可以交房是中驰房产公司的义务。谢文华在一审开庭时已知沙县扬帆新城裂缝经过修补工程后已符合要求可以交房，谢文华已知诉争房可以交房，而未接收房屋。故违约金计至开庭之日中驰房产公司未及时再次通知谢文华交房，应继续承担违约责任。谢文华未提供具体的损失，对约定的日万分之五的违约金予以调整，按年利率6%上浮30%即月利率0.65%计算，一审调整并无不妥。另双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”，根据该条约定及《商品房买卖合同》其他有关约定，诉争房屋应当具备正常的使用功能是谢文华向中驰房产公司购买诉争房产并签订买卖合同的目的所在。虽然诉争房屋通过竣工验收并已备案，中驰房产公司也于《商品房买卖合同》约定的2014年12月31日前通知谢文华办理房屋交接手续，但谢文华发现诉争房屋存在质量问题而拒绝接收。之后沙县住房和城乡规划建设局委托福建省建筑工程质量检测中心有限公司对楼板裂缝分布及成因进行检查鉴定，福建省建筑工程质量检测中心有限公司经检查鉴定后作出了诉争房屋“楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性”的鉴定结论，说明诉争房屋的质量问题在之前的竣工验收中未被发现，在谢文华未接收诉争房屋的情形下，福建省建筑工程质量检测中心有限公司的鉴定结论事实上证明诉争房屋存在影响正常使用的质量问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”因此，中驰房产公司通知交付的诉争房屋存在质量问题，谢文华拒绝收房有法律和合同依据。一审认定中驰房产公司未能按约将可以正常使用的商品房交付王增均，显属违约，应当承担违约责任并无不当。中驰房产公司提出的诉争房屋已经竣工验收合格，且诉争房屋楼板裂缝系质量瑕疵属于《商品房买卖合同》及《房屋建筑工程质量保修办法》规定的保修范围，故诉争房屋符合合同约定交付条件的上诉理由不能成立，本院不予采纳。谢文华在被通知交房时明确拒绝接收存在质量问题的诉争房屋，故中驰房产公司提出的依据双方合同约定谢文华是同意接受房屋故中驰房产公司无须承担违约责任的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。谢文华要求中驰房产公司支付逾期办证违约金的诉求，按谢文华与中驰房产公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，现诉争房尚未实际交付，支付违约金的条件尚未成就，因此，谢文华的该项主张，本院不予支持。谢文华要求东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对其上述损失承担连带清偿责任的诉求，本案审理的是商品房销售合同纠纷，合同的当事人为谢文华和中驰房产公司，根据合同相对性原则，东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司并非《商品房销售合同》的相对方，其与谢文华不存在法律关系，谢文华要求东泉建筑公司、监理公司、超平设计公司对应由中驰房产公司赔偿的损失承担连带清偿责任，本院不予支持。 综上所述，谢文华、中驰房产公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7907元，由上诉人谢文华、三明市中驰房地产开发有限公司各负担3953.5元。 本判决为终审判决。

审判长　彭　贵　良 审判员　林　炬　火 审判员　程　哲　明

书记员　王倩（代）