乐昌市新嘉元物业服务有限公司、乐昌市新家园业主委员会等合同纠纷民事二审民事判决书

广东省韶关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤02民终348号 上诉人（原审被告）：乐昌市新嘉元物业服务有限公司。住所地：广东省乐昌市西石岩路11号。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓皓，***美律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乐昌市新家园业主委员会。住所地：广东省乐昌市新家园小区A3幢602房。 负责人：***，该委员会主任。 委托诉讼代理人：***，广东***师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东***师事务所律师。 原审被告：中国移动通信集团广东有限公司韶关分公司。住所地：广东省韶关市西堤北路11号全球通大厦。 负责人：过松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，广东众同信律师事务所律师。 原审被告：中国铁塔股份有限公司韶关市分公司。住所地：广东省韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关*****花岸综合楼二楼。 负责人：***。 委托诉讼代理人：***，北京德恒（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京德恒（广州）律师事务所律师。 上诉人乐昌市新嘉元物业服务有限公司（以下简称新嘉元物业）因与被上诉人乐昌市新家园业主委员会（以下简称新家园业委会）以及原审被告中国移动通信集团广东有限公司韶关分公司（以下简称移动韶关分公司）、中国铁塔股份有限公司韶关市分公司（以下简称***关分公司）合同纠纷一案，不服乐昌市人民法院（2021）粤0281民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新嘉元物业上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.新家园业委会负担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：对于新家园业委会要求新嘉元物业返还已收取的场地租赁费67000元及利息，新嘉元物业在一审庭审中提出了抗辩理由：新家园业委会与新嘉元物业已经在2019年4月23日于乐昌市信访局联席会议室达成了协议，也即是乐昌市住房和城乡建设管理局出具的《关于〈乐昌市西石岩路11号新家园小区相关问题〉的回复》中记载的“经协商，业主代表一致同意将基站场地租赁费抵扣公摊水电费，多退少补”。现新家园业委会要求返还67000元场地租赁费违背了双方协议，违反了诚实信用原则，该场地租赁费应当按照双方协议处理。一审法院无视该事实，错误认定场地租赁费与小区公摊水电费是不同的法律关系，作出了错误的判决。在适用法律方面，新嘉元物业在一审中已提出根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条的规定，2013年至2018年收取的场地租赁费67000元全部用于小区公摊水电费的支出。根据新嘉元物业在一审中提交的证据《乐昌市新家园住宅小区物业服务协议》第五条第一款第四项“小区范围内的路灯和公用道路清洁用水产生的水电费，由所有业主合理分摊”以及第五条第一款第五项“楼内走廊，楼梯，电梯，公共设施的公用水电费，由本楼全体业主分摊”，新家园业委会在一审庭审时也承认，在2013年至2018年间，所有业主均没有缴纳上述公摊水电费。事实上，新家园小区内的所有公摊水电费均是由新嘉元物业承担的，费用明细也在小区内进行了公示。新嘉元物业为新家园小区全体业主承担公摊水电费完全是为了小区全体业主的便利，属于新家园小区持续运营的必要成本，应从场地租赁费中予以扣除。况且，若认定公摊水电费与场地租赁费属于不同法律关系，新嘉元物业另行起诉解决，明显会造成司法资源浪费。综上，一审事实认定不清，法律适用错误。 新家园业委会辩称，本案因租赁合同引发纠纷，新嘉元物业上诉主张的是物业服务合同纠纷，不属于同一案由。对新嘉元物业以物业服务合同为依据作为抗辩理由，一审法院已告知可另行起诉解决。另外，新嘉元物业在已经收取了物业费的基础上，再另行收取公摊水电费是否合理以及是否重复收费存在疑问。况且，新嘉元物业主张的公摊水电费是否用于小区业主、主张的金额是否合理等问题也需要审查。如仅凭新嘉元物业提交的单据扩大审查范围，就把不同的法律关系于本案中一并审理，将加重新家园业委会的举证责任、增加新家园业委会本诉诉累、剥夺新家园业委会反诉或抗辩的权利。综上，新嘉元物业上诉所陈述的事实和理由不成立，应依法驳回其上诉请求。 移动韶关分公司述称，一、认可一审法院关于移动韶关分公司与新嘉元物业于2013年6月15日签订的案涉合同有效的认定。鉴于移动韶关分公司已将合同的权利义务转让给了***关分公司，且转让前移动韶关分公司的合同义务已经履行完毕，因此，新嘉元物业与新家园业委会的相关争议与移动韶关分公司无实质关系。一审法院关于移动韶关分公司不是涉案合同主体及不是本案适格主体的认定应予维持。二、新嘉元物业上诉理由与移动韶关分公司无利害关系，对此移动韶关分公司不提出抗辩理由，由法院依法处理。 ***关分公司述称，认可一审法院关于***关分公司与新嘉元物业签订的案涉合同有效的认定，***关分公司不存在合同义务未履行的情况。新嘉元物业与新家园业委会的相关争议与***关分公司无关，且新嘉元物业上诉理由与***关分公司无利害关系，对此***关分公司不提出抗辩理由，由法院依法处理。 新家园业委会向一审法院起诉请求：1.判令移动韶关分公司、***关分公司限期十日内拆除安装在小区的设备，恢复楼顶的原状，腾空场地交付给新家园业委会；2.判令移动韶关分公司、***关分公司向新家园业委会支付2019年7月至2021年4月已使用场地期间的租赁费22000元；3.判令新嘉元物业向新家园业委会返还已收2013年度至2018年度的T基站场地租赁费67000元及利息4391.3元（自2019年9月计算至2021年4月的利息为4391.3元，2021年5月至付清款项之日止的利息，按一年期贷款市场报价利率计算）；4.判令诉讼费由新嘉元物业、移动韶关分公司、***关分公司负担。 一审法院认定事实：2013年6月15日，新嘉元物业（甲方，出租方）与移动韶关分公司（乙方，承租方）签订《ＴＤ六期乐昌东方家园Ｔ基站场地租赁合同》（以下简称涉案合同）。合同主要约定：第一条1.1甲方同意将其具有管辖权的位于乐昌市××路××号××栋天面部分位置出租给乙方作为设置机房地点使用，面积40平方米。1.2甲方同意乙方用其租用的场地设置无线电通信及配套设备，包含天面架设移动通信发射天线、支撑杆、避雷针及配套的走线架、防雷设备，包括通信设备、光缆线路、天线等设施的安装使用。1.3乙方机房用电需引入三相线380Ｖ的电源专线，乙方自行到供电局报装电表。第二条租赁期限本合同的有效期限共10年，从2013年7月1日起至2023年6月30日截止。第三条费用及支付方式3.1场地租赁费分为二个阶段，第一阶段为头五年，即从2013年7月1日到2018年6月30日，每年租赁费为壹万壹仟元整（￥11000元／年，含税金），第二阶段为后五年，即从2018年7月1日到2023年6月30日，每年租赁费为壹万贰仟元整（￥12000元／年，含税金）拾年租金总额为壹拾壹万伍仟元整（￥115000元，含税金），租赁费包括场地租赁费、物业管理费、卫生费，不包括水电费等，除此之外，乙方不再负责其他任何费用；如遇国家相关税金调整，租赁费在租赁期内不做调整。3.2费用支付：租赁费每年结算一次，首年的租赁费在合同签订之日起30日内支付，其他年度租赁费乙方按年于每年7月31日前一次性支付给甲方。租赁费的支付采用转账支付的方式。在乙方支付甲方租赁费前，甲方须向乙方提供符合乙方要求的场地租赁税务发票给乙方。第八条8.1任何一方未履行本合同项下的任一条款的应视为违约，违约方收到守约方发出的具体说明违约情况的通知后应在二十天内纠正，否则守约方有权选择终止本合同并且违约方应赔偿守约方因此而遭受的一切损失（损失应包括守约方在该租赁房所有的修缮、维修、更换、改良费用及设施搬迁费用等）。事后，移动韶关分公司在合同约定地搭建了无线电通信及配套设备的基站，也按约支付了相应租金给新嘉元物业。 移动韶关分公司称其在合同履行至2015年10月31日时将涉案合同的权利义务转让给了***关分公司，并提交由移动韶关分公司与***关分公司给新嘉元物业的《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》予以证实。该函内容如下：“鉴于中国移动通信集团公司向中国铁塔股份有限公司转让铁塔相关资产，其中涉及贵方与中国移动通信集团公司已订立且在执行的有关合同（如本意函回执所列）。为保证相关合同的顺利执行，敬请贵方同意：相关合同执行至2015年10月31日的相关权利义务仍由中国移动通信集团广东有限公司韶关分公司承担。自2015年11月1日起，中国移动通信集团广东有限公司韶关分公司将其在与贵方签订的有关合同项下的与铁塔相关资产相关的权利和义务转让给中国铁塔股份有限公司韶关市分公司，转让后的合同缔约主体中国移动通信集团广东有限公司韶关分公司变更为中国铁塔股份有限公司韶关市分公司。”随后，新嘉元物业于2016年3月2日回函表态同意其与移动韶关分公司签署的涉案合同执行至2015年10月31日的相关权利义务仍由移动韶关分公司承担，自2015年11月1日起移动韶关分公司的相关权利义务由***关分公司承担。***关分公司接手涉案基站后依约从2015年11月1日起至2019年6月30日支付了相应的租金给新嘉元物业。 新家园业委会认为新嘉元物业未经新家园小区业主的同意私自与移动韶关分公司签订涉案合同，以及移动韶关分公司将基站建在小区楼顶的行为构成侵权。新家园业委会为维护其合法权益与新嘉元物业、移动韶关分公司协商无果后向一审法院提起诉讼，要求判如所请。 另查明，一审庭审中，新嘉元物业陈述其公司从2012年5月份成立，成立即开始提供物业服务，于2019年12月30日从涉案小区撤场，于2020年1月1日将涉案物业交由业主委员会管理，并确认其从2013年至2019年6月30日收到租金共计67000元，表示其收到的租金已用于水电公摊费（公摊水电费的数据是其自己算的），其未向业主另外收公摊的水电费，只收取了物业费。新家园业委会认可新嘉元物业的上述陈述属实，并承认其从2020年1月1日开始接管涉案物业。同时，新家园业委会认为：1.涉案合同未经业主同意及追认，系无效合同，移动韶关分公司依该无效合同搭建的基站已违法占用涉案小区的公共面积，应当腾空场地交付给其；2.物业公司应将已收取的场地租赁费67000元及利息返还给其，移动韶关分公司、***关分公司非法占用其小区公共资源，应向其支付占用费22000元；3.因签订涉案合同及搭建基站均是移动韶关分公司，且移动韶关分公司未经业主同意转让给***关分公司，故其有权向该两公司提出诉请。 移动韶关分公司抗辩：1.其是在2013年就与物业公司签订涉案合同，不存在合同无效的情形，涉案合同合法有效；2.如新家园业委会认为基站辐射对人体有害，应承担举证责任；3.其与新嘉元物业签订的涉案合同合法有效，在合同履行到2015年年底，根据国家文件，已将涉案资产移交给了***关分公司，该移交也得到了新嘉元物业的认可，故其不是适格主体。 新嘉元物业抗辩：1.业主购房时签订的商品房买卖合同约定将楼面及外墙委托给物业单位统一管理使用，因此，其与移动韶关分公司签订的涉案合同合法有效；2.其收到租金67000元已用于小区提供物业服务中公摊水电费的支出，新家园业委会主张其返还67000元及利息无法律依据。 ***关分公司抗辩：1.涉案合同合法有效；2.其有证据证明涉案基站辐射对人体无害；3.其已支付涉案租金到2019年6月30日，2019年7月1日之后的租金是根据乐昌市住房和城乡建设管理局的要求暂缓支付，其愿意在明确主体及签订合同的情况下支付。 再查明，2019年9月3日，乐昌市新家园住宅小区业主大会经乐昌市住房和城乡建设管理局备案成立。 又查明，新家园业委会主张涉案基站的辐射危害小区业主的人身健康，构成侵权。为此，一审法院向新家园业委会作出“涉案基站的辐射是否对新家园业委会小区业主、住户的人身健康有危害，可在庭审后七日内向一审法院书面申请司法鉴定，逾期不申请视为放弃”的释明，但事后新家园业委会未申请司法鉴定。 一审法院认为，本案为合同纠纷。案件争议的焦点是：一、涉案合同是否合法有效；二、涉案基站辐射是否超出规定范围，是否对新家园业委会小区住户人身健康造成危害构成侵权；三、新家园业委会是否有权要求移动韶关分公司、***关分公司拆除安装在小区的设备，恢复楼顶的原状，腾空场地交付给新家园业委会；四、涉案租金应由谁收取归谁享有。 关于焦点一。新嘉元物业与移动韶关分公司于2013年6月15日签订的涉案合同，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同。合同签订后，双方也按照合同的约定履行了各自的义务。虽然合同履行过程中移动韶关分公司将其权利义务转让给了***关分公司，但该转让行为已取得合同主体的另一方即新嘉元物业的同意且未影响涉案合同的履行。因涉案合同签订时新家园业委会所在的业主委员会并未成立，且新家园业委会没有证据能够证明涉案合同存在无效的情形，故一审法院对新家园业委会以涉案合同的签订未经业主同意及追认为由主张无效合同不予采纳。新嘉元物业、移动韶关分公司、***关分公司抗辩涉案合同合法有效的主张，依法有据，一审法院予以采纳。 关于焦点二。***关分公司提供的由韶关市知青检测技术有限公司出具编号为（韶）知青检测（2018）第1230号的《检测报告》显示：涉案基站执行标准《电磁环境控制限值》频率范围为30MHz-3000MHz电磁辐射场对公众照射导出限值为功率密度不大于40μW/㎝。新家园业委会没有提交证据显示涉案基站辐射危害小区住户人身健康构成侵权，新家园业委会经一审法院释明后也未向一审法院申请有关涉案基站辐射对其小区业主、住户的人身健康构成危害的鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019年修正）》第三十一条第二款“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。”的规定，新家园业委会应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院认为现有的证据显示涉案基站辐射没有超出规定范围。新家园业委会提出涉案基站辐射对其小区业主、住户的人身健康造成危害构成侵权的主张，证据不足，一审法院不予确认。 关于焦点三。如前所述，一方面，因涉案合同合法有效，且合同履行期限尚未届满，另一方面，新家园业委会主张涉案基站辐射对小区住户人身健康造成危害构成侵权的证据不足，故新家园业委会要求判令移动韶关分公司、***关分公司限期十日内拆除安装在小区的设备，恢复楼顶的原状，腾空场地交付给其的诉讼请求，无事实根据，一审法院不予支持。 关于焦点四。根据涉案合同的约定及庭审查明的事实，可以确认涉案基站占用的场地是新家园业委会小区即新家园A3栋天面部分位置，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。”及第二百八十二条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”之规定，涉案基站占用的场地属于业主共有，涉案租金在扣除合理成本之后应归业主所有。结合本案案情，新家园业委会主张的租金分成两部分，第一部分为新嘉元物业已收取的租金即2013年至2019年6月30日期间的租金共计67000元，第二部分为承租方已使用但尚未支付的租金即2019年7月1日至2021年4月期间的租金22000元。对于第一部分租金，新嘉元物业虽然是在新家园业委会成立之前基于涉案合同收取67000元，但因涉案基站占用的场地属于业主共有，故新家园业委会要求新嘉元物业向其返还已收2013年度至2018年度的T基站场地租赁费67000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。新嘉元物业作为物业服务企业在向业主收取了物业服务费后，抗辩称收取的涉案租金67000元已全部用于小区提供物业服务中公摊水电费的支出，但未提供有效证据予以证实，且涉及公摊水电费的情况，亦属不同的法律关系，新嘉元物业可另行起诉解决。又因新嘉元物业占用涉案租金共计67000元确实给新家园业委会造成了一定的损失，故一审法院认为新家园业委会有权要求新嘉元物业支付相应的利息。但新家园业委会主张利息计算的起始时间有误，应予以纠正，利息的计算应从新家园业委会主张权利之日起即起诉之日（2021年4月29日）起按2021年4月29日时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。对于第二部分租金，因移动韶关分公司对涉案合同履行至2015年10月31日时已将合同的权利义务转让给了***关分公司，且合同另一方也同意该合同主体的变更，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，因涉案合同主体已变更，移动韶关分公司已不是涉案合同的主体，故新家园业委会要求移动韶关分公司向其支付该部分的租金的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。移动韶关分公司抗辩其不是适格主体的主张有理，一审法院予以采纳。根据涉案合同有关租赁费的约定，2019年7月1日至2021年4月期间，***关分公司应支付的租金为22000元，因此，新家园业委会要求***关分公司向其支付2019年7月至2021年4月已使用场地期间的租赁费22000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百八十二条、第五百零二条、第五百零九条、第五百四十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019年修正）》第三十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2021年10月21日判决：一、中国铁塔股份有限公司韶关市分公司应于判决生效之日起十日内支付乐昌市新家园业主委员会2019年7月至2021年4月期间的场地租赁费22000元；二、乐昌市新嘉元物业服务有限公司应于判决生效之日起十日内返还乐昌市新家园业主委员会2013年至2019年6月30日期间的场地租赁费67000元及利息（利息的计算：以本金67000元按2021年4月29日时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2021年4月29日起计算至乐昌市新嘉元物业服务有限公司付清款项之日止）；三、驳回乐昌市新家园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2234.78元，由乐昌市新家园业主委员会负担105.09元，中国铁塔股份有限公司韶关市分公司负担526.44元，乐昌市新嘉元物业服务有限公司负担1603.25元。乐昌市新家园业主委员会已向一审法院交纳2234.78元，一审法院予以退回2129.69元给乐昌市新家园业主委员会。中国铁塔股份有限公司韶关市分公司应向一审法院交纳案件受理费526.44元，乐昌市新嘉元物业服务有限公司应向一审法院交纳案件受理费1603.25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新嘉元物业提交了一组证据：2014年至2016年公摊水电费缴费发票，拟证明2014年至2016年间新嘉元物业共缴纳新家园小区公摊水电费133206.55元。新家园业委会质证称，对该证据的真实性、关联性不予认可；移动韶关分公司质证称，该证据与移动韶关分公司无关；***关分公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，且与***关分公司无关。新家园业委会、移动韶关分公司、***关分公司均未向本院提交新证据。 对一审法院认定事实，本院予以确认。 本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院仅针对新嘉元物业上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：对新嘉元物业行使抵销权的主张应否支持。对此，本院分析及认定如下： 本案中，当事人对新嘉元物业收取了场地租赁费67000元并无争议，但新嘉元物业提出该款应当抵销其缴纳的新家园小区公摊水电费，并提交了缴费发票作为证据拟证实其于2014年至2016年间共缴纳公摊水电费133206.55元。根据法律规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中，***元物业主张，其对新家园业委会享有的债权系公摊水电费，但新家园业委会对该公摊水电费并不认可，并提出了相应的异议。因此，在当事人对所抵销债务存在争议的情况下，不宜直接进行债务抵销，对新嘉元物业行使抵销权的主张，本院不予支持。应当指出的是，新嘉元物业主张的公摊水电费所涉及的法律关系与本案处理的法律关系并不相同，因此关于公摊水电费的问题并不宜在本案中一并处理，对于该问题，当事人可另循法律途径解决。一审法院认定新嘉元物业应当向新家园业委会返还场地租赁费67000元并支付相应利息，不予采纳新嘉元物业关于抵销公摊水电费的意见，并无不当，本院予以维持。 综上所述，新嘉元物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1475元，由上诉人乐昌市新嘉元物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　**嫦 审 判 员　*** 二〇二二年四月二十日 法官助理　龙　娟 书 记 员　刘宇璠