朗昆（北京）新环保科技有限公司等与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京01民终793号

上诉人（原审原告）：朗昆（北京）新环保科技有限公司，住所地北京市海淀区。

法定代表人：赵宝宪，董事长。

委托诉讼代理人：魏景奎，男，朗昆（北京）新环保科技有限公司员工。

委托诉讼代理人：王连华，北京市国典律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，女，1972年1月4日出生，汉族，住北京市海淀区。

原审第三人：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。

法定代表人：赖国强，执行董事。

委托诉讼代理人：付正婷，女，北京中原房地产经纪有限公司员工。

上诉人朗昆（北京）新环保科技有限公司（以下简称朗昆公司）因与被上诉人***、原审第三人北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初47668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

朗昆公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持朗昆公司的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方签订租赁合同之后，在免租期内发现卫生间漏水，朗昆公司及时通知了***并要求***修复漏水问题，而***不给维修亦不同意延长免租期，在2017年8月23日最后一次对赔偿和恢复问题协商无果的情况下，朗昆公司于2017年8月29日向***发函通知解除合同并将钥匙邮寄给***。双方在2017年8月23日协商解除合同，虽未对赔偿及恢复情况达成一致，但解除合同的意见双方已经明确。即使没有协商解除的过程，根据合同第九条第三款第2款、第3项的约定，***交付的房屋不符合合同约定，亦不承担维修义务，朗昆公司享有单方解除权。即使合同没有约定单方解除权，依据合同法第九十四条的规定，朗昆公司亦享有法定解除权。一审判决认定的合同解除时间为2018年10月18日是错误的。一审法院适用合同法第九十条的规定，存在法律适用错误。

***辩称，同意一审判决，不同意朗昆公司的上诉请求和理由。

中原公司述称，同意一审判决，对朗昆公司的上诉请求和理由不发表意见。

朗昆公司向一审法院起诉请求：1.确认朗昆公司与***及中原公司签订《北京市房屋租赁合同》于2017年8月23日解除；2.判令***返还朗昆公司房屋租金75600元、房屋押金6300元，赔偿朗昆公司房屋装修费40814.4元、居间代理费6300元并支付违约金6300元，以上共计135314.4元。

一审法院认定事实：涉案房屋系***于2012年8月25日与北京市海淀西山工业公司签订《回购回迁房协议》购买，现未办理产权登记。2017年8月2日，***（出租人、甲方）与朗昆公司（承租人、乙方）及中原公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定朗昆公司自***处承租涉案房屋，租赁期限自2017年8月23日至2020年8月22日，共计3年；租金每月6300元，按年度支付，各期租金支付日期为2017年8月5日、2018年7月5日、2019年7月5日；押金6300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；本合同签订后，甲方应向丙方支付月租金的100%即6300元作为佣金；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的30日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限，因乙方保管不当或不合理使用致使该房屋及其附属物品、设施设备发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用房屋的；甲方有上述情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的，2、欠缴各项费用达5000元的，3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7、……；乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回该房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。上述合同载明的签订日期为2017年8月2日。朗昆公司于2017年8月5日向***支付了涉案房屋押金6300元及至2018年8月22日的房屋租金75600元，共计81900元。

本案中三方当事人确认，合同实际签订日期为2017年8月5日，此前朗昆公司法定代表人赵宝宪于8月2日与***签订了与涉案合同除承租人外内容完全一致的租赁合同，***已经于8月2日交付房屋，后本案三方于8月5日签订涉案租赁合同，变更承租人为朗昆公司并将签订日期倒签为8月2日，合同约定***应于8月22日前交付房屋，租期起算日为8月23日，是约定了20天的免租期。但朗昆公司主张上述免租期为装修免租期，***对此不予认可，主张系因朗昆公司租赁房屋时间较长，给予对方购买家具的免租期，其从未同意朗昆公司对涉案房屋进行装修。中原公司述称双方约定的免租期是给予朗昆公司的装修免租期，并确认朗昆公司已依约向其支付居间服务费6300元。

涉案房屋交付后，朗昆公司对涉案房屋进行了装修，装修过程中，涉案房屋楼下住户李平科于2017年8月14日到涉案房屋处找到朗昆公司反映涉案房屋卫生间向下漏水，朗昆公司到楼下房屋查看后确认漏水情况。后本案朗昆公司与***因房屋漏水问题产生争议，朗昆公司在未完成装修的情况下搬离涉案房屋并将《解除合同通知书》及涉案房屋钥匙和水卡邮寄给***，《解除合同通知书》落款日期为2017年8月29日，内容为“何女士，根据你提供的住房，主体结构漏水无法正常使用，经过多次与你协商维修问题不能达成一致意见，鉴于双方都同意解除合同，现向你发函，再次确认合同解除，对于我方赔偿损失问题我们可以再另行协商解决。另将房门钥匙及水卡给你一并邮寄给你。”本案中，朗昆公司与***双方确认，朗昆公司将涉案房屋地板拆除后进行了更换，但还拆除了卫生间的门、过门石、马桶、洗脸池、花洒、吸顶灯，厨房的抽油烟机、灶具、橱柜台面和房屋内的纱窗，在未予换新的情况下即搬离房屋。***确认其于2017年8月30日左右收到朗昆公司邮寄的上述邮件，但表示其当时并不同意解除合同。朗昆公司原述称其于2017年8月29日交还房屋，后于2018年10月18日的庭审中又改称其于2017年8月23日将房屋交还***，并据此诉请确认双方合同于2017年8月23日解除。朗昆公司向法院提交2017年8月23日的录音一份，显示漏水事件发生后双方沟通情况，朗昆公司曾表示由其负责漏水问题的修复，***为其增加免租期，双方就增加免租期的时间未能达成一致。***一方表示，如朗昆公司不再承租涉案房屋，应将房屋恢复原状，包括已经铺设好的地板也可以拆走并恢复成交付时的状态，并承担恢复原状的房屋交还之前的租金。

本案中，朗昆公司主张系***提供的涉案房屋本身存在漏水问题，系***违约；***对此不予认可，主张系朗昆公司装修行为导致房屋卫生间向下漏水，***对此提交负责涉案房屋所在小区物业管理的北京市西山诚信物业管理中心于2017年8月20日出具的《证明》（载明涉案房屋自2013年5月入住起未有过报修及维修记录，此次房屋漏水系由于租户私自改装卫生间处理措施不当造成，不属于房屋质量问题）并申请楼下房屋住户李平科到庭作证，李平科称其自2013年7月开始租住楼下房屋，未曾发生过漏水，2017年8月朗昆公司装修楼上涉案房屋，其发现楼下房屋开始漏水。朗昆公司对于***的上述主张和证人证言均不予认可，认为其装修卫生间过程中并未动过卫生间地面。经朗昆公司申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋漏水原因进行鉴定，鉴定过程中，朗昆公司提出增加对漏水原因与其拆除卫生间门、马桶、洗脸池的装修行为有无因果关系进行鉴定。鉴定机构就朗昆公司申请增加的鉴定内容出具函件，称朗昆公司的装修行为属于人为因素且卫生间现状是马桶与卫浴柜已经被拆除，故无法得出朗昆公司的装修行为与造成卫生间漏水是否存在因果关系。经法院询问，朗昆公司表示撤回增加鉴定内容的申请。后鉴定机构于2018年9月19日作出司法鉴定意见书，载明现场勘验确定涉案房屋地漏口与地漏装置的下水管口存在错位；楼下房屋卫生间的顶板排水管周边及风道位置发生渗漏水情况，鉴定意见为：涉案房屋卫生间漏水原因系卫生间的防水层及防水构造存在缺陷。朗昆公司为上述鉴定支付鉴定费30000元。庭审中，朗昆公司主张其从未动过卫生间地面和墙面，涉案房屋地漏口与地漏装置的下水管口存在错位，且从文字理解的角度看“缺陷”也是指固有缺陷，是装修之前就存在的，故鉴定意见中确认的漏水原因系房屋固有，而非其装修行为所致；***则表示漏水点并不在地漏处，朗昆公司的装修行为极有可能导致卫生间地面防水层出现裂缝，鉴定机构并未排除朗昆公司装修行为与漏水有关的可能性。经双方同意，法院函询鉴定机构：1、鉴定意见所述“防水缺陷”的具体指向；2、楼下房屋漏水点是否就是楼上涉案房屋卫生间对应位置的防水层存在缺陷的地点？3、防水层及防水构造缺陷是出现在原告装修行为之前还是之后？鉴定机构回函复称：1、防水缺陷具体指向是涉案卫生间的防水层存在缺陷；2、漏水点的位置不一定就是防水层存在缺陷的位置；3、无法判断防水层及防水构造缺陷是出现在朗昆公司装修行为之前还是之后。

朗昆公司主张其为涉案房屋装修支出41639.4元，为其损失，就此向法院提交其与北京鸿浩兴旺建筑装饰有限公司（以下简称鸿浩公司）签订的《施工合同》（载明项目范围包括室内墙面缝修理，墙面涂料铲除，墙面披腻子刷涂料，破损木地板拆除、更换；室内断桥铝窗封条更换，门锁修理更换，五金件修理更换；室内卫生间、厨房、阳台、推拉门、铝合金窗保洁，卫生间马桶、脸盆更换，破损厨房橱柜柜脚更换、破损台面板更换、灶台、烟机更换、卫生间破损灯具更换；更换室内开关面板。工程包工包料造价41639.4元）、项目结算单（载明结算项目包括：墙面裂缝修理，墙面铲墙皮，墙面腻子及打磨，墙面多乐士涂料粉刷，断桥铝合金门窗更换密封条，五金把手、合页、风撑维修，断桥铝推拉门修理、更换密封条，开关面板更换，室内、推拉门、铝合金窗清理保洁，破损厨房橱柜柜脚更换，木地板更换，踢脚线，木门维修，下水道疏通，地热保护层裂缝维修，地板铺装防蚁，卫生间门拆除，原有木地板拆除，结算金额为40814.4元）及该公司开具的项目为修缮服务、金额为40814.4元的发票为证。***不认可朗昆公司的上述证据，主张对方未经其允许擅自装修并造成房屋损坏，除双方前述确认的未完成部分外，朗昆公司在卫生间外设置了一个从屋顶至地面的“影背”（隔断墙）亦未完成，需要拆除。

本案诉讼过程中，***曾答辩表示不同意解除合同并提出反诉，请求：1、朗昆公司将涉案房屋恢复原状，包括将已拆除的纱窗、卫生间的门、马桶、洗脸池、花洒、水龙头和卫生间漏水问题修复好，将厨房整体橱柜、抽油烟机、灶台、窗帘恢复原状，将卫生间门口处的隔断墙拆除并修复隔断墙所占地面，修复地暖；2、朗昆公司赔偿违约金6300元；3、修复楼下房屋漏水造成的装修损失部分。后***于2018年10月18日庭审中撤回上述反诉，并表示同意解除合同。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，朗昆公司未能举证证明双方于2017年8月23日已就解除合同达成一致，***对此亦不予认可；其次，朗昆公司主张涉案房屋漏水系在其装修之前即存在的问题，但未能就其上述主张向法院提交充分有效证据，法院对此无法采信，朗昆公司主张***违约，证据不足，在此情况下，朗昆公司依法依约并不享有单方解除合同的权利，其单方腾退交还房屋的行为并不发生解除合同的效力。故朗昆公司诉请确认合同于2017年8月23日解除，缺乏依据，法院不予支持。朗昆公司未依约支付租金，系其违约，在其诉请解除合同的情况下，***于2018年10月18日表示同意解除合同，应认定双方合同于该日期经双方协商一致解除。朗昆公司违约并欠付合同解除前的租金，其要求***退还已付押金、租金及支付违约金并赔偿居间服务费损失，无事实及法律依据，法院不予支持。朗昆公司主张其为涉案房屋装修支出41639.4元，但其就此提交的证据均系其与案外人单方形成，在本案中缺乏足够客观性，且装修合同载明的项目总金额与结算已完成项目的金额差额仅为825元，与朗昆公司实际未完成的包括卫生间马桶、脸盆更换，厨房橱柜台面更换、灶台、烟机更换，卫生间灯具更换等项目常理上的成本明显不符，故对于朗昆公司主张其为涉案房屋完成装修部分支出41639.4元，法院不予采信。在此情况下，综合考虑系朗昆公司违约，仍欠付租金及其拆除房屋原有设施未予更换必将造成***自行恢复房屋适用状态的成本等，对于朗昆公司诉请赔偿的装修损失，法院不予支持。另，中原公司系作为居间人在《房屋租赁合同》中签章，其与本案原被告双方之间系居间合同关系，并非***与朗昆公司之间房屋租赁合同关系的主体，朗昆公司诉请一并解除与中原公司之间的合同关系，无事实及法律依据，法院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决：一、确认朗昆（北京）新环保科技有限公司与***签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一八年十月十八日解除；二、驳回朗昆（北京）新环保科技有限公司的其他诉讼请求。

二审中，各方均未提交新证据。本院另查，一审法院2018年10月18日的庭审过程中，***陈述：“相应的未完成的装修和损坏部分我方自行解决。”

经审查，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，***与朗昆公司于2017年8月2日签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行己方义务。

本案的争议焦点在于朗昆公司是否享有合同解除权的问题。朗昆公司在签订房屋租赁合同之后，对涉案房屋进行了装修，装修过程中，涉案房屋发生漏水情况。对于漏水原因一节，双方发生争议并委托鉴定。鉴定意见为：涉案房屋卫生间漏水原因系卫生间的防水层及防水构造存在缺陷。鉴定机构回函复称：1、防水缺陷具体指向是涉案卫生间的防水层存在缺陷；2、漏水点的位置不一定就是防水层存在缺陷的位置；3、无法判断防水层及防水构造缺陷是出现在朗昆公司装修行为之前还是之后。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本院认为，在鉴定意见未明确防水层及防水构造缺陷是出现在朗昆公司装修行为之前还是之后的情况下，朗昆公司主张因房屋存在不适租情形从而主张其享有合同解除权，朗昆公司应当对此提供证据予以证明。现有证据显示，***在诉讼中提供物业公司出具的《证明》用以证明涉案房屋自2013年5月入住起未有过报修及维修记录；***申请楼下房屋住户李平科到庭作证，李平科称其自2013年7月开始租住楼下房屋，未曾发生过漏水。朗昆公司未提供任何证据证明房屋在其装修之前即存在不适租情形，亦未举证推翻***所提供的证据，朗昆公司应当对此承担不利后果。本院认为，在此情况下，朗昆公司不享有合同解除权，其单方腾退交还房屋和邮寄《解除合同通知书》的行为并不发生解除合同的效力。朗昆公司提起本案诉讼请求确认合同解除，***在诉讼过程中于2018年10月18日亦同意解除合同，本院对此不持异议，应认定双方协商一致解除合同，一审法院对此处理正确，本院予以维持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朗昆公司应当支付合同解除之前的租金，对于朗昆公司主张***退还已付押金、租金及支付违约金并赔偿居间服务费损失，无事实及法律依据，一审法院未予支持的处理正确，本院予以维持。对于朗昆公司主张其为涉案房屋装修支出的费用系其损失一节，合同中并未约定朗昆公司有权进行装修，朗昆公司亦未举证证明其装修行为经过了***的同意，朗昆公司应当对其自身行为负责。且合同未能继续履行的原因系朗昆公司不同意继续履行合同构成违约，考虑到朗昆公司并未将房屋恢复原状，***承诺“相应的未完成的装修和损坏部分我方自行解决”，本院综合以上情形认为，朗昆公司主张的装修支出不属于***给其造成的损失，其要求***予以赔偿，于法无据，一审法院未予支持的处理结果正确，本院予以维持。

综上所述，朗昆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3006元，由朗昆（北京）新环保科技有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王爱红

审 判 员　柳适思

审 判 员　辛　荣

二〇一九年二月十二日

法官助理　刘　瑾

书 记 员　陈　雪