甘肃省张掖市公路工程局与某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

甘肃省张掖市中级人民法院 民事判决书 （2019）甘07民终902号 上诉人（一审被告）：甘肃省张掖市公路工程局。地址：张掖市甘州区大衙门街**号。统一社会信用代码：916207007190467040。 法定代表人：***，该局局长。 委托诉讼代理人：***，该局法律顾问。 委托诉讼代理人：***，该公司职工。 被上诉人（一审原告）：***，女，汉族，1969年6月11日出生，甘肃省张掖市人，住甘州。 委托诉讼代理人：***，甘肃重光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，甘肃重光律师事务所律师。 一审第三人：张掖交通建设投资有限责任公司，住所：张掖市甘州区民主东街321号。统一信用社会代码：91620700345618578Y。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司职工。 上诉人甘肃省张掖市公路工程局与被上诉人***、一审第三人张掖市交通建设投资有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服甘州区人民法院（2018）甘0702民初7903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。 甘肃省张掖市公路工程局上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人***的诉讼请求。事实与理由：1、涉案《房地产买卖契约》不具有商品房买卖的性质，交易财产属于国有资产，应当履行政府审批程序，且该政府审批尚未进行，办证条件尚未成就，故被上诉人诉请不能成立。2、被上诉人在未缴清全部房款的情况下，上诉人可以迟延履行合同义务或者解除合同，但是房屋已经被实际使用至今并且由被上诉人占用收益，故被上诉人违约在先。且被上诉人也没有以任何形式向上诉人或者房屋主管部门主张过该房屋的登记办证事宜。一审没有对本案合同履行情况进行全面审查导致判决结果错误。被上诉人存在明显违约行为，应当依法承担相应违约责任。3、涉案房屋由于被政府进行了资产划拨调整，被上诉人也长期不履行付款义务，导致上诉人已经在事实上无能力进行国有资产转让的权能。虽然目前房屋登记证书权利人为上诉人，但是，该资产的性质和权利人已经被张掖市人民政府的资产划拨调整文件进行了改变，需要变更登记的权利人是本案的第三人。如果被上诉人的合同具备法律效力，也应当是本案第三人与被上诉人之间履行政府国有资产主管部门批准后进行不动产权证书的转移登记。 ***辩称：一、上诉人与被上诉人张掖市公路工程局签订的《房地产买卖契约》合法有效，上诉人应当严格恪守合同约定，依法向被上诉人履行办理房屋权属登记义务。有关国有资产转让须经评估、审批并“进场交易”的规定，主要出现在《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》、《企业国有资产交易监督管理办法》等法律及部门规章中。关于本案涉及的《房地产买卖契约》的效力问题，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《全民所有制工业企业转换经营机制条例)、《国有资产评估管理办法》以及《企业国有资产监督管理暂行条例》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者谨慎的履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。另外，本案涉及合同为国有划拨用地上的房屋买卖合同，应当适用《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定。该法第四十条明确，以划拨方式取得土地使用权的房地产，可以缴纳土地使用权出让金办理土地使用权出让手续，或者转让后缴纳转让房地产所获收益中的土地收益，故该法未否定以划拨方式取得土地使用权的房地产买卖合同在民法上的效力。同理，《国有资产评估管理办法》系对国有资产占有单位和评估机构的管理规范，但据此不足以否定其对外签订的房屋买卖合同在民法上的效力。且本案中的协议转让价格不存在明显低于当时市场价格的情形，该转让行为并未损害国家利益或者社会公共利益。如前所述，本案涉案房屋的买卖是国有企业经营权的体现。作为资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应承担市场经营的风险。《中华人民共和国物权法》第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。故本案涉及的《房地产买卖契约》合法有效，被告应当继续履行合同，依法为答辩人办理涉案房屋权属登记。二、本案中，上诉人存在重大违约情形，且违约在先，应承担违约责任。首先，上诉人在签订购房合同时向被上诉人虚报房屋建筑面积构成严重违约。依据答辩人、被答辩人双方于2005年5月27日签订的《房地产买卖契约》约定房屋建筑面积为98.04平方米。答辩人房屋使用期间发现该商铺的实际建筑面积仅为81.62平方米，与约定的建筑面积差近16.42平方米。其次，2005年5月27日，被上诉人与上诉人签订《房地产买卖契约》时，上诉人故意向被上诉人隐瞒房屋已经抵押的事实，且在被上诉人已经购买涉案房屋后的2006年11月，上诉人再次隐瞒被上诉人将上述商铺私自抵押给中国建设银行股份有限公司张掖分行进行商业贷款供自己使用。并直接导致至今未向被上诉人办理不动产权登记手续，构成严重违约。 第三人述称：1、我们认为上诉人与被上诉人签订的××区铺的《房地产买卖契约》属于无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第40条规定，原公路工程局在未经过市政府批准的情况下，无权对国有资产进行处置。本买卖合同违反法律强制性规定应是无效的合同。2、合同约定的22万元购房款，至今只支付了15万元，合同并未履行完成。3、根据《中华人民共和国公司法》第14条规定，下属子公司张掖市公路工程局为独立法人单位，应依法独立承担民事责任。4、虽然市政府已将公路工程局全部资产划入张掖市交投公司，但至今仍未履行资产变更手续，没有进行房屋产权登记，本案涉及房产仍在公路工程局名下，应由上诉人处理资产纠纷善后事宜。5、按照张掖市财政局、张掖市国有资产管理办公室《关于张掖市公路工程局子划转的批复》（张财产（2015）6号）文件精神及《甘肃省张掖市公路工程局移交协议》规定，张掖市公路工程局国有资产自2015年8月27日正式划转注入张掖市交通建设投资有限责任公司，且批复规定资产移交中涉及的资产财务纠纷问题，仍由张掖市公路工程局原法定代表人及财务人员负责处理解决。综上，第三人不是合同的相对方，不是资产所有人，与本案件没有关联性，不应该承担相应的法律义务。 ***向一审法院起诉请求：1、要求被告继续履行与原告签订的房地产买卖契约，立即为原告办理张掖市甘州区大衙门街公路工程局3号综合楼1层103号铺的产权证及土地使用证过户手续；2、要求被告向原告支付违约金115500元（15万元×6%/年÷12个月×154个月=115500元），自2005年8月30日计算至2018年6月30日；3、要求被告向原告赔偿因虚报建筑面积而多支付的物业管理费、暖气费等共计1万元。以上合计125500元；4.要求被告承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告变更第一项诉讼请求，要求被告及第三人为原告办理张掖市甘州区大衙门街公路工程局3号综合楼1层103号铺的产权证及土地使用证过户手续，并当庭自愿撤回第三项诉讼请求。 一审法院认定的事实：2005年5月27日，被告张掖公路局作为甲方（卖方），原告***作为乙方（买方），双方签订房地产买卖契约一份。契约约定，甲方将其坐落于××区的房地产（房屋建筑面积98.04平方米）出售给乙方。双方议定的房地产成交价格为22万元。由于甲方已收到乙方预付的购房定金5万元，乙方在2005年5月30日前将购房款一次性付清给甲方时，购买定金在最后一次付款时冲抵。甲方在2005年5月30日将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。甲方保证上述房地产权属清楚。本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。除此之外，契约还对违约责任、争议处理方式等内容进行了约定。协议签订后，被告将房屋交付给原告，但一直未办理房屋产权证。另，原告于2005年5月28日、2005年6月6日、2005年7月18日分三次每次向被告交纳购房款5万元，合计交纳15万元。 2006年11月1日，被告张掖公路局将已经出售给原告的房屋在中国建设银行股份有限公司张掖分行设立抵押进行贷款。2015年，被告解除了涉案房屋的抵押并办理了房屋产权证书。 一审法院另查明，被告张掖公路局系张掖市交通运输管理局下属的国有企业。2015年6月18日，张掖市人民政府召开市长办公会议，会议内容为要求尽快完成第三人张掖交投公司的注册工作，市交通运输局向市工商局申请注册，确保6月24日完成公司注册。第三人张掖交投公司于2015年6月成立。2015年8月7日，张掖市财政局、张掖市国有资产管理办公室作出《关于张掖市公路工程局资产划转的批复》，同意将张掖市交通局下属的公路工程局经评估确认的整体资产全部划入第三人张掖交投公司。房产、土地权属转移手续按国家相关规定到相关部门予以办理。2017年9月18日，第三人张掖交投公司成为被告的法人股东。 再查明，2015年12月16日，张掖市人民政府召开市长办公会议，主要讨论2001年在××区间门面房的房屋产权问题。经讨论，会议确定，由市房管局按照相关法律规定，根据市工信委、市国资委等部门和单位研究出具的说明材料，借鉴原已办理房屋所有权证的8户门面房的办理办法和程序，研究办理剩余6户门面房的房屋所有权证手续。由市国土资源局按照相关法律规定，借鉴原已办理国有土地使用证的8户门面房的办理办法和程序，研究办理剩余6户门面房的国有土地使用证手续。原告所占有的房屋性质与上述经研究处理的房屋性质一致。 还查明，涉案房屋（甘州区大衙门街公路工程局3号综合楼1层103铺）所有权人至今仍为被告张掖公路局，共有情况为单独所有。 一审法院认为，本案争议的第一个焦点问题是原告要求被告办理涉案房屋不动产登记手续有无事实及法律依据。 首先，原、被告系均具有相应民事行为能力的适格主体，原、被告自愿订立房地产买卖契约，意思表示真实，不违反法律和行政法规的禁止性规定，所签契约亦具备了法律所要求的基本要件，因此，原、被告双方订立的房地产买卖契约系有效合同，依法受法律保护。其次，涉案房屋的性质系国有资产，《中华人民共和国企业国有资产法》第五十四条第一款规定，国有资产转让应当遵循等价有偿和公开、公平、公正的原则。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。上述条文均未否定以划拨方式取得土地使用权的房地产买卖合同在民法上的效力，亦未否认国有企业对外签订房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第三条第三款规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。从本案查明的事实可知，房地产买卖契约中，对涉案房屋的产权未做任何限定性条件，亦不存在法律、法规禁止出售的情形。因此，原、被告双方作为房屋买卖合同中平等的民事主体，均应按照约定全面履行自己的义务。再次，就被告是否具有办理房屋产权证及土地使用权证的现实条件。第一，原、被告双方虽在房地产买卖契约中约定，该契约经房地产买卖主管机关审查批准后可生效。但原、被告已实际履行。该契约签订后，原告向被告履行交纳房款的义务，被告将房屋交付原告占有使用，双方已形成了事实的房屋买卖合同关系，被告有义务协助原告办理房屋产权证及土地使用权证。第二，涉案房屋虽从证据上显示由被告整体移交给了第三人张掖交投公司，但从房屋产权登记信息中可知，被告仍为房屋所有权人。第三，从2015年12月16日的市长办公会议纪要可知，与涉案房屋相邻房产（即同为国有资产）的房屋产权证和土地使用权证手续已由政府相关部门配合办理。第四，被告将出售给原告的房屋进行抵押，抵押期限自2006年11月1日至2007年11月1日，被告于2015年办理了涉案房屋的抵押注销手续，现已具备办理相关权利证书的现实条件。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。现被告作为房屋所有权人，一直未协助原告办理房屋产权证和土地使用权证，存在违约行为，应当承担继续履行的违约责任。鉴于涉案房产已被划入第三人张掖交投公司名下，因此，被告应与第三人共同协助原告办理房屋产权与土地使用权的相关手续。关于办证的费用，双方未约定，依法各自承担应承担的部分。 本案争议的第二个焦点问题是原告要求被告承担违约金115500元有无事实及法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案房屋虽属于国有资产，但是在进入市场进行自由交易后，具有了商品房的属性，可参照适用该规定。但在被告怠于履行合同约定的义务时，原告作为守约方本应及时止损，积极主张自己的权利，以防止损失的扩大，但原告在本案中时隔十四年后才提出要求被告履行办证的义务，因此，对原告的此项主张，按照当时主张权利的法定诉讼时效2年的期限计算承担违约金为宜，即18000元（150000元×6%×2年）。 关于原、被告争议的涉案房屋面积问题，本院认为，应以张掖市不动产登记事务中心登记的建筑面积为准，原告在本案中已撤回了第三项诉讼请求，可另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、限被告甘肃省张掖市公路工程局与第三人张掖交通建设投资有限责任公司在本判决生效后三十日内协助原告***办理位于××街铺的不动产权证书；二、被告甘肃省张掖市公路工程局承担原告***违约金18000元，于本判决生效后十五日内一次性付清；三、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费2810元，由被告甘肃省张掖市公路工程局负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人张掖公路局系张掖市交通运输管理局下属的国有企业，现认为窗体顶端 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》虽然依法成立，但在没有办理上述规定要求的登记手续之前，不具有将协议指向的房产权属变更的效力。故双方当事人应当按照法律的规定和协议的约定，为办理权属变更手续履行自己的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”国家允许在办理了土地使用权出让手续后转让土地上的房产。关于国有资产的处分审批等程序问题，系国有资产管理者负有的义务，并非被上诉人的义务。故上诉人认为在未经主管的政府部门审批前，为被上诉人办理产权手续的条件尚未成就的上诉理由不能成立，本院不予支持。 房屋面积是核定双方交易价格的重要因素。因上诉人持有的房屋产权证载面积与双方合同约定的房屋面积不符，待上诉人与一审第三人协助被上诉人办理产权登记手续时，核定房屋面积后，才能确定被上诉人应支付的房款，现上诉人认为被上诉人未完全支付房款，故不应为其办理产权手续的上诉理由亦不能成立。 涉案房屋虽经政府行为划归一审第三人，但房屋的产权手续并未变更，涉案房屋的所有权人仍为上诉人，故上诉人认为应由一审第三人履行房屋买卖合同义务，其不应再承担协助办理产权登记手续的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人甘肃省张掖市公路工程局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2810元，由甘肃省张掖市公路工程局负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年十月十五日 书记员*** 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。