新化美怿物业管理有限公司与吴某某、湖南智达房地产物业管理有限公司二审民事判决书

湖南省娄底市中级人民法院 民事判决书 （2024）湘13民终1756号 上诉人（原审被告）：新化美怿物业管理有限公司，住所地湖南省新化县上梅街道天华中路明源阳光购物公司C区钻石街501-507号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，娄星区水洞底法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吴某某，男，1971年2月12日出生，汉族，户籍所在地湖南省新化县梅苑开发区。 委托诉讼代理人：***，湖南晨晖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南智达房地产物业管理有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区石井镇丹阳路与古溪街交汇处西南角娄星产业开发区创新基地1栋B819。 法定代表人：***，系该公司董事长。 上诉人新化美怿物业管理有限公司（以下简称“新化美怿公司”）因与被上诉人吴某某、湖南智达房地产物业管理有限公司（以下简称“智达物业公司”）合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2024）湘1302民初2747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2024年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新化美怿公司上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或直接改判驳回吴某某的诉讼请求；本案诉讼费和一审案件受理费由吴某某、智达物业公司承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，导致错误判决。1、2009年4月30日吴某某与智达物业公司及娄底市融通物业服务有限公司签订了《明源阳光购物公园商铺委托经营管理合同》，吴某某在合同上签名，智达公司及娄底市融通物业服务有限公司（以下简称“融通物业公司”）加盖了公司的合同专用章，另在合同乙方处加盖了***的私章，***盖私章是代表个人还是代表哪个公司，事实不清。2、2009年4月30日吴某某与智达公司签订了《委托经营管理补充协议》，公司加盖了合同专用章及***的私章，***又是代表谁，事实不清。3、2019年10月8日娄底市点石房地产开发有限公司新化分公司与新化美怿公司签订《明源阳光购物公园物业服务合同》，约定明源阳光购物公园的物业管理由新化美怿公司负责，是否对吴某某的门面经营管理事实不清。4、娄底市融通物业服务有限公司作为《明源阳光购物公园商铺委托经营管理合同》受托人，且在2011年12月4日明源商铺租赁确认单上就商铺0106-0112号商铺的租赁情况加盖了合同专用章予以了确认，但一审判决却只字未提，明显事实不清。5、一审查明案涉门面旁的0028号门面2021年3月18日至2022年3月18日的租金为2.4万元与本案没有任何关联，将其作为参考无事实和法律依据。二、一审程序违法。吴某某与融通物业公司存在合同关系，但吴某某没有起诉该公司，却起诉与其没有合同关系的新化美怿公司，明显缺乏事实依据。一审法院没有依职权追加融通物业公司为被告参加诉讼，明显程序违法，应当依法发回重审。三、一审适用法律错误，违法裁判。与吴某某存在合同关系的是智达物业公司和融通物业公司，根据吴某某与智达物业公司签订的《委托经营管理补充协议》约定的经营管理期限至2024年4月30日止。新化美怿公司根据《明源阳光购物公园物业服务合同》、《物业管理条例》及地方规定只对明源阳光购物公园的物业（包括吴某某的物业在内）进行管理，没有包含对物业的经营管理，故2020年7月2日新化美怿公司与案外人***签订的《商铺租赁合同》，无论是适用合同法，还是适用现在的民法典都是无效的，新化美怿公司无权与***签订《商铺租赁合同》，根据民法典第157条的规定，新化美怿公司应当将收取的2万元予以返还，但应当扣除物业管理费。一审法院将责任强加给新化美怿公司，将没有合同关系的新化美怿公司与吴某某强行捆绑到一起，突破了合同的相对性原则，系违法裁判，故一审适用民法典第509条、577条、721条明显适用法律错误，严重损害了新化美怿公司的合法权益。 吴某某辩称：一、一审判决认定事实清楚。1、一审判决判令新化美怿公司承担责任的依据不是根据《明源阳光购物公园物业服务合同》、《委托经营管理补充协议》，而是新化美怿公司实际出租案涉门面的事实，***是代表个人还是公司签订协议，不影响本案判决，不是与本案相关的事实。2、新化美怿公司虽然与娄底市点石房地产开发有限公司新化分公司签订的是物业服务合同，但实际上已作为出租人将吴某某的门面出租给***，并签订了《商铺租赁合同》，显然新化美怿公司对吴某某的门面进行了经营管理。3、一审判决已对融通物业公司的相关事实进行了认定，根据（2021）湘13民终1518号查明的事实，融通物业公司已于2016年底退出明源阳光购物公园的物业服务和经营管理；2017年1月至2019年9月由湖南美怿公司提供物业服务和管理经营；2019年10月由新化美怿公司提供物业服务和经营管理。4、一审查明案涉门面旁0028号门面租金，反映出同地段其他门面的租金价格和市场价格，是一审判决认定吴某某收益款的参考依据。二、一审判决未追加融通物业公司为被告参加诉讼，不违反法定程序。以谁为被告以及诉请谁承担责任，是原告的权利，人民法院应当尊重吴某某的诉权。本案中，吴某某起诉的是2020年9月1日至2024年4月30日期间的收益款，但融通物业公司于2016年已退出明源阳光购物公园的物业服务和经营管理，故没有必要起诉融通物业公司。三、一审判决适用法律正确，判决结果正确。吴某某与新化美怿公司虽然没有就案涉门面签订商铺委托经营合同，但新化美怿公司作为出租人已将门面出租给***并收取租金，吴某某与新化美怿公司形成了事实上的委托经营关系。鉴于新化美怿公司对外出租的租金明显低于市场价格，一审判决适用民法典第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百二十一条，参考涉案门面旁的0028号门面租金标准判令支付收益款符合法律规定。2、不论新化美怿公司是否有权出租案涉门面，根据法律规定，新化美怿公司与***签订的《商铺租赁合同》都是有效的。新化美怿公司的无权出租行为侵犯了吴某某的合法权益，且租金明显低于市场价格。新化美怿公司上诉主张返还其收取的2万元且应当扣除物业管理费的意见不符合法律规定。 智达物业公司的答辩意见与吴某某的答辩意见一致。 吴某某向一审法院提出诉讼请求：1、二被告向原告支付2020年9月1日至2024年4月30日的收益款297,315.89元；2、本案诉讼费用及其他相关费用由二被告承担。 一审认定的案件事实：位于湖南省新化县××镇××路（明源阳光购物公园）0106房于2010年2月8日登记在原告名下。2009年4月30日，原告与娄底市点石房地产开发有限公司（以下简称点石房地产公司）签订《商品房买卖合同》，约定由原告在点石房地产公司处以589950元的价格购买案涉商铺，以按揭贷款方式支付房款，原告自愿委托出卖人确定的物业管理（商业运营）公司招商管理，委托期限为叁年，双方签订《委托经营管理合同》。原告以及点石房地产公司均在该合同后签名以及加盖公章。2009年4月30日，原告作为甲方（委托方）与作为乙方（受托方）的被告智达物业公司以及融通物业公司签订了《明源阳光购物公园商铺委托经营管理合同》，约定甲方同意将位于明源阳光购物公园建筑规划首层0106号铺位，建筑面积为55.2平方米的商铺委托给乙方经营管理。委托经营管理期为叁年，自2009年5月1日至2012年4月30日。叁年内每年投资收益额按优惠后实付房款的8%计算。乙方将前二年（2009年5月1日至2011年4月30日）的投资收益额合计112371元，在商铺购销过程中直接抵扣甲方应付购铺款。第二年以后（2011年5月1日至2012年4月30日）甲方的投资收益额由乙方在每年度前30天付清。乙方在同等条件下享有续约优先权。如因乙方需要，经业主代表大会半数以上表决同意进行第二轮委托经营管理时，甲方须无条件服从乙方据此的最后决议，并重新签订合同。本合同与《明源阳光购物公园商品房买卖合同》同时签订。原告在该合同后签名，被告智达物业公司以及融通物业公司均在合同乙方处加盖了公司的合同专用章，另还在乙方委托人处加盖了***的私章。同日，原告与被告智达物业公司还签订《委托经营管理补充协议》，约定就《明源阳光购物公园委托经营管理合同》中的委托经营管理期限和投资收益补充如下：一、委托经营管理期限为十五年，自2009年5月1日至2024年4月30日；二、甲方的投资收益：第一、二、三年（即2009年5月1日至2012年4月30日）按优惠后实付总房款的8%计算；第四、五、六、七年（即2012年5月1日至2016年4月30日）按优惠后实付总房款的9%计算；第八、九、十年（即2016年5月1日至2019年4月30日）按优惠后实付总房款的10%计算；第十一、十二、十三年（即2019年5月1日至2022年4月30日）按优惠后实付总房款的11%计算；第十四、十五年（即2022年5月1日至2024年4月30日）按优惠后实付总房款的12%计算；（优惠后房款为柒拾万贰仟叁佰贰拾壹元整￥702321.00）；三、第四年度至第十五年度甲方投资收益的收取按照第三年度的方式执行，即乙方在当年度委托经营管理期间到期之日前支付甲方下一年度的投资收益额；四、其他条款按照原甲、乙双方2009年4月30日签订的《明源阳光购物公园委托经营管理合同》执行；五、本协议一式三份，签字后生效。原告在该协议上签名，被告智达物业公司在该合同上加盖合同专用章以及***的私章。被告新化美怿公司成立于2019年8月13日，住所为案涉明源阳光购物公园Ｃ区钻石街501-507号，***系该司监事及股东。娄底市美乐瑞致物业服务有限责任公司成立于2013年1月31日，2018年10月29日变更为湖南美怿物业公司。融通物业公司成立于2009年3月26日。被告智达物业公司成立于2002年4月28日。融通物业公司于2011年12月4日在明源商铺租赁确认单上就明源阳光购物公园商铺0106-0112的租赁情况加盖了合同专用章予以确认。2019年10月8日，娄底市点石房地产开发有限公司新化分公司与被告新化美怿公司签订《明源阳光购物公园物业服务合同》，约定明源阳光购物公园的物业管理由被告新化美怿公司负责。2020年7月2日，被告新化美怿公司作为甲方与作为乙方的***签订了《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于××层××街××商铺，租给乙方作为体育培训使用，该商铺的计租面积为368㎡。租赁期限自2020年9月1日至2024年4月30日。租金标准及缴纳时间约定：1、2020年9月1日起至2021年8月31日租金为39800元。2021年9月1日起至2022年8月31日止租金为39800元。2022年9月1日起至2023年8月31日止租金为39800元。2023年9月1日至2024年4月30日租金为26532元。甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。甲方在签订合同之时将商铺交给乙方使用。合同还对其他事项进行了约定。被告新化美怿公司在甲方处盖章并由代理人***签字，***在乙方处签名。***于2021年9月26日、9月28日、10月19日通过微信共计支付***租金2万元。另查明，在案涉门面旁的0028号门面2021年3月18日至2022年3月18日的租金为2.4万元。因原告一直未收到收益款，遂以智达公司、新化美怿公司以及融通公司、湖南美怿物业公司为共同被告，于2023年9月13日向法院提起诉讼，要求四被告共同承担收益款的支付责任，后原告于2024年3月10日撤诉，又于2024年5月10日诉至法院，请求判如所述。 一审法院认为，本案争议焦点为原告所有的案涉商铺从2020年9月1日至2024年4月30日的收益款是多少，由谁承担支付责任的问题。原告提交的被告新化美怿公司与***签订的《商铺租赁合同》以及微信聊天记录显示，案涉商铺被新化美怿公司出租给***并收取了租金，被告新化美怿公司对上述证据虽不认可，但法院认为微信聊天记录系双方之间意思表达的记载，任何一方均可方便确认聊天内容，能够最直观的反映双方之间的关系，且该租赁合同系被告新化美怿公司签订，合同上加盖了被告新化美怿公司的公章，故在此情况下，举证责任应当转移至被告新化美怿公司，应由被告新化美怿公司提供反驳证据，未能提交应承担举证不能的不利后果。故根据本案现有证据以及结合案涉商铺系由被告新化美怿公司承担物业管理职责的事实，虽原告与被告新化美怿公司之间未签订书面租赁合同，但可认定被告新化美怿公司对案涉商铺事实上接受委托进行了租赁管理并收取了租金，应当由被告新化美怿公司支付原告收益款。至于收益款如何认定的问题。原告主张2020年9月1日至2024年4月30日的收益款为297,315.89元。原告并未与被告新化美怿公司签订租赁合同，约定租金金额，故不能按照原告与其他公司签订的《明源阳光购物公园商铺委托经营管理合同》、《委托经营管理补充协议》的约定计算租金金额，但被告新华美怿公司与***签订的《商铺租赁合同》并未经原告同意以及认可，其私自收取收益款，侵犯了原告的合法权益，且该收益款明显低于市场价格，按照该《商铺租赁合同》约定的价格认定支付给原告的收益款显失公平，故结合本案其他门面的租赁价格以及市场价格，法院酌情认定案涉门面租赁价格为23,000元/年。故2020年9月1日至2024年4月30日的收益款共计84,333元，对原告诉请超出部分，法院依法不予支持。关于被告智达公司是否对原告承担收益款的支付责任的问题。因原告与被告智达公司系2009年4月30日签订的《明源阳光购物公园商铺委托经营管理合同》以及补充协议，现原告主张的是2020年9月1日至2024年4月30日期间的收益款，本案现有证据不能证明被告智达公司在该期间内实际管理案涉商铺且收取了收益款，故法院对原告要求被告智达公司支付收益款的诉讼请求，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：一、被告新化美怿物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴某某支付收益款84,333元；二、驳回原告吴某某的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,880元（减半收取，原告已缴纳），由原告吴某某负担1,900元，由被告新化美怿物业管理有限公司负担980元。 本院二审期间，各方当事人均没有向法院提交证据。 经查，一审认定的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案二审中争议的焦点问题：1、一审是否程序违法。上诉人新化美怿公司提出吴某某没有起诉与其存在合同关系的融通物业公司，却起诉与其没有合同关系的新化美怿公司，明显缺乏事实依据；一审法院没有依职权追加融通物业公司为被告参加诉讼，程序明显违法。经查，融通物业公司于2016年底退出明源阳光购物公园的物业服务和管理经营。从2019年10月至今，由新化美怿公司对明源阳光购物公园进行物业服务管理。吴某某有权利选择被告进行起诉，融通物业公司不是《中华人民共和国民事诉讼法》规定的必须由法院依职权追加的被告。一审法院未追加融通物业公司为被告参加本案诉讼不构成程序违法。2、新化美怿公司是否应当支付收益款给吴某某以及一审判决是否恰当。上诉人新化美怿公司提出一审判决对吴某某与智达物业公司、融通物业公司签订商铺委托经营管理合同的相关事实认定不清；新化美怿公司负责明源阳光购物公园的物业管理，但是否对吴某某的门面经营管理事实不清；案涉门面旁的0028号门面2021年3月18日至2022年3月18日的租金为2.4万元与本案没有任何的关联，将其作为参考无事实和法律依据；与吴某某存在商铺委托经营管理关系的是智达物业公司和融通物业公司，新化美怿公司只进行物业管理，没有包含对涉案商铺门面的经营管理；新化美怿公司与案外人***签订的《商铺租赁合同》系无效的，新化美怿公司依法应当将收取的2万元予以返还，但应当扣除物业管理费；一审法院将责任强加给新化美怿公司，突破了合同的相对性原则，系违法裁判，一审适用法律错误，损害了新化美怿公司的合法权益。经查，吴某某系湖南省新化县××镇××路（明源阳光购物公园）0106号商铺的所有权人。本案中吴某某向法院起诉主张2020年9月1日至2024年4月30日期间的收益款，不在融通物业公司管理服务明源阳光购物公园期间，一审判决已经认定吴某某与智达物业公司、融通物业公司签订商铺委托经营管理合同的基本事实，其他未认定的事实对本案的处理影响不大。根据本案的证据，2019年10月8日娄底市点石房地产开发有限公司新化分公司与新化美怿公司签订《明源阳光购物公园物业服务合同》，约定明源阳光购物公园的物业管理由新化美怿公司负责。2020年7月2日新化美怿公司与***签订的《商铺租赁合同》将包含案涉商铺在内的富一层Ｃ街0106-0112商铺出租给案外人***，租赁期限为2020年9月1日至2024年4月30日。在案证据证明***已支付租金2万元。虽然吴某某与新化美怿公司未签订商铺委托经营管理合同，但事实上新化美怿公司已对吴某某的商铺进行了经营管理。吴某某起诉要求新化美怿公司支付2020年9月1日至2024年4月30日期间的商铺收益款有事实和法律依据。虽然新化美怿公司将吴某某的商铺出租给***系无权处分，但是根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，新化美怿公司与***签订的《商铺租赁合同》并非无效。因为吴某某与新化美怿公司未签订合同，所以一审法院未全部支持吴某某主张的收益款。一审法院参考相邻商铺的租赁价格认定新化美怿公司应支付给吴某某的商铺收益金额并无不当。 综上所述，上诉人新化美怿物业管理有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费1908元，由上诉人新化美怿物业管理有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十月二十三日 法官助理*** 书记员*** 附适用的有关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。