中山市建昌物业管理有限公司、某某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤2071民初23299号 原告：中山市建昌物业管理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇**花园金斗湾畔33卡商铺，统一社会信用代码9144200066501727XX。 法定代表人：**，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，***行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，***行律师事务所律师。 被告：**，男，1996年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。 原告中山市建昌物业管理有限公司（以下简称建昌物业公司）与被告**物业服务合同纠纷一案，本院于2022年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建昌物业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建昌物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年12月至2021年3月期间的物业服务费1419.6元及违约金（以每月物业费服务费50.7元为基数，分别从欠费当月11日起，从2018年12月11日起至实际清偿之日止，按日0.04%计算，暂计至2022年4月22日为463.97元）；2.被告向原告支付2018年12月至2021年3月期间的楼梯电分摊费83.4元。事实和理由：被告为涉案房产业主。原告在2011年至2021年3月31日期间为涉案小区提供物业服务。双方约定多层住宅按每月每平方米0.6元收取，小高层住宅按每月每平方米1.2元收取，收取物业服务费的时间每月1日-10日，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交纳滞纳金。被告拖欠物业服务费以及水费，原告多次催收均无果。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。 被告**未到庭参加诉讼，也未出具书面的答辩意见及举证。 本院经审理认定事实如下： 中山市坦洲镇坦神北路117号美丽花园9幢403房建筑面积为84.56平方米，于2018年11月30日登记于**名下。2022年7月5日，该房屋权利人变更登记在案外人名下。 2010年7月20日，涉案小区第一届业主委员会成员在中山市房地产行业协会备案，业主委员会主任为***，其他成员有**、***、**、***。 2011年3月31日，***、**、***、**以涉案小区业主委员会（甲方）的名义与建昌物业公司（乙方）签订了一份中山市物业服务合同（美丽花园），主要约定：乙方为涉案小区提供物业管理，期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止。乙方提供的日常服务有：1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理；2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理；3.按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取相关费用。或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务；4.生活服务设施的维修养护和管理；5.绿化与建筑小品的维修养护和管理；6.公共环境卫生；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.安全防范工作。物业服务总支出包括：1.管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.服务区域内清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；4.办公费用、固定资产折旧费用、法定税费；5.共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；6.经业主同意的其他费用。物业采用包干制方式收取物业服务费和提起酬金，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费。乙方按以下标准收取物业服务费：多层住宅按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米0.6元收取；高层住宅按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米1.2元收取；商场按建筑面积、套内建筑面积每月每平方米1.3元收取；物业服务费的收取时间为每月1日-10日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之3交纳滞纳金。双方还约定了其他事项。 2019年5月23日，涉案小区第二届业主委员会（甲方）与建昌物业公司（乙方）签订一份物业服务协议，主要约定：乙方承接涉案小区实行有限制条件的包干制物业管理，期限为2018年11月15日至2019年11月14日。物业服务费按月收取，多层住宅按建筑面积每平方0.6元收取，小高层住宅按建筑面积每平方1.2元收取，商铺按建筑面积每平方米1.3元收取。物业总收入包括了甲方同意乙方收取的其他费用。物业服务总支出包括政府所规定的对物业范围内开展的日常管理服务所包含的费用、按协议涉案小区物业管理需要乙方支出的其他费用。双方还约定了其他事项。 建昌物业公司提供明细表格记载显示，**于2018年12月至2021年3月每月欠缴物业费,另，欠缴2018年12月至2021年3月期间的楼梯电分摊费83.4元。 本院还查明,除本案被告外,建昌物业公司也以相同的事实理由起诉了涉案小区其他欠费业主，另案查明，2021年4月8日，涉案小区第二届业主委员会作出业委函[2021]005号美丽花园交费变更重要通知，通知业主和物业使用人，泓玺物业已于2021年3月28日正式进驻涉案小区，从2021年4月1日起，涉案小区的物业费、停车费等相关费用***物业收取。建昌物业公司于2021年4月6日办理了交接工作。 另案中，建昌物业公司还提供了涉案小区业主大会于2010年6月27日讨论通过业主大会议事规则和涉案小区管理规约。其中，业主大会议事规则第二章第五条规定业主大会议事内容有：1.制定、修改《管理规约》和《业主大会议事规则》；2.决定选聘、**、解聘物业服务企业的方案，审议和批准业主委员会拟定的物业服务合同条款；3.决定专项维修资金筹集、**、使用方案，并监督实施；4.决定业主大会诉讼事宜；5.选举、罢免业主委员会委员；6.审议决定业主委员会工作权限和活动经费；7.审查业主委员会和物业服务企业的工作报告；8.审议决定物业管理区共有部分、共用设施设备的使用、收益方案；9.审议决定物业管理区域内共有部分、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；10.改变和撤销业主委员会不适当的决定；11.决定改建、重建建筑物及其附属设施；12.决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。第三章第二十一条规定业主委员会除依法履行职责外，同时履行以下职责：1.决定选聘、**、解聘物业服务企业的方案，审议和批准拟定的物业服务合同条款；2.拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案；3.拟订业主大会会议议事规则和管理规约修改方案；4.拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；5.拟订物业管理区域内共有部分和共用设施设备的使用、收益方案；6.决定专项维修资金筹集、**、使用方案；7.拟订改建、重建建筑物及附属设施的方案；8.对违反管理规约的行为责成物业服务企业进行处理。 涉案小区管理规约第二章物业服务企业的选聘，第十三条规定，发生下列情形之日的，业委员会应当及时组织召开业主大会会议讨论决定物业服务企业选聘事宜：1.物业服务合同届满前3个月；2.因其他原因物业服务合同终止。第十四条规定，业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见。选聘方式为**或公开投标。各业主同意另聘服务企业的，应当采取公开投标方式。第十七条规定，业主委员会应本着维护物业管理区域广大业主利益出发。依照业主大会决议，公开、公平、公正地做好选聘物业服务企业的相关工作，并代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。选聘工作完成后，业主委员会应当将选聘结果和合同主要内容在物业管理区域内公告，接受业主的查询。 本院认为，本案物业服务合同纠纷。原告分别与涉案小区第一届、第二届业主委员会签订的中山市物业服务合同（美丽花园）、物业服务协议，为双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主大会、业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。被告为涉案小区业主，根据上述规定，涉案物业服务合同对被告具有约束力。合同签订后，原告依约为美丽花园小区提供物业服务，被告理应按照合同约定履行交纳物业服务费的义务，其拖欠的行为已构成违约，须承担相应的违约责任。被告每月应缴交的物业服务费为50.7元（0.6元/平方米×84.56平方米），原告主张被告拖欠2018年12月至2021年3月期间的物业服务费1419.6元（50.7元/月×28月）及2018年12月至2021年3月期间楼梯电分摊费83.4元，提供了中山市物业服务合同（美丽花园）、物业服务协议、费用明细表为证，被告未到庭抗辩或提供证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果,原告的上述主张，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题，被告欠付物业管理费给原告造成了相当于利息的损失，原告主张以每月应交物业管理费50.7元为基数，分别从欠费当月11日起按日0.04%利率计至实际清偿之日止，已超过法律规定的限度，本院酌定以每月应交物业管理费50.7元为基数，分别从欠费次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条规定，缺席判决如下： 一、被告**于本判决生效之日起***向原告中山市建昌物业管理有限公司支付中山市坦洲镇坦神北路117号美丽花园9幢403**2018年12月至2021年3月期间的物业服务费1419.6元及违约金（以每月应交物业管理费50.7元为基数，分别从欠费次月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告**于本判决生效之日起***向原告中山市建昌物业管理有限公司支付中山市坦洲镇坦神北路117号美丽花园9幢402**2018年12月至2021年3月期间的楼梯电分摊费83.4元； 三、驳回原告中山市建昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告**负担并于本判决生效之日起***迳付原告中山市建昌物业管理有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审判员　黄　肃 二〇二二年十二月九日 书记员　*** 袁丽珣