某某、某某与昆山君临天下房产开发有限公司、上海博渊房产开发有限公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏05民终8062号

上诉人（原审原告）：***，男，1974年12月4日出生，汉族，住江苏省昆山市。

上诉人（原审原告）：***，女，1979年4月24日出生，汉族，住江苏省昆山市。

委托诉讼代理人：***，即本案另一上诉人，系***配偶。

被上诉人（原审被告）：昆山君临天下房产开发有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇白塘路新苑花园26号楼。

法定代表人：肖镛达，董事长。

委托诉讼代理人：孙玉俊，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：上海博渊房产开发有限公司，住所地上海市共和新路638号502室。

法定代表人：肖镛达，董事长。

委托诉讼代理人：彭殿荣，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：苏州福万家物业管理发展有限公司，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路269号星座商务广场1幢圆融中心2007-2008单元。

法定代表人：吕中华，总经理。

委托诉讼代理人：陈正云，该公司员工。

委托诉讼代理人：朱志超，该公司员工。

原审被告：陈国亮，男，1942年7月20日出生，汉族，住上海市闸北区。

原审被告：陈岚，男，1971年1月28日出生，汉族，住上海市闸北区。

原审被告：陈晓怡，女，1976年3月6日出生，汉族，住上海市闸北区。

上诉人***、***因与被上诉人昆山君临天下房产开发有限公司（以下简称君临天下房产公司）、上海博渊房产开发有限公司（以下简称博渊房产公司）、苏州福万家物业管理发展有限公司（以下简称福万家物业公司）、原审被告陈国亮、陈岚、陈晓怡商品房销售合同、物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2018）苏0585民初1154号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人***、***上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.对上诉人因房屋漏水造成的房屋价值贬损约20万元予以鉴定，二审中应补充鉴定后改判为被上诉人承担连带赔偿责任或发回重审。3.对后续维修费用（诉讼期已由上诉人再次维修）应由被上诉人承担。4.撤销上诉人承担15566元鉴定费、4505元案件受理费的自由裁量；5.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院拒绝对上诉人因房屋长期渗漏水造成的房屋价值贬损进行评估鉴定，并认为上诉人无价值损失依据，一审程序和实体均违法。二、一审法院对建筑物区分所有权认定错误，对屋顶防水保修期认定错误，二审应予全面纠正。三、一审法院认定案涉房屋存在渗漏水现象，上诉人应与君临天下房产公司承担同等责任，显属有误，上诉人不应担责。四、博源房产公司、福万家物业公司应当承担连带责任。五、后续维修上诉人在一审期间已代为履行完毕，产生的费用应由被上诉人承担。

被上诉人君临天下房产公司辩称：请求驳回上诉人的上诉请求。

被上诉人博渊房产公司、福万家物业公司同意君临天下房产公司的答辩意见。

原审被告陈国亮、陈岚、陈晓怡二审未作答辩。

原审原告***、***向一审法院起诉请求：1.判令六原审被告共同承担君临天下花园6号楼1008室的后续修复费用1890.81元；2.判令六原审被告共同承担原审原告已支付的维修费用23050元；3.判令六原审被告共同承担原审原告因房屋漏水造成的房屋价值贬损20万元。

一审法院认定事实如下：2007年，***、***与君临天下房产公司签订《商品房购销合同》，***、***向君临天下房产公司购买位于昆山市商品房，建筑面积114.15平方米。该房屋于2007年4月交付，2007年10月31日登记至两原告名下。买卖双方对案涉房屋的保修期并无特别约定。

2009年10月21日，***因案涉房屋存在漏水、裂缝现象向昆山市周市镇建管所投诉，经昆山市周市镇建管所、建设单位、施工方现场查勘确认：屋面的确有渗漏痕迹、墙面也存在细小裂缝。2009年12月18日，经昆山市周市镇建管所协调，***、施工方上海华虹建筑装饰工程有限公司、君临天下房产公司三方达成《协议书》，约定：1.屋面渗漏必须彻底修复；2.墙面细裂缝问题业主承诺自行解决，今后不再提裂缝问题；3.业主指出裂缝处如有渗漏（包括屋面漏水情况发生），施工方有责任继续维修，业主无条件配合；4.鉴于漏水使业主家具有部分变形及以后可能维修产生对业主影响，施工方承诺在2010年2月10日前一次性补偿业主人民币2万元整了结。***于2010年2月2日收到施工方补偿款2万元。

案涉房屋所在的君临天下小区前期物业管理最初由博渊物业昆山分公司负责，后博渊物业昆山分公司将小区前期物业管理事宜交接给了福万家物业公司，并委托福万家物业公司代收交接前业主拖欠的物业费。2014年3月1日起，福万家物业公司受君临天下房产公司委托开始提供物业服务。2016年10月1日起，福万家公司与君临天下第一届业主大会签订物业服务合同。

2018年9月30日，***、***与案外人朱清签订房屋买卖合同，将案涉房屋以248万元左右的价格转让与朱清，并于2018年10月11日办理了所有权变更登记。

博渊物业公司的股东为博渊房产公司、徐百美，博渊物业公司于2018年12月26日被准予注销登记。在该公司注销清算报告中，股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。徐百美于2016年6月4日因死亡注销户口，其配偶为陈国亮，子女为陈岚、陈晓怡。

上述事实，由原告提供的商品房购销合同、房产证、昆山市建设工程质量投诉情况登记表、协议书；被告福万家物业提供的前期物业管理交接协议、委托书、前期物业管理委托合同、物业服务合同、物业服务合同备案证明；被告陈国亮、陈岚、陈晓怡提供的户口本；一审法院调取的存量房买卖合同、不动产登记信息、工商注销档案、户籍证明及本案证据交换笔录、庭审笔录予以证明。

双方争议焦点主要集中在以下几方面：一是原审原告是否为适格的诉讼主体；二是原审被告君临天下房产公司在保修期内是否对案涉房屋屋面漏水情况进行了彻底修复；三是博渊物业公司、福万家物业公司对屋面漏水是否具有维修义务；四是案涉房屋现存在渗漏水现象的过错方在谁；五是原审原告主张的各项损失是否合理合法有据。

关于原审原告是否为适格的诉讼主体。到庭原审被告认为案涉房屋漏水部位位于该建筑物顶层的架空隔热层，属于公共部位，原审原告产证中没有体现该部位属原审原告所有，且案涉房屋的所有权人已不是原审原告，故原审原告没有资格提起诉讼。原审原告则主张原审被告所称的架空隔热层虽不在产证面积范围内，但系赠送面积，开发商承诺可与产证内面积一样使用，并提供了案涉房屋现在的产权人朱清、王娟娟出具的情况说明一份，内容为：“关于朱清、王娟娟购买昆山市周市镇君临天下花园6号楼1008室房屋后，因原房屋漏渗水导致的索赔权利继续由原房屋产权人***、***行使”，原审原告据此主张其有权行使案涉房屋漏水问题的相应索赔权利。

关于原审被告君临天下房产公司在保修期内是否对案涉房屋屋面漏水情况进行了彻底修复。原审原告与原审被告君临天下房产公司对案涉房屋屋面在2009年时发生渗漏情况这一事实均认可。原审被告君临天下房产公司主张其在签订协议书后，已委托施工单位积极履行了维修义务，事后原审原告收取2万元的补偿款也侧面说明已彻底修复，且之后原审原告也未再向其反映过漏水情况要求再次维修。对于当时维修的具体做法、维修结果，原审被告君临天下房产公司未能提供相关证据。原审原告主张当时只是有人到屋顶西北角处凿过几下，对室内墙面进行过粉刷，但并未根本解决渗漏水问题；因当时不是雨季，过了几个月后发现屋面继续存在渗漏水情况，原审原告就去找了博渊物业昆山分公司的负责人王经理、物业水电工朱志超（即原审被告福万家物业公司委托诉讼代理人）等人，后也一直在与博渊物业公司、福万家物业公司交涉渗漏水问题，主要是口头和电话联系；因为渗漏水问题，原审原告开始拒交物业费，博渊物业昆山分公司、福万家物业公司都曾向法院起诉过原审原告；2万元补偿款针对的是家具变形及日后维修可能造成的影响的，并不代表排除原审被告君临天下房产公司的维修义务。原审被告博渊房产公司陈述：博渊物业公司在2009年维修之后，还在2011年维修过案涉房屋的室内墙面裂缝问题，其他部位没有维修过，原审原告有无拒交物业费其不清楚。原审被告福万家物业公司的委托诉讼代理人朱志超2010年前后在博渊物业昆山分公司工作，其陈述：记不清其在博渊物业昆山分公司工作期间，原审原告有无向其反映过房屋漏水问题，其曾带人去原审原告家里修过墙面裂缝，没有修过漏水。原审被告福万家物业公司陈述：其曾起诉过原审原告物业费事宜，原审原告大约从2012年开始欠缴物业费。

关于博渊物业公司、福万家物业公司对屋面漏水是否具有维修义务。原审原告主张博渊物业公司承担责任的理由是认为博渊物业公司与原审被告君临天下房产公司存在法人人格混同，且博渊物业公司作为前期物业理应承担维修义务。原审原告提供了君临天下房产公司、博渊房产公司、博渊物业公司、博渊物业昆山分公司的工商登记资料，证明君临天下房产公司的股东是博渊房产公司，博渊物业公司的股东也是博渊房产公司，其中孙玉俊既是博渊房产公司的股东，也是博渊物业公司清算负责人，又是君临天下房产公司实际负责人、联系人及博渊物业昆山分公司的负责人，以此证明以上公司存在法人人格混同关系。原审原告主张福万家物业公司承担责任的理由是其概括承受前期物业的义务及对公共部位负有的日常维护养护义务。原审被告博渊房产公司、福万家物业公司均认为屋顶漏水的维修不在物业公司责任范围内。

关于案涉房屋现存在渗漏水现象的过错方在谁。为确定渗漏水原因，原审原告向一审法院申请对案涉房屋的渗漏原因及修复方案进行鉴定，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司接受委托后在雨后1到2天内赴现场进行鉴定。经现场检查，1008室房屋渗漏痕迹主要集中在阁楼层的北侧，分别为1/E轴墙角处屋面板及上部墙体、4/E轴墙角处屋面板及上部墙体、3/E轴雨水管封堵处，2/D轴烟道封堵处，经对渗漏痕迹位置处检查、检测，存在轻微渗漏。鉴定机构对屋面防水做法进行了检查，1008室房屋阁楼层屋顶北侧（平瓦坡屋面）及中部（平屋顶）均铺设外露防水卷材，在1008室与1007室之间屋面新做了隔水区，未发现外露防水卷材有明显开裂破损现象，隔水区两侧未进行密封处理，原屋面做法中APP防水卷材层下部有积水。鉴定机构对渗漏原因鉴定如下：屋面前期已发现渗漏，说明屋面建筑层早期（1008室防水处理之前）APP防水卷材局部失效，屋面雨水会在失效部位渗透，积存在建筑层内，1008室防水处理中，未将隔水区去除底部水泥砂浆找平层，在上述条件下，雨水会沿水泥砂浆找平层渗透至1008室结构层（混凝土现浇板）表面，导致北侧阁楼北侧相应位置发生渗漏，综上，屋面局部防水失效及隔水区做法不当是造成1008室阁楼层屋面存在轻微渗漏的主要原因。鉴定机构并据此出具了相应修复方案。

原审原告陈述：北侧及中部铺设的防水卷材及屋面新做的隔水区都是原审原告自行采取的维修措施，2009年时的渗漏水部位是鉴定报告中的1/E、4/E、2/D处，3/E处是其铺设卷材后新出现的漏水处。原审原告对鉴定报告提出如下异议：鉴定报告未对屋面斜面的施工情况与设计方案进行比对，也未对屋面斜面的渗漏可能进行鉴定，无屋面斜面修复方案鉴定结论。原审原告陈述：其已对隔水区做了同鉴定报告相一致的维修方案，但房屋仍存在渗漏水情况，其认为除鉴定报告认定的两个可能原因外，不排除建设方没有按图施工或存在其他违规行为造成房屋渗漏水。到庭原审被告对鉴定报告予以认可，但认为防水材料系超过一定时间的正常失效，故国家规定屋面渗漏保修期为5年，原审原告称建设方没有按图施工的说法系其主观臆断。另，一审法院曾向鉴定机构发函要求其对渗漏水的原因力大小做分析。针对原审原告的异议及一审法院的去函，鉴定机构答复如下：根据现场检查、检测结果，该处屋面斜面外铺防水卷材，防水卷材外观质量基本完好，可推断该屋面斜面区域目前不存在渗漏点，因此无必要对该屋面斜面的施工情况和设计方案进行比对，亦无需出具屋面斜面修复方案；屋面局部防水失效及隔水区做法不当造成渗漏，无法分清主次原因。

关于原审原告主张的各项损失是否合理合法有据。为确定后续维修费用及原审原告自行维修部分的费用，原审原告向一审法院申请对其已维修部分的工程造价及修复方案确定的后续维修的工程造价进行鉴定。苏州华星工程造价咨询有限公司接受委托后，来函要求补充提供经双方认可的已维修内容及维修量，如无法提供，鉴定机构仅对现场能够看到的修补痕迹进行造价鉴定。一审法院组织双方对已维修部分工程量进行确认，原审原告提供了其单方制作的维修成本汇总表，包括室内渗漏部位的批墙、粉刷及屋面铺设卷材、隔水区重新修缮的先后五次维修的平方数、人工数，并主张先后五次维修的材料费、人工费、餐费、运费、保洁费及自购的扶梯费、原审原告本人误工费等实际维修成本合计23050元，但由于都是请的临时工，对于已支付的维修费用原审原告无法提供相应的发票、合同等书面证据，其中最后一次维修是在修复方案出具后、2018年9月30日原审原告卖房前进行的。原审被告君临天下房产公司、博渊物业公司、福万家物业公司对原审原告主张的维修工程量、维修费用均不予认可，并认为最后一次维修发生在鉴定过程中，原审原告擅自自行维修系浪费资源。

苏州华星工程造价咨询有限公司另对江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的鉴定报告提出如下疑问：1.鉴定结论中屋面局部防水失效的修复方案没有，是否需要修复，如需要请提供防水失效的部位及相应修复方案；2.修复方案第1条中已施工的隔水区域是在宽度范围300mm内包括隔水区域全部凿除，还是只要将隔水区域周边300mm凿除，隔水区域不用处理；3.修复方案第3条中“凹槽”是指第7页图3所示凹槽（即隔水区），还是屋面图中与隔水区域相连的屋面平台。

江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司答复如下：1.因屋面已进行了外露防水卷材的施工，因此原屋面防水的局部失效不需要修复，亦无需出具修复方案；2.修复位置包括隔水区域以及隔水区域两侧各300mm范围内；3.修复方案中第3条中“凹槽”是指第7页图3所示凹槽。

据此，苏州华星工程造价咨询有限公司以2018年9月30日为鉴定基准日，鉴定结论为1008室房屋渗漏维修已施工部分工程造价为8138.34元（鉴定机构说明：因室内无法进入，该造价系就能测量到的屋面防水卷材已施工部分的造价鉴定）、修复方案需维修部分工程造价为1890.81元，合计10029.15元。原审原告对造价报告提出如下异议：1.鉴定过程中有鉴定资质人员未至屋顶渗漏面、屋内渗漏点实地勘察；2.已维修部分是多次反复进行的，鉴定机构没有考虑反复维修增加的成本，其认为修复方案的“凹槽”是指整个屋顶平面凹槽，应参照案涉房屋建筑设计时的防水要求进行重新施工时的工程造价。原审被告君临天下房产公司对造价报告提出如下异议：造价中的规费、税金、成品保护等费用，原审原告如无法提供相应证据，应予扣除。苏州华星工程造价咨询有限公司对上述异议答复如下：1.对于原审原告的异议，鉴定机构已函告提出需要补充经多方认可的已维修内容及维修量的资料，并明确如无法提供，仅对现场能够看到的修补痕迹进行造价鉴定，鉴定机构在踏勘过程中因原审原告不同意进入室内勘察，故本鉴定报告不包括屋内渗漏点造价，鉴定报告中的已施工部分的工程量均根据现场实地测量及现场能够看到的修补痕迹计算，如需鉴定反复维修增加的成本，请提供相关资料；对于凹槽部位的修复，鉴定机构系根据江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司复函的范围并按照该公司出具的鉴定报告中的维修方案所进行的造价鉴定;2.对于原审被告君临天下房产公司的异议，鉴定报告造价是根据有相应资质的施工单位施工的造价费用并包含税金，如有异议，请提供相关资料。对于上述答复，原审原告认为：一是鉴定机构踏勘时房子已出售，原审原告没有权利破门而入；二是鉴定机构要求原审原告提供多方认可的已维修内容及资料，举证上对原审原告非常苛刻，现场修复痕迹上是有深浅的，卷材新旧程度不一样，可以反映是分几次修复的；三是原审原告已经对鉴定机构认为的凹槽部分（隔水区）按照修复方案进行了修复，但房子还是有渗水现象，说明鉴定机构的修复方案和造价并不能解决房屋渗漏水问题。原审原告最终根据造价报告主张后续维修费用1890.81元，根据维修成本汇总表主张原审原告已支付的维修费用合计23050元。

为案涉房屋的渗漏原因及修复方案的鉴定，原审原告支付鉴定费30000元，为已维修部分及后续维修的工程造价，原审原告支付鉴定费3000元。

原审原告另向一审法院申请对案涉房屋因漏水造成的价值贬损进行鉴定，一审法院将鉴定申请移交至鉴定科后，鉴定科回函：经询问无相关机构可进行评估，故该申请无法进行委托评估。一审法院询问原审原告能否提供具有该项鉴定资质的鉴定单位，原审原告陈述：所有北京市范围内任何一家有资质的评估机构都可以对房屋的价值贬损进行评估，但是北京的评估机构不一定在江苏省法院的评估机构名录中。原审原告最终主张案涉房屋因漏水造成的价值贬损损失20万元，其认为如果不漏水，案涉房屋出售价格可在现有价格上增加约20万。

以上事实，由原审原告提供的情况说明、工商信息、鉴定报告、工程造价咨询报告、鉴定费发票、维修成本汇总表，江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司出具的回复函，苏州华星工程造价咨询有限公司出具的通知函、回复函，一审法院鉴定科出具的函，及本案调查笔录、证据交换笔录、庭审笔录等予以证明。

一审法院认为：***、***与君临天下房产公司之间的商品房买卖合同关系依法成立并生效，且博渊物业公司、福万家物业公司作为君临天下小区的物业服务单位，其与业主间的物业服务合同关系也依法成立并生效，业主、开发商、物业公司三方均应依法依约履行相应的义务。同时，根据关于建筑物区分所有权的相关法律规定，案涉君临天下花园6号楼1008室房屋属产权人专有，但房屋的屋顶属于该幢房屋全体业主的共有部分，由全体业主共享权利、共担义务。对于专有部分和共有部分，君临天下房产公司作为开发商均应在法定或约定的保修期内承担相应的保修义务。

关于原审原告对案涉房屋漏水问题是否有权提起诉讼。经一审法院及鉴定机构现场勘查，案涉房屋渗漏水部位位于阁楼层，该阁楼层面积虽未在1008室的产证中体现，但从层高、位置、使用情况来看，应属购房时开发商赠送的可与产证内面积同样使用的1008室业主专有产权部分，而非原审被告君临天下房产公司所称的属于公共部位的架空隔热层。原审原告作为案涉房屋的原产权人，在其权利存续期间内，确因案涉房屋漏水问题实施了一些修复行为，产生了一定的费用损失，且根据鉴定报告，原审原告实施的修复行为部分具有有效性，其有权就该部分损失主张赔偿；此外，根据案涉房屋现产权人出具的情况说明，现产权人已将房屋渗漏水问题引发的索赔权利让渡与原审原告继续行使，这一民事权利的转让并不违反法律规定，故一审法院确认原审原告对案涉房屋漏水问题有权提起诉讼。

关于原审被告君临天下房产公司在保修期内是否对案涉房屋屋面漏水情况进行了彻底修复。从查明情况来看，案涉房屋2009年时存在漏水现象，经现场查勘案涉房屋屋面存在渗漏痕迹这一事实可以确认。由于案涉房屋于2007年4月交付，购房合同中未就房屋保修期予以特别约定，应适用《建筑工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》的相关规定，即屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年，自交付之日起算。2009年时案涉房屋在防水保修期内，理应由原审被告君临天下房产公司承担相应的维修义务并就其义务的具体履行承担相应举证责任。原审被告君临天下房产公司虽主张其对屋面漏水进行了彻底修复，但未能提供相关证据证明已在保修期内对屋面漏水予以彻底修复，而原审原告收取2万元补偿款的行为与其当时对修复效果予以认可之间亦不存在直接关联，故对于原审被告君临天下房产公司的主张一审法院碍难采纳，结合原审原告后续的一系列自行修复、拒交物业费等行为，可以推定案涉房屋屋面在保修期内已出现漏水问题且一直处于持续状态。

关于案涉房屋现存在渗漏水现象的过错方在谁。根据鉴定报告，屋面局部防水失效（1008室防水处理之前）及隔水区做法不当造成渗漏，无法分清主次原因。可见，案涉房屋现在仍存在渗漏水现象的原因部位仍旧在屋面，且究其原因来看，在原审原告铺设防水卷材前，屋面建筑层早期APP防水卷材已局部失效，鉴于原审被告君临天下房产公司未提供证据证明其已在保修期内对屋面漏水进行了彻底修复，结合原审原告后续的一系列自行修复、拒交物业费等行为，可以推定屋面建筑层早期APP防水卷材在保修期内已出现局部失效情况且这一质量问题处于持续状态，原审被告君临天下房产公司应就其举证不能承担相应不利后果，即对屋面局部防水失效这一原因负有过错。同时，另一原因系隔水区做法不当，由于隔水区系原审原告自行采取的维修行为，这一原因的过错方在原审原告。至于原审原告认为鉴定报告未对屋面斜面的渗漏可能进行鉴定及不排除建设方没有按图施工或存在其他违规行为的意见，鉴定机构已就斜面问题予以答复，原审原告亦未能提供其他证据佐证其主张，故对于原审原告该意见一审法院碍难采纳。综上，由于两个漏水原因无法分清主次，一审法院确认对于案涉房屋现存在的渗漏水现象，原审原告及原审被告君临天下房产公司负有同等过错。

对于原审原告主张的各项损失，一审法院分析如下：

1.原审原告已发生的维修费用。根据法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任，出卖人拒绝修复或在合理期限内拖延修复的，买受人可自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担。案涉房屋的屋面在保修期内已出现漏水问题且一直处于持续状态，案涉房屋作为顶层，受到屋面漏水的直接影响，原审原告为保障正常居住使用对屋面进行一些修复系法律允许的为防止损失扩大采取的合理措施，支出的合理费用应由屋面漏水的相关过错方承担。虽然经鉴定原审原告及原审被告君临天下房产公司对案涉房屋现存在渗漏水现象负有同等过错，但原审原告在自行采取修复行为前，建筑层早期APP防水卷材失效已导致屋面在保修期内出现漏水问题并一直处于持续状态，原审原告铺设屋面外露防水卷材的行为系针对这一漏水原因采取的合理措施。从鉴定机构意见来看，这部分外露防水卷材外观质量基本完好，铺设区域目前不存在渗漏点，原屋面防水的局部失效已不需要修复，可见原审原告的这一修复行为具备有效性。原审原告已施工部分（屋面外露防水卷材）的维修费用8138.34元应由屋面防水卷材失效的过错方即原审被告君临天下房产公司承担赔偿责任。

2.后续维修费用。由于屋顶属于该幢建筑全体业主共有的公共部位，后续维修费用系用于这一公共部位的维修。原审原告并无证据证明该幢建筑全体业主已将相关权利让渡给其个人行使；同时，原审原告虽主张其已按照修复方案对隔水区进行了修复，但未能提供全体业主对其实施的修复行为予以认可及原审原告实施的隔水区修复行为具有有效性的相关证据，故对原审原告的该项诉请，一审法院不予支持。

3.房屋贬值损失。原审原告主张其房屋的出售价格因渗漏水问题相较市场价减少了20万元，但未能提供相关证据。根据鉴定报告，案涉房屋仅是存在轻微渗漏水情况，且是可以修复的，并不构成对房屋的安全性能及正常使用带来重大影响的质量缺陷，修复完成后亦不会对房屋的使用寿命、安全性能造成不可消除的瑕疵影响，故不会导致房屋本身品质所决定的房屋价值的贬损。因此，原审原告的该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

关于博渊物业公司、福万家物业公司是否需要承担赔偿责任。案涉房屋漏水部位在屋顶，而屋顶属于该幢房屋全体业主共同所有的公共部位，根据相关法律规定，这一共有部分在保修期内出现漏水应由开发商进行维修，保修期满后，如需要进行较大范围的维修或更新，相关费用应根据法定程序动用维修基金承担。从开发商及业委会与两家物业公司签订的前期物业管理委托合同、物业服务合同来看，均约定房屋共有部分的大修、更新、改造等非日常维护不在物业公司服务范围内。从鉴定报告确定的渗漏水原因来看，亦不存在物业公司不当行为的过错因素。至于原审原告主张博渊物业公司与原审被告君临天下房产公司存在法人人格混同的意见，根据《公司法》的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任，博渊物业公司并非原审被告君临天下房产公司的股东，且其与君临天下房产公司之间股东、高管有所交叉重合并不代表两公司丧失以公司财产对外独立承担民事责任的法人独立人格，故对于原审原告主张两公司法人人格混同的意见，一审法院不予采纳。综上，博渊物业公司、福万家物业公司对于案涉房屋屋面漏水问题并不负有法定或约定的维修义务，亦不存在过错行为，故对于原审原告要求原审被告博渊房产公司、陈国亮、陈岚、陈晓怡、福万家物业公司承担赔偿责任的诉请，一审法院不予支持。

原审被告陈国亮、陈岚、陈晓怡经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃诉讼权利，理应承担相应的法律后果。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《建筑工程质量管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：原审被告昆山君临天下房产开发有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原审原告***、***8138.34元；二、驳回原审原告***、***的其他诉讼请求。案件受理费4674元，由原审原告***、***负担4505元，由原审被告昆山君临天下房产开发有限公司负担169元。鉴定费33000元，由原审原告***、***负担15566元，原审被告昆山君临天下房产开发有限公司负担17434元。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

二审中，上诉人***、***称：2009年没有人通知上诉人维修，上诉人听到过房顶有敲打的声音，室内有人过来粉刷墙面，但是渗漏的地方并未修复，一直持续。2010年2月上诉人收取的2万元是针对家具变形的补偿。因上诉人不清楚君临天下房产公司的实际负责人，只能找前期物业，然后事情一直拖而不决。上诉人考虑到住在小区里面，包括门禁卡、水电维修、停车，被上诉人都可以通过各种渠道进行设卡，基于这个原因，上诉人只能通过拒付物业费的方式抗争，所以当时没有起诉，直到上诉人要搬走的时候才向法院提起诉讼。

被上诉人君临天下房产公司称：一、2009年底签订的协议书是一份完整的协议，上诉人在2010年2月拿了2万元，如果没有修好上诉人不会拿钱。二、2009年10月的质量投诉登记表上明确写了君临天下房产公司的联系人是孙玉俊，也有联系电话，上诉人称不知道君临天下房产公司的实际负责人不属实。前期物业登记的负责人也是孙玉俊。三、上诉人所谓的不起诉是为了避免物业设置障碍，是不成立的。

二审中，上诉人***、***再次申请对房屋贬损价值进行评估。

本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。

本院认为，根据一审法院委托司法鉴定机构作出的鉴定意见，屋面局部防水失效及隔水区做法不当是造成案涉房屋阁楼层屋面存在轻微渗漏的主要原因。一审法院认定君临天下房产公司对屋面局部防水失效负有过错，判决君临天下房产公司赔偿屋面外露防水卷材的维修费用8138.34元，君临天下房产公司对此未提出上诉，本院予以确认。隔水层系上诉人自行施工，隔水区做法不当的过错应在上诉人。鉴于鉴定机构无法分清主次原因，可合理认定君临天下房产公司和上诉人负有同等过错。关于上诉人主张的后续维修费用，因涉及全体业主共有的公共部位，现无证据证明全体业主认可上诉人的维修行为且维修行为有效，故一审法院对该项费用未予支持，并无不当。关于上诉人主张的房屋贬值损失，本院认为，案涉房屋仅存在轻微渗漏，且可以修复，并不存在影响房屋主体结构和安全使用的重大质量缺陷，故不足以导致房屋价值贬损，上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。关于上诉人要求博渊房产公司、福万家物业公司承担连带责任的上诉意见，本院认为，博渊物业公司、福万家物业公司对案涉房屋渗漏水并无过错，故在本案中无需承担责任；博渊物业公司已经注销，博渊房产公司作为博渊物业公司的股东，在本案中亦无需承担责任。

综上，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4505元，由上诉人***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　祁　锋

审判员　赵　东

审判员　周　红

二〇一九年十月二十八日

书记员　张颖彤

法律文书履行提示

人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：

一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。

二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。

三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。

四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。

五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：

（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；

（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；

（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；

（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；

（五）购买非经营必须车辆；

（六）旅游、度假；

（七）子女就读高收费私立学校；

（八）支付高额保费购买保险理财产品；

（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。

七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。

国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。

八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。