10031昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会与苏州福万家物业管理发展有限公司物业服务合同纠纷一审民事裁定书

江苏省昆山市人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）苏0583民初10031号

原告：昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会，住所地江苏省昆山市庆丰西路**东方丽池**楼**。

负责人：邓瑞义，该单位主任。

委托诉讼代理人：杨春辉，江苏王建华律师事务所律师。

委托诉讼代理人：季峰峰，江苏王建华律师事务所实习律师。

被告：苏州福万家物业管理发展有限公司，住，住所地江苏省苏州工业园区淞北路******一社会信用代码91320594596997461Y。

法定代表人：吕中华。

委托诉讼代理人：刁梦，江苏乐士律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈正云，该公司员工。

原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会（以下简称东方丽池第二届业委会）与被告苏州福万家物业管理发展有限公司（以下简称福万家物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月24日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年7月27日、2020年8月14日、2021年1月5日公开开庭进行了审理，原告东方丽池第二届业委会委托诉讼代理人杨春辉、被告福万家物业委托诉讼代理人刁梦、陈正云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告东方丽池第二届业委会向本院提出诉讼请求:1.判令确认原、被告签署的《昆山市物业服务合同》已到期解除；2.判令被告立即退出东方丽池小区，并向原告移交物业服务用房、小区设备设施，以及物业服务全部档案资料、财务资料小区物业服务收支账册等；3.判令被告立即支付拖欠原告的部分公共收益50800元，并自起2018年12月30日起按银行同期贷款利率支付利息损失至实际履行之日；4.诉讼费由两被告承担。审理中，原告明确第2项诉讼请求为：要求判决被告立即撤出东方丽池小区，并向原告移交物业服务用房，小区设施设备；判决被告立即向原告提供物业服务的档案资料，财务资料（消防资料、近两年的电梯保养合同及保养记录、近两年小区化粪池清理记录、地下停车、地下停车位业主明细、公共收益台账）。事实和理由：2017年1月，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告的房屋，租赁期限为3年，从2017年1月10日至2020年1月9日，租金为33800元/年，水电及物业费由被告承担，被告如需续租的，应在租赁期届满一月前通知原告。后因被告未提前通知原告，且未按期缴纳物业管理费，双方未就涉案租赁物续签租赁合同。合同到期后原告多次要求被告腾退租赁物，两被告拒绝并占用租赁物。2020年5月6日，原告向昆山市人民法院起诉，希望法院调解要求两被告搬离并支付相关费用但被告拒绝调解。2020年6月2日，原告再次短信通知两被告搬离并归还钥匙，两被告拒绝；2020年6月3日，原告就两被告拒不搬离且拒不支付相关费用向昆山市公安局青阳派出所报警，派出所告知原告向法院起诉。为避免损失进一步扩大，2020年6月7日，原告对案涉房屋进行破锁，对存放于案涉房屋内的家具等物品清场。为维护合法权益，原告诉诸法院。

被告福万家物业辩称：不同意原告第1项诉请，虽然原合同约定的期限已到，但被告继续提供物业服务合同已经取得了原告及业主以及相关主管部门（街道、社区、物管科）的认可，虽未续签合同，但业主缴纳了物业费，以其行为表示同意继续履行合同，且被告对原告的主体资格提出异议，已向法院提交调查令，调查原告的成立流程资料，及登记备案情况，委托被告提供物业服务的主体为昆山市东方丽池小区业主大会，原告在合同中仅仅作为被授权签约人，不享有诉讼主体资格，系原告负责人单方行为，并不代表全体业主意思表示，没有通过业主大会全体业主表决通过，全体业主于2019年、2020年也实际享受了物业服务，未提出异议。原告第2项诉讼请求中涉及的消防档案资料在档案馆，因案涉物业合同在继续履行过程中，不存在交接问题，故无法确认并提供被告清单中所列资料及明细。不同意原告第3项诉请，被告已经于2019年5月16日转账支付了30000元，还有20800元未支付，系因原告未向被告支付公共设施维修费约三十余万元。

本案经审理查明认定事实如下：2018年，原告东方丽池第二届业委会与被告福万家物业签订《物业服务合同》，约定：被告福万家物业为东方丽池小区提供物业管理服务，期限自2018年3月30日至2018年12月31日；本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续；物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力；在原合同权利义务延续期间，任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人和物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)，并在物业管理区域内显著位置公告。合同期满后至今，被告仍在为该小区提供物业服务至今。

上述事实有当事人提交的昆山市物业服务合同、补充合同、催告函及快递流程单、会议记录、公共收益催售函、物业管理服务协议、房屋租赁合同、除及限期迁出催告函、快递单流程、证明、2019、2020年物业费收费明细及部分票据、2018年11月1日-2018年12月31日各项维修支出明细及现金报销单、送货单、收据、2019年各项维修支出明细及现金报销单、送货单、收据、发票、转账记录、2020年1月1日至2020年4月30日各项维修支出明细及现金报销单、发票、转账记录、消防工程维修合同、消防问题函告、关于东方丽池电梯继续大修函告、整改报告、2019年1月16日的业委会会议记录、2020年8月10日发布的昆山市小区物业创建工作红黑榜、2019苏05**民初10679号民事判决书、承包合同、付款记录、短信和微信聊天记录、中国建设银行转账记录、消防问题函告及当事人陈述在案佐证。

本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决；决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主共同权益诉讼事项属于业主的共同管理事项，必须有相应足够的人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，方能使业主委员会的诉讼主体资格适格。本案中，原告未能举证证明其提起本次诉讼符合上述规定，故其尚不具有诉讼主体资格。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：

驳回原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会的起诉。

案件受理费1150元，减半收取575元，由原告昆山市青阳城市管理办事处东方丽池小区第二届业主委员会负担。

如不服本裁定，可以在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　　赵雅婷

二〇二一年一月十三日

书记员　　俞　林