某某与某某、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市奉贤区人民法院 民事判决书 （2019）沪0120民初10157号 原告：***，男，1971年10月17日生，汉族，住福建省。 被告：***，女，1975年6月6日生，汉族，住福建省。 委托诉讼代理人：***(系被告***丈夫)，住同被告***。 委托诉讼代理人：***，上海富明律师事务所律师。 被告：***，男，1973年11月22日生，汉族，住福建省。 第三人：上海城申置业有限公司，住所地上海市奉贤区金海公路XXX弄XXX-XXX号XXX幢XXX号楼XXX室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人；***，上海***律师事务所律师。 第三人：上海奉运餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区奉城镇邮电路XXX号。 法定代表人：***，总经理。 第三人：***，男，1983年2月2日生，汉族，住安徽省阜南县王化镇张集村罗庄组40号。 原告***诉被告***、***、第三人上海城申置业有限公司(以下简称“城申公司”)、上海奉运餐饮管理有限公司(以下简称“奉运公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月5日、6月28日两次公开开庭进行了审理。本院依职权于第一次庭审当庭追加了***为第三人参与诉讼。第一次庭审中，原告***、被告***(被告***的委托诉讼代理人)、第三人奉运公司的法定代表人***、第三人***到庭参加了诉讼，第三人城申公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭；第二次庭审中，原告***、被告***的委托诉讼代理人***、第三人城申公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，被告***、第三人奉运公司、第三人***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告***、***退还原告租赁意向金人民币10,000元(币种下同)，剩余27天租金暂定19,440元及押金暂定50,000元；2、要求被告***、***和第三人奉运公司共同赔偿原告损失包括违约金暂定262,613.80元；3、要求第三人城申公司对两被告上述义务承担连带责任；4、支持原告上述诉讼请求，解除《非居房屋租赁合同》、《三方协议书》。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告***、***共同赔偿原告擅自变更合同违约金262,613.80元；对第4项诉讼请求解释为：要求确认《非居房屋租赁合同》、《三方协议书》承租人主体由原告***、第三人***变更为第三人***。事实和理由：一、2017年1月14日，原告与第三人城申公司案场经理***达成奉城邮电路XXX号商铺(案涉房屋)租赁意向。支付现金10,000元，***向原告出具意向金收据。2018年1月18日经***工作，原告与第三人城申公司签订《非居房屋租赁合同》、后经多次交涉要求返还意向金未果。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，***在奉德苑商业街租售事务中行为构成第三人城申公司表见代理,其或第三人占有原告该笔款项均无合同及法律依据。二、1、根据《非居房屋租赁合同》第十三条第2项规定，租赁期间如房屋发生买卖的，承租人与买受人变更租赁关系，未付租金部分应向买受人支付。经第三人城申公司员工***、***等三人工作，原告在2018年1月4日与买受人***共同签订《三方协议书》，并要求双方结清剩余27天租金19,440元和押金50，000元，但双方一直借故推诿，至今拒还。2、在奉贤法院(2018)沪0120民初17511号案件诉讼中，本案原告***与被告***、***被追加为第三人参加诉讼。法院查明：①在《三方协议书》签订后再与被告***、***未经***同意，擅自作为出租人与他人另行签订《非居房屋租赁合同》，第三条约定：租期四年周期即自2018年1月31日至2022年1月30日止，另行收取他人50,000元押金及后续租金。②被告***、***与后续《租赁合同》承租人***确认后《租赁合同》已取代了第三人城申公司与***等所签的《非居房屋租赁合同》和《三方协议书》，且事实上不再履行。③城申公司已将剩余27天租金19,440元转交买受人***、***夫妇,其认为擅自剔除***承租权利行为系买受人***、***夫妻与他人所为，未参与，不知情，无责任，同意将原《非居房屋租赁合同》的50,000元押金在不侵害***权益时，按司法程序退还。三、2019年3月12日，原告得知在奉贤法院(2018)沪0120民初17511号民事判决书生效并确认相关当事人权利义务后，被告***、***作为房屋所有人，不履行审查义务，核查出租房屋实际使用情况,放任第三人***为法定代表人的奉运公司无法律依据地占有，使用已经出租给原告的商铺经营收益，属违约。四、综上所述，原告与第三人城申公司签订《非居房屋租赁合同》和被告***、***《三方协议书》均是被告方事先拟定格式条款，原告毫无协商余地，该自由约定是当事人真实意思表示合法有效。遵守《非居房屋租赁合同》义务的法理基础来源于双方平等主体之间的租赁房屋财产关系，《三方协议书》的签订仅系对《非居房屋租赁合同》的补充和告知租赁双方的主要权利和义务的内容，均体现在原有合同事项下，根据合同的相对性和权利义务相对等原则，合同纷争的解决主依据系双方签订的有效合同内容条款。因此依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方针对未来可能发生的违约金依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条在合同第十四条特别加予确定“一方违约的另一方有权依法或按约终止合同，违约方按租金总额的20%向另一方支付违约金。如造成的损失大于违约金的，按实际损失承担责任”。确定了违约方完全赔偿原则，违约方的赔偿范围包括实际损失和可得利益损失,该违约条款的法律定性功能上兼具赔偿性和惩罚性，目的系为确定违约行为损害之间的因果关系提供客观依据，节约司法资源，为减少当事人讼累提供保障。但被告***、***夫妇和第三人奉运公司无视约定和法律规定，不顾原告事先反对和警告，擅自变更合同，恶意串通他人收取高额转租、转让费用，肆意侵害原告合法权益。不管其违反合同的行为是否出于善意或明示，默示毁约，在法律上没有任何可以成立的辩词。鉴于本案合同的实际履行情况，合同性质明显变化，合同目的无法实现，且无法采取其他补救措施，原告恳请法院正确适用法律支持以上全部诉讼请求。 被告***辩称，租赁关系并没有改变，被告与第三人***签订《非居房屋租赁合同》时，***陈述其与原告是合作关系，由其一人签订即可，故应为表见代理。不同意原告的诉讼请求。 被告***辩称，要求按原《三方协议书》履行，不同意原告的诉讼请求。 第三人城申公司述称，对原告的第1、2项诉讼请求与第三人无关，且相关费用均已支付给被告***。对原告的第3项诉讼请求缺乏法律依据，不予认可。 第三人奉运公司述称，房屋承租后一直由公司使用，当时公司原法定代表人为第三人***，后法定代表人进行了变更，目前仍由公司在使用。不同意原告的诉讼请求。 第三人***述称，房屋是由其一人承租，是由其委托原告***办理租赁事宜，费用均由其出资，并不知道将原告加入租赁合同会产生什么影响。不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月18日，原告***、第三人***共同作为乙方与第三人城申公司签订《非居房屋租赁合同》一份，约定第三人城申公司将奉贤区奉城镇邮电路XXX号的非居房屋出租给原告***、第三人***作为商铺使用，合同期限为五年，自2017年1月31日至2022年1月30日止。为确保合同规范履行，合同签订之日乙方一次性支付保证金50,000元。之后，原告***、第三人***向第三人城申公司缴纳了50,000元保证金和相关租金。嗣后，第三人城申公司将涉案房屋出卖给被告***。2018年1月4日，原告***、第三人***、被告***、第三人城申公司共同签订三方协议一份，明确涉案房屋在2017年1月31日出租给了原告***和第三人***(合同编号：2017-02-(奉)-01)，合同期限为5年。2018年1月4日第三人城申公司将涉案房屋出售给被告***，且合同编号：2017-02-(奉)-01中出租人的权利和义务全部转让给被告***，并于2018年1月4日将剩余4年合同及押金全部转交被告***，被告***愿意接受，且按照该合同约定履行相应的权利和义务。第三人城申公司将第一年剩余租赁房屋租金划账给被告***(2018年1月4日至2018年1月30日的房屋款清日)共计27天租金金额为19,440元。同时，第三人城申公司将押金50,000元及剩余4年租赁合同(自2018年1月31日起至合同期限届满之日止)交由被告***享有并承担相应义务。对此，三方就上述合同已结算完毕，不存在任何纠葛。同日，被告***与第三人***签订《非居房屋租赁合同》一份，约定被告***将涉案房屋出租给第三人***，期限为4年，自2018年1月31日至2022年1月30日止。为确保合同规范履行，合同签订之日第三人***一次性支付被告***保证金50,000元。上述协议签订后，第三人城申公司将19,440元租金给付被告***，第三人***向被告***支付了50,000元保证金。 2018年11月28日，被告***与第三人***签订《解除菲(非)居房屋租赁合同协议》，约定双方于2018年1月4日签订的《非居房屋租赁合同》正式解除，继续按2018年1月4日***与城申公司、***、***签订的三方协议执行。但未告知原告***。 庭审中，被告***确认第三人城申公司已将保证金50,000元向其支付。 另查明，就本案租赁合同关系，第三人***曾起诉第三人城申公司，在该案庭审中***陈述“现在将房子出租给***”。 本院认为，被告***通过买受涉案房屋，并经《三方协议书》，第三人城申公司将涉案《非居房屋租赁合同》中对原告***、第三人***的权利和义务一并转让给了***，***成为租赁合同新的一方当事人，***与***仍为租赁合同的共同承租人，为合同另一方当事人。***与***重新签订《非居房屋租赁合同》，未将***列入合同，***认为***的签名对***而言属表见代理，而前案诉讼中***却确认系将系争房屋出租于***一人，故本院对***提出表见代理一说不予认可，应理解为两人合意将租赁关系的承租人变更为***一人，属合同承租人主体变更，但两人的该行为未得到***的同意，尚不能产生相应的法律后果。后***与***签订《解除菲(非)居房屋租赁合同协议》，实为撤销变更承租人主体的意思表示，但两人未将该意思表示送达***，不能产生撤销的法律后果。现***提起诉讼，请求确认承租主体变更，意为同意变更并要求确认，故于诉状副本送达***与***时该承租主体变更。对于***主张的剩余27天租金19,440元及押金50,000元，鉴于租赁合同关系并未解除，应由承租人内部进行结算，而不能与出租人结算，故本院不予支持。对于***主张的租赁意向金10,000元，该款并非***、***收取，也非租赁合同权利义务转让的内容，更同以上理由，本院亦不支持。对于***主张的擅自变更合同主体的违约金，合同承租主体的变更须经***同意，其决定权在于***，故不存在擅自变更之说，承租主体的变更为合意变更，***的该主张无法律依据，本院亦不予支持。对于***要求城申公司承担连带责任的诉讼请求，更无法律依据，本院亦不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认2017年1月18日的《非居房屋租赁合同》、《三方协议书》承租人主体由原告***、第三人***变更为第三人***； 二、驳回原告的其余诉讼请求。 案件受理费6,432元，减半收取计3,216元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇一九年六月二十八日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。