潍坊源兴机械厂、中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司等土地租赁合同纠纷民事一审民事判决书

山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0705民初7380号 原告：潍坊源兴机械厂。 负责人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东衡源律师事务所律师。 被告：中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司。 负责人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东求是和信律师事务所律师。 第三人：中国铁塔股份有限公司潍坊市分公司。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，女，该公司法务。 第三人：潍坊昌达精工机械有限公司。 法定代表人：***，总经理。 原告潍坊源兴机械厂（源兴机械厂）与被告中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司（以下简称联通潍坊分公司）、第三人中国铁塔股份有限公司潍坊市分公司（以下简称铁塔潍坊分公司）、第三人潍坊昌达精工机械有限公司（以下简称昌达机械公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后于2019年12月6日作出（2019）鲁0705民初2189号民事判决书，原告源兴机械厂不服该判决，提出上诉。潍坊市中级人民法院于2020年8月24日作出（2020）鲁07民终1283号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本案立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告源兴机械厂、被告联通潍坊分公司及第三人铁塔潍坊分公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第三人昌达机械公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告源兴机械厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租赁费共计260000元（每年20000元，自2008年12月15日起至2021年12月15日止），此后租赁费按日54.8元至被告实际拆除之日；2.被告承担违约金计1300元（按日租金0.5%计算，计算方式为20000÷365天×0.5%×365天×13年）；3、被告承担测绘费5000元；4、判令被告立即排除妨碍，将占用原告的场地恢复原状（包括但不限于拆除地上、地下建筑物）；5、判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2008年11月，源兴机械厂与联通潍坊分公司签订《通信基站站址租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，合同约定：联通潍坊分公司租赁源兴机械厂面积50平方米的场地，作为联通潍坊分公司移动电话项目基站用地，用于建设通信铁塔和机房。场地使用、光缆电缆的路径、场地物业管理、维护等相关综合费用每年10000元整。租赁合同签订后，源兴机械厂按照租赁合同的约定履行了自己的义务，联通潍坊分公司也在源兴机械厂出租的场地上建起了通信铁塔和机房。但对于双方约定的租赁费，联通潍坊分公司未能支付。另外，联通潍坊分公司建设和使用的通信铁塔、机房实际占用的源兴机械厂的场地已达160平方米，远远超过了租赁合同约定的50平方米的场地使用面积。根据公平原则，联通潍坊分公司理应为自己超出租赁合同多占用的场地向源兴机械厂支付租赁费。 被告联通潍坊分公司辩称，原告的主张没有事实和法律依据。关于租赁费用每年10000元约定的项目包括场地使用、光缆电缆的路径，场地物业管理、维护等相关费用，原告至少没有提供后三项的服务，故其主张租赁费的标准没有依据。我方已经提供原始的财务凭证等客观证据，足以证实我公司使用基站期间实际履行的是与潍坊昌达精工机械有限公司的合同。涉案的铁塔已经不属于我公司，即使拆除也不应是我公司拆除。同时，即使欠租赁费也已经超过诉讼时效。 第三人铁塔潍坊分公司述称，我公司于2015年承接联通公司转让的涉案场地铁塔资产，并将原场地租赁合同相关的全部租金向联通公司支付完毕，且原告起诉被告所依据的合同为2008年双方签订的场地租赁合同，该场地租赁合同我方未进行转签，不属于合同相对方，与我方无关。 第三人昌达机械公司未作**。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年，源兴机械厂作为甲方与联通潍坊分公司作为乙方签订通信基站站址租赁合同一份，约定甲方将位于源兴机械厂内西北中段，使用面积50平方米的场地租给乙方，作为乙方移动电话项目基站用地。用于建设通信铁塔和机房。甲方同意提供乙方光缆、电力光缆在甲方院内架空或埋地引入机房的路径。甲方应在自有用电额度内向乙方提供不小于10KVA的供电能力。场地使用、光缆电缆的路径、场地物业管理、维护等相关综合费用每年度共计10000元整。支付时间：合同生效基站开通后30个工作日内付前五年租赁费50000元整，以后每五年支付一次租赁费。租赁期限为15年，从2008年11月15日起至2023年11月14日止。甲方应在上述租赁期限起算之日前将租赁标的交付乙方使用。乙方应按约定时间向甲方支付使用费、电费，逾期60天以上的，乙方须按逾期天数支付违约金，违约金按日租金0.5%计算。 2012年10月20日，源兴机械厂与昌达机械公司签订房屋租赁合同，合同约定，源兴机械厂将其车间一栋（48米×28米）、办公室145平方米，合计1489平方米，空场地（14米×50米）700米出租给昌达机械公司，租赁期限自2012年10月20日起至2015年10月19日止。房屋租赁费每年124000元，空场地租赁费每年6000元。租赁费每年10月20日交付，先交租赁费后用房。 2013年5月10日，源兴机械厂与昌达机械公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，源兴机械厂将坐落于该厂内车间一栋48.5×16米，面积776平方米的房屋出租给昌达机械公司，租赁期限自2013年2月1日至2016年1月31日，期限三年。租赁费每年62000元，每年2月1日前交付，先交租赁费后用房。 2014年4月，联通潍坊分公司作为乙方与昌达机械公司甲方签订通信基站站址场地租赁合同，约定甲方将位于潍坊经济开发区昌达精工机械有限公司院内30平方米场地出租给乙方，期限5年从2014年4月24日起至2019年4月23日止。租赁费包括场地租赁和施工场地、线路占地的使用费等，年租金8000元。本合同生效，且乙方基站开通使用后30日内，乙方应向甲方支付第一年的租赁费8000元，自第二年起，乙方应于每一租赁年度第1个月的月底之前即每年的5月24日前向甲方支付当年全年的租金8000元。该合同签订后，联通潍坊分公司按照昌达机械公司的付款申请，于2014年5月进行内部付款审批，并支付昌达机械公司租赁费8000元。 2014年12月，工业和信息化部和国务院国有资产监督管理委员会出台（工信部联通〔2014〕586号）《工业和信息化部和国务院国有资产监督管理委员会关于2015年推进电信基础设施共建共享的实施意见》，规定电信企业将相关铁塔业务交由中国铁塔股份有限公司运营，并推出一系列政策。2015年11月25日，联通潍坊分公司与铁塔潍坊分公司签订《地市级交割确认函》，将联通潍坊分公司在潍坊市范围内全部基站、铁塔移交给铁塔潍坊分公司，涉案基站也在移交范围内。2017年3月9日，联通潍坊分公司、昌达机械公司、铁塔潍坊分公司签订《的主体变更合同》及《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，确认基站、铁塔产权归铁塔潍坊分公司，租赁合同主体相应变更，自2015年11月1日起，原合同涉及的租金支付等义务由铁塔公司潍坊分公司承担。 诉讼中，本院依法到涉案租赁场地进行了现场勘查，并根据原告的申请依法对涉案的场地面积进行了测绘。后经本院委托山东金庆房地产土地评估测绘有限公司测绘，该公司出具了测绘报告书。经测绘，涉案的信号塔底座占地及通讯机房净占地36.92平方米，该通信基站共占地154.6平方（含塔底座及机房外的空地）。该通信基站东侧系一车间，该车间占地766.85平方（东西48.38米×南北15.5米）。原告为此预交测绘费5000元。 庭审中，被告提供2012年10月昌达机械公司与“***”签订的房屋租赁合同复印件一份，对该复印件原告不予认可，经审查，该复印件上出租人处未加盖原告公章，且“***”的签字字迹与***本人签字明显不一致，在被告未提供充分证据证实该合同系原告真实意思表示的情形下，对该证据的证明效力，本院不予确认。 庭审中，第三人铁塔潍坊分公司提供存量交接代持类代摊销费用税金确认表复印件一份及涉案场地场租卡片信息，证明涉案场地的场租费用已于资产交接时向被告联通潍坊分公司进行了清算，该场地租赁费已经摊销至2019年。被告认为，该证据不能证明第三人铁塔潍坊分公司已将租金支付给被告，且数额79906.65元与租赁合同约定的总租金数额40000元也不相符。经本院审查，第三人提供的上述证据不能证明第三人铁塔潍坊分公司已向被告联通潍坊分公司支付了租赁费。 本院认为，原告与被告签订的通信基站站址租赁合同合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。本案当事人争议的焦点有六个，一是涉案的租赁合同是否已实际履行即涉案的通信基站占地是否系在昌达机械公司的承租范围内；二是原告按照年租金20000元主***是否合适？三是原告的起诉是否超过诉讼时效；四是原告主张的违约金是否成立；五是原告要求拆除通信基站及恢复原状的诉讼请求是否成立？六是拖欠的租赁费支付的主体是被告还是第三人铁塔潍坊分公司。 关于第一个争议焦点，从原告提供的证据及本院现场勘验的情况看，原被告签订的租赁合同签订后，被告建设了通信基站。当事人争议的焦点为该通信基站占用的系昌达机械公司承租的场地还是原告的场地。对此，一是从原被告2008年签订的租赁合同看，该合同约定的租赁位置系源兴机械厂内西北中段，被告建设的通信基站也位于该地段；二是从原告与昌达机械公司2013年5月10日签订的租赁合同看，该合同约定的系租赁车间一栋48.5×16米，面积776平方米的房屋，该车间经本院委托的测绘机构测绘，该车间766.85平方（东西48.38米×南北15.5米），该测绘面积与合同约定的面积基本一致，且涉案的通信基站占地面积经测绘机构测绘，面积为154.6平方米（东西8.88米×南北17.42米），故应当认定第三人昌达机械公司承租的车间并不包含其西侧的涉案通信基站场地，该通信基站系被告占用原告的场地建设，被告应当按照租赁合同的约定向原告支付租赁费。 关于第二个争议焦点，原被告签订的租赁合同约定的租赁面积50平方米，但从测绘机构测绘的面积看，通信基站实际占地面积（包含空地面积）为154.6平方，在双方对此无约定的情形下，原告按照年租金20000元即合同约定年租金的2倍主***，合理合法，本院予以支持。 关于第三个争议焦点，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日）第五条规定，同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。上述规定针对的系同一债务分期履行的情形，并非指本案分期支付租金的情形，诉讼时效制度设立的目的在**促债权人及时主***，涉案的租赁合同系分期支付租金，对其诉讼时效的起算点应当根据合同约定的租赁费支付期限分别计算，涉案的租赁合同约定，租赁费每五年支付一次，支付时间为合同生效且基站开通30个工作日支付前五年租赁费50000元（2008年11月15日至2013年11月14日），因诉讼中双方当事人均未提供基站开通的具体日期，本院酌定以首笔租赁费50000元包含的最后期限即2013年11月14日作为首笔租赁费诉讼时效的起算点，对该租赁费50000元，原告应当于2014年11月14日向被告主***，但诉讼中原告并未提供该期间向被告主***的相关证据，故对该期间的租赁费，已过诉讼时效，本院不予支持。关于第二笔租赁费50000元（2013年11月15日至2018年11月14日），根据合同约定，被告支付租赁费的时间应为2013年11月14日前，原告应当于2014年11月14日前向被告主***，尽管诉讼中原告并未提供该期间向被告主***的相关证据，但原告提供的证据能够证明其已于2018年5月31日向被告工作人员主***，考虑到涉案租赁费系预付性质，且被告在第二笔租赁费确定的期间占用使用原告场地等因素，同时考虑到《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日实施）规定的诉讼时效期间为三年并兼顾双方的利益平衡原则，本院认定第二笔租赁费中2016年10月1日至2018年11月14日期间的租赁费未超过诉讼时效，该期间的租赁费21205元（10000元÷365天×774天）本院予以支持。关于第三笔租赁费50000元（2018年11月15日至2023年11月14日），根据合同约定，被告支付租赁费的时间应为2018年11月14日，原告应当于2021年11月14日前向被告主***，故原告对第三笔租赁费的起诉并未超过诉讼时效。 关于第四个争议焦点，本案原告向被告交付场地后，被告应当按约向原告支付租赁费，逾期支付，应当承担违约责任。根据合同约定，逾期支付租赁费的，被告应当按逾期天数支付违约金，违约金按日租金0.5%计算。该计算标准明显过高，但结合本案被告的违约程度，对原告主张的违约金1300元，尽管本院对其计算标准不予认定，但该数额1300元，并未超过原告的实际损失，故本院不再降低，直接予以认定。 关于第五个争议焦点，原告要求拆除通信基站及恢复原状的诉讼请求，实质上系要求解除与被告的租赁合同，但考虑到租赁期限即将届满，涉案的通信基站拆除涉及到公共利益，可能会影响周边居民的整体利益，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可在租赁期限届满后依法另行主***。 关于第六个争议焦点，根据联通潍坊分公司与铁塔潍坊分公司签订的相关文件规定，涉案的通信基站产权已移交第三人铁塔潍坊分公司所有，2015年11月1日之后的租赁费应当由铁塔潍坊分公司承担。但因2008年原被告之间的租赁合同未交接给铁塔潍坊分公司，该债务转让也未经原告同意，故在此情形下，被告拖欠的租赁费仍应当由被告负责偿还，被告偿还后，其可与第三人铁塔潍坊分公司另行协商处理。 综上所述，被告联通潍坊分公司应当支付原告拖欠的租赁费142410元｛（第二笔部分租赁费21205元+第三笔租赁费50000元）×2｝，支付原告违约金1300元，并支付原告预交的测绘费5000元。原告主张的超出部分，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条规定，判决如下： 一、被告中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告潍坊源兴机械厂租赁费142410元； 二、被告中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告潍坊源兴机械厂违约金1300元； 三、被告中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告潍坊源兴机械厂测绘费5000元； 四、驳回原告潍坊源兴机械厂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5295元，由原告潍坊源兴机械厂负担2338元，被告中国联合网络通信有限公司潍坊市分公司负担2957元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　赵　冰 人民陪审员　　王　珣 二〇二二年二月八日 书　记　员　　***