杭州蜀戎酒类销售有限公司、浙江杭京文化创意有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院 民事判决书 （2017）浙01民终2955号 上诉人（原审被告）：杭州蜀戎酒类销售有限公司，住所地：杭州市**湖区省府路**号**。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江杭京文化创意有限公司，住，住所地：杭州市**湖区省府路**号**楼**室/div> 法定代表人：***，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：***，北京中银（杭州）律师事务所律师。 原审第三人：浙江省省直建筑设计院，，住所地：杭州市**湖区省府路**号 法定代表人：***，院长。 上诉人杭州蜀戎酒类销售有限公司（以下简称蜀戎公司）因与被上诉人浙江杭京文化创意有限公司（以下简称杭京公司）、原审第三人浙江省省直建筑设计院（以下简称省直建筑设计院）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初7794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2012年5月25日，杭京公司（甲方）与蜀戎公司（乙方）订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，面积为255平方米出租给蜀戎公司使用，租期自2012年6月1日至2015年5月11日，月租金22185元；租金按季度支付，首次支付时间于2012年6月1日前支付季度租金，此后在每季租金提前15天支付。如乙方不支付或不按合同支付租金达30日，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付一个月租金的违约金。甲方交付房屋后，乙方向甲方支付租赁保证金66555元。待合同到期或提前解除后，该款用于抵扣乙方应承担的租金、违约金等。合同签订后，杭京公司依约交付了房屋，蜀戎公司支付了租赁保证金66555元，并依约支付了部分房租。2014年6月1日后的租金，蜀戎公司未再支付。 原审另查明，案涉房屋系杭京公司从省直建筑设计院处承租而来，租赁期限至2015年5月10日。因杭京公司未依约支付租金，省直建筑设计院提前解除合同，并于2015年4月8日收回房屋。现杭京公司起诉至原审法院，要求：1.判令蜀戎公司支付2014年6月1日至2015年5月11日的房租186334元，并支付自2016年8月24日起计至法院判决确定的付款之日止、按银行同期贷款利率计算的利息损失；2.蜀戎公司支付杭京公司违约金22185元；3.本案诉讼费由蜀戎公司负担。 原审法院认为，杭京公司与蜀戎公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方均有法律约束力。现有证据表明，蜀戎公司自2014年6月1日起未再支付杭京公司房屋租金，故杭京公司主张自该日起至房屋交还之日即2015年4月8日的房屋租金，合法有据。经计算，蜀戎公司应支付杭京公司该期间租金为250670.5元，扣除租赁保证金66555元，蜀戎公司尚需支付杭京公司的租金为184115.5元。关于杭京公司的利息主张，并无合同依据，原审法院不予支持。关于违约金，根据合同约定，蜀戎公司如逾期支付租金达30日，应支付杭京公司一个月租金的违约金。本案蜀戎公司逾期支付租金至今，其行为已构成违约，考虑到蜀戎公司的逾期时间、欠付租金的数额，兼顾杭京公司的损失，原审法院认为，杭京公司主张一个月租金即22185元的违约金，尚属合理，故对该诉请，原审法院予以支持。至于蜀戎公司抗辩所称的装修损失、办公设备损失，蜀戎公司可另案起诉主张权利，本案中原审法院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州蜀戎酒类销售有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江杭京文化创意有限公司房屋租金184115.5元，并支付违约金22185元。二、驳回浙江杭京文化创意有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4428元，由浙江杭京文化创意有限公司负担48元，由杭州蜀戎酒类销售有限公司负担4380元，其中杭州蜀戎酒类销售有限公司负担部分于判决生效之日起七日内交纳至原审法院。 宣判后，蜀戎公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决关于2014年6月1日起至2015年4月8日止的租金金额计算有误。该期间的租金应为227026.5元，扣除66555元保证金后应付租金为160471.5元。同时，杭京公司向蜀戎公司交付房屋的时间为2012年7月18日，根据双方之间的合同约定，杭京公司逾期交房时间达47天，该逾期期间的房屋租金34756.5元亦应当予以扣除，故蜀戎公司实际应支付杭京公司的租金数额应为125715元。二、杭京公司存在逾期交房以及未通知蜀戎公司即提前收回房屋的违约行为，其诉请的违约金不应得到支持。三、原审判决认为蜀戎公司的装修损失、办公设备损失等应另案起诉，属于适用法律错误。蜀戎公司主张的装修损失、办公设备损失与杭京公司主张的租金损失是基于同一法律关系，应在本案中一并处理。根据最高人民法院关于租赁合同纠纷处理的相关司法解释的规定，杭京公司在收回案涉房屋后不予返还房屋中的设备，该行为表明其同意利用案涉房屋内的装修及办公设备，相关装修及办公设备应由杭京公司折价支付给蜀戎公司。根据案涉房屋内的装修及设备情况，杭京公司应折价支付给蜀戎公司的办公设施（电脑、空调）费用应为46160元，该费用亦应在蜀戎公司拖欠的租金中予以抵扣。同时，根据蜀戎公司对案涉房屋的装修时间及折旧率，杭京公司仍应赔偿蜀戎公司装修及设备损失124072元。综上，请求二审在查明事实的基础上依法改判，据实计算房屋租金，驳回杭京公司提出的违约金请求，同时判决杭京公司赔偿蜀戎公司装修及办公设备损失124072元。 被上诉人杭京公司在二审期间辩称：一、关于租金的计算问题，由人民法院计算核实。二、关于蜀戎公司二审中提出的杭京公司存在逾期交房违约行为的问题，依据不足。蜀戎公司认为杭京公司未尽到通知义务，与事实不符。事实上杭京公司多次通知蜀戎公司要求其支付租金，如不能支付租金即依据合同约定解除合同，但蜀戎公司对此置之不理。三、关于装修损失及办公设备损失的问题，原审判决认为应另案解决是正确的，而且案涉房屋的设备等已经由蜀戎公司自行搬走，不存在折价抵扣租金的问题。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回蜀戎公司的上诉请求，维持原判。 原审第三人在二审期间未进行答辩，亦未提交书面答辩状。 各方当事人在二审期间均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。 本院认为，关于蜀戎公司二审中提出的有关其在案涉房屋中的装修损失、办公设备损失应在本案中一并处理并予以抵扣以及要求杭京公司赔偿其装修、办公设备损失的主张，因蜀戎公司在一审诉讼过程中并未提出该相关反诉，且蜀戎公司在诉讼过程中亦未提供充分有效的证据证明相关装修及办公设备已经由杭京公司同意利用的事实，故原审法院认为该相关主张，由蜀戎公司另行主张，并无不当。关于蜀戎公司提出的杭京公司存在逾期交房及未提前通知即收回房屋的违约行为，其无须承担违约责任并要求将逾期交房期间的租金从其拖欠杭京公司的租金中予以抵扣的主张。本院经审理后认为，首先，蜀戎公司并未提供充分有效的证据证明杭京公司存在上述违约行为；其次，关于逾期交房的问题，即使如蜀戎公司所称杭京公司晚于案涉《房屋租赁合同》约定的2012年6月1日47天即直至2012年7月18日才交房，但蜀戎公司收房并使用案涉房屋多年，直至本案二审才提出该抵扣主张，依据不足；最后，本案系因蜀戎公司拖欠租金而解除案涉《房屋租赁合同》，即使杭京公司存在违约行为，也不能免除蜀戎公司依据合同约定承担相应的违约责任。故原审法院判决蜀戎公司承担相应的违约金，并无不当。关于蜀戎公司拖欠的租金数额，双方当事人对于蜀戎公司拖欠租金的期间即2014年6月1日至2015年4月7日均无异议，根据合同约定的租金数额，经计算，蜀戎公司拖欠的租金数额应为227026.5元，扣除保证金66555元，蜀戎公司尚需支付杭京公司的租金应为160471.5元。原审法院对该金额的计算有误，本院予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初7794号民事判决； 二、杭州蜀戎酒类销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江杭京文化创意有限公司房屋租金160471.5元，并支付违约金22185元。 三、驳回浙江杭京文化创意有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4428元，由浙江杭京文化创意有限公司负担531元，由杭州蜀戎酒类销售有限公司负担3897元（杭州蜀戎酒类销售有限公司负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院，浙江杭京文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内至原审法院退费）。二审案件受理费4428元，由杭州蜀戎酒类销售有限公司负担3941元，由浙江杭京文化创意有限公司负担487元（杭州蜀戎酒类销售有限公司于本判决生效之日起七日内至本院退费，浙江杭京文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担部分诉讼费，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 代理审判员*** 二〇一七年八月二日 书记员***