昆山威胜达环保设备有限公司与昆山中企模架模板有限公司、某某租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省苏州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏05民终7074号

上诉人（原审原告）：昆山威胜达环保设备有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇玉杨路777号22幢4号电子类厂房三楼。

法定代表人：刘威，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王晶晶，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓义，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：昆山中企模架模板有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇陆杨金茂路1238号2号房。

法定代表人：周敏。

被上诉人（原审被告）：***，男，1964年5月6日出生，汉族，住江苏省兴化市。

委托诉讼代理人：张娟，江苏丰田律师事务所律师。

上诉人昆山威胜达环保设备有限公司（以下简称威胜达公司）因被上诉人昆山中企模架模板有限公司（以下简称中企公司）、***租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初4561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

威胜达公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判中企公司、***返还威胜达公司定金50000元、租金125000元，合计175000元；2、一、二审诉讼费用由中企公司、***承担。事实和理由：一、***与威胜达公司签订《厂房租赁意向书》、《厂房租赁合同》时，并未披露厂房实际权利人。《厂房租赁合同》首页出租方为“昆山中企模板有限公司”，在国家企业信息公示系统搜索并无“昆山中企模板有限公司”的信息，显示为“昆山中企模架模板有限公司”。***在合同落款处签字，其行为属于隐名代理，代理权限不明，且实际收取款项，威胜达公司可以选择向***主张权利；二、涉案厂房、土地在合同签订前已经被人民法院查封，实际权利人为失信被执行人，随时会被执行。根据相关法律规定，租赁合同无法继续履行。且涉案厂房系在建厂房，未通过竣工及消防验收，也未办理房屋产权证书，不得交付使用，威胜达公司与***签订的《厂房租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，威胜达公司有权要求返还已付定金及房租。中企公司与***恶意串通，应承担连带责任；三、一审法院适用法律错误，本案诉讼主体存在问题，应当裁定驳回起诉，而非驳回诉讼请求；四、涉案合同的解除时间应为威胜达公司提起诉讼之日即2017年3月2日，一审法院酌情认定合同于2017年5月31日解除，没有依据。即便按照一审认定的解除时间，也应当判决返还威胜达公司2017年6月1日至2017年7月1日的租金；五、威胜达公司未能实际使用厂房，未获得任何收益，且2017年年初就将钥匙返还***，后者也认可威胜达公司发短信交换钥匙的过程。过错在***，不应让威胜达公司承担全部损失。

***辩称：一、威胜达公司已经搬进厂房使用，厂房是否查封与本案无关；二、涉案租赁合同不存在违反法律行政法规强制性规定的情形；三、***授权明确，不存在隐名代理或恶意隐瞒事实、进行欺诈的行为；四、一审法院酌定涉案租赁合同于2017年5月31日解除，***予以认可，因威胜达公司尚未交还厂房钥匙，所以不存在需要退还的租金。

威胜达公司向一审法院起诉请求：1、判令解除与中企公司、***签订的厂房租赁合同，中企公司、***返还双倍定金10万元、房屋租金125000元，共计225000元；2、本案的诉讼费用由中企公司、***承担。

一审法院认定事实：2012年7、8月，昆山市中大模架有限公司经昆山市规划局、昆山市住房和城乡建设局批准许可其在周市镇金茂路北建造2号厂房2757.3平方米。该房产至今未办理产权登记。2014年10月20日，昆山市中大模架有限公司出具授权委托书委托中企公司出租涉案厂房，并授予中企公司签订合同、收取定金、租金，进行结算等权利。

2016年10月9日，威胜达公司（乙方）委派路建伟与***（甲方）签订一份厂房租赁意向合同，主要达成如下意向：甲方将位于昆山市周市镇金茂路1238号2号厂房租给乙方，租赁价格12.5元／平方米／月（不含税价），租赁期限5年，合同签订后乙方支付甲方定金5万元（此定金在正式合同签订时转为租金），甲方须（需）在3个月内提供房产证、土地使用权证、排污许可证等证件，甲方如期如数提供乙方时双方协商正式租赁日期、租金支付方式及结算方式等事宜。如甲方无法将所有证件提供给乙方须（需）双倍退还定金及相关其他损失费用。该合同对厂房的租赁面积、租赁期内装修免租金期限等达成意向。第二天威胜达公司通过路建伟个人银行卡将5万元转入***账户。

当月31日，***以昆山中企模板有限公司（甲方）的名义与威胜达公司（乙方）指派的路建伟签订了一份厂房租赁合同，约定：乙方租赁的厂房坐落在昆山市××）××号厂房，为三层独栋办公用地，租赁面积2757平方米，租赁期限三年，2016年10月1日起至2017年元月1日为乙方装修期，正式租赁日期从2017年元月1日起至2020年元月1日止，厂房租金元10.5792元／平方米／月，全年35万元（不含税），租金半年一付，原来所付定金5万元转为本期租金，即乙方需向甲方支付本期剩余租金125000元，半年后付清当年的剩余租金；甲方保证：1、有80kw以上三相电生产供应…；2、有正常水共生产使用…；3、排污管道正常，通畅；4、在租赁期间，如由于环保局、安检局等检查发现任何非乙方造成的问题，或因厂房土地等产权问题引起的纠纷，由甲方负责协调处理。本合同同时对乙方的义务、优先购买权等事项做了约定。合同签订后，***将涉案的房屋钥匙交给威胜达公司。

2016年11月4日，威胜达公司委托路建伟将半年的剩余租金125000元汇至***账户。为此引起纠纷，诉至法院。

一审法院另查明:2016年9月25日中企公司出具授权委托书授予***签订合同、收取定金、租金，进行结算等权利，对***（出租）的行为均予以认可。2017年3月15日，中企公司出具情况说明，对***与威胜达公司签订的《厂房租赁意向合同》以及《厂房租赁合同》予以认可，并承诺由公司承担相应的权利义务。

一审法院认为：涉案出租房屋的实际产权人委托中企公司出租房屋，***接受中企公司的指派以中企公司的名义与威胜达公司签订的厂房租赁合同合法有效，合同签订后***即将出租厂房的钥匙交给威胜达公司，威胜达公司亦按合同约定支付了租金，出租的厂房事实上已由威胜达公司掌控、使用，且房屋钥匙至今仍在威胜达公司处，合同履行中本案中企公司、***的行为并无不当，对威胜达公司要求中企公司、***返还租金的请求不予支持。一审审理中，威胜达公司增加诉讼请求要求解除厂房租赁合同，***也同意，根据本案的实际状况，为避免造成诉累，一审法院认为该合同在2017年5月31日予以解除为妥。意向合同中关于定金的约定随着正式租赁合同的订立，该款已转为租金，威胜达公司主张双倍返还定金的条件也没成就，对威胜达公司要求中企公司、***返还双倍定金的请求不予支持。一审审理中，一审法院向威胜达公司释明本案被告主体存在问题，但其坚持诉请。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决：一、威胜达公司与中企公司签订的厂房租赁合同于2017年5月31日予以解除，威胜达公司于判决生效后十日内将昆山市周市镇陆杨金茂路1238号2号厂房返还给中企公司；二、驳回威胜达公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4676元，减半收取2338元，由威胜达公司负担。

本案二审期间，威胜达公司围绕其上诉请求，向本院提交其公司工作人员薛梅梅与***的通话录音及文字整理稿一份，证明2016年年底威胜达公司通知***厂房不能使用，并要求退房。其陈述录音中***认可了厂房处于空关状态以及2017年3月威胜达公司微信通知了他拿厂房钥匙的事实。***对录音的真实性予以认可，但不认可钥匙已经交还的事实。

二审经审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，一审法院已查明中企公司经涉案厂房所有权人昆山市中大模架有限公司授权，有权就涉案厂房进行出租并结算、收取租金，中企公司后委托***负责具体出租事宜。威胜达公司在起诉状中明确其承租涉案厂房时，***称受中企公司委托，代理后者出租涉案厂房，故威胜达公司主张***为隐名代理，不能成立。涉案厂房租赁合同载明出租方为“昆山中企模板有限公司”，虽与中企公司的名称“昆山中企模架模板有限公司”有所出入，但中企公司的受托方***在落款处签字，结合***出租时向威胜达公司明确了委托方为中企公司，一审法院认定厂房租赁合同的双方为中企公司与威胜达公司，并无不当，中企公司对***的代理行为承担民事责任。

关于***代理中企公司履行厂房租赁合同的过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，本案并无证据表明涉案厂房租赁合同存在因违反法律、行政法规强制性规定而无效的情形。涉案厂房租赁合同约定，如在租赁期间由于环保局、安检局等检查发现任何非乙方造成的问题，或因厂房土地等产权问题引起的纠纷，由中企公司负责协调处理，而本案中威胜达公司未提供证据证明在租赁期间出现环保、安全问题或产权纠纷，且中企公司未能协调解决。且从双方签订厂房租赁意向合同到正式厂房租赁合同的过程来看，威胜达公司在签订后者时应当知道涉案厂房未取得产权证书，其在使用后再以此为由主张解除合同，缺乏正当性，亦与上述合同约定不符；至于威胜达公司所述涉案厂房及土地被查封的问题，缺乏证据。故本案中，威胜达公司主张中企公司存在违约行为致使涉案厂房租赁合同无法履行，依据不足。另，根据合同约定，自2016年10月1日起由威胜达公司装修厂房，租期自2017年1月1日起算，威胜达公司直至2017年3月才主张涉案厂房无法使用，亦与常理不符。

一审法院认定涉案厂房租赁合同于2017年5月31日解除，***对此予以认可，威胜达公司提出异议，但未能证明在此日期前上述合同存在法定解除情形或者双方达成了解除合同的合意，故一审法院认定合同于2017年5月31日解除，本院予以维持。威胜达公司实际缴纳租金至2017年6月30日，但本案并无证据表明威胜达公司于此日期前将厂房返还中企公司，结合无证据表明中企公司存在违约行为的事实，一审法院未支持威胜达公司要求中企公司返还已缴纳租金及双倍返还定金的主张，并无不当。

综上所述，威胜达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4676元，由上诉人昆山威胜达环保设备有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　孙晓蕾

审 判 员　冯月青

审 判 员　唐　蕾

二〇一八年八月六日

法官助理　夏玉琴

书 记 员　莫敏健