某某、济南西城世中置业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

济南市槐荫区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁0104民初2859号

原告：**，男，1986年9月25日出生，汉族，住济南市。

委托诉讼代理人：林庆宾，山东齐鲁律师事务所律师。

被告：济南西城世中置业有限公司，住所地济南市。

法定代表人：王强，董事长。

委托诉讼代理人：韩苗苗，山东康桥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孙芳，山东康桥律师事务所律师。

第三人：济南泉世界商业管理有限公司，住所地济南市。

法定代表人：宋光华，执行董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：梁煜，男，该公司员工。

原告**与被告济南西城世中置业有限公司（以下简称西城公司）、第三人济南泉世界商业管理有限公司（以下简称泉世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，适用简易程序进行审理，此后依法组成合议庭，于2021年9月24日公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人林庆宾、被告西城公司的委托诉讼代理人韩苗苗、第三人泉世界公司的委托诉讼代理人梁煜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告济南西城世中置业有限公司向原告**返还2020年2月租金40812.34元，并免除原告**2020年3月租金43626.98元；2、依法判令被告济南西城世中置业有限公司减半收取**2020年4、5、6、7月的租金85846.64元；（上述款项已经交纳，在今后租金中予以抵扣）；3、本案案件受理费由西城公司承担。事实与理由：2019年8月1日，**与西城公司、泉世界公司签署《印象济南泉世界运营(租赁)合同》。涉案租赁标的坐落于济南市槐荫区*。合同另约定，在2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金计算标准为：一层2元/平方/天，二层1.8元/平方/天，三层1.7元/平方/天。泉世界公司系涉案房屋的运营管理方。合同签订后，合同各方依约履行。2019年9月11日，**依约向泉世界公司缴纳保证金128418.41元，并向西城公司缴纳首期租金257540.47元(即2019年9月至2020年2月租金)。2020年1月底，全国爆发“新冠疫情”，**严格按照国家政策积极响应，适时停业。2020年3月份，疫情有所缓解，**又积极相应国家号召，适时复工。虽然能够复工，但早教行业作为典型的服务行业，受疫情影响较大，经过我方的努力，经营项目勉强得以维持运营。2020年2、3月份，山东省人民政府、山东省政府国资委分别引发“疫情期间支持中小企业平稳健康发展”的系列通知，分别要求支持中小企业发展，适时适当减免租金。西城公司及泉世界公司也勇担社会责任，显现出大企业的担当，积极主动的减免了园区内部分商户的租金。但关于**的租金减免问题，虽经多次协商，但仍未达成一致意见。**认为，**与西城公司及泉世界公司签订的合同真实有效，依法应当受到法律保护。各方应本着公平、平等的原则积极妥善处理合同履行事宜。况且，本案合同签订后，发生了合同签订时无法预见的“新冠疫情”，合同的基础条件发生变化，继续按照原先约定的租金标准支付租金显失公平。为维护**的合法权益，**根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百三十三条等法律规定，依法向贵院提起诉讼，望判如所诉。

西城公司辩称，在新冠疫情中我公司积极响应国家号召，对符合条件的租户均进行了减免，单本案**不符合相关政策的规定，无法进行减免和免除，我公司是基于租赁关系取得的房租占有使用收益，涉案房屋并非我公司所有，另外根据相关政策减免对象应属于小微企业和个体工商户，本案**系自然人，亦不再减免免除范围内，故请求贵院驳回**请求。

泉世界公司述称，同意西城公司的意见。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月1日，甲方西城公司与乙方泉世界公司以及丙方**签订了《印象济南泉世界运营（租赁）合同》，载明：“第三条概况1、项目位置济南市槐荫区*，建筑面积为771.52平方米(详见附件一)(具体以房产测绘成果报告为准)。2、经营内容丙方经营项目名称为:优佳宝贝国际早教，经营内容为教育培训。合同期内未经乙方同意，丙方不得擅自改变名称和经营内容。第四条,租期:1、租赁期限自计租日开始共36个月零20天，即自2019年9月1日起至2022年9月20日止……第五条,租金:(一)、租金收取方式及标准本合同采用：第1种方式。1、租金；2、保底租金、经营分成二者取其高。1、租金,1.1房屋租金标准：

一层自2019年9月1日起至2020年8月31日止租金合计为￥125763元(人民币壹拾贰万伍仟柒佰陆拾叁元整)，

自2020年9月1日起至2021年8月31日止租金合计为￥171929.45元(人民币壹拾柒万壹仟玖佰贰拾玖元肆角伍分)，

自2021年9月1日起至2022年9月20日止租金合计为￥186632.30元(人民币壹拾捌万陆仟陆佰叁拾贰元叁角)。

自2019年7月1日起至2024年6月30日止共计5年，租金共计为￥484324.75元(人民币肆拾捌万肆仟叁佰贰拾肆元柒角伍分)。

二层自2019年9月1日起至2020年8月31日止租金合计为￥134357.85元(人民币壹拾叁万肆仟叁佰伍拾柒元捌角伍分)，

自2020年9月1日起至2021年8月31日止租金合计为￥183283.11元(人民币壹拾捌万叁仟贰佰捌拾叁元壹角壹分)，

自2021年9月1日起至2022年9月20日止租金合计为￥198551.05元(人民币壹拾玖万捌仟伍佰伍拾壹元零伍分).

自2019年7月1日起至2024年6月30日止共计5年，租金共计为￥516192.01元(人民币伍拾壹万陆仟壹佰玖拾贰元零壹分)。

三层自2019年9月1日起至2020年8月31日止租金合计为￥126893.53元(人民币壹拾贰万陆仟捌佰玖拾叁元伍角叁分)，

自2020年9月1日起至2021年8月31日止租金合计为￥173375.91元(人民币壹仟柒佰叁拾叁元玖角壹分)，

自2021年9月1日起至2022年9月20日止租金合计为￥188100.99元(人民币壹拾捌万捌仟壹佰元玖角玖分)，

自2019年7月1日起至2024年6月30日止共计5年，租金共计为￥488370.43元(人民币肆拾捌万捌仟叁佰柒拾元肆角叁分)……第十五条履约保证金本合同签署后5日内，丙方应当向乙方支付人民币128418.41元整(壹拾贰万捌仟肆佰壹拾捌元肆角壹分)作为履约保证金；合同签署15日内丙方仍未足额缴纳履约保证金则合同终止，甲乙方不承担任何责任……”。该合同还约定有其他条款。

2019年9月11日，**通过银行转账向泉世界公司支付128418.41元、向西城公司支付257540.47元。**称其已经将案涉房屋的租金交至2020年7月，西城公司、泉世界均当庭予以认可，本院对该事实予以采信。

以上事实由《租赁合同》和当事人陈述在案为凭并经开庭质证和审理，足以采信。

本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业党委房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人、请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有权租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，西城公司辩称，案涉房屋非其公司所有，在签订案涉租赁合同之前其公司已经将案涉房屋卖给了案外人，并根据与案外人的合同约定向案外人支付相关租金，并提交房屋买卖合同复印件13份、印象济南泉世界租赁合同复印件3份、中信银行客户回单打印件3份、收房确认书4份、中信银行客户回单照片打印件1张予以证实。**对上述证据的真实性不能确定，且认为西城公司未向其告知房屋已经出卖给第三人的情况，本案应按照上述指导意见第6条第一款的情形处理。本院经审查认为，西城公司提供的上述证据中虽然合同部分为复印件，但根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，被告未向本院提交物权变更登记发生变动的证据。本院无法确认被告此辩称成立。并为国有企业，且为合同一方，原告**依相关规定要求减免租金有理，予以支持。

根据案涉合同约定，**承租案涉房屋用于早教培训，对此西城公司和泉世界公司均予以认可，本院对该事实予以采信。2020年新冠疫情爆发期间，对于服务行业营业收入造成的较大影响是客观存在的，参照指导意见第6条及鲁发改投资（2020）944号文件确定标准对房租予以适当减免。综合本市疫情受影响的程度、疫情期长短、当地停产停业具体规定以及当事人双方的风险承担能力，本院认为，由西城公司给**免除2020年2月和2020年3月的租金较为合理。**按照案涉合同认定的房租计算标准计算得出2月份租金为40812.34元、3月租金为43626.98元，计算准确，本院予以采信。因此，**要求西城公司免除其2020年2月租金40812.34、2020年3月租金43626.98元，并在后续**应交租金中予以扣除，合法有据，本院予以支持。

依照《中华人民共和国民法典》第六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条、鲁发改投资（2020）944号文件及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告济南西城世中置业有限公司于本判决生效之日起免除原告**已经交纳的2020年2月租金40812.34元和2020年3月租金43626.98元；共计84439.32元。

二、被告济南西城世中置业有限公司于本判决生效之日起减半收取原告**2020年4、5、6、7月份租金。

三、原告**已缴纳2020年2、3月份租金，在后续缴纳租金时可以扣减。

四、第三人济南泉世界商业管理有限公司在收取被告**租金时应对上述减免租金不再收取。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3706元，由被告济南西城世中置业有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　　毕研铭

人民陪审员　　贾　瑶

人民陪审员　　吴明柱

二〇二二年三月二十五日

书　记　员　　李　静

程丽