山东澳品国际贸易有限公司与济南泉世界商业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审2020鲁01民终1749号澳品国际公司、西城置业公司二审判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鲁01民终1749号

上诉人（原审原告、反诉被告）：山东澳品国际贸易有限公司，住所地济南市。

法定代表人：怀立强，总经理。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：济南泉世界商业管理有限公司，住所地山东省济南市。

法定代表人：宋光华，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：周新，男，1980年2月6日出生，汉族，该公司员工，住槐荫区荣祥花园。

委托诉讼代理人：付博，山东康桥律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：济南西城世中置业有限公司，住所地济南市。

法定代表人：史海成，董事长。

委托诉讼代理人：付博，山东康桥律师事务所律师。

上诉人山东澳品国际贸易有限公司（以下简称澳品国际公司）因与被上诉人济南泉世界商业管理有限公司（以下简称泉世界公司）、济南西城世中置业有限公司（以下简称西城置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

澳品国际公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书，依法改判或重新审理；2、诉讼费用由泉世界公司、西城置业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定“西城置业公司、泉世界公司作为出租方，本应提供真实准确建筑面积的房屋给承租人，但因自身的过错，导致合同出现瑕疵，澳品国际公司作为承租方，发现涉案房屋建筑面积的问题后，本应及时与被告协商，调整租金，调整合同相关条款，但却经催告仍拒绝支付租金，导致合同出现不能履行的情形，因此双方均存在过错及违约行为”无事实依据，认定事实错误。(一)对于泉世界公司、西城置业公司提供的租赁合同并非一审认定的“瑕疵合同”而是泉世界公司、西城置业公司存在欺诈行为的合同，应予撤销，泉世界公司、西城置业公司应当承担撤销合同的法律后果。房屋租赁合同中租赁标的物的基本情况尤其是房屋面积是房屋租赁合同的最重要内容。泉世界公司、西城置业公司以虚假的房屋面积欺诈澳品国际公司签订合同，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条和《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，澳品国际公司有权利请求撤销合同。泉世界公司、西城置业公司于2018年5月16日就验收认可了济南市房产测绘研究院于出具的涉案房屋的《房产测绘成果报告书》，涉案房屋实际已经被实测了。泉世界公司、西城置业公司作为涉案房屋的所有权人和经营管理人，应对涉案房屋的面积很清楚，并且无误。泉世界公司、西城置业公司是明知涉案房屋的实际面积，但是泉世界公司、西城置业公司在合同中却约定涉案房屋的面积为87.54平方米。泉世界公司、西城置业公司作为涉案房屋的所有权人和经营管理人，不了解已经被实测过的房屋面积，并且仍然对外出租和经营，不符合常理，无从得知公司如何计算出本案中的房屋面积为87.54平。在济南市房产测绘研究院于出具的涉案房屋的《房产测绘成果报告书》中，明确注明涉案房屋的分摊系数是12%，而合同面积87.54平方米，比实际套内建筑面积64.56平方米，竟然虚增分摊面积36%，如果说泉世界公司、西城置业公司不是故意虚构面积于情于理都不成立。涉案合同中第二部分第三条第1项项目位置条款约定中“以实测面积为准”，该条款属免责的格式条款，应属无效。该条款是由泉世界公司、西城置业公司事先拟定的、并未与澳品国际公司实质性商谈的、可重复使用的条款，完全符合格式条款的定义。且该条款的拟定是对泉世界公司、西城置业公司故意虚构房屋面积的责任义务的免除。房屋租赁标的物的面积作为租赁合同的主要且必备条款，作为出租方的泉世界公司、西城置业公司对其没有实际准确的了解认知，就与租赁方签订合同，并标注“以实测面积为准”试图免除虚构面积的责任。而且，济南市房产测绘研究院于2018年5月16日已经出具涉案房屋的《房产测绘成果报告书》，说明该房屋已经实测过了，报告中注明了该房屋的相关尺寸和分摊系数，但泉世界公司、西城置业公司和澳品国际公司签订合同中，没有注明分摊系数及相关尺寸。并提供盖了公章的虚假图纸，诱骗澳品国际公司签订合同，故意隐瞒事实，实属欺诈行为。又以“以实测面积为准”来给自己免责。澳品国际公司发现面积虚假问题后，泉世界公司、西城置业公司根据该条款开始推卸责任。该条款明显属于《合同法》第四十条规定的提供格式条款一方为免除其责任而制定的条款，应属无效。其次，泉世界公司、西城置业公司存在欺诈行为。泉世界公司、西城置业公司虚构房屋面积，在涉案合同中约定的涉案合同面积为87.54平方米，而提供的面积图纸与实际测量面积并不相符。在法庭举证调查过程中，澳品国际公司始终坚持房屋面积不对，泉世界公司、西城置业公司坚持涉案房屋面积没错，图纸也没错，双方在法庭产生争执。经法官同意，可委托第三方对该房屋进行实测，并约定过错方承担费用。在法官的主持下，双方同意委托山东方正测绘有限公司测量涉案房屋，500元费用暂由澳品国际公司垫付。经过山东方正测绘有限公司测量，涉案房屋面积为72.48平方米，泉世界公司、西城置业公司应当承担该项费用。不知为何，一审判决未对该费用进行判定，该费用应由泉世界公司、西城置业公司承担。山东方正测绘有限公司测量涉案房屋后，又调取了济南市房产测绘研究院出具的《房产测绘报告书》，依据以上证据可计算得出的涉案房屋面积应为72.48平方米，实际面积与合同约定面积存在24%的误差。另外，泉世界公司、西城置业公司有欺诈的故意。欺诈故意是指具有欺骗他人的故意，这种故意的含义包括两层：(1)是使相对人陷入错误的故意，即行为人明知自己所表示的事情不真实并且明知相对人有陷入错误的可能；(2)是有使相对人陷入错误而做出意思表示的故意。这两种故意从根本上妨碍了被欺诈人意思形成的自由。本案中，泉世界公司、西城置业公司作为房地产经营企业或者管理企业对其所属的店铺面积应该很清楚，且从济南市房产测绘研究院出具的《房产测绘成果报告书(实测绘)》可知，涉案房产面积的尺寸、分摊系数，实测面积等信息均于2018年5月16日公布，泉世界公司、西城置业公司不可能不知道涉案房产的实测面积。但泉世界公司、西城置业公司在2018年12月20日与澳品国际公司签订涉案租赁合同时依旧选择隐瞒事实，虚构租赁房屋面积，并依据虚假的面积收取租金、物业、水电等费用，侵害澳品国际公司的合法权益。泉世界公司、西城置业公司虚构房屋面积欺诈澳品国际公司，使澳品国际公司在违背真实意思的情况下签订合同，应予以撤销，泉世界公司、西城置业公司应该承担法律责任。一审判决认定事实错误。(二)澳品国际公司并不存在违约或过错行为，不应承担相应的责任，不应当支付房屋租金。1.一审判决认定的“澳品国际公司作为承租方，发现涉案房屋建筑面积的问题后，本应及时与泉世界公司、西城置业公司协商，调整租金，调整合同相关条款，但却经催告仍拒绝支付租金，导致合同出现不能履行的情形……”完全没有事实依据。在一审庭审过程中，澳品国际公司提交的微信聊天记录等相关证据均可以证实：澳品国际公司曾积极的同泉世界公司、西城置业公司协商解决该问题，泉世界公司、西城置业公司始终坚持面积没有问题，提供的图纸加盖公章，并说图纸是实测后的图纸，没有问题，如有问题承担一切责任。出现问题后，由于泉世界公司、西城置业公司是国有企业，澳品国际公司在和泉世界公司、西城置业公司协调无望后，于2019年2月、3月分别6次拨打12345政府热线，希望通过12345来协调解决此事，12345最后回复说，泉世界公司、西城置业公司不承认涉案房屋面积有问题，若要解决此问题，可走法律程序。泉世界公司、西城置业公司始终没有解决问题的态度也未提供相应的解决方式，而是一味的推脱甚至要求澳品国际公司搬离涉案房屋，态度十分恶劣。澳品国际公司不得不寻求法律途径以维护自身利益。且随后即2019年4月19日澳品国际公司便将涉案房屋钥匙邮寄给了泉世界公司，泉世界公司也于2019年4月20日签收。澳品国际公司并不存在违约和过错行为，反倒是泉世界公司、西城置业公司无理由的拖延致使该纠纷一直不予解决。2.对于涉案房屋面积的认识，澳品国际公司不存在过错。澳品国际公司作为承租方，不可能对涉案房屋面积的具体尺寸和分摊系数等基础数据有所了解。泉世界公司、西城置业公司提供的合同中，故意隐瞒济南市房产测绘研究院出具涉案房屋《房产测绘成果报告书》中的尺寸、分摊系数等重要数据和涉案房屋的实测数据。澳品国际公司在得知涉案房屋面积出现问题时第一时间与作为出租方的泉世界公司、西城置业公司联系要求对涉案房屋进行实测。澳品国际公司对面积提出质疑后，泉世界公司、西城置业公司告知澳品国际公司这就是实测图纸，否则他们不会加盖公章。澳品国际公司作为承租人是因为相信泉世界公司、西城置业公司才与其建立房屋租赁合同关系，也是因为相信泉世界公司、西城置业公司是国有企业才会在合同面积出现问题及时的同泉世界公司、西城置业公司沟通解决。对于涉案房屋的实际面积，澳品国际公司只能是通过泉世界公司、西城置业公司了解得知，如果泉世界公司、西城置业公司能提供而不提供真实图纸和数据，而是提供虚假数据和图纸，欺骗澳品国际公司签订合同，那泉世界公司、西城置业公司作为出租方应该如何履行的法律责任和义务，澳品国际公司作为承租方应该如何享受到合法权益。3.根据双方签订合同中的第七部分，第二十二条3中约定：“因甲、乙违约原因导致丙方无法正常经营，则乙方应在丙方提出要求后15日内解决，如果超出15日未能解决的，在问题存续期内租金将不予收取”。2019年1月10日澳品国际公司拿到双方签字的合同、1月21日澳品国际公司拿到泉世界公司、西城置业公司加盖公章图纸、1月22日澳品国际公司微信告知泉世界公司、西城置业公司面积有问题、临近春节，1月24日澳品国际公司又一次微信告知泉世界公司、西城置业公司到涉案房屋实测面积，泉世界公司、西城置业公司不予理睬。春节过后澳品国际公司又到泉世界公司、西城置业公司办公室解决问题，泉世界公司、西城置业公司告知澳品国际公司要么交租金，要么走人，态度强硬。澳品国际公司看到协调解决问题无望，只好在2月底到3月底，六次投诉12345希望解决问题，3月27日12345告知澳品国际公司，泉世界公司、西城置业公司不承认面积有问题，如需解决此事，可走法律程序。4月17日澳品国际公司收到泉世界公司的催款通知单，而不是实测面积通知单。催款通知单中的金额，仍是合同金额，拒不承认面积有问题。合同中的第七部分，第二十二条3中明确约定，因甲、乙原因造成的问题，15日内又不能解决，问题存续期间甲、乙不能收取丙方租金。而事实证明问题就是甲、乙双方造成，丙方无任何责任。澳品国际公司一直未使用涉案房屋，这给澳品国际公司造成了很大的经济损失。以上事实，澳品国际公司已将书面证据提供给了一审法院，而泉世界公司、西城置业公司未能给法庭提供书面证据，难以理解一审法院判决的原因。因此，澳品国际公司并不存在违约和过错行为，一审判决不应将本属于泉世界公司、西城置业公司的义务强加转换为澳品国际公司的义务，一审判决认定事实错误。(三)泉世界公司、西城置业公司存在合同欺诈行为，应予撤销，泉世界公司、西城置业公司应当承担撤销合同的法律后果。并赔偿澳品国际公司的一切损失。一审判决认定的“对于物业费、采暖费、收取主体不属于二被告，原告可另行主张权利，对于装修、办公家具和货架损失原告仅提供收据，证据不足，同时其也未申请鉴定，对此不予认可。”澳品国际公司和泉世界公司、西城置业公司签订的合同第四部分，第十七条、第十八条约定，澳品国际公司应将物业费、采暖费交于泉世界公司、西城置业公司指定的物业服务公司，并约定了收费标准和缴费方式和时间。澳品国际公司并未和物业公司签订任何合同，而且催缴费用也是泉世界公司、西城置业公司的工作人员。微信聊天记录可以证明。一审判决认定的“对于装修、办公家具和货架损失原告仅提供收据，证据不足，同时也未申请鉴定，对此不予认可”澳品国际公司认为，收据也是合法的收款凭证。澳品国际公司对于涉案房屋仅做了水、电改造、墙体装饰和粉刷，并未对地面进行装修，并和装饰公司签订有合同，装修公司可以提供发票。法庭没有要求澳品国际公司提供发票。对于装修、办公家具和货架的损失的鉴定，应该有泉世界公司、西城置业公司申请。综上所述，泉世界公司、西城置业公司应该承担法律后果，赔偿澳品国际公司的一切损失。二、即使按照一审认定的双方均存在违约和过错行为的错误事实进行判决，其判决澳品国际公司承担25005.6元房租也存在错误。一审判决中“本院认为，双方签订的租赁合同有约定装修期，开业日期定为2018年12月1日，因此从该日开始计租较为合理，本院上述已认定合同解除日为2019年4月19日，因此2018年12月1日至2019年4月19日的租金，澳品国际公司应予承担。数额为：2.5元×72.48平方米×138天=25005.6元”是错误的。上述认定的计算公式中的2.5元为《租赁合同》第五条第1.2项条款中约定的2019年11月1日至2020年10月31日租金标准，并不适用于法院认定的应缴房租的时间段。依照《租赁合同》第五条第1.2项条款中约定，2018年11月1日至2019年10月31日应缴租金为66530元，并未约定该时间段内租金标准。但是按照合同约定的面积87.54平方米，可计算得出该时间段内的租金标准为：66530元：87.54平方米=365天=2.082元/平方米/天。再依照一审法院认定的澳品国际公司应承担房租日期为2108年12月1日至2019年4月19日，共计138天，房屋实际面积72.48平方米，计算可得澳品国际公司应缴房租租金为：2.082元×72.48平方米×138天=20824.7元。因此，退一步讲，假设澳品国际公司应承担相应房租租金也应为20824.7元并非一审判决认定的25005.6元。一审判决计算错误，侵害了澳品国际公司的合法利益。综上，一审法院判决认定事实错误，判决结果严重侵害澳品国际公司合法利益，故请求法院依法撤销一审判决，依据事实证据和法律改判。

西城置业公司辩称,1、澳品国际公司在承租涉案房屋前已经对涉案房屋进行了详细的考察，并且涉案房屋的位置、面积等也很清楚，并且合同约定的租赁面积是以实际测量为准，西城置业公司不存在任何欺诈的情形。澳品国际公司提到的房产测绘成果报告书中所记载的并非涉案房屋的面积，报告书中只有101室的面积，涉案房屋是对101室进行加建和隔断后的其中一间。2、澳品国际公司所称的合同第22条第3项在本案中并不适用，澳品国际公司的上诉无事实及法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。

泉世界公司辩称，同西城置业公司的答辩意见。

澳品国际公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决撤销澳品国际公司与西城置业公司、泉世界公司签订的《印象济南泉世界运营（租赁）合同》；2.请求人民法院依法判决西城置业公司、泉世界公司返还保证金19970元、物业费4350元、采暖费3484.09元，赔偿装修、办公家具和货架等损失57840元，以上共计85644.09元；3.本案诉讼费用由西城置业公司、泉世界公司承担。

西城置业公司、泉世界公司向一审法院提出反诉请求：1.判决解除西城置业公司、泉世界公司与澳品国际公司签订的《印象济南泉世界运营（租赁）合同》，澳品国际公司将承租房屋腾空返还西城置业公司、泉世界公司；2.判决澳品国际公司支付自2018年11月1日至实际退还房屋之日的房屋租金（按2.5元/平方米/天。暂计算至2019年6月12日为48803.55元）；3.判决扣除澳品国际公司缴纳的履约保证金19970元；4.判决澳品国际公司支付违约金23964元；5.本案所有诉讼费用由澳品国际公司承担。

一审法院认定事实：2018年甲方：西城置业公司、乙方：泉世界公司、丙方：澳品国际公司，签订《印象济南泉世界运营（租赁合同）》，约定：第二部分运营管理第三条概况1、项目位置济南市槐荫区青岛路2668号（印象济南泉世界）x区x号xxx，建筑面积为87.54平方米（详见附件一）（具体以实测面积为准)。第四条租期1、租赁期限自计租日开始共36个月，即自2018年11月1日起至2021年10月31日止。2、装修期自进场日起至2018年12月1日止，为丙方的装修期。装修期内，丙方仍需按本合同规定之标准向乙方或者甲方委托的物业服务公司支付物业管理费、水费、电费、煤气费及因两方实际使用而产生的其它一切费用，并遵守本合同规定之条款。3、进场时间：为2018年11月1日或以《收房通知书》告知日期为准。4、开业时间丙方项目开业日为2018年12月1日，需提前或延迟的，双方另行协商确定。第五条租金（一）、租金收取方式及标准本合同采用：第1种方式。1、租金；1、租金1.1房屋租金标准：自2018年11月1日起至2021年10月31日止租金合计为226509.00(人民币贰拾贰万陆任伍佰零玖元整)，自2018年11月1日起至2019年10月31日止租金合计￥66530.00（人民币陆万陆任伍佰叁抬元整)，自2019年11月1日起至2020年10月31日止租金合计为￥80099.00(人民币捌万零玖拾玖元整)，自2020年11月1日起至2021年10月31日止租金共计为￥79880.00(人民币柒万玖仟捌佰捌拾元整）。（二)、支付方式丙方应按半年度(即每六个月为一个计费期）支付租金。丙方应在每年10月20日、4月20日之前向甲方一次性足额支付下个交租期的租金，首期租金在进场且前十日内支付。第六条、房屋处置3、物业返还3、物业返还（1）丙方应于合同期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，将该房产恢复到入驻期限开始时交付状况(乙方认可不予恢复的除外），并保证该房产及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由丙方承担的各项费用并办理有关移交手续，返还房产。(3)丙方须迁出房屋时，应将活动家具、办公设备及杂物全部搬出并保持场清地净。逾期未搬出的物品，视为丙方放弃其一切权益，由乙方自行处理，甲、乙方不因此而产生任何向丙方作补偿的义务。第四部分相关费用第十五条履约保证金本合同签署后5日内，丙方应当向甲方支付人民币19970.00元作为履约保证金；合同签署15日内丙方仍未足额缴纳履约保证金则合同终止，甲乙方不承担任何责任。丙方缴纳的履约保证金于合同终止且经乙方确认丙方履行完毕本合同约定的全部内容及无任何扣款事项并按第六条第3款交还完整房屋后，退还丙方。乙方有权从履约保证金中相应扣除丙方欠付的相关费用。丙方应当于乙方划扣后10日内将保证金一次性予以补足。第十七条物业管理费1、丙方向乙方或者甲方委托的物业服务公司交纳物业管理费。2、收费标准物业费按照7.6元/月/平方米计算，起算日为进场日，甲、乙方有权对物业管理费进行调整。第十八条其他代收费1、其他代收费(包括但不限于水、电、暖、空调、燃气等费用)按照有关部门规定和收费标准（电费的收费标准将根据供电部门公布的平均电单价，结合商户的营业时间和尖峰、峰、谷、平时段的电价，计算出项目的电单价)，由物业公司代相关公用事业部门收取。第五部分合同的解除和终止1、丙方有下列情形之一的，乙方有权没收丙方的履约保证金。同时甲、乙方有权解除本合同，丙方应向甲方支付合同解除日所在计租年度租金的30%（如两年内解除合同，该违约金为第三个租赁年度的租金）的违约金并赔偿甲、乙方因此造成的全部损失，包括但不限于诉讼费、公证费、律师费、违约金、广告费、佣金、房屋空置费、第三人索赔款等。（1）丙方逾期不支付租金或其他相关费用超过30日的，或者乙方扣除履约保证金后丙方未按期补足的。第七部分其他事项第二十二条违约责任1、租赁期限内，除三方明确约定情况外，丙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金、物业服务费、公用事业费、保证金或其他应付款项。丙方未按约定向甲、乙方或物业服务公司支付或补足上述费用的，则每延迟一日，丙方应支付应付而未付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金；延迟超过15日的，扣除履约保证金；延迟达30日仍不予支付或补足前述款项的，乙方有权按本合同第五部分解除本合同。第二十四条争议解决三方在本合同项下产生争议，协商不成，三方同意依法向甲方住所地人民法院提起诉讼。三方还对其他事项进行了约定。

合同签订后，2018年10月23日，澳品国际公司委托济南槐荫亿豪装饰工程服务部装修施工人员进场装修，济南槐荫亿豪装饰工程服务部出具的《装修施工人员情况登记表》显示装修施工期限为：2018年10月23日至2018年11月10日。后澳品国际公司对承租的涉案房屋进行了装修。

2018年11月14日，澳品国际公司向山东润华物业管理股份有限公司缴纳了采暖费3484.09元，该公司出具收据一份。

2019年1月23日，澳品国际公司按照合同约定，通过中国建设银行向泉世界公司转账支付履约保证金19970元。

后双方因对涉案房屋的建筑面积存在争议，澳品国际公司未按照合同约定缴纳首期租金。2019年4月1日，泉世界公司向澳品国际公司发出《费用催缴通知书》一份，载明：请务必于2019年4月10日前将所欠费用合计26262.00元缴纳至西城置业公司账户。

2019年4月19日，澳品国际公司将涉案房屋的钥匙通过邮政特快专递邮寄给泉世界公司工作人员。2019年4月20日，泉世界公司将钥匙签收。

后双方对履约保证金的返还、租金缴纳等问题发生纠纷，诉至一审法院要求处理。

案件审理过程中，双方当事人共同委托山东方正测绘公司对涉案房屋的实际面积进行了重新实测，2019年7月4日该公司出具房产分户平面图（实测），载明：套内建筑面积67.82平方米。2019年10月21日，该单位又出具一份房产分户平面图（实测），载明：套内建筑面积：64.56平方米，共有分摊面积：7.92平方米，户室建筑面积：72.48平方米。另注明系根据济南市房产测绘研究院一层商业分摊系数（0.122622）计算出分摊面积、建筑面积。

一审法院认为，首先，关于澳品国际公司、西城置业公司、泉世界公司三方签订的《印象济南泉世界运营（租赁合同）》的效力问题。澳品国际公司认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”西城置业公司、泉世界公司作为出租方，虚增房屋面积，构成欺诈，请求法院撤销该合同。根据庭审中双方提交的证据以及一审法院认定的事实，澳品国际公司于2018年9月份开始对涉案房屋进行考察，并洽谈租赁相关事宜。期间，根据西城置业公司、泉世界公司提交的其工作人员与澳品国际公司法定代表人怀立强的聊天记录，证实该期间内，出租方向承租方提交了涉案房屋的平面图。2018年10月，澳品国际公司开始对涉案房屋进行装修。2019年1月份，澳品国际公司提出了对涉案房屋面积的异议。本案立案后，双方当事人又委托山东方正测绘公司对涉案房屋的实际面积进行了重新实测，其中2019年10月21日出具的房产分户平面图（实测）西城置业公司、泉世界公司主张该为澳品国际公司自行委托，仅对2019年7月4日该公司第一份房产分户平面图（实测）予以认可。一审法院认为，西城置业公司、泉世界公司虽有异议，但并未申请重新测量，也未申请山东方正测绘公司到庭接受质询，一审法院对西城置业公司、泉世界公司的该主张不予认可，应认定涉案房屋的实际户室建筑面积为72.48平方米。一审法院认为，澳品国际公司在签订合同的前期磋商阶段即对涉案房屋进行过实地考察，并索要过涉案房屋的平面图，且其后又安排过专业的装修施工人员进场装修，装修对墙面、地面必然要进行一定的测量，对合同中87.54平方米与实际面积72.48平方米的面积差，作为善意合同相对方的澳品国际公司不应没有认知。即使存在该面积上的误差，西城置业公司、泉世界公司并未有合同法上的欺诈故意，澳品国际公司签订该合同也并不构成因欺诈对真实意思的违背。同时，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”双方签订的该租赁合同，有“以实测面积为准”的明确约定。澳品国际公司主张该条款应为免除西城置业公司、泉世界公司责任的格式条款，一审法院认为，该条款并未免除西城置业公司、泉世界公司责任、加重澳品国际公司责任、排除澳品国际公司主要权利，相反符合法律规定，符合双方签订租赁合同的真实目的，并且根据房屋实测面积计租，也更加公平公正。因此，双方签订的该租赁合同虽有瑕疵，但并不影响合同目的的实现，不属于可撤销合同的范围。但西城置业公司、泉世界公司作为出租方，本应提供真实准确建筑面积的房屋给承租人，但因自身的过错，导致合同出现瑕疵，澳品国际公司作为承租方，发现涉案房屋建筑面积的问题后，本应及时与西城置业公司、泉世界公司协商，调整租金，调整合同相关条款，但却经催告仍拒绝支付租金，导致合同出现履行不能的情形，因此双方均存在过错以及违约行为。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，澳品国际公司于2019年4月19日，将涉案房屋的钥匙通过邮政特快专递邮寄给被告泉世界公司工作人员，2019年4月20日泉世界公司签收此快递。此即应认定为澳品国际公司解除合同的意思表示。因合同解除权系形成权，到达对方即产生法律效力，故，一审法院确认合同解除日为2019年4月20日。

其次，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于澳品国际公司主张的保证金19970元，因西城置业公司、泉世界公司在合同履行中也存在过错与违约行为，对该保证金19970元西城置业公司、泉世界公司应当予以返还，对于物业费、采暖费，收取主体不属于西城置业公司、泉世界公司，澳品国际公司可另行主张权利，对于装修、办公家具和货架损失澳品国际公司仅提供收据，举证不足，同时其也未申请鉴定，对此不予认可。

最后，对于西城置业公司、泉世界公司主张的腾房请求。庭审中一审法院经调查，澳品国际公司对承租的涉案房屋进行的装修仅限于部分顶部线路、管线改造，屋内物品也已搬离现场，因装修部分已形成附合，故恢复原状反而会造成双方更大的损失，澳品国际公司也已将钥匙交还西城置业公司、泉世界公司，应认定其已履行完毕交房义务。对于西城置业公司、泉世界公司主张的自2018年11月1日至实际退还房屋之日的租金。一审法院认为，双方签订的租赁合同有约定装修期，开业日期定为2018年12月1日，因此从该日开始计租较为合理，一审法院上述已认定合同解除日为2019年4月19日，因此2018年12月1日至2019年4月19日的租金，澳品国际公司应予承担。数额应为：2.5元×72.48平方米×138天=25005.6元。对于履约保证金，上述一审法院已认定西城置业公司、泉世界公司应予返还。对于违约金，因双方均存在违约行为，对此一审法院不予支持。

一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第五十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、山东澳品国际贸易有限公司与济南西城世中置业有限公司、济南泉世界商业管理有限公司签订的《印象济南泉世界运营（租赁合同）》于2019年4月20日解除；二、济南西城世中置业有限公司、济南泉世界商业管理有限公司，于判决生效之日起十日内，返还山东澳品国际贸易有限公司履约保证金19970元；三、山东澳品国际贸易有限公司，于判决生效之日起十日内，支付济南西城世中置业有限公司、济南泉世界商业管理有限公司房屋租金25005.6元；四、驳回山东澳品国际贸易有限公司的其他诉讼请求；五、驳回济南西城世中置业有限公司、济南泉世界商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2042元，减半收取1021元，由山东澳品国际贸易有限公司承担；诉讼保全费920元，由山东澳品国际贸易有限公司承担；反诉案件受理费1021元，由济南西城世中置业有限公司、济南泉世界商业管理有限公司承担。

二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《印象济南泉世界运营（租赁）合同》是否为可撤销合同；二、澳品国际公司主张的相关的费用是否应予支持；三、澳品国际公司承担的房屋租金计算是否正确。

关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。由此可知，行为人的行为构成欺诈，须具备以下要件：一是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方须因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。根据本案查明的事实，签订合同前期的磋商阶段澳品国际公司已实地考察，且后期安排专业人员进场装修，西城置业公司、泉世界公司也提供了涉案房屋平面图，其并不存在故意告知虚假事实或隐瞒真实情况。澳品国际公司对涉案房屋已有基本认知和判断，亦未因西城置业公司、泉世界公司虚构事实致澳品国际公司陷入错误的认知、作出意思表示。因此，澳品国际公司以双方签订涉案合同时西城置业公司、泉世界公司存在欺诈为由，主张涉案合同应予撤销，理由不能成立，一审法院对其该项主张及损失赔偿不予支持并无不当。

《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案《印象济南泉世界运营（租赁）合同》并非系格式合同或格式条款，双方关于涉案房屋面积约定以实测面积为准，符合一般交易习惯，亦未免除西城置业公司、泉世界公司的责任，加重澳品国际公司责任，故上述租赁合同合法有效。

关于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同具有相对性，对合同双方当事人均具有拘束力。本案所涉物业费、取暖费的收取单位并非西城置业公司和泉世界公司，澳品国际公司向西城置业公司和泉世界公司主张于法无据，澳品国际公司可另行主张权利。

关于争议焦点三，本院认为，一审法院以租金66530元为基数，按照涉案房屋的实际面积72.48平米计算自2018年12月1日至2019年4月19日期间的房屋租金正确，本院予以维持。

综上所述，澳品国际公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2042元，由山东澳品国际贸易有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　吴松成

审判员　　赵玉兰

审判员　　陈　勇

二〇二〇年四月十三日

书记员　　侯新新