杭州萧山管道燃气发展有限公司、某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} .MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省杭州市萧山区人民法院 民事判决书 （2023）浙0109民初2472号 原告：杭州萧山管道燃气发展有限公司，统一社会信用代码913301091435875589，住所地浙江省杭州市萧山区***999号。 法定代表人：**，身份证号码XXX，董事长。 委托诉讼代理人：***、***，浙江法君律师事务所律师。 被告：***，女，1989年6月17日出生，汉族，住浙江省仙居县。 原告杭州萧山管道燃气发展有限公司与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年2月20日立案受理后，依法由审判员***适用简易程序于同年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州萧山管道燃气发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年9月15日签订的《租赁合同》于本起诉书送达被告之日起解除，并判令被告腾空房屋交还原告；2、判令被告支付自2020年11月5日起至2022年7月31日止的未付租金346381.05元及自2022年8月1日起的租金和合同解除之日起至实际腾空交还房屋之日的占用租金；3、判令被告赔偿至2022年8月4日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算的逾期付款损失22449.81元（2020年11月5日租金98345元的损失9801.64元、2021年5月5日租金98345元的损失6985.26元、2021年11月5日租金101295元的损失4245.86元、2022年5月5日租金101295元的损失1417.05元），及自2022年8月5日起至实际履行之日的逾期付款损失；4、判令被告支付违约金239142元（212721元＋223357元＋42206元=478284／2）；5、判令被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2017年9月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将其所有的位于萧山区北干街道市心中路398号金茂大厦1幢1201、1203、1204、1207、1208、1209的房屋出租给被告使用，建筑面积约515.04平方米，租赁期限为7年，自2017年11月5日至2024年11月4日止。合同约定：租金每半年支付一次，提前一个月支付，第一年租金为180000元，每年递增，第四年租金为196690元，第五年租金为202590.00元，第六年租金为212721元，第七年租金为223357元。合同还约定：延期支付租金达15个自然日，出租方有权终止合同，合同解除后，违约方需向对方支付未履行部分租金的50％作为违约金。合同签署后，原告按约将房屋交付给被告。被告已支付2020年11月4日前的租金，2020年11月5日后的租金，原告经过无数次的催讨，被告至今未付。被告迟迟未交租金的行为已侵害原告的合法权益，故起诉望判如所请。 被告***辩称：希望原告考虑疫情情况减免部分租金，屋内装修抵消部分房租。原告主张的违约金过高，一般情况下违约金是三个月房屋租金，希望原告免除违约金。 经审理，本院查明以下事实：原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方于2017年9月15日签订《房屋租赁合同》一份，约定以下内容：一、租赁房屋位置、面积：甲方将位于杭州市萧山区北干街道市心中路398号金茂大厦1幢1201、1203、1204、1207、1208、1209的房屋出租给乙方使用，建筑面积约515.04平方米，所有权证号萧移字第XXX、萧移字第XXX号，房屋仅作为办公、商住使用。甲方同意乙方将该房屋（在不破坏结构的情况下）进行装修并出租、转租，期限不得超过甲乙双方的租赁期，如发现转租期超过甲乙双方的租赁期，则视为乙方违约并由乙方自行处理与第三方的一切责任。二、租赁年限、租金、房屋交付：1．房租租赁期限为柒年，即自2017年11月5日至2024年11月4日止。甲方同意给予乙方50天的设计、装修时间，在2017年9月15日前将房屋交付给乙方进行装修，2017年9月15日至2017年11月4日为乙方装修期，装修期间乙方无需向甲方支付房租。若甲方在装修期内终止本合同，则视为甲方违约；2．房屋租金及支付方式：租金每半年一付，2017年11月5日至2018年11月4日为180000元，2018年11月5日至2019年11月4日为185400元，2019年11月5日至2020年11月4日为190962元，2020年11月5日至2021年11月4日为196690元，2021年11月5日至2022年11月4日为202590元，2022年11月5日至2023年11月4日为212721元，2023年11月5日至2024年11月4日为223357元；3．甲乙双方签订合同后，乙方房租支付方式为半年一付，签订租赁合同后10天内乙方付清首笔半年的租金，后续房租应提前一个月支付给甲方，双方签订合同后2日内乙方支付30000元作为房屋押金，在合同到期后履行完房屋交接手续后退还，如发现房屋总结构破损或漏水等现象需乙方维修后方可退还。三、房屋装修与使用：租赁期满后或乙方违约中途退租、乙方违约终止合同或者解除合同的，依附于房屋的不可移动装饰装修归甲方所有，且甲方对于装饰装修不作赔偿。四、违约责任：1．甲乙双方不得中途退租终止租赁合同，如因实际情况确需终止的需征得另一方书面同意，并向对方支付未履行部分租金总额的50％作为违约金赔偿；2．违约方除承担本合同约定的违约责任外，还必须承担为解决纠纷而产生的一切费用。甲乙双方须自觉履行上述约定义务，如因违约须向对方支付未履行部分租金总额的50％作为违约金赔偿；3、乙方延迟支付房租租金达15个自然日，甲方有权选择终止合同，所有的责任及费用由乙方承担。 2020年12月28日，原告向被告发送《合同违约联系函》一份，内容如下：***，根据你我双方签订的《房屋租赁合同》约定，您应于2020年4月前缴付2020年5月-2020年11月的租赁费95481元，应于2020年11月前缴付2020年11月-2021年4月的租赁费98345元，共计193826元，但逾期未付上述款项。我司曾多次通过电话、微信向您进行催款，然至今仍未见贵方履行支付义务。据此，依照租赁合同的约定，您的行为已构成违约。根据合同第六条的规定，我司有权选择终止合同，您应向我司支付未履行部分租金总额50％的违约金。鉴于你我双方长期以来的友好合作，我司再次专函提示您，请您在收到本函后的三日内全额付清上述款项。否则，我司将采用法律手段维护公司的合法权益，请三思。 被告已支付至2020年11月4日的租金。本案起诉状副本于2023年2月24日送达至被告。被告在庭审中自认案涉房屋目前为空闲状态。 以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》《合同违约联系函》及当事人庭审***以证实。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。因被告未按约定支付租金，原告提出解除合同，符合合同约定和法律规定，《房屋租赁合同》自原告要求解除租赁合同的起诉状副本送达至被告时即2023年2月24日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。被告自认案涉房屋目前为空闲状态，原告要求被告交还房屋的诉讼请求合理，本院予以支持。原告要求被告支付自2020年11月5日起的未付租金和合同解除后的占用费的诉讼请求合理，本院予以支持，被告应支付原告自2020年11月5日起至2023年2月24日的租金464553.29元（其中2020年11月5日起至2021年11月4日的租金为196690元，2021年11月5日起至2022年11月4日的租金为202590元，2022年11月5日起至2023年2月24日按租金212721元／年的标准计算的租金为65273.29元）。合同解除之后，至原告实际交还房屋之日的占有使用费，其中2023年2月24日至2023年11月4日按212721元／年的标准计算，2023年11月5日之后按223357元／年的标准计算。被告逾期支付2020年11月5日至2021年11月4日的租金196690元和2021年11月5日至2022年11月4日的租金202590元，现原告要求被告赔偿上述租金399280元至2022年8月4日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算的逾期付款损失22449.81元及自2022年8月5日起至实际履行之日的逾期付款损失的诉讼请求合理，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定“如因违约须向对方支付未履行部分租金总额的50％作为违约金赔偿”，原告要求被告支付违约金239142元，被告主张违约金过高，认为违约金一般情况下是三个月房屋租金，要求原告免除违约金。本院认为，根据双方的合同履行情况、被告的违约情况、原告的损失等，约定的违约金过高，本院酌情予以调整，确定由被告支付原告违约金55000元。被告辩称屋内装修抵消部分房租，根据《房屋租赁合同》约定“乙方违约中途退租、乙方违约终止合同或者解除合同的，依附于房屋的不可移动装饰装修归甲方所有，且甲方对于装饰装修不作赔偿”，故被告的该辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第六百四十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下： 一、杭州萧山管道燃气发展有限公司与***于2017年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2023年2月24日解除； 二、***于本判决生效后十日内将位于杭州市萧山区北干街道市心中路398号金茂大厦1幢1201、1203、1204、1207、1208、1209的房屋返还给杭州萧山管道燃气发展有限公司； 三、***于本判决生效后十日内支付杭州萧山管道燃气发展有限公司租金464553.29元及自2023年2月24日起至***实际返还房屋之日止的占有使用费（其中至2023年11月4日止的占有使用费按212721元／年的标准计算，2023年11月5日之后的占有使用费按223357元／年的标准计算）； 四、***于本判决生效后十日内支付杭州萧山管道燃气发展有限公司逾期付款损失22449.81元及以399280元为基数自2022年8月5日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算的逾期付款损失； 五、***于本判决生效后十日内支付杭州萧山管道燃气发展有限公司违约金55000元； 六、驳回杭州萧山管道燃气发展有限公司的其余诉讼请求。 如果***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11634元，减半收取5817元，由杭州萧山管道燃气发展有限公司负担920元，***负担4897元。 ***于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员    *** 二O二三年五月五日 书记员    ***