烟台环宇房地产开发有限公司与某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事案件判决书

山东省烟台市中级人民法院 民事判决书 （2021）鲁06民终6160号 上诉人（原审被告）：烟台环宇房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市莱山区莱山办事处东庄村委会。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东星河泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1978年11月16日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 被上诉人（原审原告）：***，女，1979年11月30日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：***、***，山东助商律师事务所律师。 原审被告：烟台环宇建筑工程有限责任公司，住所地山东省烟台市芝罘区明珠路东付74号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，山东星河泰律师事务所律师。 上诉人烟台环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇房地产公司）因与被上诉人***、***及原审被告烟台环宇建筑工程有限责任公司（以下简称环宇建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2021）鲁0613民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 环宇房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为上诉人给付***逾期办证违约金4176.05元；2.撤销一审判决第二项，改判为上诉人返还院子款，被上诉人将涉案院子恢复原状返还给上诉人，于判决生效之日同时履行；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、***不具备诉讼主体资格，上诉人与***签订的《商品房买卖合同》，合同主体为环宇房地产公司与***，根据合同相对性原则，只有***有权向上诉人主张权利，***与***虽有离婚协议约定，但该协议的约定只对其二人有约束力，***并不因该协议而享有向上诉人主张上诉人与***之间的合同权利，故一审法院判决上诉人向***支付逾期办证违约金没有法律依据。二、《民法典》第566条规定：合同解除后，已经履行的，根据履行和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其补救措施。”依据上述法律规定，双方合同已解除，一审法院判决上诉人将收取的款项退给被上诉人，即应判决被上诉人将院子恢复原状后返还给上诉人。另外，一审法院认定上诉人无权处分，涉案院子属于全体业主所有，因此只有业主委员会才享有权利，而上诉人与被上诉人签订的关于院子的认购合同双方已履行完毕，上诉人收取了款项，被上诉人对院子享有专有使用权，现业主委员会在没有主张权利的情况下，法院判决上诉人将院子款及利息退回，院子却在业主委员会成立后另行处理，致使被上诉人可以无偿使用全体业主的公共绿地，这样的判决对上诉人及其他业主均是不公平的，更何况上诉人对被上诉人的院子院墙、院门进行了投资建设，增加了建设成本，被上诉人无偿使用，这也不符合权利与义务对等的基本原则及公平原则。 ***、***辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 ***、***向一审法院起诉请求：1.判令环宇房地产公司支付逾期办证违约金4167.05元，返还院子款82,950元及院子款利息12,322.17元（自收取院子款之日即2017年11月28日，暂计算至2021年4月22日），并自2021年4月23日起，仍以82,950元为基数，按照LPR标准继续计付利息，直至院子款全部完毕之日；2.判令环宇房地产公司赔偿担保费600元；3.判令环宇房地产公司分别向二人给付以上款项的50%；4.判令环宇建筑公司对环宇房地产公司的债务承担连带责任；5.一切诉讼费用由环宇房地产公司、环宇建筑公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月28日，***向环宇房地产公司支付院子款82,950元。同年12月9日，***与环宇房地产公司签订《源山郡房屋认购合同》、《商品房买卖合同》及《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》，约定***购买环宇房地产公司开发的源山郡项目12号楼104的房屋，房屋价款为4,167,050元。第八条约定环宇房地产公司应在2018年1月9日前将具备竣工验收备案表等证件的房屋交付给***，合同第十五条约定了办理产权登记证书的时间，并约定如果买方不退房，卖方应按已付房价款的0.1%向买方支付逾期办证违约金。合同还约定了双方其他权利义务。上述合同签订后，***向环宇房地产公司支付房款4,167,050元。环宇房地产公司、环宇建筑公司未提供证据证明案涉院子的建设规划手续，院子系占用建筑区划内绿地和道路所建。2018年1月8日，环宇房地产公司向***交付了房屋及院子，涉案房屋至今未办理不动产产权属登记手续。又查，***、***原系夫妻关系，2018年5月15日两原告协议离婚，离婚协议中约定案涉房屋由二人各享有50%产权、共享使用权。环宇房地产公司系一人有限责任公司，股东为环宇建筑公司，环宇建筑公司未提交证据证明环宇房地产公司的财产独立于环宇建筑公司的财产。本案诉讼中，***、***申请财产保全支出保全担保费600元。 一审法院认为，***与环宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《【源山郡】商品房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务，任何一方违反约定的义务，均应依约承担违约责任。涉案房屋购买于***、***婚姻关系存续期间，系***、***婚后共同财产，且***、***离婚协议约定案涉房屋由二人各享有50%产权、共享使用权，故***、***均可向环宇房地产公司、环宇建筑公司主张权利，环宇房地产公司、环宇建筑公司关于***无权主张权利的抗辩主张于法无据，一审法院依法不予支持。 环宇房地产公司、环宇建筑公司均对逾期办证违约金3389.2元无异议且不违反法律规定，一审法院依法支持该项诉讼请求。院子系占用建筑区划内绿地和道路所建，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，属于全体业主共有，环宇房地产公司对外出售的行为构成无权处分，其应当将所收取的院子款返还***、***并支付占用该款项期间的利息。关于院子的返还问题，基于建筑区划内绿地和道路归全体业主所有，而涉案小区代表全体业主的业主委员会尚未成立，可待业主委员会成立后另行解决。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第二款和《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条的规定，现因环宇房地产公司违约行为引起本案诉讼，***、***为此向保险公司支付的诉讼保全担保保险费系其因本案诉讼支出的合理必要费用，应当由环宇房地产公司承担。***、***主张环宇房地产公司支付保全担保费600元的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。 ***、***在离婚协议中对案涉房屋的分割份额系二人内部法律关系，***、***在获得相关款项后如何处理与环宇房地产公司无关，其主张环宇房地产公司分别向二人给付以上款项的50%的诉讼请求，于法无据，一审法院依法不予支持。 环宇房地产公司系一人有限责任公司，股东为环宇建筑公司。环宇建筑公司虽抗辩称每一会计年度终了都有独立的财务会计报告，财产是相互独立的，但未提交证据证明环宇房地产公司的财产独立于环宇建筑公司的财产，对其该抗辩主张一审法院依法不予采信，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条的规定，环宇建筑公司应对环宇房地产公司的债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百条第二款规定，判决：一、烟台环宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付***、***逾期办证违约金4167.05元；二、烟台环宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还***、***院子款82,950元并支付以82950为基数，自2017年11月28日起至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、烟台环宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付***、***保全担保费600元；四、烟台环宇建筑工程有限责任公司对被告烟台环宇房地产开发有限公司上述第一、二、三项的债务承担连带责任；五、驳回***、***的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于全体业主共有。业主大会和业主委员会，对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。本案中，环宇房地产公司占用建筑区划内绿地搭建院子并对外出售的行为构成无权处分，买受人***、***可以解除合同并请求出卖人环宇房地产公司返还收取的院子款及占用该款项期间的利息。关于院子的返还问题，因院子系占用建筑区划内绿地搭建，属于全体业主所有，而涉案小区尚未成立业主委员会，可待业主委员会成立后另行解决。关于***是否具备原告诉讼主体资格问题，一审法院已经作了详细阐述，本院不再赘述。综上所述，环宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2301元，由上诉人烟台环宇房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二一年九月八日 书记员***